国瑞物业管理中心前期介入标准.docx

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国瑞物业管理中心前期介入标准

北京国瑞兴业地产股份有限公司

物业管理中心前期介入标准

（2014暂行）

目录

第一章规划标准................................................3

第二章土建标准................................................22

第三章防水标准................................................26

第四章景观标准................................................29

第五章二装标准................................................33

第六章标识系统标准............................................40

第七章强电标准................................................58

第八章弱电标准................................................64

第九章给排水标准..............................................71

第一十章公共用电用水计量标准....................................73

第一十一章物业管理用房标准......................................75

第一十二章泛会所（架空层）标准..................................79

第一十三章地下车库划线设计与施工标准............................82

第一章规划标准

1、总体规划

1.1建筑总体布局

1.1.1建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；

1.1.2坐北朝南，多采用玻璃窗；

1.1.3应考虑每一户的私密性。

1.2出入口设置

1.2.1小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。

注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。

建议在小区入口设置出租车停泊位；

1.2.2有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；

1.2.3住宅小区总坪出入口不宜超过2个（30万平米以上的小区可以考虑设计3个），其中一个设为人行主出入口。

地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期管理成本。

住区交通实行全封闭式管理；

1.2.4商业出入口应与住宅出入口分开设置；

1.2.5主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；

1.2.6园区大门口设总平面图；

1.2.7出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；

1.2.8道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。

若无地面停车位的车库出口道闸一律设置在地下,入口设置在地上；

1.2.9人行出入口分为业主专属通道和访客通道；

1.2.9.1业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。

访客通道为1.2米（净宽），采用箱式单摆闸机；

1.2.9.2摆闸机均用门禁控制。

进去刷卡，出来自行按钮。

刷卡感应器离门应有0.6米的距离；

1.2.9.3应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行；

1.2.9.4应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；

1.2.9.5业主卡应具有一卡通功能。

1.3岗亭样式

1.3.1岗亭样式应与建筑风格相匹配；

1.3.2岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于1平方米；

1.3.3岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座4个（带漏电保护功能）、宽带、电话各一，照度应在200LX以上；

1.3.4岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水；

1.3.5岗亭应预留防雨可视主机机位及车辆管理系统安装位；

1.3.6岗亭内办公桌最好采用铁制经久耐用型。

1.4交通流线

1.4.1应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本；

1.4.2小区实行人车分流，尽量不在小区总坪上设置车位；

1.4.3应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）。

应能直通单元大堂。

1.5机动车库设置

1.5.1住宅停车应与商业停车位分开；

1.5.2地下车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点120°范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物；

1.5.3地下车库应在小区外设置出入口（可避免车辆进入小区占消防车道停车，客户敏感度极高）。

车库的车辆出入口不应多于3个。

并应设置通向总坪上的人流专用出入口；

1.5.4各汽车出入口之间的净距应大于15m；

1.5.5出入口的净宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m，车库限高应在2.5m以上；

1.5.6地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟和承重型高分子复合盖子及闭合的挡水槛，出入口上设置雨棚；

1.5.7地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，应属于应急回路。

采用双泵；

1.5.8车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采用探头式自动读写系统，距离大于3m；

1.5.9为了减小车辆进出车库噪音，车库出入口可设计为压条式胶链，车道四周应有隔离设施，用景观方式处理；

1.5.10车库出入口建议采用直坡道式，坡道斜度不大于30度，建议采用防滑、凹槽式，车道出口应有降噪措施；

1.5.11有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠；

1.5.12在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本；

1.5.13出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。

车辆道闸和岗亭设置在地下的情况：

则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不影响行车；

1.5.14车库柱与柱之间的距离应≧7.5米，双车道宽度≧车位长度，单车道宽≧3米。

转弯半径应≧6米。

豪华车位≧2.5*5.3米，大车位≧2.4*5.1米，标准车位≧2.3*4.9米，小车位≧2*4米；

1.5.15申报特级停车场物价局要求出入口不低于3个；

1.5.16建议车库出入口设置成椭圆形的出口，方便车辆出入，避免擦挂；

1.5.17建议车库出入做成隧道样式（出入口上方做雨棚，雨棚要探前出口1-2米，防止雨水倒灌）。

1.6非机动车库设置

1.6.1非机动车车库位置不应与机动车道交叉；

1.6.2车道宽度应大于2.7米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车道宽度大于90cm；

1.6.3坡度不超过20度，地面应设置防滑齿；

1.6.4墙面贴1.4米耐磨墙砖；

1.6.5进口净高应大于2米；

1.6.6应设电瓶车充电插座（间距70cm设一个，独立计量）；

1.6.7应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和高分子复合盖子；

1.6.8非机动车库照明及插座应采取独立计量；

1.6.9要能满足老年三轮车推行。

1.7垃圾中转房

1.7.1垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向，应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。

