江西南昌市房地产商业市场调研报告.docx
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江西南昌市房地产商业市场调研报告
南昌房地产商业市场调查报告
目录…………………………………………………………………1
一、月度房地产市场动态情况分析………………………………2
1、南昌市八月份新推商业市场情况分析………………………2
2、八月份南昌市住宅楼盘市场分………………………………11
二、八月份楼市平面媒体投放量分析……………………………17
三、八月份南昌市场行业动态分析………………………………18
八月份市场调研报告
一、月度房地产市场动态情况分析
（一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析
本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业工程推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350M的沿街“产权街铺”。
以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。
1.枫庐新天地
（1）、工程简况
该工程位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方M，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。
（2）、产品特征分析
一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方M之间，全部为一层经营，其层高约为5M，开间2－4.5M不等，较大特点是部分店铺有网柱。
二期推出350M沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5M，二楼层高3.8－4.2M，正在销售中。
街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。
（3）、产品价格分析
所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的工程来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方M的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。
售后的租金普遍在30－50元/平方M之间。
枫庐新天地工程简况
枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（M）面积（㎡）总面积（㎡）
一层5000－60003500－45004.5－550－53100－120
二层2500－30003.8－450－53
（4）、产品销售分析
枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。
究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形成在此购物的习惯，而且在营的店铺主要是经营五金建材类为主，经营品种单一，店铺经营面积较小，没有一个大型的生活用品超市，周边人气也不旺。
枫庐新天地的营销方式主要是以报纸的广告和软文形式对外进行宣传造势。
2.江西洪城汽车配件城
（1）、工程简况
江西省洪城汽车配件城是由原江西洪城汽车配件市场兴建的一座新兴的融整车、配件、修理、培训为一体的具有综合性、多功能的专业化大市场，兼营业、办公、住宿为一体的商住楼，全部采用框架式三层复式楼层，总占地面积为230亩，其开盘时间为2004.6.26。
汽配城的坐落于南昌市迎宾南大道666号，毗邻105国道。
为320、316国道、市区外环线交汇处。
交通方便。
洪城汽车配件城情况一览表
工程总占地面积230亩
一期情况一览
占地面积80亩建筑面积6万平方M
物业类型复式三层商住楼总套数500套
物业结构全框架式结构仓储服务28000平方M
单套店铺简况（开间：
6M；进深：
9M）
层数面积（平方M）规划用途单套总面积
一层50营业150平方M
二层50办公
三层50住宿
注：
每套店铺配有10千瓦电负荷，配二门电话进线，互联网等
（2）、洪城汽配城工程价格
洪城汽配城的目前只是以租的形式对外推盘，有两种价格方式，按年算150平方M的三层复式规范商住楼一年期的租金23000元/套，二年期租金为39000元/套，三年期租金为52000元/套；按月算则是，月租为2300元/套，特殊商住楼在租金规范上浮10％。
物管费为2004年为1000元/年，有浮动为小于15％。
（3）、销售情况分析
从其开盘时到现在统计数据日，洪城汽配城的销售率已经达到62％，销售情况较好，分析其原因，一则是政府实施规模经营政策的导向和支持，促使原有的商家不得不由原有的经商地点迁往汽配城，这里存在很多的固定客户群；二是受政策的鼓舞及汽配城的优惠招商政策的影响，不少商家业看好这块市场，纷纷加入，这为汽配城增加了不少客户群，由于专业市场的特点在于其专业性强，位置一般也是相对较固定的，一定程度上也使得各商家必须聚集在一起，以形成规模经营的态势以聚集人气，销售情况应该不成很大问题
（二）、八月份南昌市住宅楼盘市场分析
1.新推续推住宅楼盘市场情况分析
（1）、新推续推住宅楼盘市场简况
2004年8月份，新建县蓝天水云居正内部认购，但因其户型暂时未定，故未列入统计之内，南昌市住宅楼盘新推续推市场供应量包括正内部认购情况为148374.21平方M。
八月份市场上推出的楼盘（包括仍在在内部认购楼盘）主要有6个，分别是朝阳洲的抚河明珠，红谷滩片区的博泰.江滨威尼斯、圣淘沙花园和阳光枫情，新建县的红谷德邑和蓝天水云居；八月份为房地产投资和销售的淡季，一则开发商根据推盘时间在目前仍是试探性的在零星推盘，大部分楼盘在八月份正忙于办理交房和房产证事宜；二是近几个月也是正处于房地产市场的调整期，楼盘的市场投放量在八月份明显有很大的回落，京东、市中心两片没有新盘推出，莲塘的几个楼盘也是一直在内部认购中，相比之下是红谷滩片区推出了3个楼盘，其中博泰江滨威尼斯和圣淘沙为较高档次楼盘，而阳光枫情则是被誉为“平民工程”，其属于大众消费性楼盘，在九月份都会陆续开盘入市；不过经过七八月份的调整，下半年南昌市楼盘的供应量将是呈现一片红火的景象。
