精品休闲旅游博览园区建设项目可研报告.docx

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精品休闲旅游博览园区建设项目可研报告

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休闲旅游博览园建设项目

可行性研究报告

Contents

目录1

第一章总论6

1.1项目概况6

1.1.1建设项目名称6

1.1.2建设地点6

1.1.3项目建设主要内容6

1.2研究范围及主要编制依据7

1.2.1研究范围及目的7

1.2.2主要编制依据9

1.3项目总投资及资金来源10

1.3.1项目总投资10

1.3.2资金来源10

1.4建设项目主要技术经济指标10

1.5项目建设必要性及社会作用11

1.5.1项目建设的必要性11

1.3.1项目建设的社会作用11

1.6项目建设条件11

1.7项目综合分析结论12

第二章艺博园项目建设背景及必要性13

2.1艺博园建设背景13

2.1.1我国民间工艺美术（非物质文化遗产）的概况13

2.1.2联合国、国家、省及****市对非物质文化遗产制定的相关政策及其措施以及产生的效果13

2.1.3艺博园的建设符合“十二五”规划要求14

2.1.4****市旅游业带动的背景支持16

2.1.5非物质文化逐渐得到政府、市场和游客的关注背景16

2.2艺博园建设必要性17

2.2.1****旅游市场的现状导致对艺博园产生的必要性17

2.2.2非物质文化分布现状及宣传和推广需要艺博园18

2.2.3工艺美术的现状需要艺博园以及建成后的艺博园所产生的效果20

2.2.4艺博园的建设是将政策落实到艺术家并将成为新的经济增长点21

2.2.5工艺市场需要艺博园22

2.3本章小结22

第三章项目定位及SWOT分析24

3.1项目定位分析24

3.1.1民间工艺（非物质文化遗产）的市场来源分析24

3.1.2艺博园观光游客市场来源分析26

3.1.3民间工艺产品（非物质文化）存在的市场分析27

3.1.4艺博园项目的建设定位29

3.2艺博园项目的SWOT分析30

3.2.1艺博园建设项目的优势分析30

3.2.2艺博园建设项目的劣势分析33

3.2.3艺博园建设项目的机会分析34

3.2.4艺博园建设项目的挑战分析34

3.3本章小结34

第四章艺博园项目建设条件分析35

4.1****市的建设条件状况35

4.1.1自然条件35

4.1.2地形地貌35

4.1.3气候条件35

4.1.4交通条件35

4.2****的建设条件及状况36

4.2.1****基本状况36

4.2.2****交通条件36

4.2.3建设项目所在区域供电条件36

4.2.4建设项目所在区域供水条件36

4.2.5****通讯状况37

4.2.6****气候条件37

4.2.7项目实施过程中的社会环境37

4.2.8建设项目所在区域原材料供应37

4.3艺博园具体位置的环境、河流、气候、地址等条件37

4.4艺博园建设的政策和经济条件38

4.5本章小结38

第五章艺博园项目功能布局分析及建设方案分析39

5.1艺博园规划原则分析39

5.2艺博园功能规划（一期规划总平面见附图1）39

5.2.1非遗文化区40

5.2.2工艺美术商业区44

5.2.3配套居住创作区47

5.2.4养生文化园区47

5.2.5现代园艺园区53

5.2.6工艺推广教学区53

5.2.7工艺产品产业生态园53

5.3景观系统规划54

5.3.1景观结构54

5.3.2景观规划内容55

5.4结构设计57

5.4.1工程概况57

5.4.2结构设计57

5.4.3结构体系及基础形式60

5.5艺博园交通系统规划60

5.5.1出入口60

5.5.2停车场61

5.6旅游服务设施规划61

5.6.1餐饮设施61

5.6.2购物设施62

5.6.3住宿设施63

5.6.4园区管理设施63

5.6.5邮政服务64

5.6.6医疗设施64

5.6.7其它配套64

5.7环境卫生系统规划64

5.7.1环境保护64

5.7.2垃圾中转站65

5.7.3垃圾收集65

5.7.4公共厕所65

5.7.5灾害防治措施65

5.8导览与标识系统规划65

5.8.1人工导览66

5.8.2电子导览66

5.8.3标识标牌系统66

5.9灯光系统规划66

5.10建设规模内容汇总表67

5.11本章小结68

第六章艺博园项目实施的选择性分析69

6.1艺博园建设各个阶段招标分析69

6.1.1艺博园各个阶段招标分析69

6.1.2招标注意事项69

6.2民间工艺进入艺博园具备的条件分析71

6.3民间艺术家进入艺博园的条件分析71

6.4艺博园内民间工艺产品销售条件分析72

6.4.1艺博园外销连锁分析72

