居家养老服务中心项目可行性研究报告.docx
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居家养老服务中心项目可行性研究报告
居家养老服务中心项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1.1项目名称
XXX养老服务中心项目
1.1.2项目位置
1.1.3项目负责人及简介
（1）项目负责人
xxx
（2）项目简介
养老服务中心的服务宗旨是将以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务，其形式主要有两种：
一是由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务；二是在居家养老中心创办老年人日间服务中心，为老年人提供日托服务。
（1）建设规模及内容
项目将以租赁的方式，拟集中租赁1325㎡商品房，按功能区性质，进行集中装修，具体如下：
序号
名称
数量（间）
面积（㎡）
1
接待大厅
1
30
2
培训理论教室
1
40
3
培训实操教室间
4
120
4
办公室
6
120
5
日间休息室
2
180
6
沐浴间（含理发室）
1
42
7
餐厅（含配餐间）
2
55
8
医疗保健室
1
42
9
康复训练室
2
54
10
心理疏导室
1
20
11
阅览室（含书画室）
1
36
12
多功能活动室
2
54
13
网络信息中心
1
24
14
厨房
2
40
15
员工宿舍
3
150
16
卫生间
2
18
17
库房（工具、产品）
1
30
18
会议室
1
40
19
洗衣房
2
20
1、项目总投资
项目总投资300万元（详见投资估算表）。
其中工程直接费用221.8万元，其它费用66.7万元，项目基本预备费11.4万元。
（2）资金来源
本项目建设资金为300万元，建设资金筹措方案为：
建设单位自筹解决。
项目实施计划主要包括对拟租赁房屋的装饰装修改造及设备购置安装两个阶段，根据目前的施工技术和施工条件，考虑项目装修面积不大，设备购置、安装总量较小，安排整个项目工期6个月，从2013年1月开始，到2013年6月底结束。
期间包括项目整体的建造、装饰装修及配套设备的安装等工作。
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》
2、《国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》（国发[2011]28号）
3、《关于加快发展养老服务业意见》（政办发[2009]110号）
4、商务部、财政部、全国总工会关于实施“家政服务工”的通知（商贸发[2009]276号）
5、xx省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于加快发展家庭服务业意见的通知（g政办发[2011]115号）
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7、商务部办公厅关于做好2012年家政服务体系建设工作的通知（办服贸函[2012]119号）
8、xx发展家庭服务业促进就业厅际联席会议2012年工作要点；
9、《s建筑工程综合概预算定额》（1999）
10、《s工程建设其它费用定额》（2000年）
第二章项目成立背景及必要性
2.1项目建设背景
2011年2月，全国老龄办发布了《“十一五”期间中国老龄事业发展基本情况》，指出“十一五”期间我国各项老龄事业和老龄工作稳步推进，但同时一些问题亟待解决。
“十一五”期间中国老龄事业取得的成就主要表现在：
老年社会保障体系逐步建立健全、养老服务体系建设稳步推进、老年人权益保障和优待工作进一步加强、老年人文化体育事业快速发展、老年人参与社会发展取得成就、老年科研和国际交流日趋活跃；问题主要表现在：
对老龄工作重要性认识不足、老年社会保障体系建设亟需完善加强、养老服务体系建设严重滞后、老龄事业投入机制尚未形成，投入方式不尽合理、老龄工作机构和队伍建设亟待加强。
报告肯定了“十一五”期间我国老龄事业发展的成就，同时表明我国老龄事业发展的不足。
2011年2月，民政部发布了《关于2010年全国老龄工作和2011年工作安排意见的报告》，报告指出：
2010年我国应对人口老龄化战略研究取得阶段性成果，养老保障制度不断完善，老龄服务体系建设加速推进，老年文化体育活动蓬勃发展；同时指出：
2011年继续完善老年社会保障体系，加快改善养老服务设施，加强基层老龄工作，不断丰富老年人精神文化生活。
此外，在现行生育政策不变的情况下，2015年，中国60岁及以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％，其中80岁以上高龄老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。
2050年，中国老龄人口将达到4.37亿，65岁以上老将从2000年的1%更快速地上升到2050年的9.1%。
