曹俊涛房地产实习报告.docx
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曹俊涛房地产实习报告
房地产开发熟悉实习
作为一名学习工程管理专业的学生来讲，房地产开发是咱们主要的学习和就业方向；在通过了两年的大学生活以后，咱们逐渐适应了大学的生活，而且对工程管理有了必然的了解。
在大二时咱们学习了工程制图，建筑力学，土木工程材料，房地产经济学等一些专业课程，对工程和房地产有了必然的熟悉；为了让同窗们加倍多的和深切的了解本专业的进展流程，进展前景和增加以后学习的针对性，在本学期期末时老师们为咱们安排了房地产熟悉的实习学习。
在为时不长的一天内，咱们在二号实验楼的沙盘模拟实验室内进行了，通过地产开发沙盘模拟，咱们对房地产开放的流程有了一个初步的熟悉。
虽然没有系统的学习房地产这门专业课，可是在老师的指导下，咱们初步的了解了房地产开发所需和所要做的各种流程。
一．实习目的
1.通过认知实习了解房地产开发流程。
2.初步成立以后学习专业的概念。
3.进一步熟悉工程预算，工程策划，项目领导等在以后的工作当中运用的要求及程度。
4.通过与同窗和老师的交流，进一步了解本专业的学习内容在实际生产中的应用，争取学以致用。
5.拓宽视野，为以后学习成立目标。
二．实习内容
（一）房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的概念是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，衡宇建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
一、前期的预备
前期预备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行计划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目动工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地利用权。
“五证”中的《建设工程计划许可证》、《建设工程动工许可证》都是在那个阶段取得的。
《国有土地利用权证》由于开发商支付土地出让金的时刻不同，取得的时刻也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。
现阶段，土地的取得有两种方式：
划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给利用人利用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。
一般都是划拨给国家机关、学校等单位利用。
出让是指与国家签定土地出让合同，交纳土地出让金取得国有土地利用权的方式。
目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。
一样，若是要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同，土地的利用期限也不相同。
主要分为：
居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
二、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。
该阶段是房地产开发的重要阶段。
在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，实现获利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现获利的阶段。
销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程完工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《完工证》或完工验收合格文件后进行销售。
1）预售
由于预售能够提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（1）已交付全数土地利用权出让金，取得土地利用权证书；
（2）持有建设工程计划和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经肯定施工进度和完工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：
商品房预售实行许可证制度。
开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售记录，取得《商品房预售许可证》。
2）现售
商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地利用权证书或利用土地的批准文件；
（3）持有建设工程计划许可证和施工许可证；
（4）已通过完工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具有交付利用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付利用条件或已肯定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
（二）房地产开发各项具体流程
第一步房地产开发公司设立的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立：
一、公司设立预备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记。
二、外资房地产开发公司的设立：
1、申请批准项目建议书； 2、办理企业名称记录； 3、送审合伙或合作合同、章程； 4、申领外商投资企业批准证书； 5、办理企业记录。
第二步土地利用权取得流程
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、利用、收益和处分的权能。
土地利用权主要有以下三种取得方式见表一。
表一、土地利用权取得方式
土地获得方式
内容
土地使用权
出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权
转让
指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权
划拨
指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。
以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
土地相关术语：
一、生地：
指空间地、田地、未开垦地等不具有利用条件的土地。
二、熟地：
指三通一平或七通一平，具有利用条件的土地。
三、宗地：
是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封锁地块。
四、宗地图：
是土地利用合同书附图及房地产记录卡附图。
它反映一宗地的大体情形。
包括：
宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
五、集体土地：
是指农村集体所有的土地。
六、征用土地：
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
土地的利用年限：
凡与省市计划国土签定《土地利用权出让合同书》的用地，其土地利用年限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
第三步房地产开发阶段
一、选定项目，签定合作意向书； 2、初步确定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批项目建议书； 5、编制项目可行性研究报告； 6、申报、审批项目可行性研究报告。
第四步计划设计和市政配套法律程序
一、房地产开发项目的计划设计程序：
1、申报选址定点；
2、申报计划设计条件；
3、委托作出计划设计方案；
4、办理人防审核；
5、办理消防审核；
6、审定计划设计方案；
7、住宅设计方案的专家组审查；
8、落实环保“三废”治理方案；
9、委托环境影响评价并报批；
10、建设工程勘探招、投标；
11、委托地质勘探；
12、委托初步设计；
13、申报、审定初步设计。
二、房地产开发项目的市政配套相关程序：
1、征求主管部门审查意见；
