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房地产金融

前言

本课程是为适应学院培养〝宽口径〞、〝厚基础〞、〝重能力〞的经济治理专门人才而开设的一门专业课程，是天津财经学院金融系房地产金融专业的核心课程之一。

本课程修读对象为金融系房地产金融专业本科生。

«房地产金融学»课程阐述了房地产金融的基础知识，旨在使学生了解和把握房地产金融的要紧内容、包括抵押贷款的运作、质押和保证贷款、开发贷款、消费贷款和公积金贷款；房地产抵押贷款的二级市场〔抵押贷款证券化〕和同抵押贷款安全性相关的住房保险。

本课程将原理论述、操作流程、实际运用有机结合，较为全面地勾画房地产金融的脉络框架，阐述了房地产金融市场的进展规律。

本课程的先导课程是货币银行学、投资学、财务治理等专业基础课程。

«房地产金融学»教学大纲名目

教学内容

第一章绪论……………………………………………………………1

第二章房地产金融基础知识.………………………………………2

第三章抵押贷款的运作………………………………………………4

第四章个人住房贷款…………………………………………………7

第五章房地产开发贷款………………………………………………8

第六章收益性房地产贷款……………………………………………11

第七章住房公积金贷款………………………………………………12

第八章房地产保险……………………………………………………13

第九章抵押贷款的二级市场…………………………………………15

重点章节〔重要问题〕……………………………………………………………17

参考书目……………………………………………………………………………18

课时分配……………………………………………………………………………19

教学内容

第一章绪论

教学要求：

本章将在介绍房地产产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产产业进展和国民经济良性运行的作用。

通过本章教学，在深刻明白得房地产金融的作用和重要性的基础上，进一步认识房地产金融的概念和内容，并展望我国房地产金融的以后进展趋势。

内容结构：

第一节房地产金融的作用和重要性

一、房地产业的特点

1投资大、借款多、周期长

2市场受区域因素阻碍较大

3具有投资和消费的双重性

4受国家政策和都市规划的阻碍

二、房地产业的重要性

1是都市存在和进展的物质基础

2房地产是家庭重要的财宝和政府财政收入的重要来源

3房地产业具有带动性

三、房地产金融的作用

1是房地产业进展的保证

2利用政策对房地产业进行宏观调控

3引导住房消费促进房改

四、房地产业与金融业的关系

1关系紧密，依靠性强

2同银行业相互促进

3不良进展会阻碍金融业的正常运行

第二节房地产金融的进展

一、国外房地产金融的进展

1建筑业协会

2土地开发银行

3公积金制度

二、国内房地产金融的进展及存在的问题

1进展的几个时期

2成熟的房地产金融市场的标志

3目前存在的问题

第三节房地产金融的概念和内容

一、房地产金融的概念

1广义概念

2狭义概念

二、房地产金融的内容

本章重点〔重要问题〕：

房地产金融的作用房地产金融的重要性房地产业与金融业的关系成熟的房地产金融市场的标志房地产金融的概念

第二章房地产金融差不多知识

教学要求：

房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。

本章重点讲授房地产金融的差不多知识，要求明白得房地产金融的资金来源、把握阻碍房地产金融的社会经济因素、利率及其相关问题，学会分析房地产融资中资产收益、房地产开发、消费贷款等问题。

内容结构：

第一节房地产金融中的资金流及资本来源

一、房地产金融中的资本流

二、资金来源

1保险公司

2商业银行

3储蓄贷款银行

4互助储蓄银行

5抵押银行

6房地产投资信托公司

第二节阻碍房地产金融市场的社会经济因素

一、通货膨胀

二、银行利率的变化

三、所得税法的变化

四、货币汇率的变化

五、日用品价格的变化

六、房地产证券和其它投资工具回报率的变化

七、金融政策

八、社会福利制度

第三节利率、贴现率和现值

一、利率

1名义利率和现值

2利率集

3实际利率

4利率的期限结构

5利率和可贷资金

6利率同风险议价

二、以后值

三、以后收益的贴现

1一年收益的贴现

2以后多年收益的贴现

第三节资产收益率

一、资产收益率

二、权益收益率

三、有效收益率

第四节信贷、担保贷款和抵押贷款

一、信贷和担保贷款的定义和区别

1信贷

2担保贷款

3三者的关系

4信贷同抵押贷款的关系

二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款

1抵押贷款

2质押贷款

3保证贷款

本章重点〔重要问题〕：

房地产金融中的资金流利率、贴现率和现值的运算资产收益率抵押贷款、质押贷款和保证贷款的定义和区别

第三章抵押贷款的运作

教学要求：

抵押贷款是房地产金融的重要组成部分。

本章重点讲授抵押贷款的差不多知识、过程和原理。

要求明白得房地产抵押贷款过程中的杠杆原理，把握利率变化和期前还款对还款额的阻碍以及房地产的再抵押，了解房地产抵押贷款过程中各参与者的权益和义务，抵押人的还款清单等内容。

