干货买学区房有多重要理解上海学区房的逻辑看这篇就够了.docx
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干货买学区房有多重要理解上海学区房的逻辑看这篇就够了
干货｜买学区房有多重要？
？
理解上海学区房的逻辑，看这篇就够了
聊聊我对上海学区房的一点点了解。
「问」：
什么时候关注学区房更合适？
「答」：
不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。
具体原因和合适的时间下文会详聊到。
「问」：
通过什么渠道关注学区房？
「答」：
必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。
小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。
哪些是关键信息？
下文也会详聊。
钱花了学上不了的新闻每年都有，我们需要具备辨别坑的能力。
另外，以下聊到的大部分数据、政策信息来自于2016-2017年的各区教委、学校官网，以及家长微信群、家长论坛等渠道，不做任何入学、升学等承诺。
＃导览＃-上海优质高中/初中/小学有哪些-好的升学规划路线有哪些-什么是学区房-上海学区房现状如何-学区房的政策及风险-学区房在售行情预览#上海优质高中/初中/小学有哪些#聊学区房为什么要聊高中？
要知道学区房是体制内产物，而体制内绕不开高考，因此采取从“高中-初中-小学”倒推逻辑来聊学区房似乎也没毛病，即普遍观念会认为好的高中会影响初中，好的初中会影响小学。
至于“为什么学历不一定值钱，但学区房却非常值钱”这种世纪难题不在本文讨论范畴，网上有这个问题充分的讨论，有兴趣的朋友可以查查。
高中。
以下根据2016年清华、北大、复旦、上交的录取人数罗列的上海高中名单。
其中包括赫赫有名的四大名校和八大金刚。
上海中学，一本率接近100%，16年清北录取了55人，要知道清北在上海每年共录取200出头，一个学校占比达1/4，另外复旦和上交101人。
前段时间特别火的《中国诗词大会》有位非常优秀的选手姜闻页同学就是上中的学生。
当然还有一位更火的选手武亦姝，也是来自四大名校之一的复旦附中。
紧随上中其后的是华二，华东师范大学第二附属中学，一本率97%，非常厉害，并且华二13年在闵行建立了一所分校，分校的师资是从本部调过来的，质量也很不错，一本率88%。
复旦附中和交大附中的复旦、上交录取人数也很可观，占尽了先天优势，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。
另外，必须要提一下闵行的七宝中学，近年来势头非常猛，单纯从清北复交的录取人数来看已冲击到四大，甩其他八大几条街，也有不少人断言七宝必将改变四大的格局。
这里有两所不同体制的牛校。
一所是浦东的上海实验学校，另一所是虹口的上外附中。
我们常说四大名校、八大金刚，还有一个我们叫他“神仙学校”，就是上外附中。
虽然他的清北复交录取人数比不上四大，但我们看看他的毕业生去向就知道它的神之处。
有部分毕业生被耶鲁、斯坦福、哥伦比亚这样的常春藤录取，还有被牛津、早稻田、港大这样的世界名校录取，只有百分之十几的人会参加国内高考或保送，成绩也很突出。
这就是“神仙学校”，如果家长想走出国这条路的话，上外附中是不错的选择。
另一所不同体制的学校是上海实验学校，采取的是独一无二的十年制，小学4年，初中3年，高中3年，比同年级少2年，学生压力和教学能力可想而知。
虽然是公办，但上实小学部是面向全市招生，录取比例极低。
以上为上海顶尖高中的大体情况，关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。
那么这些牛校的生源是从哪里来的呢？
来看看上海的初中。
通过刚刚说到的四大八大对初中的预录人数为参考，罗列出了各区优质的初中。
