商业考察方案.docx

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***公司商业地产项目考察方案

要点：

一、考察目的

二、考察内容

三、行程安排及人员安排

四、费用预算

五、考察要求

六、考察案例选择

1、西安·大唐不夜城

2、西安·民乐园万达广场

3、重庆·龙湖时代天街

4、重庆·东原D7区

5、北京·世贸天阶

6、北京·朝阳大悦城

7、哈尔滨·中华巴洛克文化旅游风情街

8、哈尔滨·万达广场

9、哈尔滨·凯德广场

10、沈阳·中街大悦城

11、沈阳·华润万象城

七、商业项目考察分析表：

附件

一、考察目的

•从考察案例项目的开发模式、规划设计、业态组合、主力店等方面结合B01、C01地块特点，找到项目之间共性，为B01C01商业发展开拓思路，为定位提供参考；

•对优质商家资源收集为后期招商工作开展做准备；

•锻炼团队，鼓励员工工作积极性和创新热情，拓宽眼界，深入学习，提高业务水平。

二、考察内容

•参考案例城市发展与项目整体定位；

•项目开发模式以及商业经营模式；

•参考案例功能板块划分及规划布局；

•项目业态组合比例及品牌商家；

•各类优质品牌商家资源收集。

三、行程安排及人员安排

3.1、工作组一：

n考察人员名单

序号

姓名

性别

部门

职务

身份证号码

联系方式

备注

1

2

3

4

n考察地点

北京、哈尔滨、沈阳、西安、重庆、成都

n考察时间

2013年3月7日-2013年3月16日

n行程安排

D1.3月7日星期四下午：

***—北京

D2.3月8日星期五世贸天阶、朝阳大悦城

D3.3月9日星期六上午：

世纪金源、五彩城

下午：

北京-哈尔滨

D4.3月10日星期日上午：

万达广场凯德广场

下午：

中华巴洛克文化旅游风情街

D5.3月11日星期一上午：

哈尔滨—沈阳（动车）

下午：

中街大悦城

D6.3月12日星期二上午：

华润万象城

下午:

沈阳—西安

D7.3月13日星期三大唐不夜城、民乐园万达广场

D8.3月14日星期四上午：

其他项目

下午：

西安-重庆

D9.3月15日星期五时代天街、东原D7区

D10.3月16日星期六重庆—成都

四、费用预算

费用预算详表

序

号

费用类别

费用细则

单人

费用

（元）

人数

合计（元）

工

作

组

1

机票/动车/高铁

6400

4

25600

2

住宿费

经济快捷酒店（9个晚上）150元/人·天

150

4

5400

3

餐饮费

150元/人·天,10天

150

4

6000

4

交通费

500元/天，10天

5000

5

不可预见费用

前四项10%

4200

6

总计

46200

五、考察要求

•每日对考察项目进行分析总结；

•对考察学习中所看、所听、所感进行总结，撰写学习考察报告材料，结合企业、项目自身情况提出发展思路和具体措施。

•服从领导，听从指挥；仪表整洁，举止文明；步调一致，遵守规则；

•自行准备相机、摄像机、笔记本、个人用品等

•所有人员必须遵循公司制定的行程线路、时间的安排。

•活动中任何人不可擅自脱队，夜间或自由活动时间，需单独离队的，必须征得全带队领导同意。

•活动中，所有人员必须讲文明礼貌，自觉遵守公共秩序；谨慎小心，警惕自己经济、财物上的损失。

•请随身携带身份证，保证手机24小时开机，确保联络员随时能联系到人。

所有人员必须注意自己的人身安全。

六、考察案例选择：

n西安·大唐不夜城

开发商：

西安曲江大唐不夜城文化商业（集团）有限公司

项目位置：

北起大雁塔南广场，南至唐城墙遗址，东起慈恩东路，西至慈恩西路。

项目定位：

集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务等功能为一体的一站式消费天堂——中国第一文化MALL。

项目规模：

南北长1500米，东西宽480米，总占地面积967亩，总建筑面积65万平方米。

业态：

精品百货、大型连锁超市、品牌旗舰店、时尚餐厅、休闲娱乐中心、儿童体验中心等。

项目简介：

总投资50亿元，以盛唐文化为背景，以唐风元素为主线，三个主题广场、六个仿唐街区和西安音乐厅、西安大剧院、曲江电影城、陕西艺术家展廊四大文化建筑，中轴景观大道是一条1500米横贯南北的中央雕塑景观步行街。

考察要点:

A.功能板块划分及布局

B.业态组合比例及品牌商家

C.项目开发模式以及商业经营模式

n西安·民乐园万达广场

开发商：

西安民乐园万达广场有限公司

项目位置：

解放路核心商圈

项目定位：

三代半HOPSCA，集购物、餐饮、休闲、娱乐、住宅商务等形式为一体的多元化城中城。

项目规模：

占地90万㎡，总建28.9万㎡，商业综合体：

15.26万㎡，希尔顿酒店：

11万㎡

业态：

万千百货、万达影院、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、国美电器、华润万家超市、博士蛙7打主力店。

项目简介：

2009年12月19日开业，第三代城市综合体，总投资42亿元，天街（三、四、五层“回”字形室内步行街）为广场的核心区域，是西北首家融入天梯、天街、天庭概念的购物中心。

