房地产法律知识问答09081515331.docx

1、房地产法律知识问答09081515331房地产法律知识问答第一期编辑：总裁办法务部二 0 一 0 年十月二十八日目 录一、项目投资收购类法律知识问答1、土地用途包括哪些种类？11 页2、如何了解土地来源及性质？11 页3、有哪些用地属于集体土地？11 页4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？12 页5、什么是划拨建设用地？22 页6、划拨建设用地是否可以直接转让？23 页7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？33 页8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？34 页9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？44 页10、什么是协议出让土地使用权？45 页11、如何了解地价是否交清

2、？55 页12、什么是公司？有什么特点？56 页13、什么是股权？66 页14、什么是股权收购？77 页15、股权收购一般涉及到哪些风险？77 页16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？78 页17 、股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险有哪些 ？88 页18、什么是股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险？89 页119、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？99 页20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？1010 页二、拆迁类法律知识问答21、什么是拆迁？1111 页22、什么是拆迁补偿？拆迁补偿一般包含什么

3、内容？1111 页23、什么是拆迁安置协议？1213 页24、什么是拆迁冻结？1313 页25、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？1313 页26、什么是强制拆迁？1314 页27、什么是拆迁许可证？1414 页28、什么是拆迁纠纷裁决？1414 页29、什么是货币补偿基准价？1414 页30、什么是产权调换？1515 页31、被拆迁人可否选择补偿方式？1515 页32、申领拆迁许可证需提交什么材料？1515 页33、如何确定拆迁实施单位？1616 页34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用城市房屋拆迁管理条例？1616 页35、城市房屋拆迁管理条例是否适用集体土地上的房屋拆迁？1616 页36、拆

4、迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？1616 页237、拆迁中碰到产权不明的房屋应如何处理？1717 页38、拆迁过程中产生纠纷，可否向人民法院起诉？1717 页39、被拆迁人与拆迁人签订拆迁协议后反悔的，是否有权申请房屋拆迁管理部门裁决？1717 页40、设有抵押权的房屋的拆迁中，如果被拆迁人选择了货币补偿方式，抵押权人的利益如何进行保护？1717 页三、工程类法律知识问答41、建设工程合同包括哪些种类？1818 页42、建筑结构设计使用年限分为哪几类？1818 页43、哪些建设工程施工合同无效？1818 页44、如何确定建设工程的实际竣工日期？1818 页45、申请领取建设工程施工许可

5、证应具备哪些条件？1919 页46、向哪个政府部门申请领取建设工程施工许可证？1919 页47、建设工程的质量保修年限是如何规定的？1919 页48、何为建设工程的垫资？2020 页49、发包人在哪些情形下可以解除建设工程施工合同？2020 页50、建筑企业资质分为多少个序列？2020 页51、哪些工程项目或与工程项目有关的设备、材料必须进行招投标？2021 页52、工程招标的方式有哪些？2121 页53、何为建设工程“黑白”合同（“阴阳”合同或“备案和非备案”合同）？32121 页54、什么是 FIDIC 施工合同条件？2121 页55、哪些工程必须实行监理？2222 页56、建设工程竣工验

6、收应该具备哪些条件？2222 页57、哪些属于建筑物的共有部分？2222 页58、发包人对工程质量缺陷承担过错责任的有哪些情形？2223 页59、如何理解建筑工程中的绿地？2323 页60、住宅建设要符合哪些要求？2324 页61、开发商未取得施工许可证擅自施工，将承担哪些法律责任？2424 页62、开发商未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定）进行建设，将承担哪些法律责任？2424 页63、开发商未向有关规划主管部门按时报送竣工验收资料的，将承担哪些法律责任？2425 页四、房地产营销类法律知识问答64、购房人买商品房时是否同时购买了土地使用权？2626 页65、土地使用

7、权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，就办理什么手续？2626 页66、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？2626 页67、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定？2727 页468、房地产登记的权利人名称是如何确定的？2727 页69、申请房地产登记，可否委托他人办理？2727 页70、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？2728 页71、哪些房地产登记可由当事人单方申请？2828 页72、什么叫“确权”？2828 页73、未成年人是否可以作为权利人办理房屋所有权证？2929 页74、当房屋权属发生转移时，

8、如何办理转移登记？2929 页75、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？2929 页76、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？2929 页77、问：房地产预售许可证包含哪些内容？3030 页78、商品房预售需要具备哪些条件？3030 页79、什么是商品房? 商品房销售的形式有哪些?3030 页80、什么是商品房现售? 什么是商品房预售?3131 页81、商品房应符合哪些条件才可进行预售?3131 页82、什么是商品房的五证、二书?3131 页83、何时可以做商品房销售广告？3131 页84、商品房现售应具备哪些条件?3232 页85、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同当然