届时，中国老年人占总人口比例将达到27.8％，80岁及以上高龄老人占总人口比例人口数量比发达国家老年人口总和还要多出3700万人，老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口（3.95亿）。
在我国老年人口迅速增加的大背景下，由10个部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（以下简称《意见》）正式颁布实施。
全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在新闻发布会上强调，《意见》是全国老龄办会同国家发改委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、国家人口计生委、国家税务总局联合制定的，是切实推进居家养老服务工作全面开展的政策性文件。
随着社会经济结构的调整，家庭小型化、人口老龄化、服务社会化的特点日趋明显，按照建设社会主义新社区和构建和谐社会的要求，以关注社会养老事业，改善困难老年人生活条件为目的，遵循“真诚、关爱、沟通、服务”的基本理念，以满足老年人群日益增强的养老服务需求为出发点，项目的成立充分适应社会发展及时代需要，将家政服务的重点放在了以服务特困、高龄、病残、空巢、孤寡老人等为老服务上，积极探索新形势下社区养老服务的新机制、新途径、新方法，向社区居家老年人开展生活照料、家政服务、安全看护、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐为主要内容的社会化服务，使老人更幸福，社会更和谐。
2.1.1社会背景
按照国际标准，一个国家的老年人口数量达到10%以上（60岁以上人口）或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区已经进入老年型社会。
就w而言，60岁以上老年人口目前达到10万人以上。
目前大部分老人依靠家庭养老，依靠退休金和集体养老的老人仅是极少部分。
人口老龄化给家庭带来的负担，抑制了人们消费和购买力，也阻碍了计划生育政策的执行和人口素质的提高，这种状况对于w改革的进行和经济的发展，以及整个社会和经济的可持续发展，已经造成了严重的障碍。
因此，加快建立社会养老保障体系已经成为一项刻不容缓的任务。
2.1.2政策背景
1、《中国老龄事业发展规划纲要》提出中长期养老事业的目标和任务
党和政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。
国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标、任务和基本政策，把老龄事业明确纳入了经济社会发展的总体规划和可持续发展战略。
面对老年人口增长速度明显加快，高龄化显著的趋势，党的十七届五中全会提出了“十二五”期间全国在养老保障、医疗保障、社会救助等老年社会保障，以及老龄事业基础设施建设、老年产业、老年精神文化生活等方面所要实现的目标和任务。
规划要求，逐步加大老龄事业投入。
各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。
在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。
充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。
2、《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划（草案）》中勾划了老年公共设施建设的蓝图
（1）进一步加大国家对老年福利服务设施建设的投入。
在城镇建设老年服务中心，社区居委会建设养老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。
充分利用基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。
初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。
积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。
在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。
（2）进一步增加对养老设施建设的投入，要通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机构。
开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设一批“爱心护理院”。
省、市、县（区）都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。
城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。
养老护理机构的床位数占老年人总数的比例逐步提高。
（3）制定和完善各类老年设施的建设标准和技术标准，完善老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、托老所等养老设施的标准规范。
出台《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》，同时制定《养老设施建筑设计标准》，逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施的建设和管理工作有法可依。
3、民政部在《民政事业发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》中安排了社会福利事业建设的内容
要基本建成以老年人福利服务为重点、国有和其他所有制形式的福利服务机构为骨干、社区福利服务网络为依托、居家供养为基础的社会福利服务体系；要积极推进社会福利社会化进程，逐步实现投资主体多元化、服务队伍专业化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化和志愿者相结合；要进一步解放思想，抓住机遇，大胆探索，充分运用市场机制，坚持以国家财政为主，多渠道、多形式增加对老年公共事业的投入，大力推进老年公用事业社会化进程。
制定和完善支持老年公共事业发展的扶持和优惠政策。
在城市、城镇的规划建设中要将社区服务和社会福利设施纳入计划之中，并在土地、水电、税收等方面予以扶持和照顾，争取金融部门在调整信贷结合中，对民政设施和项目在资金方面给予支持；要以社会化、产业化为方向，建立充满生机和活力的老年公用事业自我发展机制。
2.1.3经济背景
2011年，全市实现生产总值1028.97亿元，较上年增长15%。
其中，其中，第一产业增加值160.47亿元，增长7.0%，第二产业增加值545.19亿元，增长20.6%，第三产业增加值323.31亿元，增长10.9%。
一、二、三次产业结构为15.6：
53.0：
31.4。
人均生产总值19424元，比上年增长14.8%。
全年实现农林牧渔业总产值283.71亿元，按可比价较上年增长7.3%。
其中，农业产值198.22亿元，增长6.0%，林业产值4.74亿元，增长15.7%，畜牧业产值67.28亿元，增长10.5%，渔业产值1.80亿元，增长6.0%，农林牧渔服务业产值11.67亿元，增长13.0%。
年内大牲畜出栏8.03万头，较上年增长13.9%，其中牛出栏7.99万头，增长13.9%，猪、羊、家禽出栏分别达到226.66万头、56.25万只、849.69万只，同比分别增长9.6%、6.7%、8.0%；年末大牲畜存栏27.81万头，较上年下降2.0%，其中牛存栏27.67万头，下降1.9%，猪、羊、家禽存栏依次为210.70万头、96.94万只、1030.98万只，分别增长15.7%、22.5%、14.0%。
肉、蛋、奶产量分别为19.68万吨、9.77万吨、36.39万吨，依次增长10.3%、14.1%、8.4%。
全市水产品产量1.62万吨，增长7.1%。
全年全部工业实现增加值476.64亿元，比上年增长21.3%，其中规模以上工业企业完成增加值431.37亿元，增长23.0%。
规模以上工业总产值达到1287.89亿元，比上年增长40.5%。
其中，重工业1122.70亿元，增长41.7%；轻工业165.20亿元，增长32.5%。
八大支柱产业完成工业总产值1258.62亿元，增长40%。
其中，能源工业400亿元，增长29.4%，化工工业80.42亿元，增长28.6%；装备制造业68.94亿元，增长39.1%；有色冶金工业532.03亿元，增长53.4%；食品工业110.82亿元，增长22.7%；非金属矿物制品业47.14亿元，增长81.1%；纺织服装工业15.13亿元，增长43.7%；医药制造业4.14亿元，下降6.2%。
全年全社会建筑业增加值68.55亿元，比上年增长25%。
全市有资质等级的建筑施工企业86个，完成建筑业总产值314.28亿元，增长42.1%；房屋施工面积1103.51万㎡，增长12.4%，房屋竣工面积903.69万㎡，增长172.8%。
全社会固定资产投资完成912.93亿元，同比增长30.2%，其中固定资产投资完成803.16亿元，增长30.5%。
在固定资产投资中，第一产业完成投资44.32亿元，同比增长57.6%；第二产业完成投资445.10亿元，增长29.0%；第三产业完成投资313.73亿元，增长33.1%。
全年公路客运量达12229万人，旅客周转量69.7亿人公里，同比分别增长19.2%、22.7%；货运量10596万吨，货物周转量301.68亿吨公里，分别增长20.6%、21.7%。
全年邮政业务收入2.30亿元，增长38%，邮政业务总量2.02亿元，增长43%。
年末全市固定电话用户83.35万户，移动电话用户369.09万户，互联网宽带用户39.05万户，电信业务收入23.50亿元。
全年实现社会消费品零售总额271.66亿元，同比增长17.2%。
城市实现零售额194.80亿元，增长14.4%，乡村实现零售额76.86亿元，同比增长24.9%。
限额以上实现零售额111.30亿元，增长31.9%；限额以下实现零售额160.40亿元，增长8.8%。
2011年，全市共签订各类招商引资项目301个，项目总投资1182.81亿元。
在建项目实际到位资金329.9亿元，同比增长54.5%，其中新开工项目276个，实际到位资金139.2亿元，续建项目310个，实际到位资金190.7亿元。
全市新批外商投资企业2户，合同利用外资9002万美元，实际利用外资5019万美元。
全年共接待游客2039.29万人次，同比增长53.5%，其中海外游客18.87万人，增长25.5%；实现旅游综合收入116.30亿元，增长72.1%，其中外汇收入3544.99万美元，增长30.9%。
全年财政总收入达到94.42亿元，增长26.0%，地方财政收入完成44.30亿元，增长30.3%。
财政支出197.34亿元，增长27.9%。
全年共申报部省科技计划项目88项，立项60项，落实资金3088万元（科技部12项，获资金1438万元，省科技厅48项，获资金1610万元），安排市级项目76项，落实经费500万元。
全市有全日制高等院校1所，在校学生1.69万人，中等职业教育学校70所，在校学生7.50万人；普通中学391所，在校学生36.08万人；小学1296所，在校学生32.60万人；幼儿园1022所，在园幼儿14.45万人；特殊教育学校7所，在校学生339人。
学龄儿童入学率99.7%，初中毕业生升学率91.9%。
全市共有艺术表演团体13个，从业人员688人，文化馆12个，从业人员337人，文化站193个，从业人员449人，艺术表演场馆11个，从业人员137人。
公共图书馆11个，从业人员324人，藏书79.22万册（件）。
市级无线广播电台1座，广播节目2套，市级无线电视台1座，电视节目3套；全市电视综合覆盖率98%，广播综合覆盖率98%，农村数字电影放映覆盖率100%。
年末拥有卫生机构672个，其中医院83个，社区服务中心（站）39个，卫生院187个；拥有床位数15913张，其中医院病床9972张，卫生院病床4301张。
卫生技术人员19126人，其中医师5775人（执业医师4437人），注册护士5935人。
全市新型农村合作医疗参合人数404.26万人，参合率达97.1%。
全市全年完成水利建设投资17.60亿元。
有效（农田）灌溉面积达到315.48千公顷，节水灌溉面积达到208.67千公顷，旱涝保收面积170.24千公顷，水土流失治理面积355.25平方公里，堤防长度492.93公里。
已建成水库108座，总库容32237万m³。
已建成万亩以上灌区56处，有效灌溉面积276.86千公顷，当年解决农村饮水安全人口54.91万人。
市级环保在线监控平台和9个县级在线监控平台建成投运，82家重点污染源全部安装了在线监控设施，实现了重点污染源在线监控全覆盖。
全市共淘汰各类2台发电机组32.5万千瓦、17家水泥厂209.8万吨水泥、4家焦化企业79万吨以及部分造纸、冶炼厂等落后产能淘汰任务，有效降低了污染物排放量。
全市建成污水处理厂12座并投入运行，日处理能力达到27万吨；垃圾无害化处理厂9座，7座投入运行，日处理能力达到500吨。
全市城镇居民人均可支配收入18768元，增长17.9%，人均消费性支出12309元，增长21.5%，人均住房建筑面积36.06㎡，增长3.6%；农民人均纯收入5571元，增长27.4%，人均消费性支出4495元，增长37.3%，人均住房建筑面积34㎡，增长3.9%。
年末全市城镇职工养老保险参保37.08万人，失业保险参保人数32.98万人，医疗保险参保人数56.44万人，工伤保险参保人数23.81万人，生育保险参保14.57万人。
城镇新增就业人员7.35万人，下岗失业人员再就业2.82万人，城镇登记失业率3.2%。
全市农村劳动力转移就业117.12万人，农村养老保险参保244.99万人。
全年保障性住房完成投资377975万元，其中廉租房43965万元，保障性住房施工面积254万㎡，其中廉租房23.08万㎡，保障性住房竣工面积67.26万㎡，其中廉租房12.07万㎡。
年末全市纳入城市低保9.60万人，发放低保保障金2.26亿元；纳入农村低保27万人，发放低保保障金3.10亿元。
五保供养对象5614人，支付供养经费1796万元，五保供养率达100%，其中集中供养1366人，分散供养4248人。
公办农村敬老院29所，床位3527张，收养五保户1366人。
全市有儿童福利院1所，床位300张，收养孤残儿童140人；社会福利院1所，床位120张，收养城镇孤寡老人和“三无员”110余人。
2.1.4w养老现状及问题
w老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有养老机构屈指可数，并且养老机构存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