开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9×3米车辆停放。

建议垃圾中转房总面积为60平米左右，分隔为两部分：

一间为生活垃圾堆放区，面积为20平米，一间为永久固定建筑垃圾堆放区，面积为40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾；

1.7.2垃圾中转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟；

1.7.3垃圾中转房内设置要求：

地面铺设地砖，墙面铺设瓷砖到屋顶；有窗户通风（百叶窗通风口形式）；有水源及洗拖布的水池；内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；室内和门口需考虑照明和插座，最好用防爆灯；

1.7.4外墙设计风格应与小区整体规划相协调，并在垃圾房三边种植与小区景观协调的植物加以隐蔽；

1.7.5总户数在3000户以上的垃圾房总面积应不低于80平方米。

1.8临时建渣池

1.8.1竣工验收后，交房前在装修通道外隐蔽区域或靠暂不开放的出口处，用彩钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积根据小区规模宜在80-100平方米；

1.8.2设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡；

1.8.3门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9*3米车辆停放，路面应能够承载20吨以上的车辆进出。

1.9公共卫生间

1.9.1小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措施；

1.9.2地面：

大于2000户时应在靠近垃圾中转房附近设置一个（以不影响业主生活为原则）。

地下室：

以不影响停车为原则，在南北两端各设置一个。

应扣除功能用房的卫生间；

1.9.3应提前预留泵坑及排污管，设置洗手盆、蹲坑位和一个残疾人座便器；

1.9.4排污泵采用带绞刀式的。

1.10围墙

1.10.1围墙高度应大于2.2米；

1.10.2不采用铁或木质材料，宜采用混凝土修建；

1.10.3应设置不影响业主生活的围墙灯；

1.10.4围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设1米宽的灌木绿蓠；

1.10.5围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。

1.11空调室外机位

1.11.1空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸，客厅的空调室外机位宽度不小于1.1米。

空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水），排水管弯头处应设检修口；

1.11.2百叶窗式设计，百叶间距应大于5cm，插销控制开闭；

1.11.3预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜1cm，以免雨水倒灌；

1.11.4每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。

各房间的空调不得经过其它房间后再联接到室外机；

1.11.5商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多），且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）；

1.11.6商业用房如按餐饮用途考虑，应设置烟道；

1.11.7注意问题：

1.11.7.1空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走进来碰头）易导致投诉；

1.11.7.2空调的吹风应避免对吹导致投诉；

1.11.7.3商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其是上层住宅时；空调机位考虑设置在商铺前侧；

1.11.7.4商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况；

1.11.7.5与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网；

1.11.7.6空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施。

1.11.8会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音问题对相邻业主的影响以及从高空往下看的整体美观效果。

1.12外立面

采用经久耐脏的材料，便于后期物业清洁外墙。

1.13栏杆

1.13.1阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05m，七层及以上不低于1.15米,不得有负偏差；

1.13.2竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于0.11m，且不得有正偏差；

1.13.3护栏玻璃承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃；

1.13.4外窗台高度或防护栏杆高度不低于0.90m，且不得有负偏差；

1.13.5外阳台露台建议少采用普通铁制栏杆，和少用防腐木。

因后期返修率高。

1.14保洁工具间、拖把池、取水点

1.14.1电梯大堂应设置向外单独开门的保洁间（3－5平方米），并设置给水点和220V10A五孔插座及地漏；

1.14.2建议水景水绿化、保洁循环使用；

1.14.3园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采用快速接头连接器。

保洁取水点在每幢楼的单元出入口附近绿化带中设1个，约0.2平方米，表面贴石材，设置汀步进入，作景观布置。

中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。

商业街每100米设置一个保洁取水点。

可于绿化带上设置；

1.14.4应在单元大堂和楼层每间隔5层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里,并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。