9、条款?3232 页86、开发商赠送的房屋面积，业主是否需要补偿差价?3232 页87、商品房销售有哪些计价方式?3232 页88、商品房认购书效力如何认定?3333 页589、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务?3333 页90、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?3333 页91、签署认购书之后，购房人能否要求开发商退定金？3434 页92、因国家调控政策原因导致购房人的贷款申请未能得到银行批准，购房人要求解除商品房买卖合同的，法院是否支持？3434 页93、在商品房预售过程中,开发商向购房人交房的条件是什么？3434 页94、开发商一房两卖或销售未解除抵押的房屋，要承

10、担什么责任？3535 页95、小区的一楼绿地和天台能否单独售给购房人?3535 页96、业主收楼是应该向开发商收楼还是向物业公司收楼？3535 页97、开发商提供商品房销售服务的商标与所销售的楼盘名称不一致，是否合法？商标是否要求注册才能使用？3535 页98、2005-2010 年政府出台的房地产宏观调控政策有哪些？3640 页五、物业管理与服务法律知识问答99、什么是前期物业管理？前期物业服务合同对业主是否有效？4141 页100、如何确定前期物业管理服务企业？4141 页101、建设单位应按什么标准设置物业用房？可否将物业用房用作其他用途？4142 页101、临时管理规约由谁制订？什么时

11、候应将临时管理规约公示或告知业主？临时管理规约是否对业主有约束力？4242 页6103、建设单位应向前期物业服务企业移交什么资料？4343 页104、业主应如何对专有部分行使所有权？4343 页105、物业服务企业对那些行为可以或应当制止？制止无效的，应如何处理？4444 页106、什么是建筑物区分所有权？4545 页107、可否利用物业共有部位进行经营？经营收益如何分配？4545 页108、建筑物及其附属设施的费用如何分摊、收益如何分配？45 46 页109、物业内的车位、车库归谁所有？46 46 页110、物业的维修义务如何确定？费用如何负担？46 46 页111、业主能否以放弃共有部分的

12、所有权为由，拒绝承担共有部位的管理、维修等费用？46 46 页112、业主或物业服务企业是否有权占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地？47 47 页113、物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备应承担什么责任？47 47 页114、业主拖欠物业管理费，物业服务企业是否有权停其水电？47 47 页115、住宅的产权证书仅登记了夫妻一方的名字，另一方是否可以行使业主的权利？47 47 页116、物业费的缴交义务人是物业的所有权人还是承租人？48 48 页117、谁是物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设备设施7的维修义务人？48 48 页118、如何动

13、用筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施？4949 页119、物业公司是否应承担业主新购商品房的保修责任？49 49 页120、物业公司收取停车费，是否需要获得政府审批？50 50 页121、如何确定物业管理费的收费标准？50 50 页8一、房地产投资收购类法律知识问答1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、如

14、何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、有哪些用地属于集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符1合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外

15、。5、什么是划拨建设用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地仅可作以下用途使用：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。即划拨方式取得的建设用地使用权不能用于商品房开发。6、划拨建设用地是否可以直接转让？答：划拨建设用地不得直接转让。根据规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有

16、关规定缴纳土地使用权出让金。“有批准权的人民政府”是指市、县人民政府。划拨建设用地转让的办理程序为：先向市、县人民政府划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。另外，根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中的规定，2“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。即房地产开发企业即使争取到政府审批同意，也难以避开竞争对手，通过直接收购划拨建设用地使用权的方式获得房地产开发用地。7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般情况下

17、，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？答：商品房开发建设用地使用权的出让包括招标、拍卖、挂牌三种方式。招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得

18、土地使用权的行为。挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受3竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？答：土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于 30 日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定

19、期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。10、什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。商业用地已禁止协议方式出让。411、如何了解地价是否交清？答：一般而言，对已办理房地产登记手续，并领

20、取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。12、什么是公司？有什么特点？答：公司是指一般以营利为目的，从事商业经营活动或某些目的而成立的组织。根据现行中国公司法，其主要形式为有限责任公司和股份有限公司。两类公司均为法人，投资者可受到有限责任保护。股份有限公司，是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务

21、承担责任的企业法人。“股份有限公司”和“有限责任公司”的区别：1）有限责任公司是属于人资两合公司其运作不仅是资本的结合，而且还是股东之间的信任关系，在这一点上，可以认为他是介于合伙企业和股份有限公司之间的；股份有限公司完全是资合公司，是股东的资本结合，不基于股东间的信任关系。2）有限责任公司由 50 人以下出资设立；而设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在5中国境内有住所,且注册资本的最低限额为人民币五百万元。3）有限责任公司的股东向股东以外的人转让出资有限制，需要经过全体股东过半数同意；而股份有限公司的股东向股东以外的人转让出资没有限制，可以自由转让。

