A卷试题.docx

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A卷试题

考场号

密封线内不得答题

西安科技商贸职业学院

2012——2013学年度第一学期期末考试

座位号

房地产估价试卷（A/B卷）

总分

题号

一

二

三

四

五

六

七

八

学号

阅卷人

题分

复查人

得分

班级

本卷为

闭/开卷

命题人

万红梅

审批人

说明：

1．密封区内不得答题，所有题目须在答题纸上作答，否则答案无效。

2．答题请用钢笔、签字笔、圆珠笔作答，用红水笔、铅笔所答试卷无效（有特殊要求的除外）。

（说明：

此为考试纸的参考模版，正文部分使用宋体五号字，标题部分加粗显示）

一、单选题（共10题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为（）万元。

A.250B.304C.324D.340

2.在市场比较法中，案例与待估房地产所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在（）。

A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈

C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域

3.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。

该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。

采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为（）万元。

A.200/9%×[1-1/（1+9%）40]B.200/9%×[1-1/（1+9%）50]

C.200/9%×[1-1/（1+9%）38]D.200/9%×[1-1/（1+9%）27]

4.在采用成本逼近法评估房地产价格时，计算投资利润的基数不包括（）。

A.土地取得成本B.开发成本C.利息D.管理成本

5.运用市场比较法的直接比较法是以（）为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。

A.待估对象B.某交易案例C.类似宗房地产D.标准房地产

6.某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为（）年。

A.19.5B.20.5C.25D.27

7.市场比较法中比较案例与待估对象间建立价格可比基础不包括（）。

A.统一价格时点B.统一面积单位

C.统一付款方式D.统一货币种类和单位

8.在某房地产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为（）%。

A.9.8B.10C.10.1D.10.5

9.采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在（）的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。

A.建造时B.估价工作时间C.估价期日D.未来某个时点

10.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（）。

A.最佳用途B.最佳收益C.最佳集约度D.最佳规模

二、多选题（共10题，每题4分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分;少选，每个所选项得1分）

1.在影响房地产价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有（）。

A.繁华程度、生活配套设施齐备程度

B。

宗地内开发程度

C.宗地面积、形状

D.环境质量、景观

E.临街类型、临街位置

2.当存在（）情况时，不适于采用剩余法评估房地产价格。

A.房地产市场不稳定，价格波动很大

B.城市有稳定的土地供应计划和政策

C.房地产交易资料信息完整，可公开查询

D.贷款利率不变

E.规划控制容积率、建筑密度等指标不明确

3.房地产估价报告应经（）才能生效。

A.估价假设条件说明

B.估价师签字

C.公证

D.估价机构盖章

E.送文函

4.以下房地产价格评估，不能采用收益还原法的有（）。

A.写字楼B.普通住宅C.学校D.政府办公楼E.商场

5.下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有（）。

A.楼面地价：

单位地价÷容积率

B.单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低

C.楼面地价：

单位地价÷建筑面积

D.单位地价：

楼面地价÷土地总面积

E.楼面地价：

单位地价×土地面积÷建筑面积

6.在影响房地产价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有（）。

A.交通条件

B.物价变动

C.繁华程度

D.宗地临街状况

E.房地产投机

7.建筑物折旧的类型包括（）。

A.物理折旧

B.经济折旧

C.功能折旧

D.材料折旧

E.环境性折旧

8.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括（）。

A.基准地价表

B.基准地价成果图件

C.基准地价因素修正系数表

D.基准地价评估方案

E.基准地价成果应用说明

9.不宜获取估价业务的情形包括（）

A.有厉害关系

B.有利益冲突

C.超出了自己的业务范围

D.自己的专业能力难以胜任

E.无厉害关系

10.造成房地产成交价格偏差的原因包括（）

A.交易双方的非理性交易

B.相邻房地产的合并交易

C.交易税费的非正常负担

D.交易双方在充分了解市场状况下的理性交易

E.交易税费正常负担

三、判断题（共10题，每题1分）

1.按照房地产价格形成基础不同，房地产的价格可划分为市场价格、理论价格和评估价格。

（）

2.因为房地产有使用价值，所以房地产具有价格。

（）

3.对于公共建筑及综合性建筑，一般按照层数划分类型，地层为1~3层，多层为4~6层，中高层为7~9层，高层为10层以上。

（）

4.成套房屋的建筑面积等于套内房屋使用面积、套内墙体面积、分摊的共有建筑面积三者的加和。

（）

5.城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。

（）

6.房地产价格的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

（）

7.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

（）

8.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

（）

9.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。

（）

10.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。

因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。

（）

四、解答（共2题，每题5分）

1.房地产估价的含义？

2.应用市场比较法评估房地产价格时，应搜集交易实例的哪些内容？

五、计算（共3题，每题10分）

1.为评估某商品住宅2010年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下:

（1）可比实例的成交价格、成交日期及交易情况，见下表。

比较因素

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

7400元/m2

8400元/m2

7800元/m2

成交日期

2010年3月15日

2010年6月15日

2010年7月15日

交易情况

-2%

0

+1%

（2）该类住宅2010年2月至8月的定基价格指数，见下表。

月份

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

价格指数

100

92．4

99.0

99.8

100.3

109.0

106.8

（3）房地产状况的比较判断结果，见下表。

房地产状况

权重

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

区位状况

0.5

100

105

100

80

实物状况

0.3

100

100

110

120

权益状况

0.2

100

120

100

100

请利用上述资料测算该商品住宅2010年8月15日的正常市场价格。

2.某房地产在2007年8月15日建成，收益期限为38年，208年8月15日至2011年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2012年8月15日至2014年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万元、，从2015年8月15日起每年可获得的净收益将稳定在95万元，该类房地产的报酬率为10%。

，请利用上述资料测算该宗房地产2011年8月15日的收益价格。

（1+10%）2=1.21，（1+10%）3=1.33，（1+10%）4=1.46，（1+10%）5=1.61，（1+10%）6=1.77

（1+10%）34=25.55，（1+10%）35=28.10，（1+10%）36=30.91，（1+10%）37=34.00，（1+10%）38=37.40

3．新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2，现时土地重新取得价格为2000元/m2，房地产开发成本为3000元/m2，管理费用为土地取得成本和开发成本的5%，销售费用和销售税费各为房地产价格的4%和6%，开发利润为房地产价值的20%，该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地取得成本在准备期内均匀投入，开发成本、管理费用及销售费用在建设期内均匀投入，年贷款利率为6%，试评估该房地产的总价。

（1+6%）0.25=1.01，（1+6%）0.5=1.03，（1+6%）0.75=1.04，（1+6%）1=1.06，（1+6%）1.25=1.08，（1+6%）1.5=1.09，（1+6%）1.75=1.11，（1+6%）2=1.12，（1+6%）2.25=1.14，（1+6%）2.5=1.16，（1+6%）2.75=1.17，（1+6%）3=1.19

姓名

以下由监考人员填写

违规记录栏

1.左顾右盼

2.偷看

3.夹带

4.传递夹带

5.代考

6.扰乱考试秩序

7.其它

监考人员签名

说明

1．根据违规情节在相应栏序号上画圈（与考场纪录单一致）。

并在总分栏填写“违规”字样。

2．“其它”违规行为须注明

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