小高层房地产项目投资可行性报告.docx

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小高层房地产项目投资可行性报告

目录

第一章概述1

1.1项目名称、承办单位1

1.2主要编制依据和原则1

1.3地理位置1

1.4项目背景2

1.5研究内容3

1.6研究的主要结论3

1.7问题与建议5

第二章社会经济、交通现状与发展规划6

2.1工程所在地区概况6

2.2区域交通现状6

2.3现状道路7

2.4广州市交通规划8

第三章工程项目建设的必要性9

3.1本项目的建设是保障亚运会顺利举办的交通举措之一9

3.2本项目的建设是促进区域经济发展的需要9

3.3本项目的建设是促进交通分流的需要9

3.4本项目的建设是完善路网的需要10

3.5本项目的建设将实现江海大道快速化10

3.6本项目的建设是满足居民出行的需要11

第四章交通量预测12

4.1概述12

4.2交通流量的预测13

第五章技术标准与建设规模16

5.1技术标准16

5.2技术标准论证18

5.3建设规模18

第六章工程建设条件20

6.1工程建设的自然条件20

6.2建筑材料来源及运输条件22

6.3工程建设的社会环境22

第七章工程方案24

7.1工程内容24

7.2道路工程24

7.3调头匝道工程29

7.4人行天桥工程32

7.5排水工程36

7.6照明工程38

7.7绿化工程39

第八章征地拆迁及管线迁改41

8.1编制依据41

8.2征地拆迁及管线迁改费用估算41

第九章环境评价43

9.1环境评价依据43

9.2工程环境影响评价43

9.3主要环境保护措施45

9.4环境影响结论47

第十章节能节水措施48

10.1节能措施48

10.2节水措施49

第十一章劳动安全与卫生50

11.1影响劳动安全与卫生因素分析50

11.2劳动卫生与卫生措施50

第十二章项目实施方案52

12.1施工进度计划52

12.2项目招标初步方案52

12.3项目工程管理53

第十三章投资估算与资金筹措54

13.1投资估算54

13.2资金筹措57

第十四章经济评价58

14.1评价依据58

14.2评价内容58

14.3评价参数58

14.4费用调整59

14.5汽车运输成本经济费用调整60

14.6国民经济效益计算62

14.7国民经济评价结果64

14.8国民经济评价敏感性分析64

14.9经济评价结论65

第十五章社会评价与风险分析66

15.1社会评价66

15.2项目风险分析69

第十六章结论与建议71

16.1（推荐）方案总体描述71

16.2结论71

16.3建议72

附件73

第一部分项目总论

一、项目建设大体的概况

（一）开发建设项目前言

为满足本市城市市民的商业办公和娱乐要求，创建新型、智能化、生态化的城市住宅小区商务办公休闲楼，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设商务休闲楼。

结合本市城市建设与改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。

（二）建设项目基本概况

（1）项目名称：

长沙望麓商务休闲楼

（2）建设地点：

长沙市枫林路与进入湖大北校区附近，原猎鹰驾校处

（3）建设单位：

长沙**房地产有限公司

（4）经营范围：

房地产开发

（5）公司类别：

集团化企业；

（6）注册资金:

1000万

（7）资信等级：

AA级

（8）企业概况：

**集团是长沙本土的实力开发商，2005年跨入全国房地产行业200强，2006年跻身中国房地产百强。

目前已成功开发了一大批知名的楼盘，其经济实力与品牌实力都是大家有目共睹，有口皆碑的。

（9）企业业绩：

住宅项目（100亩已竣工）、精品旅游地产项目（200亩热销中）、休闲美食中心（1300亩招商中）、国际标准化尊贵高尔夫球场项目（3000亩已投入使用）、海景旅游度假村（400亩已竣工）等。

（10）企业可持续发展规划

出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对本公司的经营和发展做出以下战略性规划

（11）项目的基本概况

本市本项目项目位于本市河西区，项目规划经本市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施。

（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员

项目的可行性研究工作由项目开发商：

本公司独立承担并享有最终解释权，项目编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件，由开发单位组成“本市本项目项目”可行性研究与评价工作委员会

（四）可行性研究报告编制依据

（1）国家有关商业区规划规范、额定指标

（2）国家有关商业建筑、住宅、办公建筑等设计规范

（3）可行性研究办公编制要求及民用建筑连续性研究深度

（4）长沙市2000-2010年城市规划

（5）长沙市规划局关于该项目建设用地规划要点通知书

（6）建筑基地1:

500比例地形图

（7）国家现行的有关政策和法规

（五）可行性研究报告研究范围

根据根据有关法令、政策、制度以及有关规程、规范，对项目建设的必要性，项目市场分析及营销战略，建设规模及功能，项目建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

