房地产法律知识问答09081515331.docx
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房地产法律知识问答09081515331
房地产法律知识问答
第一期
编辑：
总裁办法务部
二0一0年十月二十八日
目录
一、项目投资收购类法律知识问答
1、土地用途包括哪些种类？
1～1页
2、如何了解土地来源及性质？
1～1页
3、有哪些用地属于集体土地？
1～1页
4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？
1～2页
5、什么是划拨建设用地？
2～2页
6、划拨建设用地是否可以直接转让？
2～3页
7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？
3～3页
8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？
3～4页
9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？
4～4页
10、什么是协议出让土地使用权？
4～5页
11、如何了解地价是否交清？
5～5页
12、什么是公司？
有什么特点？
5～6页
13、什么是股权？
6～6页
14、什么是股权收购？
7～7页
15、股权收购一般涉及到哪些风险？
7～7页
16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？
7～8页
17、股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险有哪些？
8～8页
18、什么是股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险？
8～9页
1
19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？
9～9页
20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险
有哪些？
10～10页
二、拆迁类法律知识问答
21、什么是拆迁？
11～11页
22、什么是拆迁补偿？
拆迁补偿一般包含什么内容？
11～11页
23、什么是拆迁安置协议？
12～13页
24、什么是拆迁冻结？
13～13页
25、什么是拆迁人？
什么是被拆迁人？
13～13页
26、什么是强制拆迁？
13～14页
27、什么是拆迁许可证？
14～14页
28、什么是拆迁纠纷裁决？
14～14页
29、什么是货币补偿基准价？
14～14页
30、什么是产权调换？
15～15页
31、被拆迁人可否选择补偿方式？
15～15页
32、申领拆迁许可证需提交什么材料？
15～15页
33、如何确定拆迁实施单位？
16～16页
34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？
16～16页
35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？
16～16页
36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？
16～16页
2
37、拆迁中碰到产权不明的房屋应如何处理？
17～17页
38、拆迁过程中产生纠纷，可否向人民法院起诉？
17～17页
39、被拆迁人与拆迁人签订拆迁协议后反悔的，是否有权申请房屋拆迁管理部门
裁决？
17～17页
40、设有抵押权的房屋的拆迁中，如果被拆迁人选择了货币补偿方式，抵押权人
的利益如何进行保护？
17～17页
三、工程类法律知识问答
41、建设工程合同包括哪些种类？
18～18页
42、建筑结构设计使用年限分为哪几类？
18～18页
43、哪些建设工程施工合同无效？
18～18页
44、如何确定建设工程的实际竣工日期？
18～18页
45、申请领取建设工程施工许可证应具备哪些条件？
19～19页
46、向哪个政府部门申请领取建设工程施工许可证？
19～19页
47、建设工程的质量保修年限是如何规定的？
19～19页
48、何为建设工程的垫资？
20～20页
49、发包人在哪些情形下可以解除建设工程施工合同？
20～20页
50、建筑企业资质分为多少个序列？
20～20页
51、哪些工程项目或与工程项目有关的设备、材料必须进行招投标？
20～21页
52、工程招标的方式有哪些？
21～21页
53、何为建设工程“黑白”合同（“阴阳”合同或“备案和非备案”合同）？
3
21～21页
54、什么是FIDIC施工合同条件？
21～21页
55、哪些工程必须实行监理？
22～22页
56、建设工程竣工验收应该具备哪些条件？
22～22页
57、哪些属于建筑物的共有部分？
22～22页
58、发包人对工程质量缺陷承担过错责任的有哪些情形？
22～23页
59、如何理解建筑工程中的绿地？
23～23页
60、住宅建设要符合哪些要求？
23～24页
61、开发商未取得施工许可证擅自施工，将承担哪些法律责任？
24～24页
62、开发商未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定）
进行建设，将承担哪些法律责任？
24～24页
63、开发商未向有关规划主管部门按时报送竣工验收资料的，将承担哪些法律责
任？
24～25页
四、房地产营销类法律知识问答
64、购房人买商品房时是否同时购买了土地使用权？
26～26页
65、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，
就办理什么手续？
26～26页
66、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？
26～26页
67、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期
限开发的，国家有什么规定？
27～27页
4
68、房地产登记的权利人名称是如何确定的？
27～27页
69、申请房地产登记，可否委托他人办理？
27～27页
70、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？
27～28页
71、哪些房地产登记可由当事人单方申请？
28～28页
72、什么叫“确权”？
28～28页
73、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？
29～29页
74、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？
29～29页
75、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？
29～29页
76、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？
29～29页
77、问：
《房地产预售许可证》包含哪些内容？
30～30页
78、商品房预售需要具备哪些条件？
30～30页
79、什么是商品房?