6.4.2艺博园内销售分析72

6.5本章小结73

第七章建设环境影响分析74

7.1艺博园建设位置目前环境状态分析74

7.2艺博园在各期建设阶段造成的环境影响分析及措施74

7.2.1艺博园在各期建设阶段造成的环境影响分析74

7.2.2艺博园建设期环境保护措施75

7.3艺博园运营期间产生的环境影响分析及措施76

7.3.1艺博园运营期间产生的环境影响分析76

7.3.2艺博园运营期环境保护措施分析77

7.4本章小结78

第八章项目实施进度管理及管理目标分析79

8.1项目总体时间进度79

8.1.1本项目建设内容及目的79

8.1.2本项目建设阶段79

8.1.3建设工期安排80

8.2项目实施进度横道图（见附表8-2）81

8.3建设期组织机构设置81

8.4项目实施管理82

8.4.1工程质量管理82

8.4.2财务管理82

8.4.3进度管理83

8.4.4合同管理83

8.4.5安全管理84

8.5本章小结85

第九章艺博园项目建成后运营模式分析86

9.1运营模式的选择86

9.2模式运作过程86

9.3模式运作的利弊86

9.4对艺博园运营管理的建议87

9.5艺博园管理模式详细分析87

9.5.1非遗文化区的管理87

9.5.2休闲商业区的管理89

9.5.3配套居住创作区的管理91

9.5.4养生文化园区的管理91

9.5.5现代园艺园区的管理91

9.5.6工艺推广教学区的管理91

9.5.7工艺产品产业生态园的管理92

9.6艺博园管理模式的组织结构94

9.7本章小结95

第十章艺博园项目总资金估算分析96

10.1艺博园项目投资计算依据96

10.2项目总投资所涵盖的基本内容96

10.3项目总投资估算过程97

10.3.1*****博览园建设项目投资估算总表97

10.3.2*****博览园建设项目建筑工程费用估算99

10.4项目资金使用进度计划（详见附表10-16）104

10.5项目资金来源渠道分析104

10.6本章小结104

第十一章艺博园项目经济效益分析105

11.1项目的财务效益分析105

11.1.1项目财务效益分析依据及原则105

11.1.2项目财务效益分析基础数据105

11.1.3项目运营收入与成本106

11.1.4艺博园运营经济效益指标计算112

11.2艺博园项目国民经济效益分析114

11.2.1艺博园项目运营解决地方就业效应114

11.2.2艺博园项目运营增加地方收入的效应115

11.2.3艺博园项目运营增加地方税收的效应115

11.2.4站在政府立场可以量化的效益分析115

11.3本章小结115

第十二章艺博园项目社会互适性及社会效益分析117

12.1艺博园项目与项目所在地的互适性分析117

12.1.1各级政府部门对艺博园项目建设的态度117

12.1.2****各级民众对艺博园项目建设的态度117

12.1.3项目资金供给者对艺博园项目建设的态度119

12.1.4民间艺术家对艺博园项目建设的态度119

12.1.5旅游市场中游客对艺博园项目建设的态度120

12.2艺博园项目建成后的社会效益分析121

12.2.1弥补****旅游市场品位和市场空间的不足121

12.2.2提升****（****）整体经济效益122

12.2.3开创文化+旅游+居住+生产一体化建设模式先例123

12.2.4民间工艺（非物质文化）的宣传与推广123

12.2.5民间艺术家共同交流、共同创新的园地124

12.3本章小结125

第十三章艺博园项目实施风险分析126

13.1项目建设目标风险126

13.1.1项目实施各个阶段的建设主体风险分析及对策126

13.1.2投资管理风险分析及对策126

13.1.3项目质量和进度风险及对策127

13.1.4合同风险分析及对策128

13.2项目建设经验风险分析及对策129

13.3项目资金风险分析及对策129

13.4项目运营期间风险分析及对策129

第十四章结论与建议131

14.1结论131

14.2建议131

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1建设项目名称

*****博览园建设项目

1.1.2建设地点

项目建设地点位于***省*********

1.1.3项目建设主要内容

*****博览园建设项目一个是集休闲旅游为一体，同时结合文化、旅游与创意商业地产的综合性项目。

根据功能将其划分为七个区域，分别是非遗文化区、工艺美术商业区、配套居住创作区、养生文化区、现代园艺园区、工艺推广教学区和工艺产品产业生态园。

其中工艺推广教学区和工艺产品产业生态园将在艺博园的二期建设中完成。

详见下表：

表1.1建设规模内容汇总表

编号

项目名称

用地面积（m2）

建筑面积（m2）

地上面积

地下面积

一

非遗文化区

50000

