西大版0436《房地产估价》网上作业题及答案.docx
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西大版0436《房地产估价》网上作业题及答案
[0436]《房地产估价》
第一次作业
[单选题]已知土地纯收益,用收益法求其价格时选择对应的资本化率是__
A：
综合资本化率
B：
通行投资利率
C：
建筑物资本化率
D：
土地资本化率
参考答案：
D
[单选题]正常情况下,最高价格的土地权利应是
A:
出让土地使用权
B:
地上权
C:
所有权
D:
划拨土地使用权
参考答案：
C
[单选题]报酬率的实质是一种__
A:
利息率
B:
收益率
C:
资本化率
D:
回报率
参考答案：
B
[单选题]建筑物的已使用年限与估价的尚可使用年限之和__耐用年限
A:
等于
B:
大于
C:
难以判断
D:
小于
参考答案：
C
[单选题]房地产的供给增加,需求不变,其价格会__
A:
上升
B:
下降
C:
维持不变
D:
升降难定
参考答案：
B
[单选题]有甲乙两建筑物,甲建筑物建于1970年,乙建于1976年,若依年限法,甲建筑物的折旧会__乙建筑物的折旧
A:
大于
B:
小于
C:
等于
D:
难以判断
参考答案：
D
[单选题]房地产所有权的四个次级权能中最重要的是__
A:
占有
B:
使用
C:
收益
D:
处分
参考答案：
D
[单选题]下列不属于房地产区位因素的是
A：
交通
B：
用途
C：
环境
D：
楼层
参考答案：
B
[单选题]下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是
A：
在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B：
在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C：
在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D：
比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
参考答案：
C
[单选题]下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是
A：
某标准厂房
B：
某酒厂厂房
C：
某待出让土地
D：
某写字楼
参考答案：
B
[单选题]在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动平均法
D：
指数修匀法
参考答案：
B
第二次作业
[多选题]假设开发法中预期的楼价可用__求取
A：
成本法
B：
收益乘数法
C：
市场法
D：
收益法
参考答案：
BCD
[多选题]将多个房地产估算结果综合成一个结果,可取其__
A:
加权算术平均数
B:
众数
C:
中位数
D:
简单算术平均数
参考答案：
ABCD
[多选题]楼面地价是__之比
A:
土地总价与土地总面积
B:
土地总价与建筑总面积
C:
土地单价与建筑容积率
D:
土地单价与建筑覆盖率
参考答案：
BC
[多选题]一宗土地经过规划后其价格可能__
A:
上升
B:
不变
C:
等于零
D:
小于零
参考答案：
ABCD
[多选题]房地产估价师不应评估__
A:
亲属的房地产
B:
委托者要求高估的房地产
C:
委托者不要求评估的房地产
D:
所在单位的房地产
参考答案：
ACD
[多选题]估价理论上的真实客观合理价格是指__
A:
交易双方均接受的价格
B:
对交易双方来说经济上合理的价格
C:
政府规定或希望的价格
D:
正常情况下形成的价格
参考答案：
BD
[多选题]估价时点又称__
A:
估价作业日期
B:
评估基准日
C:
估价期日
D:
评估时日
参考答案：
BCD
[多选题]房地产存在的形态有__
A:
土地
B:
建筑物
C:
房地
D:
房地产
参考答案：
ABC
[多选题]影响房地产需求的因素有__
A:
该种房地产的价格
B:
消费者的收入水平
C:
消费者的偏好
D:
消费者对未来的预期
参考答案：
ABCD
[多选题]房地产估价合法原则中的合法权益主要包括__
A:
合法产权
B:
合法使用
C:
合法处分
D:
合法委托
参考答案：
ABC
[多选题]建筑物重新购建价格可以用__求取
A:
市场比较法
B:
单位比较法
C:
工料测量法
D:
分部分项法
参考答案：
ABCD
第三次作业
[判断题]成本法的估算结果一般小于市场法的估算结果
参考答案：
错误
[判断题]采用现金流量折现法估算时,利息也需要折现
参考答案：
错误
[判断题]收益乘数就是利息率的倒数
参考答案：
错误
[判断题]可比实例房地产是一种交易实例房地产
参考答案：
正确
[判断题]路线价是临街标准宗地的平均价格
参考答案：
正确
[判断题]房地产估价应该实事求是,成本费用及利润的估算都应根据估价对象的实际发生情况而确定
参考答案：
错误
[判断题]房地产价格的上涨趋势与房地产价格本身的高低无关,高价格的房地产,其价格上涨趋势可能较缓慢,而低价格的房地产其价格上涨趋势可能较强劲
参考答案：
正确
[判断题]高层建筑地价分摊是将高层建筑占地的地价分摊到相邻地块上
参考答案：
错误
[判断题]土地所有权人可以不受限制的随便处置土地
参考答案：
错误
[判断题]生地和毛地的主要差异在于所在区域的不同
参考答案：
正确
[判断题]房地产估价师和房地产估价员都必须经过相关考试,都可以在估价报告上签字
参考答案：
错误
第四次作业
[判断题]只要有比较多的类似房地产的交易案例就可以采用市场比较法评估房地产价格
参考答案：
正确
[判断题]房地产估价是对房地产价格的估算和判定，一般都会和公开市场价格有一定的偏差
参考答案：
错误
[判断题]房地产价格实质上时房地产权益价格
参考答案：
正确
[判断题]会计上的房地产估价和房地产估价中的房屋折旧含义是一样的
参考答案：
错误
[多选题]下列关于重新购建价格的说法中，正确的有
A：
重新购建价格是重新开发建设全新状况的估价对象
B：
重新购建价格是在股价时点的价格
C：
重新购建价格是客观的价格
D：
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E：
土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
参考答案：
BCD
[多选题]市场法实物状况比较和调整的内容包括（）
A：
环境
B：
地形地势
C：
外部配套设施
D：
内部基础设施
E：
装修装饰
参考答案：
BDE
[多选题]根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用
A：
与外部环境最协调
B：
达到规模递增
C：
内部构成要素的组合最适当
D：
外部环境与内部因素相关联
参考答案：
AC
[多选题]房地产估价是对房地产真实客观合理价格的一种（）
A：
假定
B：
估计
C：
判断
D：
决定
参考答案：
BC
[单选题]在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）
A：
过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：
市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C：
房地产市场在过去无明显的季节变动