商品房销售的形式有哪些?
30～30页
80、什么是商品房现售?
什么是商品房预售?
31～31页
81、商品房应符合哪些条件才可进行预售?
31～31页
82、什么是商品房的五证、二书?
31～31页
83、何时可以做商品房销售广告？
31～31页
84、商品房现售应具备哪些条件?
32～32页
85、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同当然条款?
32～32页
86、开发商赠送的房屋面积，业主是否需要补偿差价?
32～32页
87、商品房销售有哪些计价方式?
32～32页
88、商品房认购书效力如何认定?
33～33页
5
89、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务?
33～33页
90、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?
33～33页
91、签署认购书之后，购房人能否要求开发商退定金？
34～34页
92、因国家调控政策原因导致购房人的贷款申请未能得到银行批准，购房人要求
解除商品房买卖合同的，法院是否支持？
34～34页
93、在商品房预售过程中,开发商向购房人交房的条件是什么？
34～34页
94、开发商一房两卖或销售未解除抵押的房屋，要承担什么责任？
35～35页
95、小区的一楼绿地和天台能否单独售给购房人?
35～35页
96、业主收楼是应该向开发商收楼还是向物业公司收楼？
35～35页
97、开发商提供商品房销售服务的商标与所销售的楼盘名称不一致，是否合法？
商标是否要求注册才能使用？
35～35页
98、2005--2010年政府出台的房地产宏观调控政策有哪些？
36～40页
五、物业管理与服务法律知识问答
99、什么是前期物业管理？
前期物业服务合同对业主是否有效？
41～41页
100、如何确定前期物业管理服务企业？
41～41页
101、建设单位应按什么标准设置物业用房？
可否将物业用房用作其他用途？
41～42页101、临时管理规约由谁制订？
什么时候应将临时管理规约公示或告知业主？
临时
管理规约是否对业主有约束力？
42～42页
6
103、建设单位应向前期物业服务企业移交什么资料？
43～43页
104、业主应如何对专有部分行使所有权？
43～43页
105、物业服务企业对那些行为可以或应当制止？
制止无效的，应如何处理？
44～44页
106、什么是建筑物区分所有权？
45～45页
107、可否利用物业共有部位进行经营？
经营收益如何分配？
45～45页
108、建筑物及其附属设施的费用如何分摊、收益如何分配？
45～46页
109、物业内的车位、车库归谁所有？
46～46页
110、物业的维修义务如何确定？
费用如何负担？
46～46页
111、业主能否以放弃共有部分的所有权为由，拒绝承担共有部位的管理、维修等
费用？
46～46页
112、业主或物业服务企业是否有权占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地？
47～47页
113、物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备
应承担什么责任？
47～47页
114、业主拖欠物业管理费，物业服务企业是否有权停其水电？
47～47页
115、住宅的产权证书仅登记了夫妻一方的名字，另一方是否可以行使业主的权
利？
47～47页
116、物业费的缴交义务人是物业的所有权人还是承租人？
48～48页
117、谁是物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设备设施
7
的维修义务人？
48～48页
118、如何动用筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施？
49～49页
119、物业公司是否应承担业主新购商品房的保修责任？
49～49页
120、物业公司收取停车费，是否需要获得政府审批？
50～50页
121、如何确定物业管理费的收费标准？
50～50页
8
一、房地产投资收购类法律知识问答
1、土地用途包括哪些种类？
答：
土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用
于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水
面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公
共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用
地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2、如何了解土地来源及性质？
答：
对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未
办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
3、有哪些用地属于集体土地？
答：
集体土地是指农村集体所有的土地。
根据《中华人民共和国
土地管理法》第八条的规定：
农村和城市郊区的土地，除由法律规定
属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，
属于农民集体所有。
4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？
答：
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有
的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符
1
合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情
形致使土地使用权依法发生转移的除外。
5、什么是划拨建设用地？
答：
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地
使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地
使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地仅可作以下用途
使用：
①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业
用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
即划拨
方式取得的建设用地使用权不能用于商品房开发。
6、划拨建设用地是否可以直接转让？