上海初中有一个特点，民办初中整体比公办要强。
四大八大总预录人数的前10名里公办初中就只有静安的市北，总预录人数101人，这些数据几乎都是市北的理科班贡献的。
另一所不得不提的公办牛初中就是上外附中的初中部，之前有提过他的高中——神仙学校，初中同样备受关注，俗称上外120。
虽然是公办，但没有对口的小学，全市招生，录取前120名，因此得名上外120。
120-360名的学生可以去上外附的一所民办初中上海外国语大学第一实验学校，俗称克勒班，能力也不俗。
另外上外120前50%的学生有机会考到上外附中高中部。
我们再来看看民办初中，徐汇的华育，浦东的张江，闵行的上宝，从预录数据来看都在顶尖行列，而且这三所初中都是由四大名校之首的上海中学承办的，所谓的亲父子关系。
显然在高中预录时占了不少优势，这个优势体现在上中预录约240人，华育占了107，张江22，上宝43，三校共占上中预录的70%。
前面说到的《中国诗词大会》上海中学的姜闻页同学就是华育初中毕业的。
这种如同亲父子般的派系校还有复旦系，杨浦的复旦兰生和复旦二附也是鼎鼎有名的初中，兰生有60毕业生被复旦附中预录，前面说到的复旦附中的武亦姝就是复旦兰生毕业的，复旦二附有20预录到复旦附中。
还有华二派系，家族比较庞大，包括闵行的华二紫竹，嘉定的民办华二，虹口的新华初中，普陀的进华中学。
交附派系，榜上有名的有浦东的民办交中。
虽说上海滩民办初中整体要强于公办，但单从区内来讲，静安区和长宁区的公办还是要强于民办的。
静安有撑起公办半边天的市北初，还有静教院和市西，静教院是九年一贯的学校，其小学部在静安区也是一梯队。
长宁区的延安初和市三女中在区内也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人说长宁的男孩儿压力大。
以上为上海顶尖初中和高中派系的大体情况，同样关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。
接下来看看小学。
这里仅呈现了各区顶尖的小学，更多优质校详见后文附表。
讨论小学没有初中高中那样清晰的数据，小学的升学数据是不公开的，全市也没有统考，就没有了统一的标准。
这份表单主要是通过家长的关注度，搜索热度，学校本身的实力来评判。
可能有人会说上海的四大杯赛可以作为评判标准。
确实，四大杯赛算是统考，我也参考了部分数据，但不得不说的有两点。
1、杯赛更多的是依靠校外行为，即报培训班鸡血，校内影响因素较小，因此不能完全看杯赛成绩来排名先后。
2、关于杯赛的命运，就在前段时间，我们看到四大杯赛中的小机灵杯取消了，亚太杯组织方也发表声明，表示把进行中的17届比赛更名为“52数学能力测评”，中环杯也表示不再举办此赛事，将更名为“思维100评测”。
教委逐渐打压竞赛对于升学的影响，这是大趋势。
我们来看小学。
民办公办都有一些顶尖的学校。
民办以徐汇的四大民办最引人注目，徐汇只有4所民办小学，个个都大有名气。
世界外国语小学声名在外，其优势在于外语，录取率低至3%，另外世外小学大比例直升世外初中，也是很多家长看中的，毕竟减轻了不少小升初的负担。
逸夫小学以数学特长闻名，四大杯赛榜首常客，录取率7%左右，不少优秀毕业生会进入华育、上外等顶尖初中。
盛大花园，面向全市招生，录取率低于5%，去华育30，据说很鸡血。
这样全市招生的民办校不多，我们收录的还有静安的上外静小，虹口的上外附小、民办丽英。
上外附小就是我们前面提到的上外派系中的成员，也是非常难进的一所顶尖名校。
另外，爱菊小学虽然稍逊色于前三校，但艺术特色是其最大优势，吸引着众多有艺术细胞的孩子，校址在法租界安福路，环境优雅。
当然其录取率也不高8%左右，毕业生少数能进华育/上外，大多数能进西南模范和西南位育，不过相较公办而言仍然是很突出的。
徐汇除了四大民办，还有四大公办也值得关注。
汇师小学，紧邻徐家汇，以前是民办，07年转成公办，学校质量有下滑，但其能力也足够让很多家长心向往之。