D：
政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产
参考答案：
A
[单选题]随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）
A：
单独深度价格修正率
B：
累计深度价格修正率
C：
平均深度价格修正率
D：
甲醛深度价格修正率
参考答案：
B
[单选题]运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产经营期的起点应是（）
A：
待开发房地产开发建设开始的具体日期
B：
待开发房地产建设发包日期
C：
取得待开发房地产的日期
D：
房地产开发完成并投入使用的日期
参考答案：
C
第五次作业
[论述题]
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底50底年使用权。
写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：
实例
交易价格（元/m2）
交易情况
交易日期
房地状况
A
2200
正常
2006年3月30日
比估价对象劣3%
B
2050
正常
2005年12月30日
比估价对象劣8%
C
2380
比正常价格高3%
2006年5月30日
比估价对象优5%
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。
（2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。
各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别
一
二
三
四
五
六
七
八
地价是次级土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.3
1.5
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
2.00
1.50
1
（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。
假设残值率均为0。
另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。
而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。
一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。
如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。
同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。
经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。
同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。
土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。
土地5%，房地产报酬率为7%。
（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）
参考答案：
解
（1）土地重新购建价格
1）市场法
比准价格A=2200×100/100×（1+0.5%）6×100/97=2336.94（元/m2）
比准价格B=2050×100/100×（1+0.5%）9×100/92=2330.56（元/m2）
比准价格C=2380×100/103×（1+0.5%）4×100/105=2244.99（元/m2）
估价对象的比准价格为：
（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2）
V=2304.16×1000≈230.416（万元）
2）成本法
最末级土地的重置价格
（57.32×10000/666.67+120.00）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/m2）
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2=2033.58（元/m2）
3）估价对象的土地重置价格为：
（2304.16+2033.58）=2168.87（元/m2）
总价为：
2168.87×1000=216.89（万元）
（2）建筑物价格
1）建筑物重置价格为
1800×4500=810.00（万元）
2）建筑物折旧
A门窗损坏折旧=10.00（万元）
B装修折旧=140×2/5=56（万元）
C设备折旧=100×2/10=20（万元）
D长寿命物质折旧=[
810.00-10.00-140.00-100.00]×2/47=23.83（万元）
E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）
功能缺乏折旧：
19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元）
F功能过剩折旧：
1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）
G经济折旧为20万元
H该写字楼的折旧总额为
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）
（3）该写字楼2006年9月30日的价值为
216.89+10.00-407.93=618.96（万元）
[论述题]某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。
试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。
参考答案：
解
（1）计算出租人权益价值
1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=150×12×2×1000=360（万元）
2）出租人权益价值=360×（1-30%）×（1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816）=1072.38（万元）
（2）完全产权下的市场价值
1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。
即
租金=200×12×1000=240（万元）
2）完全产权市场价值=240×（1-30%）×[1-（1.05/1.08）16]/（8%-5%）=2031.90（万元）
（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）
第六次作业
[论述题]市场法适用的对象、条件和步骤
参考答案：
参考教材第四章第一节《市场法的基本原理》的市场法适用的对象和条件部分。
[论述题]试比较现金流量折现法与传统方法
参考答案：
参考教材第七章第三节《现金流量折现法和传统方法》，不仅要指出两种方法的区别，还要分析各自的优缺点。
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