物管合同.docx

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物管合同

物业管理服务合同

第一章本合同当事人

委托方：

法定代表人：

地址：

联系电话：

受托方：

（以下简称乙方）

法定代表人：

地址：

联系电话：

根据法律、法规、行业标准，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将其管理范围内的物业委托乙方实施管理，订立本合同。

第二章物业基本情况

1、物业范围：

甲方管理区的道路、广场、公园、停车场、路灯、人行道板、绿化及其它市政附属设施等。

（具体范围以甲乙双方物业项目交接时的附件清单为准）。

2、管理服务的面积和单价，以甲乙双方签定的物业管理服务收费标准、检查验收标准和经甲乙双方审定的量和单价为准。

甲方以移交的物业管理内容为依据进行核定。

第三章委托管理事项

1、公共设施、设备的管护、运行和管理。

包括道路、路沿、花台、人行道、水体、公共绿地、花木、廊亭阁、建筑小品、公厕管理房、指示牌、标志牌、座椅、灯饰照明、给、排水井管道、井圈、井盖、垃圾桶、高、低压水泵房、水篦子、配电设施、变压器、消防设备、路灯、生物净化池、高切坡、堡坎、边沟等市政基础设施及相应附属设施。

2、甲方认为其他需要交付乙方管护的事项。

3、公共环境卫生：

包括委托范围内的公共场所的保洁，垃圾的收集和清运；收集的垃圾在指定地方倾倒。

4、维持公共秩序：

包括管理区域内的安全监控、安全设施监管、安保巡逻等安全服务工作。

5、负责收集物业相关的工程竣工图与竣工验收资料，设施设备的产品资料及维修资料，并存档管理。

6、对发生在管辖区域内违反物业管理条例的行为，采取批评、制止等措施，并予以纠正。

第四章双方权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、审定乙方的物管方案和制度。

2、督促乙方相关工作的落实和合同的执行，并定期或不定期检查乙方各项管护工作的达标情况。

3、确定《物管工作检查标准》。

4、委托乙方管理的建筑、设施设备达到国家验收标准。

如有非乙方原因造成的遗留问题，由甲方自行解决或委托乙方解决，并按规定支付相应费用。

5、物业交接时，根据情况向乙方提供如下资料：

①规划、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网、工程竣工图及验收等资料。

②设备、设施安装养护等资料。

③物业质量保证文件及物业使用说明文件。

④物业管理所需的其它资料。

6、甲方可以根据实际情况，调整各项物业管理标准，但应尽可能尊重乙方利益不受重大损失。

7、向乙方拨付物业管理费。

8、在合同期内可以根据乙方的工作质量，按约定审核并可扣减每月拨付乙方的物业管理费，和依照有关条款减少本合同第三章中甲方委托乙方进行物业管理范围内的部分固定资产的量。

直至依照有关条款与乙方解除合同。

二、乙方的权利和义务

1、按照甲方和管理技术标准和行业规范优质完成甲方委托的各项物管服务，接受甲方的监督、检查、指导及相关工作安排。

2、认真履行《物业管理条例》的有关义务，各项物管行为必须符合法律、法规规定，并承担物管过程中的安全等相应责任和费用。

3、积极完成甲方管理区域内的征地农转非人员、下岗职工、待业青年等的再就业工作。

乙方安排该类人员在自己公司就业人数不低于50人。

4、确保委托范围内清洁卫生达标，水体不受辖区范围内的污染。

绿化及市政设备设施完好，如未达标，应接受甲方的检查和处罚，直至甲方可依据有关条款解除合同，

5、确保市政设施设备不受损坏，包括路灯灯杆、电线、路板、变压器、配电设施、消防设备、指示牌、标志牌、廊亭、雕塑、花架、园林景观、景石小品、公厕、垃圾站、各类管理用房、河道、路沿石、垃圾箱、座椅、栏杆、各项检查井及检查盖等甲方委托的所有物业内容。