高安一小，姚明的母校，在徐家汇公园旁边，和向阳、建襄都属于法租界，学校质量没得说，房价也相当高。
这四所公办小学在其总校附近都有分校，注意！
分校有两种情况，1、高低年级分校，譬如高安路一小1-3年级在宛平校区，4-5年级在康平校区，两校间距离不远，且两校区的学区划片范围是一致的。
第2种分校情况是独立的，譬如浦东的明珠A、B、C三所分校都有1-5年级，且学区划片范围也都是单独的。
地理位置上明珠A、B在潍坊板块，C在三林。
说到明珠，我们来聊聊这所号称上海滩公办第一的小学。
首先有个特例，作为公办，明珠可以超纲，这可能是倪校长独特的能力。
另外，明珠非常非常鸡血，也拿到了非常漂亮的成绩，每年升入华育大概50人左右，占华育外区招生人数的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入了复旦兰生、市北理、张江、上实这些前面提到过的牛初中。
另一点也可以简单说一下明珠的四大杯赛近两年的成绩，明珠A、C都在前10，明珠B前15，鸡血程度不言而喻。
作为公办，明珠的牛可比肩徐汇的世外、逸夫、盛大和上外附小这些民办校，同时还可享有公办义务教育的福利，免学费。
明珠受到如此追捧，可想而知。
另外，浦东的福山外国语小学名声也是响当当的。
福外的优势在于外语，也有多个分校，福山/瑞华校区是高低年级，花园校区是独立校区，都在源深板块，而另一个独立的证大校区在金桥板块。
还有一所福外正达是福外的民办校，其实力也不可小觑。
杨浦的民办比公办强，但注意这三所公办的入学门槛很高，要求全家同户，且落户满二年及以上。
每所公办小学都有一些入学要求，我们在后面的入学政策环节会详细说到。
静安的公办比民办强，其中静教院我们之前聊初中的时候说到他是九年一贯制的，小学直升初中，近几年也是非常火。
15年底静安闸北合并之后，可选的优质资源丰富了，同时竞争也增大了，老静安是提倡快乐教育，老闸北是鸡血出了名的，闸北实验的奥赛成绩非常突出就是鸡血的效果。
闵行的七宝外国语，也是全市有名，尤其是奥赛和英语，七外16年四大杯赛排名全市第2，另外毕业生去向也很可观，华育20，上宝60，世外30。
不过去年下半年，七外吴校长退休事件闹得沸沸扬扬，可见一个校长对于一所学校的影响还是很大的。
上外附小，全市招生，神仙校的开始，不过上外附小也有部分毕业生会选择去华育、兰生、张江这样的牛初中。
长宁的江苏路五小，建立了三个独立的分校，欲打造名校集团，撑起长宁公办小学一片天，是前面说到的武亦姝小学母校。
像这样的小学都是区内的佼佼者，就不一一展开，更多公办优质小学详见后文附表。
接下来我们梳理一下以上谈到的高中、初中、小学比较清晰的升学规划路线。
#好的升学规划路线有哪些#
初中华育、张江、上宝和上海中学是同一派系，三校共占上中预录的70%。
华二派系的初中有嘉定的民办华二、闵行的华二紫竹、虹口的新华初和普陀的进华中学。
复旦派系有一个特点，准入门槛是复旦教职工子女，仅有少量对外招生名额，这条升学路线也是大部分人公认的“复旦直通车”。
交大派系虽也有交大强大的基因，但整条升学路线并没有那么突出，除了交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民办交中目前很难进入顶尖行列。
上外派系，从上外附小到上外120，再到上外附中，这条神仙之路显得格外耀眼。
这里只是罗列了上海知名的升学规划路线，当然所有的路线都是基于你具备足够能力的前提下，并不是说你进入某条路线，就万事大吉了。
我们回到当下，小学阶段，我们如何才能进入优质的小学呢？
民办，靠面谈。
公办，靠学区房和准入门槛。
本文以学区房为主，面谈这块知之甚少，有专门的机构培训班。
针对孩子的面谈一般考核表达能力、常识逻辑、模仿学习、阅读、外语，还有礼仪。
譬如：
看图说话，模仿屏幕中的动作，模仿多国语言及方言（英语、日语、西班牙语、上海话、粤语等）。