答：
划拨建设用地不得直接转让。
根据规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
“有
批准权的人民政府”是指市、县人民政府。
划拨建设用地转让的办理程序为：
先向市、县人民政府划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
另外，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，
2
“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍
卖或者挂牌方式出让”。
即房地产开发企业即使争取到政府审批同意，
也难以避开竞争对手，通过直接收购划拨建设用地使用权的方式获得
房地产开发用地。
7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？
答：
一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用
途、期限和条件开发、利用土地。
对确需改变出让合同规定的土地用
途或条件的，应征得土地管理部门的同意。
土地管理部门应与土地使
用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并
按有关规定办理变更登记。
8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？
答：
商品房开发建设用地使用权的出让包括招标、拍卖、挂牌三
种方式。
招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合
条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管
理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出
价最高者获得土地使用权的行为。
挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的
期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受
3
竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果
确定土地使用者的行为。
9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？
答：
土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易
条件。
公告期限不少于30日。
公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：
（一）若在规定期
限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件
的，则此次交易成交；
（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允
许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。
报价相同的，由在先报
价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但
报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交
易价，重新委托交易中心交易。
报价以报价单为准。
成交后，由委托人与买方签订土地使用权转
让合同，并由交易中心鉴证。
申请人挂牌交易所公告的最低交易价由
委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应
付交易服务费用之和。
10、什么是协议出让土地使用权？
答：
协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表政府与土地使
用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土
地使用权让与土地使用者的行为。
商业用地已禁止协议方式出让。
4
11、如何了解地价是否交清？
答：
一般而言，对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》
的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展
商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土
地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。
12、什么是公司？
有什么特点？
答：
公司是指一般以营利为目的，从事商业经营活动或某些目的
而成立的组织。
根据现行中国公司法，其主要形式为有限责任公司和
股份有限公司。
两类公司均为法人，投资者可受到有限责任保护。
股份有限公司，是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股
份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资
额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的
企业法人。
“股份有限公司”和“有限责任公司”的区别：
1）有限责任公司是属于"人资两合公司"其运作不仅是资本的结
合，而且还是股东之间的信任关系，在这一点上，可以认为他是介于
合伙企业和股份有限公司之间的；股份有限公司完全是资合公司，是
股东的资本结合，不基于股东间的信任关系。
2）有限责任公司由50人以下出资设立；而设立股份有限公司，
应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在
5
中国境内有住所,且注册资本的最低限额为人民币五百万元。
3）有限责任公司的股东向股东以外的人转让出资有限制，需要
经过全体股东过半数同意；而股份有限公司的股东向股东以外的人转
让出资没有限制，可以自由转让。
4）有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票；而股份有
限公司可以公开发行股票。
5）有限责任公司不用向社会公开披露财务、生产、经营管理的
信息；而股份有限公司的股东人数多，流动频繁，需要向社会公开其
财务状况。
13、什么是股权？
答：
所谓股权，是指股东因出资而取得的、依法定或者公司章程
的规定和程序参与事务并在公司中享受财产利益的、具有可转让性的