内容结构：

第一节杠杆原理

一、杠杆原理的特性

二、杠杆作用的形式

1杠杆正作用

2中性杠杆作用

第二节抵押贷款的偿还

一、月还款额

1本息均还法

2先息后本法

二、月本利和因子表

三、偿还清单

1差不多概念

2偿还清单的运算

四、抵押贷款的几个指标

1有效利率

2贷款比率

3还贷常数

第三节抵押贷款的运作过程

一、抵押贷款的参与人

1参与人

2参与人之间的关系

二、抵押贷款的运作过程

三、再抵押

1概念

2再抵押的运行

第四节抵押房屋的使用和治理

一、抵押房屋的使用治理

1抵押房屋的使用治理

2抵押房屋的出租、转让

二、违约后抵押房屋的处理

1违约

2处理

第五节利率变化对还款额的阻碍

一、等额还款

二、贷款期限与月还款额

三、利率调整后还款数额的运算

1本息均还法

2先息后本法

第六节期前还款的处理

一、期前还款的概念

1差不多概念

2期前还款的罚那么

二、期前还款的处理

1本息均还法

2先息后本法

第七节其他抵押贷款类型

一、变率抵押贷款

1变率抵押贷款的类型

2变率抵押贷款的运作

3前期变率抵押贷款

4滚动抵押贷款

5变率抵押贷款的优缺点

二、低月还款额抵押贷款

1渐增还款抵押贷款

2依价变率抵押贷款

3增值分成抵押贷款

4前期低付抵押贷款

三、其他抵押贷款方式

1快速还款抵押贷款

2利用自有资金还款

3优缺点

本章重点〔重要问题〕：

杠杆原理抵押贷款的几个指标抵押贷款的运作过程利率变化对还款额的阻碍期前还款的处理

第四章个人住房贷款

教学要求：

本章将系统讲授个人贷款的概念、特点和种类，介绍个人贷款的申办程序、贷款类型以及有关贷款的审查、建档等内容。

通过对本章教学，要求把握个人贷款的差不多知识，把握抵押权的变更和登记以及贷款检查的内容，了解贷款档案的建立与治理。

内容结构：

第一节概述

一、个人住房贷款的概念和特点

1概念

2特点

二、个人住房贷款的种类

三、我国个人住房信贷业务现状

四、我国个人住房贷款业务前景

1业务环境进展的差不多判定

2进展趋势判定

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批

一、个人住房贷款的申请

1借款人资格

2申请人需提供的材料

二、贷款审查

三、借款人资信评估

1个人素养

2购房及还款能力

四、贷款审批

第三节个人住房贷款的发放

一、签订借款合同

二、贷款额度、期限和利率

三、贷款还款方式

1等额本息还款法

2等额本金还款法

3累进偿还法

4提早还款

四、抵押权登记

1住房抵押登记

2土地使用权登记

第四节个人住房贷款贷后治理与贷款偿还

一、贷后检查

1要紧内容

2贷款形状

3贷款检查方式与程序

二、贷款档案的建立与治理

1借款人相关资料

2借款合同相关资料

三、清户撤押

本章重点〔重要问题〕：

个人住房贷款的概念种类个人贷款的差不多程序贷款还款方式抵押权登记

第五章房地产开发贷款

教学要求：

本章讲述三部分内容：

开发贷款的程序、开发项目评估和贷款后治理。

要求把握申请人资格、开发项目评估的有关内容、借款人的评判，把握房地产开发贷款的程序，明白得售房款的回笼治理。

内容结构：

第一节房地产开发贷款程序

一、房地产开发贷款申请

1借款人资格

2申请贷款资料

二、房地产开发贷款调查

1对借款人资格的调查

2调查核实项目情形

3核实确定担保方式

三、核定信用等级

四、房地产开发贷款的审查与审批

1贷款审查的要紧内容

2贷款的审批

五、贷款的发放

第二节房地产开发贷款的项目评估

一、概述

1评估应具备的条件

2评估程序

3评估内容

4评估报告的编写要求

二、借款人评判

1借款人非财务评判

2经营者素养及治理水平评判

3经济技术实力评判

4资产负债分析

5资产运用效率评判

6盈利能力分析

7现金流量分析

8信用状况评判

9新建企业分析重点

三、项目建设条件评判

1项目建设必要性

2项目建设内容、规划和建设方案

3项目建设条件评判

4设计单位资质评判

5施工组织评判

6环境爱护评判

四、市场评估

1市场评估程序

2市场评估内容

五、投资估算和筹资评估

1项目总投资的构成

2投资估算评估

3投资来源及筹资评判

4项目投资打算评判

5编制〝项目投资来源及支出预算表〞

六、偿债能力评估

1项目财务效益推测

2项目财务现金流量分析

3资金来源和运用分析

4项目偿债能力评估

5敏锐性分析

6借款人综合偿债能力分析

七、贷款风险评判

1项目风险

2贷款担保评判

3项目可行性结论

第三节房地产开发贷款贷后治理

一、贷款资料

二、借款人及贷款项目治理

本章重点〔重要问题〕：

房地产开发贷款项目评估借款人评判偿债能力评估贷款风险评判

第六章收益性房地产贷款

教学要求：

本章讲述收益性房地产的贷款分析和决策。

要求把握收益性房地产的投资特性、房地产评估、放款标准，把握借款人的评判和决策。

内容结构：

第一节收益性房地产投资及放款决策

一、收益性房地产的投资

1投资过程

2可行性分析

3推测

二、盈利可能性

1现金流量

2融资状况和税收

三、风险及个人作用

1风险

2个人因素

四、决策过程

五、房地产收益状况

1推测财务清单

2推测抵押终结收益

六、估价

1估价的差不多模式

2其他方法

第二节放款人对贷款的评判

一、申请文件内容

二、房地产评估

三、放款标准

1借款人和房地产

2最高放款额

3其他指标的合理性

第三节借款人评判和决策

一、决策过程和要紧决策因素

二、收益衡量指标

1传统方法

2现金流贴现法

三、风险评判

1风险种类

2风险评判

3必要收益率的风险校正

四、最后决策

本章重点〔重要问题〕：

收益性房地产投资可行性分析盈利可能性房地产评估收益衡量指标风险评判

第七章住房公积金贷款

教学要求：

本章讲述主房公积金制度、住房公积金治理、和住房公积金贷款等内容。

要求把握住房公积金的概念、住房公积金制度、贷款方式，明白得住房公积金贷款程序。

内容结构：

第一节住房公积金制度概述

一、住房公积金的概念

1住房公积金

2住房公积金制度

3我国公积金制度的特点

二、住房公积金制度进展概述

1住房公积金制度的建立及其作用

2住房公积金制度的进展

3目前我国公积金制度存在的问题

三、新加坡中央公积金制度

1概况

2作用和特点

3与住房有关的公积金运作打算

第二节住房公积金治理

一、治理原那么

1住房委员会

2住房公积金治理中心

3住房公积金的监督

二、住房公积金的缴存

三、住房公积金的提取和使用

1提取

2使用

第三节住房公积金贷款

一、概述

二、贷款程序

三、住房公积金贷款方式

1贷款期限

2贷款金额

3贷款利率

4还款方式

四、个人住房担保组合贷款

五、住房公积金贷款的担保

本章重点〔重要问题〕：

住房公积金的概念我国的住房公积金制度住房公积金的提取和使用住房公积金贷款的担保

第八章房地产保险

教学要求：

本章讲述房地产保险的差不多理论、差不多原那么、保险产品的差不多内容和运作过程，要求把握保险的含义和特点，职能和作用，保险的差不多原那么，把握房地产保险产品的种类和使用，明白得保险合同。