（6）项目建设规模与内容面积：

表：

1-1-1【项目主要技术经济指标】

内容

指标

内容

指标

建设地点

长沙市枫林路与进入湖大北校区附近，原猎鹰驾校处

规划总用地面积

13333.4平方米

首层建筑面积

4666平方米

地上总建筑面积

39986平方米

建筑密度

35%

综合容积率

3

写字楼面积

30654平方米

绿地率

30%

地下建筑面积

4666平方米

商业休闲区面积

9332平方米

（七）项目综合评价结论

项目综合评价结论：

本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

（八）、项目建设的必要性

1、长沙经济实力、经济地位与日俱增，长沙正在成为经济发展的新的一极，也在建设国际化大都市的道路上，这样的星城需要具有高品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致，本项目坐落于历史文化深厚的岳麓山附近，绝佳地段。

二、项目建设有利于加快我国商务楼产业现代化的进程

针对我国楼盘生产效率低、科技进步对产业发展的贡献率低、质量总体水平还不高的情况，国家提出了相应目标和要求。

本项目以打造适度超前的智能化、生态化、科技化商务休闲楼，集办公和休闲于一身。

采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症，较高的绿化率。

本项目将以提高商务楼质量，提供高质量高科技的商务楼为目标，努力提供规划设计水平，积极采用新技术、新材料，建立健全质量管理制度，为推进该区域产业化的进程作出带头示范作用。

3、项目建设有利于提高长沙市的商务用楼档次

长沙作为省会，是全省的政治、经济、文化、科技教育、信息的中心，也是一座历史悠久的文化名城，是国务院首批公布的全国24个历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。

然而长沙目前的商务楼主要分布在河东市中心和闹市区，造成城市拥挤、环境嘈杂、空气污染严重，绿化程度不高等弊端，并与长沙市的发展规划不相称。

环境优美、功能齐全、交通便利、质量优异的望麓商务休闲楼将对提高长沙市的住宅档次起到积极的促进作用。

该项目位于河西，环境优美，空气质量高，工作环境舒适，也在很大程度上为河西的职工们提供便利。

第二部分项目背景和发展概况

一、提出项目建设背景

（一）本市相关政策及城镇发展规划

近年来本市委、市人民政府给外商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济发展，依据当地实际，制定了关于进一步扩大对外开放、加快非公有制经济发展、改善投资环境和体制机制的一系列优惠政策，采取多种形式让外商放心投资、大胆经营。

（二）项目发起人和发起缘由

随着住房制度改革的全面推进，楼房的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对商务办公楼的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。

本项目是适应时代的发展，社会的要求的产物。

第三部分市场投资环境和市场研究

一、本市城市概况

（一）本市基本概况

位于省西部，流域西江水系的上游。

地处山区，与云南、贵州、越南接壤，是滇、黔、省（区）结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。

（二）本市经济概况

2005年上半年，全市生产总值完成100亿元，同比增长20%，总量排在第六位，增幅排在第一位。

其中，一产增长5.1%，二产增长28.1%，三产增长6.9%。

第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。

（三）本市城市建设概况

城市建设进行了总体的规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化的森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大的变化。

加快中心城市建设，再造一个城。

努力创建全国优秀旅游城市、园林城市、生态城市、最佳人居城市。

（四）本市招商概况

截至2006年，全市共新签约市外合同项目299个,其中重点招商项目达30个，分别增长43.1％、26.54％、44.95％、84.91％和29.1％。

其中与外客商（含国外）签订投资项目200多个，总投资195.41亿元。

（五）本市基础设施概况

2006年是城市建设大投入、高效率、大变化、大发展的一年，完成公路的改造，建设大桥至大桥间的城市主干道，在首先启动行政中心的建设，其次建设会展中心。

公园也将建设完成。

工业园，大力招商引资。

完成周边地区的旧城改造等。

二、本市城市发展规划

（一）城市性质与发展目标

建设现代工业经济带、现代城镇群、现代农业经济带、现代交通大枢纽、现代旅游休闲带、现代物流通道。

至2010年，城市居民的生活环境有较大的改善，城市形象基本确立，初步形成城市发展的骨架

（二）城市未来的规模

到2020年，中心城区人口将达到约100万人，其中，主城区规划人口为50万，工业园区人口为50万，总建设用地约为100平方公里。

（三）城市总体布局

城中心城区将包括现全部、沿河谷的城市建设用地、城市发展备用地和部分生态隔离用地。

每个片区里面又包含有若干个组团

根据自然条件和带状城市特点，中心城区的城市形态将依托铁路、高速公路、快速路、主干路协调发展，形成向东南发展的“组团式带形城市”。

城市由单中心向多中心发展；由单一城市向区域内城镇群组演变。

城市重心将东移。

（五）城市发展规划

重点建设区域：

金融、物流、行政中心，地区城镇群：

建设成现代工农业产业带，经济核心区域。

城市发展目标：

把经济强市、旅游大市、文化名市、生态城市综合于一体，创建适宜人居住、适宜人创业发展的城市。

创建符合生态安全，突出“蓝天、青山、绿树、碧水、红瓦”特色的国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。

