地上停车场管理方案.docx
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地上停车场管理方案
地上停车场管理方案
一、管理目标
就目前汇丽广场情况，车辆急剧争多，周边小区业主私家车严重占用广场公共停车位，并摆放凌乱。
为保证商户客人有足够的停车位使用，现对广场地上停车场进行收费封闭管理，进行摆车导流，完善地上停车场的安全管理，保证车辆停放安全，辖区交通顺畅，确保停车场设备设施运转正常，防止事故发生。
二、地上停车场规划
1、地面交通
1）上实路A：
主干道盛世桃园紫园路；
2）上实路B：
主干道上海街至荆园路；
3）A区路：
隐厨后身上实路B至A栋门洞；
3）B区路：
B栋门洞至老昌春饼；
4）C区路：
东方饺子王荆园路入口至A栋门洞上实路A入口；
2、潜在问题及解决办法：
1）上实路B为广场主干道，存在两侧停车问题，并阻碍交通经常出现堵车现象。
为避免道路两侧停车，建议该路设为单行，路中间设立隔离桩，在隐厨上实路A与上实路B交汇路口处设置标识牌及设岗，进行导流，一路直接驶入地下停车场，一路直行。
该方案可避免该路两侧停车，一二坡道之间广场入口处设置商户卸货区，B栋门洞十字路口处设岗进行导流。
2）地下停车场入口改成两进两出，一坡道为进口，二坡道为出口。
3）因现在为冬季，车位划线及中心线无法施工，等春季再行施工。
三、地上停车场出入口、岗位配置
地面停车场收费停车场入口配置：
1）B区路B栋门洞椰树火锅路口处设置收费口，一进一出。
岗位定编三人，三班倒共三人；
2）C区路荆园路入口处设置停车场收费口，一进一出。
岗位定编一人，长白班；
3）C区路A栋门洞设置停车场入口，只进不出。
岗位定编一人，长白班；
4）A区隐厨后身路口进行封堵。
5）隐厨上实路A与上实路B交汇路口处设置标识牌及设岗，进行导流。
定编一人，长白班；
6）A区A栋门洞处设岗进行导流、摆车。
定编一人，长白班；
7）B区B栋门洞前十字路口设岗进行导流。
定编一人，长白班；
8）C区路老昌春饼侧门路口设岗进行导流、摆车。
定编一人，长白班；
9）上实路B设为单行，路中间设立隔离桩，在隐厨上实路A与上实路B交汇路口处设置标识牌及设岗，进行导流，一路直接驶入地下停车场,因此地下停车场实现两进两出，二坡道出口增加收费员三人。
按倒班轮休的原则人员需增加16人
四、管理办法
管理思路：
以优质服务形象带动停车秩序，以文明停车带动车场收益，以专业安保带动物业收取物业费。
（1）添加停车设施，进出实行车场收费出入，车场内部进行规划，规划合理停车位。
（2）文明执勤。
门岗敬礼问好，巡逻岗协助指挥停车入位，婉拒非法停车。
（3）排查火灾隐患，做好防盗等安全保卫工作。
管理办法：
（1）地上停车场改为收费停车场后，物业部进行公示，协助招商部门做好商户的工作，沟通优惠政策，在最短的时间内让商户清楚停车管理，排除对停车收费的抗拒心理。
（2）规划停车场位置：
地上停车场内进行划线停车，消防通道等其他地方禁止停车。
进行定人区域车位管理。
（3）停车场入口实行智能管理：
进出口增设智能无卡识别收费系统，车辆信息分别输入车辆管理智能计算机系统，实行车号识别即刻抬杆的便捷出入服务。
（4）加强高峰期停车管理：
早晚车辆入场和出场高峰期段，加派岗上人力进行引导停车入位和疏导交通工作，在最短的时间内使车场顺畅，做到无拥堵或排队现象发生。
并确保剐蹭等现象降到最低，保证车场安全。
（5）提高门岗及巡逻岗礼仪服务标准，提供最佳人员形象和服务质量。
门岗设置形象好、礼仪素质高的人员，对出入车辆和行人问好敬礼，以标准手势引导车辆出入场。
（6）岗上岗下培训。
新人上岗前必须经过一周军训和停车管理及安保培训，培训合格后方可上岗。
岗上进行老兵带新兵培训，岗下进行定期军训。
每日以高昂的气质和精神向业主展示团队的正规化，以此突出物业管理特色。
（7）加强员工管理，建立适合本项目的各项管理制度。
建立交接班制度，岗上岗下制度，奖惩制度，及服务礼仪制度等。
并以人性化的管理，把员工流失减少为最低，保证车场的稳定管理，保证物业管理思路顺利执行。
（8）制定车场应急预案，做到对突发事件及时处理。
制定消防、防火、防水、防盗、大雪、大风、车场事故处理应急预案，充分做到准备充分，不慌不乱，
合理应对。
（9）加强保安巡检工作，把安保服务内容揉入停车管理中，既要进行车辆管理，同时担当起安保工作。
做到有效控制外来人员入内，减少偷盗和第一时间控制火灾火情等事件发生，真正做到停车保安一体化管理。
（10）做好收费工作。
合理收费，杜绝跑冒滴漏发生，做好员工思想教育工作，杜绝贪污现象发生，达到收益最大化。
五、停车场收费管理
收费类型
长租车位：
中心管理室缴费授权。
时租车：
出口收费。
2、收费方式：
现金。
3、出入口收费岗设置
采用车牌识别收费系统，于中心管理室和出口收费站完成停车场收费。
遇停电、设备故障引起收费系统瘫痪时，出口采用手工撕票方式临时应对。
周一至周日（白班）出入口运转情况（开放入口3个，开放出口2个
（晚班）封闭两个进口、一个出口。
六、停车场安全管理
1、安全管理内容
停车场出入口管控，场内巡视，消防监测、安防监测、治安防范及秩序管理、紧急疏散等。
包括但不限于以下内容：
1）负责停车场外围巡视、负责地上停车场特殊活动及车辆较多时疏导巡视。
负责内部停车场的白天值守管理、夜间巡视管理。
2）对停车场的管理，应首先进行调查模底，合理规划地面停车场的使用管理，防止乱停、乱放。
