城中村改造调研报告1.docx
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城中村改造调研报告1
城中村改造调研报告
篇一：
城中村改造调研报告
关于雁塔区城中村改造问题调研报告
20XX年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。
现将调研情况报告如下。
一、调研目的
1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。
2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。
3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。
二、雁塔城中村改造的基本情况
1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。
2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。
3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。
4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。
5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。
6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第
一村。
7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。
改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。
8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。
9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。
三、无形改造中存在的问题
1．医疗保险问题
主要体现在政府政策盾上。
2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。
”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。
”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。
目前，此问题仍未解决。
2.养老保险问题
曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。
4.村民不愿意回迁的原因主要有：
对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。
四、经济体制改造的基本情况
1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步
原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。
2.“农转居”启动依据：
首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。
3.“农转居“后的具体实施步骤：
清产核资；股份量化；成立公司。
其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。
4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。
5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。
6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。
五、城改办的具体职责
1.有形改造
2.无形改造
3.安置回迁
4.项目监管
安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。
杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。
六、拆迁安置方案的确定
1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。
2.确定建设方案，即有形改造方案。
3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。
4.具体改造过程中的资金与资金保障。
5.完成拆迁安置工作。
6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。
7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。
七、拆迁安置方案的具体实施
1.由市级城改办办理拆迁手续。
2.成立动迁队，进村进行宣传工作。
3.同时进行拆迁安置评估。
4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。
5.支付补偿款。
在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。
在申报城改手续
前，即已确定开发商。
成为介入城改开发商的具体条件是：
1.注册资金五千万元以上。
2.具备实施改造实力与资金实力。
3.无不良信誉记录。
政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。
目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。
这些影响开发商积极性的政策有：
1.土地出让金由25%提高到40%。
2.20XX年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。
3.安置面积与开发面积严格按照1:
2的比例执行。
4.容积率二环以内，二三环之间，三环外是以下。
5.城建配套费上涨90。
八、造过程中村民反应的问题
1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。
而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。
2.房屋质量问题。
在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。
在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一