（六）结论

（1）城市经济加速发展

（2）城市产业升级与调整效应明显

（3）居民收入稳步增长

三、本市房地产市场综述

（一）本市房地产市场情况

1、市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量

2、市场供给户型以三房、四房与楼中楼等大面积户型为主，三房、四房成为市场主要的消费户型。

3、楼盘品质对销售的影响不明显

4、房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性

5、商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层、高层发展的趋势。

6、区域规划定位对房地产市场发展的影响。

（二）政府区域规划对房地产市场的影响

1、有利影响

2、存在的隐患

第四部分项目选址及建设条件

一、项目选址

项目位于长沙市枫林路与进入湖大北校区附近，原猎鹰驾校处。

位于枫林路与金星大道交汇处的东南角，在岳麓山风景区的北面；东临气象路、湖大北校区财院；西靠龙王港、金星大道；北临枫林路、1180亩西湖水上文化公园。

对面是，总建筑面积达17万平米的共和世家。

优越的地理环境让您足不出户就可坐拥岳麓山、西湖之美景。

并且在枫林路和气象路还配备有社区商业街，这样既可以丰富业主的生活，也使您工作更加的方便。

二、交通环境条件

交通：

公交车有312、314、902、603等，以及正在建设中的地铁。

坐公共汽车由“项目”至市中心只需5分钟，交通十分便捷。

二、项目建设条件

（一）建设项目地已“五通”条件具备

（二）住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

第五部分地块环境经济评价与分析

一、项目地块解析

（一）项目所处区位特点分析

工商管理局

项目位于站前大道旁，片区属于市委、市政府重点规划的，该区域在购物、文化教育、医疗、金融、邮政、餐饮、娱乐等生活设施方面相对于市中心有较大的差距。

行政办公中心是本项目所处地段的第一大功能定位。

该定位对未来社区大环境提升有很大促进作用。

（二）项目用地现状

（三）项目周边居住环境

第六部分地块SWOT分析与应用

一、项目SWOT策略应用

（一）项目优势（Strengths）

优势应用——

（二）项目劣势（Weakness）

劣势应对——

（三）项目机会（Opportunities）

机会利用——

（四）项目威胁（Threats）

应对措施——

三、项目地块分析总评

本产品将会是高档次、高品质的精品楼盘，需要从市场角度、定位角度、产品角度等多方面结合，寻找到市场的空白点，只要能充分发挥优势，抓住机会，优化劣势，弱化威胁，就能形成较大的市场发展空间。

第七部分定位及项目评估结论

一、项目定位

（一）项目整体定位

那么打造一个别具风情的生活方式、独特的生活主张，来引导城市人的生活新方式。

从消费者的角度出发，“新经济时代，关注发展人居生活观。

”注重追求超前的规划设计理念，注重对城市本土的文脉和地理环境的理解和尊重，根据消费者不同的追求、品味、喜好、生活方式等个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的未来需要和愿望。

（二）项目功能定位

遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中高档、高品质住宅为主，因此确定本项目以上的功能定位。

（三）项目形象定位

在以普通住宅见长的市场，惟有通过规划上的巧用心思，塑造特殊化的产品才能具有自己的特色。

市新政务区的附属居住中心位置也造就了“城市居住中心特色住宅”的要求。

以上定位为粗略,详细请见整合推广方案

二、项目目标客户定位

（一）目标客户类型

（二）目标客户心态分析

三、项目市场调研分析与评论

四、项目方案评价及比较分析

（一）对项目进行方案比较

（二）项目功能分析

（三）项目方案评价

五、项目方案评价及改进分析

（一）项目方案优化及改进的内容及程序

房地产投资方案的进度主要是功能,功能改进根据功能与成本的匹配原则,可归纳结为成本的改进。

当通过方案比较选出最优方案后,就可对最优方案进行方案改进。

六、项目方案评价结论

（一）分析功能------计算各方案的功能指数（FIi）

（二）分析成本-------计算各方案的成本指数（CIi）

（三）比较各方案的价值指数

第八部分项目价格定位

一、均价的确定

本次价格定位主要以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。

综合项目本身的地理位置、自然环境、社区因素、规划设计因素、品牌因素，随加值等各因素加以考虑，修正得出均价。

二、单价的确定

第十二部分投资估算及资金筹措计划

一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）

（一）开发成本估算

（1）土地费用（土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、城市建设配套费、拆迁补偿费等）

（2）前期工程费：

包括项目前期投入的调研费用、规划设计费用、可行性研究费用等。

（3）建安工程费：

包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装工程费用，以上费用参考《市建筑工程价格信息》，以及根据类似工程建设经验估算确定。