同时建立完善的管理制度，确保广场文明、有序的工作、学习、活动环境。
3）对驶入车场的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。
4）做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。
5）在严格规范管理的同时，配合做好车辆的防护工作，关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。
6）遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。
2、安全管理方式
1）实现方式：
电子监控+人员巡视。
2）电子监控地点：
汇力广场消防监控中心。
3）监控室对外通讯方式：
对讲机。
4）值班人员：
保安员轮班
七、地上停车场场内管理
1、车辆入场管理
1）车辆进、出车场时保安员应向车主行举手礼，必要时说“您好”指引车辆入场。
2）当有车辆进场时，应迅速提示车辆慢行，并提醒车主将车辆停放在划有标线的车位上或指引车主将车辆指定车位内。
3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并详尽记录。
4）必要时应提醒车主、司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。
5）当有车辆进、出场时而其后又有车辆紧跟时应示意后面的车辆慢行或暂停，避免车辆将自动感应道闸撞坏。
当自动感应道闸落下时应注意道闸下的来往行人，避免道阐将行人撞伤。
6）对尾随冲入的车辆，记下其车牌号码，并用对讲机通知其它岗位的车管员。
7）遇停电时，应手动将栏杆升起，晚上应开启应急照明灯，将拦车胶桩置于车辆过道上。
8）对尾随冲入的车辆，记下其车牌号码，并用对讲机通知其它岗位的保安员。
2、场内停车管理
1）是否有停错车位的车辆；
2）是否有越（压）线停放的车辆；
3）是否占道停放的车辆；
4）是否有明显外伤的车辆；
5）是否有忘记熄火的车辆；
6）是否有忘关车门窗的车辆；
7）是否有忘关车灯的车辆；
8）是否有漏水、漏油的车辆；
9）是否有装有货物的货车停放；
10）是否有刮碰、追尾、被撞的车辆；
11）是否有火险隐患；
12）是否有刺鼻性气味或其他异味；
13）夜间停车场照明是否正常；
14）是否有墙面、墙角、柱子刮碰；
15）停车场内是否有可疑包裹；
16）停车场内是否有车主遗忘物品；
17）停车设施、设备是否有损坏、变形、缺少；
18）正在行使车辆的状况，是否有逆行、车速快；
19）停车场内是否有争吵、打架现象；
20）停车场内是否有可疑人员乱窜；
21）路面是否有无尖锐物、有无金属钉状物；
3、车辆出场管理
1）车辆准备离开车位时，车管员应主动上前指挥车辆驶出车位，查看车辆行驶状况，有无刮碰其他车辆、车辆驾驶人是否熟识，如果是陌生人驾驶熟悉的车辆应予以询问。
2）检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知当值主管前来协助处理。
3）车辆离开停车场后，要对其停车位进行卫生保洁，如果发现有遗忘物品要妥善保管。
八、停车场智能无卡识别收费系统
1、系统形式：
（车牌识别）收费系统。
2、扩展系统：
进出口及收费亭图像采集系统。
3、主要设备：
出入口车牌识别摄像机组、出入口监控摄像机组、出入口识别控制机、地感及车辆检测器、智能高速道闸、UPS不间断电源等。
4、系统功能：
采用车牌识别，对临时车辆、长租车辆进行管理和收费。
1）具有模糊匹配和手动输入车牌号纠错功能。
完好车牌正确识别率（车牌汉字除外），出口异常放行率,计费正确率98%。
2）支持现金缴费和本场代金券冲抵停车费。
3）支持临时车辆、长租车的管理和出口放行。
4）支持军车、警车免费停车和出口放行。
5）可设置、修改收费规则，可新增、删除长租户、VIP用户。
6）可根据收费方式、收费时间段等查看收费记录。
7）支持出口收费员权限管理与交班管理。
8）支持紧急情况下的手动开闸操作。
9）支持出入口图像采集和上传功能，以使中央监控电脑对出入口交通状况、入场车辆车况和出口收费过程的实施监控和录像。
5、系统特点：
1）本系统兼有出入口图像采集和上传功能，可实现对出入口交通状况、入场车辆车况和出口收费过程的实时监控，以有效降低停车场运营管理成本，减少或杜绝停车收费跑冒滴漏现象。
与单纯的停车场收费系统相比，具有显著的功能优势。
2）本系统每条进出口车道均使用两套车牌识别摄像机组，以降低光线、焦距、角度、车速和车辆间距等干扰因素对车牌识别所产生的影响，有效提高车牌识别正确率。
3）本系统进出口道闸选用1.5秒高速防撞道闸，以提高进出口控制的安全性、可靠性，并大幅降低进出口跟车现象的发生，提高车牌识别率。
4）本系统进出口车牌识别采用压地感后连续抓拍和识别的技术手段，可显著降低当前同类产品无法克服跟车未识别现象，大幅提高车牌识别率。
5）本系统使用UPS不间断电源，以克服断电或其它异常状态下入口不能正常识别并由此导致出口异常放行率较高的问题。
6）本系统设有无牌车数据库，凡因无牌、车牌严重污损及其他因素导致进口未正常识别时，该车辆照片及相关信息将存入无牌车数据库，以备出口进行图像比对和收费，从而有效降低出口异常放行率。
7）每条进出口车道均设置橡胶减速带，以降低车速和拉大车辆间距，有效提高车牌识别率。