22、4）有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票；而股份有限公司可以公开发行股票。5）有限责任公司不用向社会公开披露财务、生产、经营管理的信息；而股份有限公司的股东人数多，流动频繁，需要向社会公开其财务状况。13、什么是股权？答：所谓股权，是指股东因出资而取得的、依法定或者公司章程的规定和程序参与事务并在公司中享受财产利益的、具有可转让性的权利。 按照企业股权持有者对企业的影响程度，一般可以将企业的股东分为：控制性股东、重大影响性股东和非重大影响性股东三类。控制性股东将有权决定一个企业的财务和经营政策；重大影响性股东则对一个企业的财务和经营政策有参与决策的能力，但并不决定这些政策；非重大影响性股

23、东则对被持股企业的财务和经营政策几乎没有什么影响。614、什么是股权收购？答：股权收购是指购买目标公司股份的一种投资方式。它通过购买目标公司股东的股份、收购目标公司发行在外的股份、向目标公司的股东发行收购方的股份换取其持有的目标公司股份(又称吸收合并)等方式进行；通过购买或收购股份的方式将使资金流向目标公司的股东，而通过发行收购方股份换取目标公司股份方式的收购不产生现金流(可合理避税)。收购方通过购买目标公司一定比例的股权从而获得经营控制权或获得其资产（如土地使用权），即投资。15、股权收购一般涉及到哪些风险？答：股权收购一般涉及以下风险：1）法律风险。目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合

24、法性、目标公司资产、债权债务等；2) 财务风险。目标公司的资产状况、经营能力、经营状况、竞争能力等；3) 其他风险。目标公司的技术能力、目标公司所涉及环境保护事项等。16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？答：这方面的法律风险在于目标公司设立的程序、资格、条件、方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，如果涉及须经批准才能成立的公司，如股份有限公司、外商投资企业、经营项目涉7及经批准方可经营的等等，以及其是否得到有权部门的批准。同时目标公司设立过程中有关资产评估、验资等是否履行了必要程序，是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，特别是涉及国有资产时更须特别小心。此外，目标

25、公司是否依法存续，是否存在持续经营的法律障碍，其经营范围和经营方式是否符合有关法律、法规和规范性文件的规定等等也是股权收购的风险所在。17、什么是股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险？答：由于股权收购的通常目的是获取目标公司的资产，因此目标公司的主要财产和财产权利往往是投资者特别关注的内容之一。对于目标公司财产所涉及的收购风险主要体现为以下几个方面：目标公司拥有的土地使用权、房产、商标、专利、软件著作权、特许经营权、主要生产经营设备等是否存在产权纠纷或潜在纠纷，目标公司以何种方式取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得完备的权属证书，若未取得，则取得这些权属证书是否存在法律障碍；

26、目标公司对其主要财产的所有权或使用权的行使有无限制，是否存在担保或其他权利受到限制的情况；目标公司有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租赁的合法有效性等等。18、股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险有哪些？答：这通常是投资者特别关注的内容，也常常是风险及陷阱所在。8相关的收购风险表现为：目标公司的金额较大的应收、应付款和其他应收、应付款情况，其是否合法有效，债权有无无法实现的风险；目标公司将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同的合法性、有效性，是否存在潜在风险；目标公司对外担保情况，是否有代为清偿的风险以及代为清偿后的追偿风险；目标公司是否有因环境保护、知识产权、产品

27、质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债，等等。其中，对于担保的风险、应收款的诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注；收购时可要求目标公司的股东或者管理层对债权债务特别是或有债权债务作出承诺。19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？答：目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险是指：目标公司在存续经营过程中有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件；目标公司控股股东以及主要股东有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，如果目标公司的控股股东以及主要股东存在此类情况，其又不具备执行能力，就会对目标公司产生影响；目标公司的控股股东以及主要股东所持目标公

28、司股权有可能存在质押；此外，目标公司董事长、总经理有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。如存在前述情况，均有可能会对目标公司的生产经营产生负面影响。920、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？答：对于某些特定的目标公司而言这部分也是收购风险的易发地带。例如：在我国，存在名目繁多的税收优惠、财政补贴，如果目标公司享受优惠政策、财政补贴等政策，该政策是否合法、合规、真实、有效。目标公司生产经营活动和拟投资项目是否符合有关环境保护的要求，有权部门是否出具意见，目标公司的产品是否符合有关产品质量和技术监督标准。目标公司近年有否因违反环境保护方面以及有关产品质量和技术监督方面的法律、法规和规范性文件而被处罚。10二、拆迁法律知识问答21、什么是拆迁？答：“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。