西大版0436《房地产估价》网上作业题及答案.docx

1、西大版0436房地产估价网上作业题及答案0436房地产估价第一次作业单选题已知土地纯收益,用收益法求其价格时选择对应的资本化率是_A：综合资本化率B：通行投资利率C：建筑物资本化率D：土地资本化率参考答案：D单选题正常情况下,最高价格的土地权利应是A:出让土地使用权B:地上权C:所有权D:划拨土地使用权参考答案：C单选题报酬率的实质是一种_A:利息率B:收益率C:资本化率D:回报率参考答案：B单选题建筑物的已使用年限与估价的尚可使用年限之和_耐用年限A:等于B:大于C:难以判断D:小于参考答案：C单选题房地产的供给增加,需求不变,其价格会_A:上升B:下降C:维持不变D:升降难定参考答案：B单

2、选题有甲乙两建筑物,甲建筑物建于1970年,乙建于1976年,若依年限法,甲建筑物的折旧会_乙建筑物的折旧A:大于B:小于C:等于D:难以判断参考答案：D单选题房地产所有权的四个次级权能中最重要的是_A:占有B:使用C:收益D:处分参考答案：D单选题下列不属于房地产区位因素的是A：交通B：用途C：环境D：楼层参考答案：B单选题下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交

3、价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价参考答案：C单选题下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼参考答案：B单选题在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法参考答案：B第二次作业多选题假设开发法中预期的楼价可用_求取A：成本法B：收益乘数法C：市场法D：收益法参考答案：BCD多选题将多个房地产估算结果综合成一个结果,可取其_A:加权算术平均数B:众数C:中位

4、数D:简单算术平均数参考答案：ABCD多选题楼面地价是_之比A:土地总价与土地总面积B:土地总价与建筑总面积C:土地单价与建筑容积率D:土地单价与建筑覆盖率参考答案：BC多选题一宗土地经过规划后其价格可能_A:上升B:不变C:等于零D:小于零参考答案：ABCD多选题房地产估价师不应评估_A:亲属的房地产B:委托者要求高估的房地产C:委托者不要求评估的房地产D:所在单位的房地产参考答案：ACD多选题估价理论上的真实客观合理价格是指_A:交易双方均接受的价格B:对交易双方来说经济上合理的价格C:政府规定或希望的价格D:正常情况下形成的价格参考答案：BD多选题估价时点又称_A:估价作业日期B:评估基

5、准日C:估价期日D:评估时日参考答案：BCD多选题房地产存在的形态有_A:土地B:建筑物C:房地D:房地产参考答案：ABC多选题影响房地产需求的因素有_A:该种房地产的价格B:消费者的收入水平C:消费者的偏好D:消费者对未来的预期参考答案：ABCD多选题房地产估价合法原则中的合法权益主要包括_A:合法产权B:合法使用C:合法处分D:合法委托参考答案：ABC多选题建筑物重新购建价格可以用_求取A:市场比较法B:单位比较法C:工料测量法D:分部分项法参考答案：ABCD第三次作业判断题成本法的估算结果一般小于市场法的估算结果参考答案：错误判断题采用现金流量折现法估算时,利息也需要折现参考答案：错误判

6、断题收益乘数就是利息率的倒数参考答案：错误判断题可比实例房地产是一种交易实例房地产参考答案：正确判断题路线价是临街标准宗地的平均价格参考答案：正确判断题房地产估价应该实事求是,成本费用及利润的估算都应根据估价对象的实际发生情况而确定参考答案：错误判断题房地产价格的上涨趋势与房地产价格本身的高低无关,高价格的房地产,其价格上涨趋势可能较缓慢,而低价格的房地产其价格上涨趋势可能较强劲参考答案：正确判断题高层建筑地价分摊是将高层建筑占地的地价分摊到相邻地块上参考答案：错误判断题土地所有权人可以不受限制的随便处置土地参考答案：错误判断题生地和毛地的主要差异在于所在区域的不同参考答案：正确判断题房地产估

7、价师和房地产估价员都必须经过相关考试,都可以在估价报告上签字参考答案：错误第四次作业判断题只要有比较多的类似房地产的交易案例就可以采用市场比较法评估房地产价格参考答案：正确判断题房地产估价是对房地产价格的估算和判定，一般都会和公开市场价格有一定的偏差参考答案：错误判断题房地产价格实质上时房地产权益价格参考答案：正确判断题会计上的房地产估价和房地产估价中的房屋折旧含义是一样的参考答案：错误多选题下列关于重新购建价格的说法中，正确的有A：重新购建价格是重新开发建设全新状况的估价对象B：重新购建价格是在股价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新

8、购建价格是法定最高出让年限状况下的价格参考答案：BCD多选题市场法实物状况比较和调整的内容包括（ ）A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施E：装修装饰参考答案：BDE多选题根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用A：与外部环境最协调B：达到规模递增C：内部构成要素的组合最适当D：外部环境与内部因素相关联参考答案：AC多选题房地产估价是对房地产真实客观合理价格的一种（ ）A：假定B：估计C：判断D：决定参考答案：BC单选题在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历

9、史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产参考答案：A单选题随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：甲醛深度价格修正率参考答案：B单选题运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产经营期的起点应是（ ）A：待开发房地产开发建设开始的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期参考答案：C第五次作业论述题 估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底

10、50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：实例交易价格（元/ m2）交易情况交易日期房地状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2005年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5

11、7.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.51地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为

12、140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年

13、9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）参考答案：解（1）土地重新购建价格1）市场法比准价格A=2200100/100（1+0.5%）6100/97=2336.94（元/ m2）比准价格B=2050100/100（1+0.5%）9100/92=2330.56（元/ m2）比准价格C=2380100/103（1+0.5%）4100/105=2244.99（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）V=2304.

14、161000230.416（万元）2）成本法最末级土地的重置价格（57.3210000/666.67+120.00）1-1/（1+5%）45+150.001-1/（1+5%）45/1-1/（1+5%）50=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为：1016.792=2033.58（元/ m2）3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.871000=216.89（万元）（2）建筑物价格1）建筑物重置价格为18004500=810.00（万元）2）建筑物折旧A门窗损坏折旧=10.00（万元）B装修折旧=1402/

15、5=56（万元）C设备折旧=1002/10=20（万元）D长寿命物质折旧=810.00-10.00-140.00-100.00 2/47=23.83（万元）E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（4045001285%-3845001280%）（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧：19.44/7%1-1/（1/7%）45=264.49（万元）F功能过剩折旧：1/7%1-1/（1+7%）45=13.61（万元）G经济折旧为20万元H该写字楼的折旧总额为10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30

16、日的价值为216.89+10.00-407.93=618.96（万元）论述题某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。参考答案：解（1）计算出租人权益价值1）合同约定，租金每

17、2年支付一次，年末支付，2年的租金=1501221000=360（万元）2）出租人权益价值=360（1-30%）（1/1.082+1/1.084+1/1.0816）=1072.38（万元）（2）完全产权下的市场价值1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金=200121000=240（万元）2）完全产权市场价值=240（1-30%）1-（1.05/1.08）16/（8%-5%）=2031.90（万元）（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）第六次作业论述题市场法适用的对象、条件和步骤参考答案：参考教材第四章第一节市场法的基本原理的市场法适用的对象和条件部分。论述题试比较现金流量折现法与传统方法参考答案：参考教材第七章第三节现金流量折现法和传统方法，不仅要指出两种方法的区别，还要分析各自的优缺点。