如受到损坏或被盗，由乙方负责处理并按甲方要求按时以原标准恢复。

若未按时恢复，甲方可以原价值加倍在其物管费中扣除，直至甲方可按有关条款解除合同。

6、根据甲方要求，及时维修、更换坏损的灯饰及电器元件，确保灯饰设施的正常使用。

在甲方规定时间内按标准进行更换。

7、制定项目管理方案、服务制度，并按经审批的要求认真、严格落实。

8、依照合同的有关规定和约定收取服务费。

9、少量的零星专业项目可在甲方认可下，选聘专营公司承担专项管理业务，但不得将主要责任转移。

10、对辖区内违反《物业管理条例》和影响城市形象及不文明等行为进行纠正。

11、负责制定物业管理年度计划和费用报告。

12、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域内的正常工作、生活秩序。

如遇治安、刑事案件，及时通知公安机关。

13、不得擅自改变物管管护区域内的公共设施设备及环境的用途，对公共设施不得擅自占用，不得擅自同意非甲方批准的单位或群团使用辖区内的公共场所

和设施设备开展活动。

如遇需在本物业区内改、扩建及完善的配套设施项目，须与甲方协商，报有关部门同意后方可实施。

14、在乙方物管区域范围内，必须协助甲方规范管理所有土石方、渣土的清运，督促辖区内的单位、个人按规定完善有关审批手续，对违反甲方规定的行为，必须予以制止。

若因管理不力，造成环境污染的，甲方将加倍扣分，并扣减相应物管费用。

15、本合同中止后，乙方应向甲方移交全部项目物管资料和相关设施设备，并确保设施设备的正常使用。

待所有资料和设备经甲方验收移交后，甲方才支付合同约定的最后一个月物管费用。

第五章物业管理费用支付及检查验收标准

1、物业服务费用收费标准详见附件

（一）。

2、清洁、绿化、市政维护、灯饰管理办法及验收标准详见附件

（二）

3、各单项物管的面积与数量，经甲乙双方实测并签字盖章后作为附件（三）。

涉及今后需增加的物业管理内容，经甲乙双方签字盖章认可后，以实际工作量给予实施管理，并根据合同约定的费用标准支付物管费。

4、根据其每月所获得甲方定期或不定期评分，物管费采用每月计取作为物管费的依据。

对照附表相应标准进行检查，评分采取双方共同书面确认的物业管理各分项标准和各分项分区域相对应的物业管理人员数量相结合进行评分。

甲方每月分三次（由甲方确定时间）对乙方所管物业单项检查验收标准和物业管理人员数量进行考评。

每月评分为三次评分的算术平均值，甲方可根据情况引进社会评分或交叉管理评分，所有扣分均应有相应文字或影像资料为佐证。

对照每个单项检查验收分值达到100分为合格。

各分项分区域双方确认的人员数量全部到位为合格。

凡低于100分，按实得分值÷100实际到位物业管理人员数量÷双方确认应到位人员数量×全额拨付单项物管费计取，作为甲方每月拨付给乙方的实际物管费。

5、每月25日前对每个单项物管项目进行检查验收，中途采取随机抽查。

每个单项检查评分由甲方通知乙方共同在现场检查确认，甲方也可随机抽查。

若需扣分，应以影像资料等为佐证材料。

凡因乙方物业管理不善，被区级文件或会

议通报批评或扣分的，以每次扣减20分以上计算。

物管费经甲方审定后，原则上次月向上月结算，甲方确因资金调度困难，不能按时支付，则应向乙方说明。

6、新增物业服务项目由甲乙双方另行约定。

7、物业服务费用收费标准随物价调整及社会劳动力工资待遇变化，由双方协商解决。

第六章其它约定

受甲方区域内的其它业主委托提供专项服务，收费标准与当事人自行约定。

第七章委托服务期限

委托服务期限年（年月日至年月日）

第八章违约责任

以下情况甲方可单方面要求解除与乙方部分或全部合同关系：

1、凡乙方当月单项扣减分达30分的，或当月扣减分达20分连续2个月，或一年中有三个月扣减分达到20分的，除甲方按实际评分支付当月物管费外，可将此项及涉及的相应物管区域扣除本合同。