篇二：
城中村调研报告
加快城中村改造及产业转型升级调研报告
按照二七办[20XX]110号《区委区政府关于围绕经济社
会发展重大课题开展专题调研的通知》文件的要求，结合我
区在城中村改造及产业转型升级工作中遇到的实际问题，课
题组对“加快城中村改造及产业转型升级”进行了专题研究
讨论，采取实地考察与理论经验学习相结合，其他城市案例
借鉴与组内及相关单位讨论相结合等多种方式开展课题研
究，并于11月23至28日赴南宁、海口考察学习，经过认
真研究、讨论，形成报告如下：
一、现状基本情况：
（一）我区城中村基本情况
我区三环以内共有17个城中村（高砦村、菜王村、焦
家门村、佛岗村、小李庄村、王胡砦村、齐礼阎村、孙八砦
村、西陈庄村、蜜蜂张村、马砦村、兑周村、小赵砦村、王
立砦村、路砦村、冯庄村、黄岗寺村），涉及34个自然村、
16707户、常住人口53474人和30万流动人口，总面积14720
亩。
除了马砦村结合火车站西出口进行旧城改造外，其他16
个村现已基本启动，另有荆胡村列入城中村改造。
（二）我区城中村改造工作进展
目前，我区有小李庄村、菜王村、佛岗村、王胡砦村、
路砦村、焦家门桃园路段等6村现已实现土地挂牌，出让土
地约2871亩，通过改造共腾出土地6900亩，搬迁村民8000
余户万余人，需建回迁安臵房约400万平方米。
截止目
前，全区在建安臵房约250万㎡，其中约60万㎡已经竣工，58万㎡已交付使用。
齐礼阎村、冯庄村、黄岗寺、荆胡村等4村已拆迁完毕，
高砦村已搬迁完毕待控规公示完毕后正式启动拆迁。
孙八砦
村、蜜蜂张村、兑周村、小赵砦村、西陈庄村、王立砦村等
6村正在编制控规。
截止目前，全区城中村现已拆迁577万
㎡。
通过估算，我区通过16个城中村改造将建设安臵房面
积约860万平方米，建设商品房面积约万平方米，
其中商业、办公面积为。
总之，城中村的快速推进将进一步
繁荣我区经济发展，为我区经济社会跨越式发展提供强有力
的保障。
（三）城中村改造产业现状
1.改造前产业现状
城中村改造前往往是小门店、无牌店的栖息地，社会管
理成本高，最容易存在制假售假、无照经营、消防安全、社
会治安等隐患，各种产业类别低下，难以形成规模产业，社
会经济效益较差。
就我区而言，目前，孙八砦村以出租房和出租临街店铺
为主，业态混杂，缺乏产业支撑，与我区打造大学路商业一
条街的战略思想不相符；兑周村以大量沿街商业为主（手机
专营店），商业模式较为粗放、低端，严重影响中原路升级
改造，制约二七区核心区域发展；蜜蜂张村以出租房为主，
业态状况与其紧邻二七商圈、河医商圈、火车站西出口的优
越区位不相符合，该区域缺乏大型酒店、商业购物等业态。
2.已实施改造的6个村产业业态
1）商业功能定位：
其中，小李庄定位于集商业、办公、居住为一体的综合体，拟打造郑州市第二个“二七商圈”。
佛岗结合周边批发市场、餐饮、超市、百货等多种商业业态，打造多元化、复合型的商业模式。
王胡砦引进大商场和品牌
店，培育建设现代化商贸园区。
路砦陇海西路、大学路、嵩
山路的居住用地内兼容布臵集中的大型商业服务设施，包括
大型超市、百货商店、餐馆、酒店。
2）已实施改造的6个村产业业态表
3）商业运营状况：
通过城中村改造，培育大量多业态
商业，将强力促进我区商业发展，进一步巩固我区的商贸强
区地位，并且能够实现增加就业，增加税收。
举例，焦家门桃源路临街商铺现已全部运营；菜王店铺
销售非常可观；小李庄升龙广场已初具规模，社会影响很大；佛岗因区位影响，不如上述三个项目商铺销售可观；王胡砦
正在建设，尚未运营本次暂不汇报。
整体而言，在城中村改造中通过大量的销售住宅，将大
大增加我区的总人口规模，各类专业人才的汇集，正是形成
人气、财气聚集的重要因素。
但我区在已改造的城中村中住
宅销售比例过大，商业产业缺乏规模集聚效应，经济社会效
益尚不突出，尤其是居住住宅销售仅为一次性税收项目，难
以形成可持续的产业发展支撑。
3．拟开工5村和正在编制控规3村的产业业态
1）商业功能定位：
齐礼阎、冯庄、高砦、黄岗寺、荆
胡等5村拟开工，孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村等3村正在
编制控规。
举例：
齐礼阎定位为高档居住、高级智能办公、
主题商业街区的复合型建筑群。
黄岗寺以中原采博城和兴华
南街构成商业服务核心，打造城南生态品质型中高档居住商
业综合区。
兑周村以行政办公、商务办公、文化娱乐等大型
公共设施沿中原路分布，形成沿中原路的城市景观轴，且在
中原路两侧布臵标志性高层建筑组群。
2）拟实施改造的5个村产业业态表
表：
拟开工的5个村产业业态单位：
万㎡
整体而言，通过城中村的快速推进，20XX年仅城中村改
造便为我区税收贡献亿元，真正体现了村民、企业、政
府三方满意。
但我区将要改造的城中村整体产业仍以住宅销
售为主，且商业产业规划功能定位同质化明显，缺乏较为科
学合理的布局及差异化发展。
（四）二七区产业发展现状
我区目前整体产业现状为：
火车站地区为小商品批发市
场；河医地区为医疗相关产业为主；沿南三环为批发市场；
鞋城、华中食品城、华中果品物流港等低业态商品市场；沿
街多为低端商铺；整个区域缺少大量写字楼、酒店、餐饮、
娱乐等商务、商业业态，即缺少单位面积产出高，汇聚人气、财气，能够支撑我区经济社会持续健康发展的现代服务产
业。
随着郑州市在全国及世界范围的影响力越来越大，文化
旅游业的蓬勃发展，尤其是我区紧邻航空港区、交通、旅游
等优势明显。
独有的区位优势为我区城中村改造起到了推波
助澜的作用。
在我区城中村快速推进的大好形势下，区委区
政府没有因为我区城中村改造工作中，拆迁速度快、建设速
度快、城中村改造在全社会影响力高的巨大成绩面前沾沾自
喜和固步自封，更是审时度势，通过多次召开城中村专题会
议，及时、准确、前瞻性的提出对城中村产业进行高品位、
高质量、高标准的转型升级。
我区坚持以城中村改造为契机，通过城区更新改造实现
旧貌换新颜；通过建立现代产业体系，增加就业，提高居民
收入，达到经济社会生态同步协调发展，实现二七新跨越。
篇三：
城中村改造调研报告
城中村改造调研报告
我校调研小组于5月19日开始针对韩店镇城中村改造情况作了初步的调查了解，期间我们掌握了一些基本情况，但也看到了一些问题。
现将其作简单总结汇报。
一城中村改造的基本情况
韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。
自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异：
黎岭村：
自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：
已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。
对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。