宽13米，长1350米，铺位相向。

步行街由六部观光电梯、十部客梯、二十部扶梯及24个客流通道。

考察要点：

A.天梯、天街、天庭规划设计

B.娱乐类主力店专项了解

n重庆·龙湖时代天街

开发商：

重庆龙湖成恒地产开发有限公司

项目位置：

渝中大坪大石路，轨道1、2号线

项目定位：

城市家庭生活中心、城市休闲文化中心、城市美食娱乐中心。

项目规模：

总体量：

120万㎡，商业：

60万㎡。

业态：

一期建筑面积：

约17万㎡，主力业态：

精品百货、IMAX影院、婴童次主力店、国际情调餐饮一期：

城市·家庭时尚中心

二期建筑面积：

约25万㎡，主力业态：

潮流百货、儿童职场公园、真冰场、酒吧街、演艺广场、书城、儿童次主力店二期：

城市·家庭文娱中心

三期建筑面积：

约14万㎡，主力业态：

国际家居馆、国际电器馆、国际风情街三期：

城市·家庭功能中心

项目简介：

2012-12-20日一期17万㎡商业综合体开业，项目共规划“两条商业街”、“三大Shoppingmall"、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、oho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能。

考察要点：

A.商业开发模式（销售为导向）

B.业态组合比例及品牌商家

C.特色品牌资源搜集

n重庆·东原D7区

开发商：

重庆同原地产开发有限公司

项目位置：

江北鸿恩寺红石路段

项目定位：

双SHOPPMALL格局体验式城市综合体

项目规模：

建筑面积为约100万㎡，商业30万㎡。

业态：

SHOPPINGMALL、高层住宅、酒店、写字楼、SOHO公寓等

项目简介：

打造一条约30万方的商业步行街，按照双SHOPPMALL的格局规划，配有2000多个车位。

整个商业中心了是为业主提供一种全新的体验式生活。

已经签约的商家就包括华润万家两江新区旗舰店和星美国际电影城（西南地区最大的IMAX影院）西南地区旗舰店，后期还会引进西南地区唯一的儿童职业体验中心和一个超大的真冰溜冰场，以及精品百货、餐饮娱乐、KTV、健身中心、美容SPA、主题书吧等。

考察要点：

A.商业规划

B.主力店及其经营情况

n北京·世贸天阶

开发商：

北京奥中基业房地产开发有限公司

项目位置：

北京迎宾道东大桥路东侧

项目定位：

“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”

项目规模：

占地：

2.4万㎡，规划面积：

21万㎡，甲级写字楼：

13万平㎡、商业：

8万㎡

业态：

集六星级NightClub、异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等为一体

项目简介：

项目作为综合建筑体，由南北两翼两座写字楼、商业廊、阶梯式户外广场组成，其中间还有半封闭型的步行街，商业廊为全石材建筑，风格现代而又蕴含古雅醇厚的内涵，它的上空，亚洲首座、全球第三大规模长250米，宽30米巨型电子天幕。

考察要点：

A.天阶规划设计

B.8万平方米时尚休闲特色商业的业态配比

n北京·朝阳大悦城

开发商：

中粮置业投资有限公司

项目位置：

朝阳北路与青年路交叉口的东北角

项目定位：

品质时尚生活中心”，以家庭为主题包装一站式休闲购物中心

项目规模：

占地面积：

8.5万㎡，建筑面积：

40万㎡，商业：

23万㎡，公寓：

7万㎡

业态：

购物中心自B1到11F共12个楼层，拥有AEON百货及超市、蓝天城职业体验馆、金逸国际影城、歌友汇KTV等主力店铺;超过70家餐饮店铺和200余家时尚名品店

项目简介：

以先进的消费概念，丰富的业态与经营品种融入人们的生活，极大缓解朝青板块商业严重不足的现状，满足区域百万消费人群的消费渴望，成为北京市场极具地标性与文化性的超大型、一站式休闲购物中心。

考察要点：

A.业态布局及动线规划设计

B.主力业态组合

n哈尔滨中华巴洛克文化旅游风情街

开发商：

政府推动旧址改造项目

项目位置:

道外区靖宇大街、南勋街、南二道街与南三道街合围处

项目定位：

具有一定文化属性和品牌效应的特色餐饮娱乐商业街

项目规模：

31874㎡

业态：

餐饮娱乐为主力（90%），零售百货为辅（10%）

项目简介：

建筑风格：

西洋巴洛克建筑风格与中国建筑艺术结合，有八个院落，围合建筑，独立成院，具有相对独立性与私密性；每个院落面积均不相同，建筑分为复式和多层，最高建筑不超过三层，单体面积600-1200m2,多为1-2形式。

考察要点：

A.餐饮娱乐业态之间配比

B.内部外部交通动线规划

n哈尔滨万达广场

开发商：

万达集团

项目位置:

香坊区 哈尔滨香坊区赣水路68号

项目定位：

第三代城市综合体

项目规模：

总占地：

8.4万㎡，总建面积：

30万㎡，商业和酒店：

20万㎡

业态：

万达国际影城、万千百货、大歌星量贩KTV、神采飞扬电玩城、国美电器、大润发超市、索菲特大酒店七大主力店及上下三层精品步行街。

项目简介：

按照新型shoppingMall模式的国际化商业要素和生活要素为一体的第三代城市综合体。

考察要点：

A.业态组合及业态配比

B.由步行街链接主力店模式

n哈尔滨凯德广场

开发商：

凯德商用

项目位置：

哈尔滨市南岗区学府路1号

项目定位：

一站式大型ShoppingMall

项目规模：

101597㎡

业态：

餐饮、购物休闲、儿童教育、家居生活

项目简介：

凯德广场·学府共七层（地下二层，地上五层），主要客群为中产家庭、企事业单位员工及白领、年轻时尚族群消费者、有车族。

考察要点：

A.无缝对接交通枢纽

B.优质商家资源

n沈阳中街大悦城

开发商: