全国房地产景气指数及各重点城市运营情况.docx

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全国房地产景气指数及各重点城市运营情况

今年1-7月全国房地产景气指数以及各重点城市房地产行业运营情况

1、20０６年1-7月全国房地产景气指数

1-7月,全国完成房地产开发投资９411亿元,同比增长24%。

商品住宅投资6575亿元，增长29.２%。

其中，经济适用房投资２7５亿元，增长５.7％。

1-７月，全国房地产开发企业到位资金１44１7亿元，同比增长2９.4%。

其中，国内贷款3２55亿元，增长56.6％;企业自筹资金47８8亿元,增长２5.3%;利用外资191亿元,增长3４．２%。

1-7月，全国房地产开发企业完成开发土地面积127３1万平方米，同比增长31.8%。

１-７月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14．８5亿平方米，同比增长1９．2%。

1-７月，全国商品房空置面积为１.21亿平方米，同比增长14.4％。

其中,空置商品住宅６6１0万平方米,增长10.8%。

点评:

宏观调控政策虽说频频出台。

但是，全国房地产开发投资仍有一定比例的上涨。

由于全国区域性差别较大，因此，一些城市化程度不高的城市或区域，投资上涨幅度较大仍属正常。

因此,只要投资和价格两个数据不是同时上涨超过20%，只要整个中国房地产市场的发展与城市进化程度匹配，就是可以接受范围。

２、各主要城市房地产行业运营情况

（1）北京

1－7月,房地产开发投资7９７.6亿元，比上年同期增长１9.8％，占全社会固定资产投资的比重为53.１%,比上年同期下降2.1个百分点。

其中：

完成住宅投资403.６亿元，增长24.１%；商业及服务业等经营性用房投资11０亿元，增长1.2倍,增长幅度最高，但房屋价格指数持续上升。

新建住宅价格指数累计为108．９%,比1-6月提高0.4个百分点。

二手房价格指数为１０９.7%，比1-６月提高0．2个百分点。

１-7月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积31１.5万平方米，比上年同期增长２.２倍。

１-7月，商品房新开工面积1４99．7万平方米,同比增长18.６%,其中住宅915．4万平方米,增长３.7％。

写字楼168.6万平方米，同比增长5７.9%；商业及服务业等经营性用房226.2万平方米，同比增长1．4倍。

1-7月,商品房竣工面积９47.１万平方米,比上年同期下降31.9%,降幅比上半年扩大４.9个百分点。

其中住宅6５4.７万平方米,下降41．1%;商业及服务业等经营性用房62.2万平方米，下降8.3％;写字楼133.５万平方米，增长１.1倍。

1-7月,全市商品房销售面积13３7.4万平方米，其中期房销售92１.４万平方米，现房41６万平方米。

商品住宅销售1１７6.６万平方米，占全部销售面积的比重为88%，与上月基本持平。

1-7月，住宅上市户型面积分布，60平方米-９0平方米的比例为22％，这与国务院九部门要求“90平方米以下住房要达到70%以上”的要求相差甚远。

1-7月，经济适用房施工面积597．6万平方米，比上年同期下降10.4％,其中住宅４85.1万平方米,下降16.5％。

竣工面积１21．7万平方米，下降30.3%，其中住宅9６．１万平方米，下降４8.４%。

经济适用住宅销售面积6５.6万平方米。

１-7月，新建商品房价格总指数累计为107.９%，比1-６月提高0.２个百分点，其中,住宅价格指数累计为108.9%，比1－6月提高0.4个百分点。

二手房价格指数为１09.7%，比1－6月提高0.2个百分点。

1-7月,全市房地产开发企业当年到位资金1577.5亿元，比上年同期增长2０．9％。

其中,金融贷款45５．１亿元,增长51.4%，占当年到位资金的28.9%，同比提高5．９个百分点;自筹资金255.7亿元，比上年同期下降０.7%，占当年到位资金的１6.２％,同比下降３.5个百分点；其它资金来源中的定金及预收款54３亿元,下降15.5%，占当年到位资金的34.4%,下降1４.8个百分点。

点评:

北京市的房地产行业整体运行基本保持稳定。

房地产开发投资虽然持续上升,但所占比重出现回落。

土地开发面积大幅增加,空置面积减少，至7月末，全市商品房空置面积9５5.5万平方米,比上年末减少418.5万平方米,但房屋价格指数持续上升。

虽然连续出台的调控政策给北京市场带来一定震荡,但很难在短时间内压制房地产过热现状,真正效果还要看下半年的整体市场反应。

（2）上海

1－7月,商品房累计供应量为1６１6.６万平方米,成交量为１476.６平方米,供求比为1:

0.91,供求基本平衡;

1-7月，商品住宅空置面积从6月末的６７15万平方米降至6610万平方米。

1－７月，完成房地产开发投资72６.82亿元，比去年同期增长4.5％,增幅比今年上半年高出了4.1个百分点。

１-7月，全社会固定资产投资为2164.3亿元,比去年同期增长10.８%,增幅比今年1月至6月回升1．３个百分点。

其中,房地产开发投资比重为33.58％，与今年上半年基本持平。

1－7月份外资金融机构人民币贷款累计增加224.7亿元,占全市人民币贷款增量的19.４%，

点评:

从整体上看，2006年政府宏观调控对上海房地产市场的影响小于2０05年，也反映了上海房地产市场基本面是良性的，对政策的消化力较强。

市场整体成交量虽然有所萎缩,但是市中心高档物业升值潜力一直被看好，虽然外资购房设限新政出台，部分高档物业去化速度仍然不减。

从近期上海市场的情况来看，由于一些调控政策的出台，还有一些细则并未完全出台,所以，整个市场处于观望状态，投资和开发的速度应该有所放缓。

（3）天津

１-７月，房地产投资171.4亿元，同比增长25．1%，占全市固定资产投资的２4%。

增幅处于全国平均水平。

其中,外地企业投资比例增大，民营企业仍占投资主导地位。

民营和混合所有制企业完成投资１54.３亿元,占房地产投资总量的9０%。

1-7月,房屋售价格与去年同期相比上涨６．2％，低于全国平均价格增幅（8．9％）2．3个百分点。

1-7月,商品住宅销售5０3万平方米，比去年下降２5．４％。

二手房成交面积5１４万平方米，同比增长１４．5％。

商品住宅和二手房交易之比为１:

1．０2

环外开发面积和投资分别比去年同期提高4１．7%和３9．4%，其中塘沽区、北辰区、宝坻区、静海县开发量增长较快。

普通商品住宅比重大,价格平稳。

商品住宅新开工,竣工面积分别比去年同期增长９．5%和１3.2%。

新开工面积和竣工面积分别是去年同期销售面积的１.7倍和１．5倍，市场供应量增加。

上半年已竣工商品住宅中，普通住宅占7３%，比去年提高4%。

房地产贷款同比多增,增速回落,结构更趋合理。

个人购房贷款余额增加额占全市房地产贷款比重首次突破50％。

点评：

整体成交走势表现稳定，同时市场价格在新政实施后，也没有出现明显的起落,表明市场对于楼市调控反应相对平静，天津楼市整体受新政的影响不大。

不过，在调控所带来的观望短期内未完全消除的状况下,市场成交量也将处在一个相对稳定的状态，之前的涨势开始平缓。

（4）青岛

1-7月,房地产开发投资累计完成32.９亿元,比去年同期增长32.9%,增速比去年同期快38.6个百分点。

1-7月,商品房屋销售面积9８.６万平方米,增长13．9%,增幅比上月回落6.8个百分点。

1-7月,房地产开发项目到位资金60．０亿元，比去年同期增长３8．8%,比上月回落１１.７个百分点；其中定金和预收款占到位资金的5５.２%,是到位资金的主要来源。

1-7月,青岛市土地开发面积19３.0万平方米,比去年同期增长2８.３%，增幅比上月回落53.8个百分点,明显趋缓。

1－7月,青岛市十二区市商品房屋平均销售价格21２８元／平方米,仅比去年同期增长0.6％；但是市内四区商品房屋平均销售价格为4１7１元/平方米,比去年同期增长11.2%,增速较快。

在销售的商品房屋中全市住宅平均销售价格1830元／平方米，办公楼3５６1元／平方米，商业用房平均销售价格3438元/平方米。

点评

在构成房地产景气指数的8个开发经营指标中,除了房地产开发投资额景气上升外,其余7个指标项目到位资金、商品房空置面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售价格、土地转让收入和土地开发面积景气指数都比上月有所下降。

房地产投资额指数呈现稳步上升趋势,到7月份已经接近景气空间。

其主要因素,开发项目资金到位及时、充足,为房地产开发投资高速增长打下了坚实基础。

（5）重庆

1－7月,全社会固定资产投资829.60亿元,同比增长16.1%,

1-7月,房地产开发投资２25.93亿元，增长２4.1%。

在建项目2581个,累计完成房地产开发投资2３9.１８亿元,同比增长26.4%，增幅高于去年同期2.8个百分点，高于同期全国平均增幅2．2个百分点，占全社会投资比重为28．1%。

注册登记类型，国有投资、私营个体投资、外商投资分别增长１０.４％、26．7％和14.1％。

上半年，批准上市预售的商住房单套在14０平方米以下的,占总销售面积的8１．72%。

销售价格在建面3000元/平方米以下的,占总销售面积69.31％。

销售商住房单套在140平方米以下的，占实际销售面积的82.31%；销售价格在建面３0００元/平方米以下的,占实际销售面积的74.5１%。

实际销售面积比供应面积还多。

上半年，主城区商住房成交均价２676元/平方米,同比下降了1.8%，商住房销售价格在3００0元/平方米以下的房屋面积，占住房销售面积的74.51%。

而200５年同期3000元/平方米以下的，占住房销售面积的６8.5%。

今年就比去年增加了6.0１%。

中低价位是房屋销售的主力，因此增加的6.01%导致整个商住房均价下降。

上半年,主城区的二手房转让面积为161.9万平方米，与去年同期相比增加了１2．１3%。

其中住宅成交面积141.6４万平方米,与去年同期相比增加了16%。

转让价格方面，1-6月二手房均价是1610元/平方米,同比下降了０.22%。

二手房住宅均价14９5元/平方米，同比增加了１．2４％。

重庆市主城区的商住房消费主要以本地居民为主。

在总成交的５69.98万平方米中,本地具名购买的房屋占91.0６%，同比去年也有所提高。

外来人员购买的房屋也有所提高,以前只占6%－7%，今年占了接近9％。

商品房空置面积558.69万平方米，同比增长4.７%。

“空置商品房中，住宅为182.31万平方米，占全市商品房空置面积比重的３２.6%;商业用房空置2３９.1７万平方米,占全市空置商品房面积的42.８%。

”空置年限在一年以下的商品房面积为231.82万平方米,占空置总量的４１.5%;空置年限一年以上的商品房面积３26.87万平方米,占空置总量的58.5%。

截止今年7月底,重庆房地产开发资质企业共有1878家,但大多为规模小、实力弱的开发商。

其中有开发工作量的企业仅１049家,占全市房地产开发企业总数的55.９%;而无开发量企业82９家,占企业总数的44.1%。

点评：

在国家陆续出台针对房地产开发的宏观调控措施背景下,重庆市房地产开发投资保持平稳增长势头,增幅高于上年同期水平和全国平均水平。

（6）成都

1—7月,全市新建商品房成交１0４4.20万平方米,同比增长3０.8％;其中住宅成交９19.４4万平方米,同比增长37．4％。

同期,五城区新建商品房成交５20．66万平方米,同比增长２3.0%;其中住宅成交439.50万平方米,同比增长３1.1%。

１—7月，全市新建商品房成交均价为3521元/平方米；其中住宅成交均价为3３０４元/平方米。

同期，五城区新建商品房成交均价为440５元／平方米，同比增长8.5%；其中住宅成交价格为41３4元／平方米。

郊区（市）县商品房、商品住房成交均价分别为2642元/平方米、2５43元／平方米。

1—7月,全市商品房新增供应１18１.99万平方米,同比增长24．1％,供销比为1.13;其中住宅新增供应９88.8７万平方米，同比增长36.4%,供销比为1．０8。

1－７月，五城区新建商品房新增供应面积为５3３.４2万平方米,同比增长6．４%。

其中:

住宅新增供应414.２9万平方米，同比增长17.2%;非住宅新增供应119.13万平方米,同比减少19.５%。

五城区商品房、住宅、非住宅供销比分别为１.0２、0.94、1.47，与需求相比,住宅供求关系明显得到改善，非住宅供应依然偏大。

1—７月,全市二手房成交392.９3万平方米，同比增长１7.5%;其中住宅成交３18.03万平方米,同比增长２3．９%。

同期,五城区二手房成交２48.45万平方米，同比增长22.４%；其中住宅成交１99.０８万平方米，同比增长2０.4％。

点评

成都房地产市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛,新建商品房成交量大幅增长；而房价依然延续了稳中有升的态势；商品房新增供应量同步增长,与需求相比，五城区商品住宅供求关系明显得到改善,非住宅供应依然偏大。

（7）常州

1-7月市区新建商品房的平均预销售成交价格为4287.１3元/平方米,较去年同期上涨9.78％。

其中，新建商品住宅成交均价为3821.43元/平方米，同比下降0.2%。

从各区域的成交均价来看,城中区域以５4２6.55元/平方米的成交均价依旧高居第一位，同比上涨２.７7%。

城西、城北、新北各区域基本与去年同期持平。

1-7月的成交均价分别为3８15．09元／平方米、４43０.63元／平方米、３557.54元/平方米。

城东、城南、武进涨幅相对较大。

城东、武进同比涨幅较大的原因是同比基数较小,去年这2个区域成交均价受拆迁安置项目、乡镇项目成交价格较低的影响，区域成交均价较低。

城南区域涨幅较大的原因是近期区域内推出中高档楼盘相对增多，故造成该区域均价上升过快。

点评：

由于宏观政策对土地、资金等生产要素控制力度的加大，在房地产新政的影响下，常州房地产投资规模得到有效控制，房地开发投资在历经数年的快速发展后,增长速度趋于平稳,投机性需求得到遏制，市场供求回归平衡。

（8）无锡

1－7月全市全社会固定资产投资82４．78亿元，同比增长1５.2%。

１-7月全市商品房销售面积２70.16万平方米，同比下降18.2%，商品房销售额1１2．72亿元，同比下降1０．4%。

１-7月,全市房地产开发完成投资1３3.85亿元，同比增长13.9%，增幅比去年同期回落了47.4个百分点

点评

受国家对房地产宏观调控政策的影响,无锡商品房销售遇冷，房地产开发投资增速回落。

（9）杭州

１-7月，杭州市区（不包含萧山、余杭区）商品房总成交面积约165.3万平方米,月度成交均价在9５00元/平方米的水平上下轻微浮动。

1-7月，杭州市区写字楼销售面积达到17.３万余平方米,平均销售价格为１21１5元/平方米。

1-7月,杭州商铺总成交量为8.9万平方米，成交均价约为13075元／平方米。

截至7月底，杭州共出让土地24宗，出让面积约73.4万平方米，土地出让金总额约40亿元。

其中，住宅类用地共计10宗,出让面积约35．２6万平方米，约占出让土地总面积的４８％,出让区域主要集中在拱墅区与滨江区。

非住宅类用地共计14宗,出让面积约38．１6万平方米,约占出让土地总面积的5２%，出让区域主要集中在西湖区与滨江区。

非住宅用地供应比重进一步加大,大面积商业用地出让成为土地市场一大亮点。

点评：

在抑制房地产投机行为调控政策影响下,杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期,房地产市场呈现量增价稳态势,宏观调控作用初显。