2、约定的物管范围，由甲方自行委托其他企业进行该部分物业管理，甲方随即书面通知终止与乙方该部分委托物管关系，从中止日起，乙方不再进行该部分物业管理，甲方不再支付乙方该部分物管费用。

3、凡当月综合评分低于60分，或连续两个月综合评分低于70分，或一年中有三个月综合评分低于70分的，甲方有权单方面立即中止全面合同，中止合同前的物管费按实际及分计取。

甲方向乙方发出书面中止全面合同日起，乙方不再履行该合同的物业管理工作，甲方不再支付乙方任何费用。

4、乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量标准”约定，并造成甲方或物业使用人损失的，乙方应负责赔偿及其他责任。

5、甲、乙双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

①因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

②因物业本身固有的瑕疵造成的损害（固有瑕疵应在乙方按验收前双方书面确认）；

③因维护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电、停气或停止共用设施设备使用且提前3日告知物业使用人的（排危抢险及突发事件除外），在恢复供水、供电、供气前，乙方要明确告知物业使用人，避免造成安全和经济损失；

④因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

第九章争议事宜

本物业管理服务合同其他争议事宜，由甲乙双方协商约定。

如双方不能达成共识由仲裁委员会仲裁。

委托单位：

（甲方）受托单位：

（乙方）

单位名称：

（章）单位名称：

（章）

法定代表人：

法定代表人：

委托代理人：

委托代理人：

单位地址：

单位地址：

联系电话：

联系电话：

本合同于年月日在签订

<附件一>

物业服务费收费标准

1、环卫

单价：

0.33元/㎡.月（所有的主次干道、背街小巷的车行道、人行道、公园人行道、广场的清扫、垃圾清运及路面的冲洗、洒水、垃圾桶清洗、保洁及维修维护等）。

2、绿化

单价：

绿化地（含绿化地内高大乔木）：

1.40元/㎡.月（含>3‰以上枯死的植物、全部破坏的补栽植物、人工、除虫、施肥、保洁、除草、修枝整形、浇水等）。

行道树（凡绿化地处硬质土壤地植的人行道树）：

2.50元/棵.月（含年>3‰以上的枯死的植物、全部破坏的补栽植物、人工、除虫、施肥、保洁、除草、修枝整形、浇水冲洗等）。

3、雨污水井清掏50元/个.次（1次/年）。

4、路灯、灯饰及变压器

单价：

路灯、灯饰（指功率在150W以上的高压钠灯）：

23.50元/盏.月（含辖区市政路灯的日常维护、维修、除尘保洁、灯泡等电器配件的更换材料等，灯杆每年除锈、除尘不少于一次），其它景观灯饰（含辖区草坪灯、人行道灯，射灯、日光灯、泛光灯、LED灯、灯带）根据功率大小另行定价。