另外，有些学校会针对家长面谈，考察家长的背景、教育理念和家庭环境。
关于选民办还是公办？
大多数家长普遍存在的一种观念就是，尝试冲民办，然后买一个学区房保底。
（上海目前小学录取顺序是先民后公。
）那我接下来就详细讲讲学区房。
#什么是学区房#“学区房”是一个民间概念，而非官方。
从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学的房子。
这里有三个关键词。
第一：
公办，为什么是公办呢？
只有公办小学才跟房子有对应关系，民办跟房子没关。
我们常谈到的学区房都是指的公办学校。
第二个关键词，热门，为什么只关注热门？
顾名思义，那些鲜有人问津的，甚至是菜小的学校，大家不会为了他而过多关注他所对口的房子，因此我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。
但存在一些学校并不是一开始就备受瞩目，而是随着教学质量的提升慢慢进入大家的视野，像老静安的静教院附小，10多年前接近菜小，换了校长之后，才逐渐成为静安区一梯队的小学。
另外有些原本不错的名校，近些年也有没落的迹象，不过这种由于学校本身的质量导致的变动比例不大，而且周期不会短。
第三个关键词，小学，为什么是小学？
有人可能会有疑问，初中不是也有对口地段一说吗？
确实，小学升初中也有地段生，但是，小升初是有筛选的，主要还是看小孩的能力，不局限于房子。
能力强的小学生可以去考民办初中，或公办初中的特色班（重点班），若小孩能力较弱，即使有对口初中的房产，也只能进入公办初中的平行班（普通班），重点班和普通班可谓天壤之别。
因此，初中学区房的性价比较低，本文不做重点讨论。
目前，大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。
总结一下，我们所讲到的学区房就是，对口公办的，热门的，小学的房子。
以下为学区房更直观的一种表现形式。
这是静安区的静教院附小的学区划片范围图，他所对口的就是中间范围内的住宅，圈外对口的就是另一所小学。
绝大部分公办小学都会有这么一个划片范围，并且相互不重叠。
大家可以关注一下自己现在住的房子对口的是哪所小学，若是热门小学，你住的这个房子就是我们所说的学区房。
敲黑板！
这里需要注意一种特殊情况，静安艺庭和静安晶华园，有人会说这不是两个商住楼吗，怎么会是学区房呢？
特殊情况就在于这种楼是双拼属性，一部分是办公产权，一部分是住宅产权，而住宅产权的房子能落户，是学区房，不管房子里放的是床和沙发还是放的办公桌，主要看产权属性。
我们了解到静安艺庭11层及以上是住宅产权，静安晶华园除了底商，上面也是住宅产权，是学区房。
这种楼的优劣势也非常明显，优势在于能落户，能上学，均价偏低；劣势在于得房率低，居住品质一般，大部分没有小区环境。
后文中“学区房在售行情预览”我们会看到更多这种具有住宅产权的商住楼。
为了更加直观的了解学区房，我做了一张老静安区13所公办小学学区划片总图（2016版）
每一所学校都有其独立的划片范围，若上海“单校划片”政策（即房子与学校一对一的关系）不变动，我计划把全上海800多所公办小学都画出来，这样大家就可以直观且方便地查询到魔都每个房子所对口的小学了（但个人资源和时间极其有限....）。
这点深圳政府做的很到位，深圳福田区和南山区教委做了一个在线学区查询的地图。
链接详见文末附录。
目前上海画了129所，覆盖全上海各区优质的公办小学，我们来看看这些学校的分布情况。
#上海学区房现状如何#环线分布。
内环内45%，占比遥遥领先，中环到内环间23.3%，外环中环间10.9%，外环外也有1/5的占比。
相对于北京，上海的优质教育资源分布没那么极端，要知道北京的四个主城区，东城、西城、海淀、朝阳就把全北京90%以上的好学校占了。
我们再来看看板块分布情况。
129所优质校所在板块的分布情况。