１—７月楼市呈现出量增价稳态势，各月成交状况差异明显。

（10）三亚

1－7月，共批准商品房预售３7.32万，其中商品住房33.76万（36４4套）,商业用房3．56万,登记销售面积4８.０8万,其中商品住房45.38万（　518９套）。

１－7月，新建商品住房平均售价51５2元与去年同期相比增长5.14　％。

1-7月，二手住房买卖总成交面积　21935．31,占上年同期交易面积的　34.5５%，平均销售价格为1967元／,与上年同期相比增长27．72%。

点评

三亚市房地产市场运行平稳,价格与结构合理,供求平衡。

（11）泉州

1-7月,全市招拍挂出让土地52宗，6５.０３公顷,成交金额12.3１亿元，平均地面单价12６.20万元／亩,同比增长110%。

其中,市区今年上半年招标拍卖挂牌出让成交的6宗土地，平均地价均超过3６０万元/亩。

上半年，泉州市共完成房地产开发投资３９．７亿元,同比增长５8．４8％。

土地购置费达１3.５4亿元,同比增长２35％，占房地产开发投资比例34.11%,比去年同期占的比例高出约18个百分点。

土地开发投资６.95亿元,是去年同期完成金额的21倍。

商品房平均交易价格3274元/平方米，同比下降６.７1％；其中商品住宅2874元/平方米，同比增长20.96%。

商业用房交易面积10.86万平方米，占商品房总交易面积比例的10.18％，与去年同期商业用房交易量占的比例24.57％相比，下降约14个百分点。

商品房平均交易价格4459元/平方米,同比增长10.38%;其中商品住宅平均交易价格3９９5元／平方米，同比增长20.８%，

全市商品住宅批准预售面积90.52万平方米,合同备案登记销售面积92.２2万平方米，供求比为1∶１.02，需求量只高于供应量２个百分点。

商品住宅批准预售面积16.19万平方米，合同登记备案销售面积26.8６万平方米,销售面积比预售面积多出10．67万平方米，供求比为１∶1.66，需求量明显大于供应量。

通过对市场的调查，开发商反映，中心市区预订十分活跃,显示了强劲的市场需求。

从供应户型上看，商品住宅供应以单身公寓和别墅居多，9０平方米以下的商品住宅供应偏少。

从不同户型供应结构看,泉州市区供应户型面积在6０平方米以下和180平方米以上的商品住房合计批准预售面积11．４7万平方米,占批准预售面积总量的５3.４7％,合计批准套数1５9８套，占批准套数总量的6４．1%。

全市二手房累计交易面积69.９7万平方米，交易金额14.21亿元,平均交易价格2０30元/平方米,同比分别增长31.52%、63.9％、２5.２3%;其中，二手住房交易面积5７.68万平方米，交易金额１1.3２亿元,平均交易价格1962元／平方米，同比分别增长17．１9％、41.85％、21.04％。

二手房累计交易面积40.71万平方米,交易金额11．29亿元，平均交易价格277３元／平方米，同比分别增长６0.66％、82.１％、1３.3７%。

其中，二手住房交易面积29.11万平方米,交易金额８.6９亿元，平均交易价格2985元/平方米，同比分别增长17.6６％、11.２９％、8.３1%。

全市商品房空置面积４2.79万平方米,比3月底3８.３８万平方米增加4.14万平方米,空置量有所增加。

其中住宅空置面积15.1６万平方米,占空置总量的３5.43％。

全市房地产施工面积6３2．14万平方米,同比增长3.６％;新开面积１68.61万平方米，同比增长２.09%，这是自去年宏观调控以来,首次出现新开工面积增幅上涨势头。

点评

继去年第四季度楼市回暖后,泉州房地产市场运行总体基本平稳健康,但也出现房地产投资增长较快,高档化住宅供应居多等新情况。

其商品房平均交易价格比下降原因主要是受商业用房交易量比重下降，拉低了商品房的平均价格

地价上升是导致土地购置费增加的决定因素。

土地开发投资的大幅度增长说明随着国家对闲置土地处置力度的加大,土地囤积行为得到有效遏制，加上房地产市场继去年第四季度开始回暖,开发商对土地的开发速度加快。