8）本系统出入口控制机，兼有识别、控制、收费功能，在出口使用时，无需另配收费电脑，因此可避免收费员利用收费电脑玩游戏、看电影并导致系统中毒、瘫痪等现象。
6、出场车辆识别收费处理
1）自动识别出场车辆车牌信息，及车辆颜色等特征信息，提取该车入场信息，计算应收费用，控制出口道闸抬杆出场；
2）对于无牌车辆或不能识别车辆，利用“特征匹配”功能，根据特征颜色检索在场车辆,图片比对，确认识别车辆，收费放行；
3）提供“模糊查询”功能，自动匹配在场车牌，过滤相似度，确认识别车辆，收费放行。
7、报表统计分析
系统提供“进出车辆统计表”、“在场车辆一览表”、“交班报表”等数据查询统计功能，为财务对账，核对提供支持；
九、停车场使用守则
为确保车场秩序良好及人员安全，凡驾车进入本停车场的司乘人员必须严格遵守以下规定：
1）凡进入停车场的车辆必须自觉接管理人员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放。
2）严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。
3）本停车场收费只提供泊车车位，泊车后请自行锁好车辆，关好门窗。
任何车辆或其附件和车内对象的遗失或损坏，无论任何原因本车场概不负责。
4）本停车场的车位分为时租车位、长租车位，泊车时请自觉按指定位置分别停泊，不允许乱停乱泊。
凡违法乱纪反规定、拒交车位使用费、强行乱停乱放、不听劝告和车辆，本停车场将采取相应在措施，不排除将车辆扣起或拖离车场，并作严肃处理，相关费用由车主负责。
5）停泊时租车位，离场时先到停车场收费处自觉交费，交费后15分钟内出闸，车辆离场。
未缴足车位使用费者，管理者有权拒绝放行，直至所有车位使用费（含扣押期间的车位元使用费）全部付清方可离场。
6）保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车辆内入油和维修车辆，不得在车场内弃置垃圾。
7）爱护公物，车场内设施如有损坏，当事人需承担赔偿责任，如有故意冲卡，损坏收费器械设备或其它车辆内之设施，需按照物业服务中心要求之金额赔偿。
8）本停车场内的车辆，无论任何原因，若有需要被拖走移动发生的损坏，本停车场概不对任何损失负责。
9）驾车人必须遵守场内指示牌行车，确保车辆不得停泊在划定车位界线以外的任何地方，亦不得妨碍本停车场之出入口或任何通道。
10）凡在停车场停放车辆的人员，有义务检举一切违法犯罪行为，共同把车场管理工作做好，如对本停车场管理人员之投诉，可向当值之车场主管提出，或书面通知物业服务中心。
11）物业服务中心如有需要将随时增加或修改停车场之管理规则而不作另行通知。
十、管理人员岗位职责
1、停车场保安队长职责
1）对保安主管负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、
车辆进行管理。
2）经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路
畅通。
3）熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证商户使用车位，
按物价部门规定收取车位停放费。
4）安排和调整属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。
5）负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，，提高员工的工作技能及服务质素。
6）负责每日工作检查，并做好相关记录。
7）负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
8）熟悉停车场内的信道结构、安全系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。
9）负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，
并及时上报并提出处理建议。
10）定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。
11）根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。
2、停车场保安员职责
1）负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
2）实行长白班制度，服从统一安排调度。
3）按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。
4）负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督
促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。
5）负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停
车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心
注意监察。
6）负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备等，以便一旦发生事故时能够从容应付。