据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。
经坊村：
占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。
这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：
借县城黎都西路东延占地的机会（政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中），村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。
村支书陈书记也曾流露：
只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路（谋生），村集体自己搞改造也是大有积极性的。
当然这些都还在酝酿阶段。
韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。
而且处于村子边缘地段的潜家窑（村西南口）和后窑（村西）的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。
两处建筑地的改造背景和方式大体相同。
综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。
据这一带住房改造的负责人介绍：
潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。
而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。
村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。
在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。
住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。
当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：
供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。
二城中村改造中存在的主要问题
1、土地“瓶颈”问题
土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。
目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。
经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度
大，外来人口多，情况复杂，由于可用地极少因此给城中村改造带来了很大的难度，出现了村民自主开发的先例。
于是又带来了另一些值得关注的问题：
宅基地所有权归属问题，占用集体土地问题，住房改造后土地收益分配问题等等这些都是制约城中村改造的“瓶颈”。
2、规划问题
我县目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划，尚未出台具体的“城中村”改造方案。
而且“城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾也很多。
所以三村三个样子的改造规划，往往容易与县区的整体及长远规划控制要点产生矛盾，这样就会造成大量时间、人力和资金的浪费，甚至有其他的问题出现也极有可能。
再者，据城建局张文武局长介绍：
我国的规划法规定，规划工作只针对国有土地的主权者，在建的村民宅基地要求给于规划没有法律依据。
这就使我县的城中村改造工作处于两难境地。
3、居民新居的公共设施配套问题
这其实可以说是规划问题的次生。
由于在建的村民不具备规划主体的资格，在没有统一规划之内的住宅，其公共设施如水暖电等就不在其负责范围。
这样的情况是否会产生更多的社会问题可想而知。
4、统筹协调问题
在调研时我们发现，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。
同时，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。
一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。
如前文所述，潜家窑一地的住房改造过程中遇到的一系列问题在改造初期就很棘手，同时也是我们有关部门应该关注的大问题。
5、村民权利与公平问题
按照我国法律，公民应享有同等的权利。
而韩店村潜家窑之地的改造工作虽然不是擅自行为，同时也是村民积极响应政府号召的非典型范例，也在有限范围内履行了一些简单的手续，但是很不完备经不起推敲。
而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也会伤及韩店村村集体的利益以及其他村民的权利。
出现这样的先例，也可能产生不良的社会效应，到那时侯恐怕想刹车也来不及了。
6、被改造地片村民的出路问题（就业问题）
据了解，韩店村80%的村民已完全失去了土地，村支书介绍说，就帐面上的1000亩土地，由于近几年的被占也只有500亩，所以1/3的村民依靠自办家庭作坊、出租门面、开办小型企业等方式自谋生路。
这些村民在村子改造后的生计问题就会成为韩店村甚至全县的一个较大的社会问题。
更何况，在尚未全面开展工作的今天，这些个与村民的切身利益密切相关的生存问题已经显现出来。
我们在走访部分村民对城中村改造问题的看法时，有的村民已明确表示：
改造工作只有在满足他的谋生需求（如门市、就业、经济补偿等）的前题下，他才会签同意改造的协议，否则他宁愿按部就班地过现在的“旧”生活。
三对城中村改造工作中突出问题的几点思考
“城中村”改造是挖掘我县发展潜力、造福于民的必由之路，是我县“四个发展”的应有之义，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。
做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上给与支持和倾斜，充分调动各方参与改造的积极性。
现将有关意见和建议简单归纳如下：
1、政府应及早谋划、提前介入，发挥好统筹、协调、指导作用。
（规划）
2、作好对村民的宣传、引到工作，以利于工作顺利展开。
（土地法规）
3、有关部门要通力合作，在法律范围内大开绿灯，全县一盘棋。
（补偿）
4、针对以上的瓶颈问题要给与专门研究并拿出确实可行的办法或意见。
广州例
5、
《城中村改造调研报告》
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