45000

15000

1.1

艺术广场

5000

1.2

游客接待中心

5000

5000

1.3

工艺美术博览区

10000

10000

8000

1.4

传统工艺美术区

10000

10000

1.5

文化创意区

20000

20000

7000

二

工艺美术商业区

85000

155000

45000

2.1

配套商业街

35000

35000

15000

2.2

工艺美术创新区

20000

20000

2.3

配套酒店区

30000

100000

30000

三

配套居住创作区

90000

160000

40000

四

养生文化区

30000

22500

7500

五

现代园艺园区

30000

22500

7500

六（二期）

工艺推广教学区

30000

22000

3000

6.1

教学楼、

6000

8000

3000

6.2

展览厅、图书馆、

4000

4000

6.3

学生宿舍楼

8000

8000

6.4

礼堂

2000

2000

6.5

足球场

10000

七（二期）

工艺产品产业生态园

270000

320000

80000

7.1

研发及生产中心

70000

80000

20000

7.2

工艺产品深加工区

100000

120000

30000

7.3

营销及物流中心

100000

120000

30000

八

人工湖

42500

九

集中景观

30000

汇总

艺博园

657500

945000

1.2研究范围及主要编制依据

1.2.1研究范围及目的

我公司受业主方委托，对*****博览园建设项目项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：

1、项目建设的背景与必要性，该分析主要分析拟建项目是否符合合理配置和有效利用资源的要求，是否符合区域规划、行业发展规划、城市规划的要求，是否符合国家产业政策和技术政策的要求，是否符合保护环境、可持续发展的要求。

目的是为了使决策者对项目的有关情况有个大致的了解。

2、建设条件，该分析主要分析项目所在地的自然条件、地形地貌、气候条件、交通条件、以及项目所在地的区域的供水、供电、原材料供应条件。

目的是描述拟建项目建设用地的条件。

3、建设内容及规模，该分析主要描述项目建设总的指导思想，项目建设的基本构架，主要的技术路线，主要技术指标，功能布局等。

目的是总体描述系统建设项目的建设目标、内容、规模及内部关系。

4、环境评价，该分析主要是分析建设项目目前的环境状态，拟建项目在各建设阶段造成的环境影响以及采取的措施，拟建项目运营期间对环境的影响及采取的措施。

目的是通过对环境影响的分析在项目建设期间和运营期间采取有效措施减少对环境的负面影响。

5、项目建成后运营模式，该分析主要是分析该项目建成后对整个项目的综合管理模式，分析其利与弊，选择最佳运营模式。

目的是为了对项目进行有效的管理。

6、投资估算及资金筹措，该分析主要是分析总投资估算、资金筹措方式与渠道、资金使用进度计划。

目的是阐述项目投资的需要量与分布、描述资金筹集的方式与渠道，并说明投资的大体计划，为投资者提供参考。

7、经济效益分析，该分析主要是分析项目的财务效益、艺博园市场空间、艺博园的收入构成及详细估算、艺博园的运营成本构成及详细估算、艺博园的经济效益指标分析等。

目的是根据国民经济和社会发展战略和行业、地区发展规划的要求，计算项目的效益和费用，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。

8、社会效益分析，该分析主要是分析拟建项目的社会影响，分析主要利益相关者的需求，对项目的支持和接受程度。

目的是提出防范和解决社会问题的方案。

9、项目实施风险分析。

该分析主要是分析项目实施各个阶段的建设主体风险，投资管理风险，项目质量和进度风险，合同风险，项目建设经验风险，项目资金风险，项目运营期间风险等方面的风险。

其目的是通过对各种可能存在的风险进行分析提高管理者及全体职员的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低。

10、结论与建议，该部分主要是通过前面部分的综合分析得出可行性研究的结论、并提出主要建议。

目的是通过以上分析提出综合性论证报告，供有关部门决策参考，并完成本项目的建设。

1.2.2主要编制依据

1、《中华人民共和国非物质文化遗产保护法》；

2、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《***省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4、《****市土地利用总体规划》；