2、噪音问题

2

2.1生活水泵房

需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加减震吊环。

最好是设计水泵房时远离住户。

2.2电梯机房

离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做吸音措施。

选择低噪音的排风扇。

2.3中央空调机

做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。

2.4发电机房

2.4.1发电机的噪音：

应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远；

2.4.2发电机排风口位置：

应离住户要远，设计时应做噪音处理。

2.5车库出入口挡水沟的雨水篦子

车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟沿要平。

2.6阳光棚

注意冷凝水滴的排放位置,尽量减少业主投诉。

2.7井盖

排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖,减少后期更换频率。

2.8单元门

单元门应使用磁碰锁，可减小噪音。

3、设备房

3

3.1电梯机房

3.1.1控制柜、屏的安装位置应符合：

控制柜、屏正面距门、窗不小于600mm；控制柜、屏的维修侧距墙不小于600mm；控制柜、屏距机械设备不小于500mm；

3.1.2机房门：

需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水、防鼠功能；

3.1.3窗户的设计：

以机房最长面开设对流窗户，做成普通玻璃窗户内加百叶窗，冬天避免灰土，夏天通风降温并增加防雨措施。

机房外立面3米内如有建筑物需要增加防盗网；

3.1.4电风扇的安装控制：

针对电梯控制柜安装电风扇，如果机房电梯达到三台，需要两台以上工业用的电风扇，电风扇的电源需装时间控制器控制；

3.1.5电梯机房的保温：

根据实际情况针对性的对电梯机房做保温也就是隔温，抵挡外来温度的增高，主要针对夏天中午太阳直晒面，隔温的墙与顶根据实际情况决定，工艺简单价格便宜即可；

3.1.6房间内的要求：

房间内不宜设置排水管线与消防管线。

线缆桥架不宜从房间中间地下穿，应该靠墙面走，防止踩踏造成桥架线缆破损触电；

3.1.7减震措施：

电梯安装时基座需要做减震措施，接触器固定基座需要安装减震垫。

内墙做隔音（结合保温）。

按GB10058要求：

机房≤70db；轿厢噪声≤50db；开关门噪声≤65db．业主家噪音要求，而根据建设部制定的住宅室内允许噪声标准，卧室、书房的噪声限制是白天最高45分贝，夜间最高35分贝。

3.2生活水与消防水泵房

3.2.1位置需要设置在非住户下面，设置最下层（禁止安装在楼板上，噪音难以控制）；

3.2.2门需要有防火、防盗、防潮的功能，有通风透气的对流窗户，运行时温度在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下；

3.2.3水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟，（宽度根据水箱补水管的流量），需要双排水泵（一主一备）；

3.2.4水泵房的控制柜需要单独空间（或者与有水箱水泵之间有隔挡），如果爆管，补水阀门失灵，水泵坏等情况发生不会造成电器故障事件；基础需要25公分以上，门口有挡水门槛。

控制柜上面不能有水管与喷淋；

3.2.5水泵基础需要安装减震垫，水泵补水、给水管线上必须安装软连接，出水管线的掉件应安装减震环；

3.2.6水泵房的总供水主管线上安装过滤器总阀门；

3.2.7生活水箱间应在水箱四周做V型集水漕（50mm）并与散水沟相连。

3.3配电室

3.3.1配电室应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能；

3.3.2配电房上空禁止给排水管道穿越，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施；

3.3.3配电室内电容器柜与墙面的距离不得小于1.5米。

干式变压器带有IP2X及以上防护等级金属外壳与墙的净距不得小于0.8米；

3.3.4配电室内配电装置距屋顶（除梁外）的距离不得小于0.8米；

3.3.5配电室内通道的最小净宽如下表所示（单位：

米）

维护通道

操作通道

固定式

手车式

一面有开关设备时

0.80

1.50

单车长+0.90

二面有开关设备时

1.00

2.00

双车长+0.60

3.3.6配电室地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面或地坪漆；

3.3.7长度大于8米的配电房须设置两个出口，出口宜布置在两端。

大于60米时还应设置其他出口，房门应设置为防火门；

3.3.8配电室、配电柜门均向外开，配电室内的房间门应双向开启；

3.3.9配电室裸导体垂直上空不能布置灯具，上空布置灯具的水平投影与裸导体的净距应大于1米，灯具不得采用软线或链吊装；

3.3.10配电室不能满足通风要求而采用机械通风时，如周围环境污浊的应加装空气过滤器；

3.3.11高压配电室和电容器室宜设不能开启的自然采光窗，窗户下沿距室外地面高度不宜小于1.8米，临街面不应开窗；

3.3.12消防设施配置：

配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置；

3.3.13配电房应在与外界有直接联系的部位如配电房门窗、电缆沟、风口等装设防小动物进入的防鼠板或防护网。

配电房门口处须设置插槽式的活动防鼠板，防鼠板采用10mm灰色酚醛树脂防火板，高度以500mm为宜；

3.3.14配电房应设置除湿设施（可安装驱潮灯），相对湿度控制在80%以下；

3.3.15配电房地面应以2-3﹪的坡度向室外找坡。

3.4发电机房

3.4.1发电机应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能；

3.4.2位置属于最底层，不在业主住户下方。

设置专门的烟道排到楼顶；

3.4.3发电机房上空禁止给排水管道穿越及消防喷淋管网，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施；