7）如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立
即呈报主管人员或安管部。
8）当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上
级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。
9）禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。
10）任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。
11）未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。
12）遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。
3、停车场收费员职责
1）收费员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。
2）根据物业服务中心规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。
3）每次收款均要记帐（输入计算机），现金数额应与账面数额相符。
4）按物业服务中心的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。
5）按照物业服务中心规定填报车位使用费收费汇总表格。
6）完成上级主管交给的其它工作。
4、停车场人员管理制度
1）仪容整洁，着装整齐。
2）执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。
3）严格遵守交接班制度。
4）值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。
5）不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。
6）爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
7）服从指令，严守服务中心制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。
8）不准借娱乐为名搞变相赌博。
9）团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。
10）爱护物业服务中心的公共财产，严守物业服务中心及商户和客户秘密。
11）保持良好的品德及行为。
12）不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。
十一、停车场运营成本测算
员工工资成本测算
单位：
人民币（元）
序号
项目
月支出
年支出
1
地上停车场保安导流摆车10人
2
收费员6人
3
员工服装费
4
对讲机
5
总成本合计
十二、停车场智能管理系统预算
编号
设备名称
配置
规格型号
品牌
单位
单价
数量
小计
合计
入口设备（3进）
1
卡口专用高速摄像机（主机）
高速高清摄像机
个
3400
3
9640
28920
双路车牌识别仪
3950
电源及空开
230
控制卡
1600
补光灯
460
2
卡口专用高速摄像机（辅机）
高速高清摄像机
个
3400
3
3860
11580
补光灯
460
3
标准道闸
直臂道闸主机
个
3500
3
4800
14400
车辆检测器及地感线圈
1300
金额
54900
出口设备（2出）
1
卡口专用高速摄像机（主机）
高速高清摄像机
个
3400
2
9640
19280
车牌识别仪
3950
电源及空开
230
控制卡
1600
补光灯
460
2
卡口专用高速摄像机（辅机）
高速高清摄像机
个
3400
2
3860
7720
补光灯
460
3
标准道闸
直臂道闸主机
个
3500
2
4800
9600
车辆检测器及地感线圈
1300
金额
36600
管理中心（可选）
1
软件
1
3000
3000
2
数据服务器
研祥
台
8000
1
8000
8000
金额
11000
设备小计
102500
收费部分
1
收费显示屏
岗亭版
台
1500
2
3000
3000
2
岗亭收费电脑
岗亭收费电脑
台
4000
3
12000
12000
金额
15000
设备小计
15000
设备总计
117500
1、以上报价单位为人民币（元）。
2、设备正常使用免费保修壹年，三个月包换（人为和自然灾害损坏除外），终身维护。
3、本报价有效期为60天。
4、以上价格含普票。
5、以上价格不包含施工费用
1
施工费
3进2出
施工费用需要2到3万之间需要具体看施工难度
2
收费岗亭（2.4米长*1.5米宽）
预计15000—25000之间
具体看岗亭配置
个
2
2
40000
65000
设备加人工总计：
182500
十三、地上停车场毛收入预测
按现有停车位（广场木屋未拆除计算）131个，每个车位4元/小时计算。
平均每天每个车位停车5小时×131=655小时×4元=2620元/天
2620元/天×365天=956，300.00元
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