5、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；

6、2009年《***省建设工程工程量清单计价定额》；

7、2007年《***省工程投资估算指标》；

8、《建设项目经济评价方法与参数》（国家发改委、建设部）；

9、《全国统一安装工程预算定额***省估价表》；

10、《文化遗产和重点文物保护工程申报与开发建设估价造价标准定额及预算经费管理》；

1.3项目总投资及资金来源

1.3.1项目总投资

*****博览园建设项目投资估算总资金为611993.29万元万元（工程费用474068.40万元；设备及工器具购置费2656万元；其他费用111730.69万元；预备费23538.20万元；）。

1.3.2资金来源

*****博览园建设项目建设资金来源由由投资方自筹或利用社会资金。

1.4建设项目主要技术经济指标

主要技术指标

用地面积

657500㎡

总建筑面积

945000㎡

地上停车场面积

20000㎡

地下停车场

180000㎡

建筑密度

24%

容积率

1.2

绿地面积

254100㎡

绿化率

40.5%

主要经济指标

总投资

611993.29万元

111730.69万元

预备费

23538.20万元

设备及工器具购置费

2656万元

净现值

172248.22元

内部收益率

25%

动态投资回收期

9.65年

静态投资回收期

6.02年

总投资收益率

32.47%

1.5项目建设必要性及社会作用

1.5.1项目建设的必要性

1、我国民间工艺美术（非物质文化遗产）的保护需要艺博园。

2、国家、省、市制定的一系列政策措施为艺博园的建设提供了条件。

3、****市的旅游业发展需要艺博园。

4、非物质文化的分布现状需要艺博园。

5、非物质文化的宣传和推广需要艺博园。

6、艺博园的建设符合“十二五”规划要求。

1.5.1项目建设的社会作用

1、艺博园的建立可以弥补****市旅游市场品位和市场空间的不足。

2、艺博园的建立可以提升****市的经济水平。

3、艺博园的建立为非物质文化的保护提供了条件，并对非遗的保护起到带动作用。

4、艺博园的建将成为西南最大的工艺品集散地，使艺博园成为非物质文化遗产国际分会场，民间工艺品的研发中心。

1.6项目建设条件

通过对项目所在区域自然条件、交通条件、基础设施条件和其他建设条件的全面分析，可以看出项目的建设既满足社会需要，也满足国家政策的需要，具有双赢的结果，能够得到各方面的有力支持，已具备较好的建设条件。

1.7项目综合分析结论

本项目从建设背景出发，通过对所在地基础条件分析、建设方案评价、节能减排措施、环境影响评价、项目实施进度计划、招投标方案、投资估算及资金筹措、项目建设组织与管理、风险分析及对策、社会评价等综合分析得出结论，本项目在以上方面均为可行。

并且考虑到****市的经济状况，本项目的建设不仅具有其必要性，而且具有迫切性。

第二章艺博园项目建设背景及必要性

2.1艺博园建设背景

2.1.1我国民间工艺美术（非物质文化遗产）的概况

我国各族人民在长期生产生活实践中创造了丰富多彩的非物质文化遗产。

民间手工工艺是一项非物质文化遗产的重要类别，传统的手工工艺技能，包括雕刻、绘画、刺绣、编织、剪纸、油漆和染色等等，不但代表着一个国家、一个民族的文化，反映民族的艺术审美价值和文化心理倾向，更代表一个国家和一个民族的文化素养和工艺水平。

但是随着全球化趋势的加强和现代化进程的加快，我国的文化生态发生了巨大变化，非物质文化遗产受到越来越大的冲击。

一些依靠口授和行为传承的文化遗产正在不断消失，许多传统技艺濒临消亡，大量有历史、文化价值的珍贵实物与资料遭到毁弃或流失境外，随意滥用、过度开发非物质文化遗产的现象时有发生。

加强我国民间工艺美术的保护已经刻不容缓。

2.1.2联合国、国家、省及****市对非物质文化遗产制定的相关政策及其措施以及产生的效果

为保护非物质文化遗产，联合国教科文组织启动了“人类口头和非物质遗产代表作”项目，并在第三十二届大会上通过了《保护非物质文化遗产公约》，认为“非物质文化遗产是密切人与人之间的关系以及他们之间进行交流和了解的要素，它的作用是不可估量的。