（4）基础设施费（建筑物2cm以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道、

路）（主要包括：

排水、供水、供电、道路）。

此项运用单价估算法求得。

（5）公建配套设施费：

包括项目公建项目的会所、物业管理用房等费用。

（6）开发期间税费：

即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

（7）不可预见费,根据本项目规模的大小，以及开发商的背景情况，项目的可变影响因素相对较易控制，同时参照市房地产开发项目的平均水平，并结合类似的工程建设经验提取一定的比例。

（8）开发成本。

（二）开发费用估算

（1）管理费用：

即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，参照市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目的特点，取以上费用。

（2）销售费用：

即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费等。

参照市房地产项目的销售平均水平和经验值，结合本项目的特点，取相关值。

（3）财务费用：

贷款还本付息表见第十七部分附表

以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务与会计制度形成开发产品成本

（三）总成本费用汇总及分摊表

本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表

二、项目资金筹措

（一）项目投资组合方式

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

（二）资金动作方式

三、资金筹措、投资使用计划与借款利息

长期借款采用：

最后1年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。

第十三部分销售及经营收入测算

一、住宅销售单价的确定

（一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）

（二）建议销售测算单价（运用最低估算标准）

（三）总销售收入的确定

第十四部分建设项目的财务评价

一、税金计算

（一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算：

详见住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算表。

二、损益表与静态盈利分析

本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。

三、现金流量表与动态盈利分析

对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。

由于本项目为出售为主的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：

财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。

四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。

故本项目方案可行。

第十五部分不确定性分析

不确定因素主要来自以下几个方面：

建造成本、售价、开发周期、贷款利率等

一、盈亏平衡分析

（一）全部销售盈亏平衡点分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当全部销售率为60%时，项目全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。

一般认为，当盈亏平衡点（BEP）的销售率≤70%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点（BEP）的销售率为60%，可见其风险程度较低。

（根据房地产经济评价风险率）

（二）结论

本项目之所以全部销售的风险较大，但住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位出售风险程度降低。

二、敏感性分析

（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。

（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

三、决策树概率分析

为更精确地预测本项目全部销售风险程度，下面用决策树来进行计算

（1）经计算，E（NPV）（数学期望值）

（2）风险标准偏差

（3）净现值变异系数

四、风险规避和控制措施

（一）风险类型及防范措施

（二）风险控制

第十六部分国民经济评价

一、社会效益评价

（一）项目对社会发展的适应性

市内行政单位大量东移促进房地产业的发展改善了城区居住群体的整体素质。

同时，这些部门职工无房户较多，在政府下文停止单位集资建房的条件下，对商品房有较大需求。

（二）目前对人和社会影响

为达到上述的目标，本项目在规划中本着以人为本、注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅的布局，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔、方便的公共活动环境以及自然优美的生活环境。

第十七部分银行贷款支撑条件

一、贷款综合评价指标

必需要通过四个指标的严格审查：

客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价。

项目能否顺利通过贷款的支撑条件如下：

（一）项目项目开发商———公司的资信指标

（二）项目项目贷款评估情况

（三）项目贷款担保方式评价

二、项目贷款综合评价

金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。

三、项目贷款评价结果

综合结论显示表明：

银行可以完全发放贷款

第十八部分可行性研究报告结论及建议

一、评估结论

通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析可知，建设项目的社会效益与市场前景是很好的。

同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。

虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点的销售率在65%左右（小于70%），说明其风险程度较低，从敏感性分析看出，本项目全部销售部分的抗风险能力较强，整个项目的经济评价比较理想，力争提高项目的经济效益。

二、结论的建议及说明

本报告本着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。

统分结合有关专家组成员的意见汇总，鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步提出建议及说明，并提出若干建议

第十九部分可行性研究报告相关附表

一、工程计划横道图

二、开发成本估算表（单位：

万元）

三、全部销售收入分期比例预测表

四、销售收入与经营税金及附加估算表（单位：

万元）

五、投资计划与资金筹措估算表（单位：

万元）

六、资金来源与运用表（单位：

万元）

七、损益及利润分配表（单位：

万元）

八、现金流量表（全部投资）（单位：

万元）

九、借款偿还期测算表（单位：

万元）

十、敏感性分析表

附件