变压器：

5000元/年.台（含辖区内每台变压器控制板及所有市政照明线路的维修、维护、清洁、油料及电器配件材料等）。

5、垃圾站、公厕、喷泉水体及护栏管理等收费标准根据建成的标准，由甲乙双方协商约定：

1、导向牌：

23元/套·月（含日常维修维护、管理及更换）

2、垃圾站：

1500元/座·月（含小型维修、维护、清洁）

3、橡胶坝：

200元/座·月（含管理用房设备、日常维护与清洁、不含维修费）

4、污水泵房：

2100元/座·月（含日常管护、清洁泥土及小开支维修费）

5、公厕：

500元/座·月（含清洁卫生、设备维护、人为损坏维修）

6、公交站亭：

150元/个·月（含站亭清洁卫生、清除站亭小广告、站亭人为损坏维修）

7、水体喷泉：

3000元/套·月（含设备的维修维护与管理，不含大型水泵及室内控制系统的维修）

8、河道及桥梁栏杆：

4000元/月（含已建河道垃圾、杂草清理、栏杆清洁、人为损坏维修）

6、设施设备使用年限

所有设施设备使用年限根据国家相关规定标准的使用年限执行。

<附件二>

清扫保洁办法及标准

1、清扫保洁范围

合同约定的公共人行道、车行道、及其他公共区域。

2、清扫保洁要求

1、每天早上7点30分前完成普扫，8时前完成清运。

每发现一处未在规定时间内完成普扫清运的扣3分。

2、保洁时间：

上午8：

30至11：

50，下午13：

30至18：

00，冬季、夏季视情况作调整。

3、清洁工人在作息时间内必须作公司统一制作的工作装，佩戴工作牌；上班期间不得做与本职工岗位无关的事，上班期间不得擅自离开工作岗位。

如未按规定着装，一人一次扣0.5分，各工作段脱岗一个扣1分。

4、清扫保洁工人实行分段、分片清扫制，在责任区域每100平方米之内不得出现5个以上烟头和其他明显垃圾，更不能有直径3厘米以上大的石子和泥团。

如超过些标准，一处扣1分。

5、清扫保洁工人每天清除一次作业范围内果皮箱内垃圾和擦洗一次果皮箱，保证果皮箱外观的清洁和果皮箱外观的清洁和果皮箱内无蚊蝇。

未达到要求，一处扣1分。

6、在清扫保洁区域内，清扫保洁工人有责任制止行人乱扔、乱倒行为。

7、在清扫保洁区域内，每10平方为内不得有3处积水、淤泥、痰迹和污垢现象。

每超出一处扣0.5分。

8、路沿石每月冲洗一次，保证路沿石原有色彩，如发现有50平方为以上的污迹处理，每处扣0.5分。

〈附件二〉

绿化管护检查验收标准

1、乔灌木、地被植物、草坪绿化检查验收标准

1、每年4月至9月开始对草坪修剪，草坪修剪高度3-5公分，每隔15-20天割剪一次，每修剪4次后换向割剪，避免出现轮迹和条状痕迹，发现一块（10㎡）或一段（10m）草坪高度高于8㎝，扣1分：

对乔木每年进行一次整形修剪，花灌木应在适花期展花，花后修剪；造型灌木根据生长季节随时修剪，保持其线条图案，发现一棵乔木、一窝灌木或一平方米地被植物（不含草坪）未及时进行整形修剪，扣1分。

2、除杂草。

春季选择化学除草与人工除草相结合的原则，每周清除一次，夏、秋、冬季采用人工除草的方法，每半月全面清除一次，确保草坪内无杂草出现，发现一平方为内有明显杂草、腐烂树叶，扣1分。