”保护世界各民族的传统文化，是世界各国的共识，也是各民族的普遍要求。

为贯彻落实对重要文化遗产和优秀民间艺术的保护工作的精神，履行我国加入联合国教科文组织《保护非物质文化遗产公约》的义务，经国务院同意，为进一步加强我国非物质文化遗产保护工作，我国相继颁布了《传统工艺美术保护条例》、《中华人民共和国非物质文化遗产保护法》等法规。

并且决定对非物质文化遗产项目实施“保护为主，抢救第一，合理利用，传承发展”的政策。

为响应国家非物质文化政策，***省先后制定颁布了实施非物质文化遗产保护工程的一系列政策文件，已初步建立起了非物质文化遗产保护体系，一系列的非物质文化遗产专题博物馆、民俗博物馆和传习所已在省内建立，此外还举办了非物质文化遗产宣传展示活动。

包括“中国文化遗产日，*******周”活动和“中国****国际非物质文化遗产节”。

***省的非物质文化遗产分布在全川各个地区，其中****市非物质文化遗产分布较集中，****一年一度的放水节和蜀绣也相继也入围。

*****博览园建设项目的建立是昭示****地方文化形象，体现****地方特色的重要手段。

由于非物质文化遗产具有身口相传的活态传承特点，科学合理的旅游开发更有利于对非物质文化遗产进行有效的保护。

2.1.3艺博园的建设符合“十二五”规划要求

“十二五”规划提出：

文化是一个民族的精神和灵魂，是国家发展和民族振兴的强大力量，必须坚持社会主义先进文化前进方向，弘扬中华文化，建设和谐文化，发展文化事业和文化产业，满足人民群众不断增长的精神文化需求，充分发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，建设中华民族共有精神家园，增强民族凝聚力和创造力。

适应群众文化需求新变化新要求，弘扬主旋律，提倡多样化，使精神文化产品和社会文化生活更加丰富多彩。

立足当代中国实践，传承优秀民族文化，借鉴世界文明成果，反映人民主体地位和现实生活，提高文化产品质量，创作生产更多思想深刻、艺术精湛、群众喜闻乐见的文化精品。

推进学科体系、学术观点、科研方法创新，繁荣发展哲学社会科学。

深化文化体制改革，创新文化生产和传播方式，解放和发展文化生产力，增强文化发展活力。

繁荣发展文化事业和文化产业。

坚持一手抓公益性文化事业、一手抓经营性文化产业，始终把社会效益放在首位，实现经济效益和社会效益有机统一。

扶持公益性文化事业，加强文化遗产保护。

在政府引导下发挥市场机制积极作用，培育骨干文化企业和战略投资者，鼓励和引导非公有制经济进入，发展新型文化业态，增强多元化供给能力，满足多样化社会需求，繁荣社会主义文化市场，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。

加强对外宣传和文化交流，创新文化“走出去”模式，增强中华文化国际竞争力和影响力。

大力开展全民健身运动，增强人民体质，提高竞技运动水平，振奋民族精神。

艺博园的建设正是满足群众文化多元化需求，产生较好的经济效益和社会效益，同时能有效保护非物资文化遗产，对非物质文化遗产的推广也产生了积极作用。

2.1.4****市旅游业带动的背景支持

****市是****市的一座旅游资源极为丰富的城市，也是天下游客到****旅游的一个重要理由，每年接待中外游客达千万人次以上，旅游市场成为****的一大支柱产业，但是旅游纪念品和地方特色的产品在旅游消费中是微乎其微。

建立*****博览园建设项目，并以此为契机提升****文化影响力，促进****市旅游业发展。

旅游业的发展使****焕发新的生命力，使当地宝贵的文化遗产得到保留和传承，引起国内外游客高度关注。

游客可以欣赏到非物质文化遗产保护项目传承人的才艺展示及表演。

濒临消失的非物质文化遗产将得到游客的关注，显示了非物质文化的鲜活魅力。

****市的历史文化内涵丰厚，影响深远，通过大量的市场调查，收集相关资料，产生了对各种工艺有着良好的发展念头，以旅游带动文化艺术发展的新思路，艺博园的修建已成必然趋势。

*****博览园建设项目的建成，不仅能彰显****市“最佳中国魅力城市”的形像，体现****“世界文化遗产”的品牌价值，而且是****市展示优秀文化资源，提升城市文化品位的需要，同时也是“全国历史文化名城”和“全国文化先进县市”基础设施建设的“民