内容结构：

第一节保险差不多理论

一、保险的含义和特点

二、保险的性质

三、保险的职能和作用

四、保险基金

第二节保险差不多原那么

一、最大诚信原那么

二、保险利益原那么

三、近因原那么

四、损害赔偿原那么

第三节保险合同

一、含义和特点

二、保险合同的要素

三、保险合同的成立与生效

四、保险合同的调整

第四节房地产保险产品

一、房地产风险

1房地产财产缺失风险

2房地产责任风险

3房地产业务中的信用风险

4房地产业务中的人身风险

二、房地产业务中的财产缺失风险

三、房地产业务中的责任保险

四、房地产业务中的信用保证保险

五、房地产业务中的人身保险

六、国外房地产保险产品简介

第五节房地产保险的运作

一、投保与承保

二、房地产保险的防灾防损

三、房地产保险索赔与理赔

本章重点〔重要问题〕：

保险的含义和特点保险的职能和作用保险的差不多原那么房地产风险

第九章抵押贷款的二级市场

教学要求：

本章讲述房地产抵押贷款初级市场与二级市场的概念及相互关系，二级市场的运行。

要求把握房地产抵押二级市场的概念和功能，住房抵押债券证券化的运作方式，把握抵押贷款证券化的条件。

内容结构：

第一节房地产抵押初级市场和二级市场

一、房地产抵押初级市场

二、房地产抵押二级市场

三、美国房地产抵押二级市场的进展

四、房地产抵押二级市场的功能

1满足贷款银行的要求

2债券投资者的需求

3房地产抵押二级市场在房地产市场中的作用

第二节房地产抵押二级市场的运作

一、政府广泛的参与

二、住房抵押债权证券化的运行方式

三、住宅抵押贷款债权证券

第三节抵押贷款证券化的条件

一、抵押贷款证券化对社会经济的阻碍

二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件

1成熟的房地产市场

2成熟的证券市场

3成熟的抵押贷款市场

4统一的担保机构

三、推行抵押贷款证券化应做的工作

1需要建立住宅和贷款法律和法规体系

2抵押贷款市场的标准化

四、其他筹资方式的比较

第四节抵押二级市场在中国的可行性

一、香港地区住宅抵押二级市场的进展

二、抵押二级市场在中国的可行性

1建立抵押二级市场的条件

2当前在我国建立二级市场不现实

本章重点〔重要问题〕：

房地产抵押二级市场住房抵押债权证券化的运行方式抵押贷款证券化需要的社会经济条件

重点章节

第一章：

第1、3节；

第二章：

第1、2、3、4节；

第三章：

第1、2、3、4、5节；

第四章：

第2、3、4节；

第五章：

第1、2节；

第六章：

第1、2节；

第七章：

第2、3节；

第八章：

第1、2、4、5节；

第九章：

第1、2节。

参考书目

1.谢经荣，不动产金融．北京：

中国政法大学出版社，1995

2.谢经荣，王玮．购房抵押贷款的理论与实务．北京：

经济治理出版社，1999

3.谢经荣，亚洲金融危机中的房地产金融及对我国的借鉴作用．中国房地产金融，1998（4）

4.谢经荣．完善房地产金融体制创新机制．中国都市金融，2001

（1）

5.谢经荣等，地产泡沫与金融危机，北京，经济治理出版社，2002

6.周新荣等，担保法有用教程，北京，中国法制出版社，1995

7.曾萍，房地产法律问题解答与案例分析，北京经济治理出版社1997

8.石春贵等，房地产金融，北京，中国金融出版社，1995

9.龙胜平，房地产金融与投资，北京，高等教育出版社，1998

10.陈钊．住房抵押贷款理论与实践．上海：

复旦大学出版社，2000

11.刘亮．论房地产风险的保险保证．保险研究，1998（9）

12.韩军等．住房消费信贷风险与保险问题研究，保险研究，1999（4）

13.郎安生，谈个人购房保险与年金保险的应用．保险研究，1999（6）

14.魏华林，林室清主编．保险学．北京：

高等教育出版社，1995

15.陈继儒，新编保险学．上海：

立信会计出版社，1996

16.田海东，住房政策：

国际体会借鉴和中国现实选择．北京：

清华大学出版社，1998

17.谢经荣．抵押贷款二级市场的性质及在中国的可行性分析．中国房地产金融，1999（10）

18.WurtzeBach，C．H．andMiles，M．E．；1991．ModemRealEstate，JohnWiley＆Sons

19.Maisel，Sherman，J．1992．RealEstateFinance，HarcoutBraceJowanovichInc，USA

课时分配

章次

章节名称

总计课时

授课课时

辅导练习

课时

绪论

房地产金融差不多知识

抵押贷款的运作

个人住房贷款

房地产开发贷款

收益性房地产贷款

住房公积金贷款

房地产保险

抵押贷款的二级市场

合计

说明：

本课程为学期课，按每学期16教学周、3课时/周运算，共48课时。

其中：

讲授42课时，占87％，实践环节6课时，占13％。

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