项目在深刻理解国家政策和社区服务特点的基础上，针对民政部门构建居家养老服务体系、构建中国特色养老服务模式的需求，“以社区为依托，老龄人群为服务对象，企事业服务机构为网点，社区义工为补充，为老服务网络中心为支撑，建立全方位的信息化的居家养老服务体系”的指导意见。
及时完善对老年人的日常生活照顾、精神慰籍、健康理疗、护理、临终关怀、紧急救助、老年教育等各项实质性内容。
2.2项目建设的必要性
2.2.1本项目建设是改善老年居住环境、加快全老养老事业发展的需要
目前我国已经进入并将长期处于老龄社会，针对快速老龄化的社会现实，各级政府和有关部门及全社会在面对人口老龄化挑战的严峻性时，要树立老龄意识，增强应对人口老龄化和老龄社会挑战的紧迫性和自觉性，把应对老龄社会的挑战列入未来s经济发展战略，这需要我们未雨绸缪，充分做好应对各种挑战的准备。
近年来，w养老建设工作在市委县政府的支持下，基本条件有所改善。
养老服务机构的建设基本都按照因地制宜、分类实施、量力而行的原则。
随着留守的空巢老人逐渐增多，养老的刚性需求较大，迫切需要建立和实施养老配套服务设施。
f福音家居养老服务中心项目的实施，将以居家养老的全新模式服务给类老年人群体，很大程度上解决了托老、养老、敬老的实际问题，从而为创建“和谐平安w”奠定坚实的硬件基础。
切实做好这项关注民生、保障民生、改善民生的民心工程。
不仅解决部分老人生活的具体问题和困难，而且还可以丰富老年人的文化生活，营造全社会尊老爱老的良好社会氛围。
2.2.2本项目建设是构建和谐社会主义和谐的需要
党的十八大以来，党中央、国务院更是将养老作为一项重点工作来解决，提出要“深入贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，加快推进以改善民生为重点的社会建设”。
构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提高的一项重大任务，适应改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。
构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础，实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。
建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。
我省养老体系的建设起步较晚，且财政投入有限，使得养老服务体系建设相对于经济社会发展较为滞后。
老龄群体在生存、医疗、救助等方面存在着诸多困难和问题，这已经成为我省经济社会发展过程中一个日益凸显的重要问题。
从长远来看，发展是解决这类问题的根本出路，但是在伴随发展的整个过程中，这些问题都将长期存在，如果老龄群体的困难和问题得不到及时有效解决，不仅会危及社会的稳定，而且制约经济健康发展，从而影响其他社会成员的利益。
2.2.3本项目建设是社会福利社会化的需要
社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。
社会化福利机构的出现和发展，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。
在倡导鼓励社会力量投资传统福利事业的同时，国家投入建立一批大规模的具有示范性、标准型的养老机构尤为重要。
随着人口老龄化的发展趋势，老年人数量和社会化的养老需求将持续增长。
目前，社会福利服务体系尚不健全，传统的家庭养老服务功能正在逐步弱化，养老机构的床位数量严重不足，居家养老服务还只是处在起步阶段。
因此，鼓励和支持各级政府和社会力量办福利机构的发展有利于较快地增加福利服务设施数量，扩大福利事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。
第三章建设条件
3.1项目建设地址
项目f东兴街26-4号
3.2选址的原则
1、项目的选址，符合国家法规，城市发展政策，城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度、整合土地资源等方面的规定；
2、周边市政设施应较完备，交通方便，周边无污染源；
3、尽量节约用地。
3.3选址方案
本项目建设地点位于f，地理位置相当优越，交通便捷，给排水、输电、通信等基础设施均与城区主干线接通，项目建设条件良好。
1、该项目选址符合城市规划，项目的兴建既满足现在的需要又符合长远发展的要求；
2、项目将建成一个综合型的居家养老服务中心，项目的地理位置优越，交通便捷，环境优美，是理想的健身场所；
3、选址地点范围内无工业污染，符合环保要求，供电、给水、通信等基础设施基本能满足项目建设的需求。
3.4自然条件
w市位于东经108°50′-110°38′和北纬34°13′-35°52′之间，属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。
除秦岭山区外，年日照时数2009小时-2528.1小时，
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