需要注意跨区域对比意义不大，譬如宝山的淞宝板块，有5所优质校，但由于宝山的小学整体不突出，所以数量最多并不代表其价值最大，顶多说明在宝山区内有优势。
各位关注的板块中具体是什么学校，详见文末各区地图附录。
（板块信息以学校物理坐标为准）看完板块，我们再来看看上海优质教育资源的占比情况。
优质教育资源占比从以下三个维度来看：
【学校维度】16.2%=145（优质公办129优质民办16）／896（全上海总校数）【人数维度】21.2%=3.6万（优质校招生总人数）／17万（全上海招生总人数）以上两个维度的数据来自2016年教育局公布的招生计划数，2017年的数据正在整理，目测相差不大。
【房屋维度】14.5%=110万（优质公办校覆盖住宅总数）／760万（全上海住宅总数）房屋维度数据偏低是因为民办校没有学区房。
分子来自129所公办小学关联的所有小区户数总和，分母来自知乎网：
上海房屋空置率是多少？
如何估算？
户口的户主需要是直系亲属或孩子本人，直系亲属包括孩子的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠后，户口挂靠在姑姑舅舅家的，需要注意了。
其中有部分区域或学校还要求全家户口，比如静安区就要求户口本上必须全家都在（爸爸妈妈孩子），而且户主仅限父／母。
杨浦一梯队（二师附小、打一、控二）和虹口一样都是非必要条件，有全家三户更好，没有的话就需要报出生，报出生的意思就是小孩出生后户口就落在这里，一直到上学，6年未动，这种也是最先录取的一拨人。
另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子，其中浦东新区规定多个产权人的共有情况不能有比例分割，譬如父母名字都上产证，共有情况是各占50%，就不行，而是要“共同共有”。
网上也有因此被坑的案例，需要格外注意。
有了房产和户口，并不意味着万事大吉了，落户时间或产证登记时间才是我们需要划的重点。
我们知道热门校挤破头，往往会出现报名人数远超计划招生人数的情况，这个时候就需要排队。
表中整理了各区要求最严，也是最热门的一些情况。
·老静安和长宁16年政策要求“满一年以上”，老静安还有全家三户的要求。
·老闸北是要求满两年，但闸北实验很火，建议至少三年，同样也是三户。
·杨浦一梯队也是满两年，同时要求三户，若不能满足三户，就需要报出生，另外打一更严。
其他校就按时间长短排序录取。
·普陀一梯队也是要求满两年，其余按时间排序。
·虹口的条件是三选一，三户三年，三户有房，四老报出生。
三户三年没提房产，三户有房没提落户年限，但一梯队的四中心和三中心很火，基本上还是需要三户有房落户两年及以上。
·接下来就是按时间排序了。
徐汇一梯队四大公办至少三年，浦东一梯队明珠、福外、六师附小也要三年才保险一点，但也要视当年报名人数而定，我们前面提到的2018／2019年是大年，说不定到时候三年都不保险，并且越往后可能越严。
闵行一梯队是满三年优先，黄浦上外要求满三年，蓬莱二小满两年，其余按时间排序。
以上为上海优质公办小学的入学门槛，未来不排除将越来越严。
时间就是金钱在学区房这件事上也体现的淋漓尽致。
这里补充一点，有些落户时间是按整年来算的，会有一个截止日期，譬如老静安截止日期是4月30日，也就是说若户口本上标注的落户时间为5月1日，就意味着到第二年4月30日还不到一年，到时候学校就有理由卡你，建议最好不要在这种时间点上落户，尽量提前一些。
有些区域可能不是4月30日，因校而定。
我们来汇总一下入学排队顺序。
整体上人户一致排在首位，然后是人户分离，最后是各种其他情况，集体户、廉租房、居住证、随迁子女。
我们刚刚聊到的准入门槛都是属于人户一致的情况，即使是第一顺位，也需要更细的排序。
最先录取的人群是户主、产权人直系，加报出生，也就是落户时间6年的。
然后户主、产权人相同，看落户时间长短，依此类推。
若落户时长相同，看户主、产权人的关系，一般情况下父母排在四老之前，因校而定。