2、落实市政公用设施配套方案；
3、报审市政配套方案；
4、市政各管理部门提出市政配套意见；
5、市政管线综合。
第五步项目动工、建设、完工阶段流程
一、房地产开发项目动工前预备工作：
1、领取房地产开发项目手册；
2、项目转入正式计划；
3、交纳煤气（天然气）厂建设费；
4、交纳自来水厂建设费；
5、交纳污水处置厂建设费；
6、交纳供热厂建设费；
7、交纳供电贴费及电源建设集资费；
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；
9、设计单位出报批图；
10、出施工图；
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；
12、办理消防审核意见表；
13、审批人防工程、办理人防许可证；
14、核发建设工程计划许可证；
15、领取动工审批表，办理动工记录。
二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：
1、办理招标记录、招标申请；
2、招标预备；
3、招标通告；
4、编制招标文件并核准；
5、编制招标工程标底；
6、标底送审合同预算审查处确认；
7、标底送市招标办核准，正式申请招标；
8、投标单位资格审批；
9、编制投标书并送达；
10、召开招标会，勘探现场；
11、召开开标会议，进行开标；
1二、评标、决标；
13、发中标通知书；
14、签定工程承包合同；
15、工程承包合同的审查。
三、房地产开发项目动工手续的办理程序：
1、办理质量监督注册记录手续；
2、建设工程监理；
3、办理动工统计记录；
4、交纳实心粘土砖限制利用费；
5、办理动工前审计；
6、交纳投资方向调节税；
7、领取固定资产投资许可证；
8、报装施工用水、电、路；
9、协调街道环卫部门；
10、协调交通管理部门；
11、交纳绿化建设费，签定绿化协议；
12、领取建设工程动工证。
四、房地产开发项目的工程施工程序：
1、施工厂地的“三通一平”；
2、施工单位进场和施工暂设；
3、工程的基础、结构施工与设备安装；
4、施工进程中的工程质量监督。
五、房地产开发项目的完工验收程序：
1、办理单项工程验收手续；
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量完工核验证书》；
3、商品住宅性能认定；
4、完工统计记录；
5、办理完工衡宇测绘；
6、办理产权记录。
第六步销售经营阶段
商品房预售须符合的条件：
一、交付全数土地利用权出让金，取得土地利用权证书；
二、有建设工程计划许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经肯定施工进度和完工交付日期；
4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售记录，取得商品房预售许可证明。
第七步销售经营阶段的法律程序
一、提交完成建设项目投资证明； 2、签署预售内销商品房预售款监管协议； 3、办理《商品房预（销）售许可证》；
4、销售项目备案； 5、委托中介代理机构进行销售；
6、与购房者签定认购书； 第八步物业管理阶段的法律程序
一、物业管理单位经营资质审批；
二、签署物业管理委托合同；
3、居住小区的物业接管综合验收；
4、物业利用、管理、维修公约的核准；
五、安排签定管理公约；
六、制定、提供质量保证书和利用说明书；
7、物业管理服务大体要求；
八、物业管理委员会的设立。
（三）房地产开发流程图
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书
进行项目的初步可行性研究评估
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
向计委申报立项报告
计委函至规划局
规划局会签返计委
计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房管局
政府下文批地
据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价
规划局办理建设用地规划许可证
画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人
申请确定规划，设计条件
单
冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证
按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房
规划局审查后规划条件通知单
发拆迁许可证
动迁会及拆迁安置
委托进行规划方案设计
单
场地三通一平，领取房地产开发手册
到规划局领设计方案送审书
1、到园林局申请伐树许可证
2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
3、煤气、道路、上下水改造路
4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。
出市政会议纪要
规划局审方案提出意见
修改后送规委审图
规委召开市政协调会
进行个体设计（大公共建筑规委审查）
开节能证明
出施工图
领建筑工程规划许可证
到税务局取税单
运用“营销策划展示设计系统”制作资料
到计委申请，列入计划（建委会签）
到建委工程处领开工审批表
持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证
报价小组审查，领取预/销售许可证
建委、物价局下文批价
进行销售
到市政部门盖章证明市政条件落实
四源费缴纳
到开发办市政处核实任务
开发办工程处同意招标
填招标申请书并到市招标办记录
招标办看现场
运用“投资项目概预算系统”编制标底
开标会
定合同、写评标报告，发中标通知书
招标办盖章同意
市开发办秘书处登记来源及一切手续
施工单位同意施工
质量总站受理质量监督
市审查局审核资金来源、任务
市统计局落实任务
建委工程处同意动工，办理动工许可证
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工
1、小区内线路委托设计；
2、委托施工
3、配电施工建工程验收
4、设备安装及验收
5、送电
1、通知区园林局绿化办
2、交绿化费
3、绿化施工
1、按道路方案进行施工
2、市政办事处养路队验收
1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收
2、到市政监建所下水报装
3、规划设计
4、竣工验收
1、到热力公司报装
2、委托线路设计
3、施工及验收
（自建锅炉房）
1、环保局同意锅炉房位置
2、委托设计3、到劳动局报建
4、环保局审查消音除尘设备
5、竣工验收
1、到煤气公司报装
2、到规划科定线路方案
3、设计
4、查看现场规划
5、施工
6、业务科检验同意接气
7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续
8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续
9、通气
全数完工
四方验收、查验单签字盖章
确定房屋管理形式；房屋验收
凭验收通知书入库房屋
办理入住手续、办理产权证
运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发
三．实习总结
为期一天的熟悉实习结束了，回顾一天来的实习，出色的讲解，不同的知识……在知识方面，我学到了，看到了许许多多平时在理论课堂无法学到的看到的东西。
老师不仅将咱们这些知识的外行人领进了门，同时还安排咱们熟悉了实践应用，是咱们对自己的专业有了更深的了解。
第一，是理论方面有了更深一层的熟悉而最为重要的是在感性上有所了解，对自己的专业，专业前景有所了解，更明白如何去学专业。
通过本次毕业实习我真正了解到步入社会后咱们还有许多知识要学习，还有许多需要增强的地方，咱们的专业课知识还有许多欠缺的地方，还不能熟练的掌握，咱们的动手能力不足等，我明白这不是短时刻内能够学会的，这次实习对我的毕业设计也有专门大的帮忙，在以后的过程中我还会学到很多东西。
业精于勤荒于嬉，行成于思毁于随。
学习专业就要多试探，勤奋尽力，才能有自己的一番成绩。
我必然要把自己锻炼城一个不进专业知识扎实，而且意志力顽强的人，我看好工程，更相信工程，而且我也要在工程方面干出一番事业！
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