3.4.4消防设施配置：

配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置；

3.4.5油箱的底部进油口建议提高到8-10公分，进油管与出油管上下左右错开，发电机在运行的时候回油管回的油不会直接冲击成泡沫效应，使油混浊；

3.4.6油箱底部加装清洗放油阀门；

3.4.7发电机的底部空间太小，无法更换机油柴油，不方便维修。

建议在底下开一个槽，或者是把发电机的工字钢加高到40公分以上；

3.4.8加油的管线需要在卸车的位置与油箱加油口有固定的管线；

3.4.9发电机房的地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面或地坪漆；

3.4.10储油房门口需要做挡油槛，油泻漏不蔓延，不污染，不引起危险；

3.4.11发电机要覆盖所有的电梯、消防应急照明（包括车库应急照明）、生活水泵房、消防水泵房、车库污水泵、中控、监控用电、电话、宽带、有线、物业服务中心、车辆道闸。

4、配套设施

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4.1物管用房

《物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）》：

4.1.1物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、物业员工宿舍、食堂、业主委员会活动用房等；

4.1.2符合市规划局应在规划设计条件中明确物业管理用房的相关规划管理要求；

4.1.3凡新建住宅小区（含组团）以及十层（含十层）以上的高层楼宇项目，应按以下标准配建相应物业管理用房：

总建筑面积在10万㎡以下的项目，比例按4‰配置，但面积最小不得低于100㎡；总建筑面积在10万㎡以上的、30万㎡以下的项目，比例按3‰配置，但面积最小不低于400㎡；总建筑面积在30万㎡以上的项目，比例按2‰配置，但面积最小不低于900㎡；

4.1.4物业管理用房产权属该物业区域内全体业主共同所有，市房管局根据这一原则进行产权登记；

4.1.5除上述法规规定外，建议开发在进行物管用房设计时除要符合上述国家强制性规定外，还应在设计时考虑物业员工宿舍、厕所、各部门值班室、工具房、维修操作间、培训室、档案室等。

尽量在地面设置，若实在无法在地面设，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境；

4.1.6客服中心：

4.1.6.1位置宜选在人行主出入口位置。

应宽敞明亮、方正，有开阔的开口正对小区。

可于架空层设置。

若实在无法在地面设置，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境；

4.1.6.2面积一般在100平方米左右。

配置通讯、有线电视、网络宽带及视频监控设施，在房内预留端口。

4.2架空层

要求：

与会所功能不重叠，相同功能集中一处，与总坪景观协调、简装，以普通配置为标准。

参考标准功能配置：

书吧（250㎡）、全民健身区（300㎡）、儿童乐园（300㎡）、社区保健室（100㎡）、老年棋牌室（150㎡）、社区活动中心（200㎡）。

4.3底层商业用房

4.3.1应与规划功能一致，开间大，进深小，门面大；

4.3.2商铺外方便进出，能够停自行车、汽车能够直接进出；

4.3.3有统一的店招及广告位规划，有1.5倍商铺数3P以上空调位；

4.3.4每户应配置2部电话外线、每平米200W供电、光纤入户；

4.3.5少规划餐饮，如有应设置专用不影响业主的烟道及天燃气；

4.3.6雨棚不采用玻璃顶；

4.3.7各户的水、电、气独立计量。

4.4会所

4.4.1会所应根据小区容积率设计会所大小，最好布局在小区外部，在外部开设出入口，保证大社区的共同使用；

4.4.2会所外观应与小区总体建筑协调；

4.4.3会所内可设置游泳池、咖啡厅、中餐厅、健身房、阅读室、网吧等（参考）；

4.4.4如果大型社区会所为几个，可按健康运动、休闲娱乐、素质教育等主题进行规划功能；

4.4.5对会所内游泳池用水、电、中央空调应独立计量。

4.5游泳池

4.5.1小区应结合小区总体设计游泳池；

4.5.2公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。

不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落；

4.5.3泳池可配置合理照明灯具，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采取水下照明；

4.5.4泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置高质量总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）；

4.5.5成人池与儿童涉水池隔开独立，成人泳池分深水区、浅水区，深水区不应超过1.5米；

4.5.6设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观察椅；

4.5.7泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2m×2m×0.3m）便于管理。

池边设置衣物、毛巾架；

4.5.8淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的设置数量应与泳池正常使用顾客需求数量匹配；

4.5.9在泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有