这里还要注意一个细节，户主和产权人最好是同一人，不排除是同一人的情况排在不是同一人的前面。
虽然政策没明说，但就有这样的案例。
变更户主是相对比较方便的，时间很快，而改产权人可能会涉及到贷款未还清等问题。
以上即为需要家长们重点关注的关键信息。
知道了这些，再遇到有人跟你讲买了这个房子就能进某某小学，你就知道他是及其不专业和不负责任的。
下面我们来讲讲学区房的风险有哪些？
学区房怎么还会变？
学区划片范围每年存在细微的变动，变动的概率和范围不大，但对于变动的小区来讲都是不小的考验。
原因有很多，学校扩建、新建校、超负荷、招不满。
譬如，2017年3月15日各区教委公布的最新政策，静安区的一师附小学区就变动了，原本一师附小只对口三和、四和居委，今年把武南居委和叶庆居委一部分也划入到了一师附小，划入的居委之前对口的分别是万航渡路小学和静安二中心，要知道这和一师附小比还是有挺大差距的，尤其是二中心（详见下图）。
很快，我们便看到了这种新闻：
《一涨再涨少则60万多则120万静安二手房怎么了？
》另外，我们还发现黄浦区也有学区变动，原本对口新凌小学的民立、黄浦新苑、制造居委被划入到了上师大附属卢湾实验小学，而原本对口上师大附属卢湾实验小学的徐一、徐二居委被划入到了卢湾一中心（详见下图）。
对谁利好，大家自有判断。
2017年的学区变动还有一些，感兴趣的小伙伴可自行查阅，链接详见文末附录。
关于学区划片范围变动的情况，给的建议就是尽量买过去几年一直都对口该小学的房子，相对而言较稳定。
学区房还有一些风险。
名额限制也是炒得比较热的一个话题。
五年一名额的意思就是，这个房子五年内只能有一个小孩上到对口的小学，多胞胎、二孩除外。
举个例子，若上家小孩2016年上的小学，那下家接盘之后，至少要到2021年才能上对口小学，这个一定要好好算清楚。
注意，这个政策没有倒追机制，也就是说政策颁布之前使用过学位，不算在内。
不难理解，这是一个抑制学区房过热的政策，由老静安区2014年首先执行，目前大多数区县皆实行了类似政策，其中黄浦、长宁、宝山是全区执行，徐汇、静安、浦东、闵行、虹口、杨浦是部分校执行。
五年一名额对于转手也存在一定的影响，下家可选余地会窄一些。
北京深圳是六年一名额，其小学是六年制，对房价的影响周期更长。
有人会问，我怎么知道这个房子上家到底用没用过学位，这也是遇到最尴尬的问题。
目前官方没有统一的查询途径，我们只能去居委、派出所、学校询问，但他们都没有这个义务，这也需要业主足够配合，建议在合同中明确出来，尽量避免买了学区房却上不了对口校的悲剧发生。
不过在这方面，深圳政府就做得很完善（又是深圳），深圳福田区和南山区教委提供了统一的查询途径，可根据房屋相关信息查询该房屋被哪所小学什么时间锁定了学位。
链接详见文末附录。
做这件事的逻辑没那么难吧，汇总每所小学每年新生的家庭住址，然后开发一个系统，市民通过输入房屋编码（见产证）、物业详细地址即可查询该房近年是否有入学记录。
个人觉得单纯通过物业地址查询会涉及隐私。
相信本地政府也正在研发这种功能，要不然，确实会造成很多不必要的麻烦。
还有一个风险在小升初阶段，即小学升初中大派位（可以理解成摇号）是近段时间让很多家长惶恐不安的因素。
这个政策在长宁区已经执行了多年（为什么是长宁，因为优质公办初中较均衡，往前翻），今年在北京也得到更大的推广，不排除未来在上海更多区域实行全区小升初大派位政策。
最大利益受损者是当下对口优质初中的人，不过话说回来，这个政策对于能力强的学生而言是影响不大的，因为能力强者具备主动择校权，可去考取与自身能力相匹配的强初中，而能力弱者若还有一定概率被摇到强校，何乐而不为。
因此，小升初大派位政策并没有那么可怕。
另外，使用权的房子，是不是学区房呢？
答案是yes。
徐汇、黄浦、
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