权利。
按照企业股权持有者对企业的影响程度，一般可以将企业的
股东分为：
控制性股东、重大影响性股东和非重大影响性股东三类。
控制性股东将有权决定一个企业的财务和经营政策；重大影响性股东
则对一个企业的财务和经营政策有参与决策的能力，但并不决定这些
政策；非重大影响性股东则对被持股企业的财务和经营政策几乎没有
什么影响。
6
14、什么是股权收购？
答：
股权收购是指购买目标公司股份的一种投资方式。
它通过购
买目标公司股东的股份、收购目标公司发行在外的股份、向目标公司
的股东发行收购方的股份换取其持有的目标公司股份（又称吸收合并）
等方式进行；通过购买或收购股份的方式将使资金流向目标公司的股
东，而通过发行收购方股份换取目标公司股份方式的收购不产生现金
流（可合理避税）。
收购方通过购买目标公司一定比例的股权．从而获
得经营控制权或获得其资产（如土地使用权），即投资。
15、股权收购一般涉及到哪些风险？
答：
股权收购一般涉及以下风险：
1）法律风险。
目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法
性、目标公司资产、债权债务等；
2）财务风险。
目标公司的资产状况、经营能力、经营状况、竞争能力等；
3）其他风险。
目标公司的技术能力、目标公司所涉及环境保护事项等。
16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？
答：
这方面的法律风险在于目标公司设立的程序、资格、条件、
方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，如果涉及须经
批准才能成立的公司，如股份有限公司、外商投资企业、经营项目涉
7
及经批准方可经营的等等，以及其是否得到有权部门的批准。
同时目
标公司设立过程中有关资产评估、验资等是否履行了必要程序，是否
符合当时法律、法规和规范性文件的规定，特别是涉及国有资产时更
须特别小心。
此外，目标公司是否依法存续，是否存在持续经营的法
律障碍，其经营范围和经营方式是否符合有关法律、法规和规范性文
件的规定等等也是股权收购的风险所在。
17、什么是股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的
法律风险？
答：
由于股权收购的通常目的是获取目标公司的资产，因此目
标公司的主要财产和财产权利往往是投资者特别关注的内容之一。
对
于目标公司财产所涉及的收购风险主要体现为以下几个方面：
目标公
司拥有的土地使用权、房产、商标、专利、软件著作权、特许经营权、
主要生产经营设备等是否存在产权纠纷或潜在纠纷，目标公司以何种
方式取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得完备的权属证书，
若未取得，则取得这些权属证书是否存在法律障碍；目标公司对其主
要财产的所有权或使用权的行使有无限制，是否存在担保或其他权利
受到限制的情况；目标公司有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租
赁的合法有效性等等。
18、股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险有哪些？
答：
这通常是投资者特别关注的内容，也常常是风险及陷阱所在。
8
相关的收购风险表现为：
①目标公司的金额较大的应收、应付款和其
他应收、应付款情况，其是否合法有效，债权有无无法实现的风险；
②目标公司将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠
纷的重大合同的合法性、有效性，是否存在潜在风险；③目标公司对
外担保情况，是否有代为清偿的风险以及代为清偿后的追偿风险；④
目标公司是否有因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身
权等原因产生的侵权之债，等等。
其中，对于担保的风险、应收款的
诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注；收购时可要求目标公司
的股东或者管理层对债权债务特别是或有债权债务作出承诺。
19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪
些？
答：
目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险是指：
①目标公司在
存续经营过程中有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及
行政处罚案件；②目标公司控股股东以及主要股东有可能存在尚未了
结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，如果目标公司的控
股股东以及主要股东存在此类情况，其又不具备执行能力，就会对目
标公司产生影响；③目标公司的控股股东以及主要股东所持目标公司
股权有可能存在质押；④此外，目标公司董事长、总经理有可能存在
尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。
如存在前述
情况，均有可能会对目标公司的生产经营产生负面影响。
9
20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技
术等标准方面的风险有哪些？
答：
对于某些特定的目标公司而言这部分也是收购风险的易发地
带。
例如：
①在我国，存在名目繁多的税收优惠、财政补贴，如果目
标公司享受优惠政策、财政补贴等政策，该政策是否合法、合规、真
实、有效。
②目标公司生产经营活动和拟投资项目是否符合有关环境
保护的要求，有权部门是否出具意见，目标公司的产品是否符合有关
产品质量和技术监督标准。
③目标公司近年有否因违反环境保护方面
以及有关产品质量和技术监督方面的法律、法规和规范性文件而被处
罚。
10
二、拆迁法律知识问答
21、什么是拆迁？
答：
“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；
“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。
房屋拆迁拆迁是指
取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文
件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和
居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
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