3、施肥。

每年在秋季、春季普施肥一次，并做好施肥登记表，如未按规定施肥，发现一次扣5分。

4、浇水。

除雨季外每周浇水一次，每月定期进行一次通气处理。

旱季应根据实际情况进行浇水，选择早晚浇水，保证所有乔灌木无枯死现象。

如未及时或未按规定浇水造成植物枯死，乔木死亡一棵扣5分，灌木死亡一窝扣2分，地被植物累计死亡一平方米扣1分。

5、除虫。

要求病虫口密度低于20%，虫口率低于5%，病虫害程度不超过“十级”，如未达到标准扣2分。

6、补种。

植物年死亡率≦3%，超过该范围的由乙方自行补植。

根据乔灌木的种植季节，定期补种，要求灌木及地被植物无0.4平方为以上的枯死空缺，如不及时补栽（因季节或特殊树种外），发现一处扣0.5分。

7、采取严格的巡查制度，做到所有的乔灌、地被植物不被践踏、破坏，发现一处地被植物有0.4平方米被践踏、破坏，扣1分，乔损坏一棵扣5分，灌木扣2分。

8、严禁在高大树上订钉、拉线或其它悬挂，做到每天三次巡查，严禁人为损坏，发现一次扣1分。

2、绿化清洁

1、每天早上8点至下午6点对全部绿化保洁，做到绿化植被内无明显果皮、纸屑、胶袋、石块、烟头，发现一次扣0.5分。

2、清洗。

除雨季外，每月对所有绿化喷洗两次，保障所有绿化植物无明显的污物、灰尘。

时间选择早上7：

30以前，下午6：

30分以后。

要求叶片继续积尘不超过72小时，重大节日前必须清洗，雨后花台内积水不超过1小时。

发现大面积叶片有明显灰尘扣0.5分。

〈附件二〉

照明供电系统维护及检查验收标准

1、路灯的亮灯率达到98%以上，设施完好率达到标准95%以上。

各类照明器的配件整洁，功能完好，发现一盏灯不亮扣1分，设施完好率达不到标准，发现一处扣3分。

2、普通照明路灯1年清洁2次，装饰性照明器每半月清洁1次，发现一处有明显灰尘的口0.5分。

3、每半年测试灯杆垂直度一次，灯杆的最大偏斜角度不能超过10度。

4、金属灯杆、灯盘、灯架每年进行1次防腐处理，做到灯杆无锈蚀、裂缝和凹凸等情况，如未按规定处理，扣5分。

5、每年对金属灯杆进行1次接触零设施测试，其电阻不能大于4欧，另每年雷雨季节前必须做1次测试，否则经处理合格后方可使用，如未按规定处理发生事故，发生一次扣5分。

6、升降、液压装置每年运行2次，保证设备的正常灵活运行，并检查液压油量是否合格。

7、对架空线路每月巡查1次，对不符合《城市道路照明工程及验收规定》的缺陷，立即改进，时间不超过72小时，如发生事故扣10分。

8、对电缆线路每季度进行1次地面检查，2年进行1次绝缘检查，绝缘电阻不适应超过0.5兆欧，如电缆原因造成电器损坏没处扣2分。

9、每半年对电缆及井进行1次杂物清理，如井盖断裂或边长50毫米以上缺角时，立即更换，时间不超过12小时，如未及时更换，发现一处扣1分。

10、每年对控制设备箱、线路控制板检查、清洁1次，防腐处理1次，如未按规定和要求进行处理，由于以上原因造成的故障或事故扣5分。

11、对时钟控制启、闭时间每周进行一次检查，光控探头每年进行1次清洁检修。

12、配电屏、箱、柜的电气设备系统每半年进行1次全面检查、坚固。

2年进行1次防腐处理，如未按规定和要求进行曲处理，由于以上原因造成的故障或事故扣5分。

13、有浸式开关每年进行一次油质、油量检查。

14、对变压器季节度进行1次油温、油位测试，要求上层油温不超过85摄氏度，1、2次引出线及其结合点符合标准，温度不超过79摄氏度，并提供检测登记表，如未按规定和标准操作，一次5分。

15、变压器的仪表、安全警示牌，瓦斯断电器、油枕、温度计、吸湿器、冷却系统每天巡查，做到全部完好，运行正常，如发生故障或事故扣2分

16、每年对变压器进行一次预防性试验：

每年不解体小修一次，每年对变压器由化验一次，并供检登记表，如未按规定检测扣5分。

17、严禁私自转供电、搭火；严禁在照明设施上乱拉、乱挂、乱张贴。

如发现此类情况不报告不处理就按《重庆市市政管理处罚条例》接受处罚，发一处扣2分。

18、要求所有行道树及其它临时搭建需照明设施1米以上。

（附件三）

物业服务项目的面积和数量

一、保洁区域

1、位置：

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2、面积：

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二、绿化区域

1、位置：

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2、绿地面积：

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3、行道树数量：

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三、雨、污水井数量：

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四、路灯、灯饰数量：

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五、变压器数量：

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六、设施、设备类

1、导向牌数量：

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2、垃圾站数量：

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3、橡胶坝数量：

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4、污水泵房数量：

＿＿＿＿＿＿＿＿

5、公厕数量：

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6、水体喷泉数量：

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7、河道及桥梁数量：

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