南昌市8月份内部认购住宅楼盘情况一览表
片区分布楼盘名称开发商总占地面积总建筑面积现推期数现推期数建筑面积规模备注
朝阳洲抚河明珠吉泰房产1.8万㎡6万㎡/20504.66㎡现推3栋高层7.11－8.30月内部认购
红谷滩博泰江滨威尼斯博泰50亩20万㎡一期60019.5共5栋，1栋酒店式公寓，2栋住宅，1栋写字楼，1栋商业。
8.8内部认购
圣淘沙花园新丰房产17000㎡64000㎡一期24402.4㎡共3栋高层，2栋27层，1栋30层，现推2号楼8.2号内部认购
阳光枫情明星房产53111㎡97597㎡一期27036㎡共23栋，16栋多层，1栋高层，6栋小高层共2期，一期1栋小高层，6栋多层8月开始内部认购
新建县红谷德邑永昌房产16000㎡25000㎡一期20865㎡共7栋多层，推出五栋8.22号内购9.26开盘
蓝天水云居民航置业60亩47017.2㎡//9栋多层户型图未出
（2）、新推续推住宅楼盘物业类型市场供应量分析
南昌市八月份新推续推住宅楼盘物业面积统计表
片区多层（㎡）小高层（㎡）高层（㎡）片区合计
红谷滩19940.822642.32584421.4107004.55
新建208650020865
朝阳洲0020504.6620504.66
合计40805.822642.325104926.06148374.21
比例27.50%1.78%70.72%100.00%
南昌市八月份新推续推住宅楼盘物业套数统计表
片区多层（套）小高层（套）高层（套）片区合计
红谷滩192248321048
新建15400154
朝阳洲0174174
合计3462410061376
比例25.15%1.74%73.11%100.00%
综述：
本月份楼盘的面积供应量主要集中在红谷滩片区，为107004.55平方M，占了近50％，而京东、青山湖、市中心片区没有新的住宅楼盘供应；物业类型供应中，以高层的供应量为主，成为物业供应类型的主角，占70.72％，其次是多层，比例为27.50％，小高层的供应比例相当地小，九月份后，红谷滩和青山湖两个片区地的楼盘数量仍然会有较大增幅，并出现新一轮的市场供应高峰。
（3）、新推（或内部认购中）住宅楼盘户型配比供应量分析
各片区新推加推户型面积供应量表
户型片区一房一厅两房两厅三房两厅四房两厅复式片区合计
红谷滩19931.7628670.643809.2255311.927336.34105059.85
新建08329.64303.73174.45057.9220865.62
朝阳洲02906.66142803318020504.66
合计19931.7639906.8662392.92511804.3212394.26146430.13
比例13.61%27.25%42.61%8.06%8.46%100.00%
各片区新推续推户型套数供应量表
户型片区一房一厅两房两厅三房两厅四房两厅复式片区合计
红谷滩36032329924421048
新建080302024154
朝阳洲034119210174
合计36043744865661376
比例26.16%31.76%32.56%4.72%4.80%100.00%
综述：
在户型供应中，二房和三房是绝对主力户型，面积比例上分别是27.25％和42.61％，套数比例上是31.76％和32.56％，四房的供应量最小，从套数供应来看，一房的供应套数占的比例较大，比例为26.16％，主要是红谷滩片区的博泰供应的一栋酒店式公寓和市中心海棠明月的一房，总得来说，市场的需求量仍然是二房和三房。
在户型的平均面积供应中，一房一厅主要是博泰江滨威尼斯的1号楼公寓式酒店，平均面积为55.37平方M，二房的面积也是和市场的常规供应面积相符合的，本月推出的楼盘中，三房的平均面积偏大，达到了139.27平方M，四房的平均面积达到了181.6平方M，复式的平均面积187.79平方M则是比较合理的。
（4）、处于内部认购阶段住宅楼盘市场价格体系分析
因为各个片区的新推续推楼盘数量都较少，特选取2004年1－7月份四片区的市场价格和本月的新推和加推（包括内部认购情况）价格进行横向对比分析，以说明新推加推盘的价格动态走势：
各片区均价表
片区多层小高层高层片区整体均价
红谷滩2520270033602910
新建1700180001750
市中心2620295036753256
朝阳洲3150034003275
八月份内部认购各个楼盘销售价格一览表
楼盘名称最高价（元/㎡）最低价（元/㎡）均价（元/㎡）
抚河明珠345029003000
博泰江滨威尼斯//未定
圣淘沙花园317827002930
阳光枫情多层：
220019002100
小高层：
250020002250
价格综述：
新推续推楼盘的价格与其片区的市场均价相比是相当接近的，其定价是在市场均价的基础上来确定的；从其定价来看，可以看出，这些盘的价格都是比较接近市民的需求价格的，内部认购价格比较合理。
（5）、内购认购中住宅楼盘销售情况分析
各个楼盘内部认购情况统计表
楼盘名称户型数（户）内部认购情况
抚河明珠17482％
博泰江滨威尼斯73240％
圣淘沙花园10055％
阳光枫情15485％
各个楼盘的内部认购情况中，阳光枫情、抚河明珠的市场反应很好，其中阳光枫情的推出的是一栋小高层，6栋多层，其价格是2100的均价，是南昌市民都很能接受的价格，而抚河明珠地处朝阳洲成熟社区，人气也是相当的旺，这促使其销售火爆，博泰和圣淘沙两个楼盘因是刚刚开始内部认购，且又是档次较高的楼盘，针对的客户群主要是白领阶层和经商等有身份和社会地位的人士，其内部认购能够达到40％和55％也是很相当好的。
（6）、内部认购楼盘特征分析与结论
1）在新推加推的楼盘中，出现大部分楼盘在客户咨询和内部认购时间都很长，重在积累客户群，这也是代理商比以前更早进入售楼处，为楼盘进行推盘宣传，这是六月份后各个楼盘的推盘特点，如莲塘片区的楼盘就是一直在内部认购，而且时间相当长。
2）市场淡季供需不旺，六月份后，房地产市场出现供求两不旺的情况，市场已经是处于调整期和供需淡季。
3）物业类型各片区仍呈现各自特点红谷滩片区明显是以推出高层物业类型为主，预计九月份后，随着更多楼盘的推出，各个片区的供应出现多元化的供应格局，届时将会缓解物业类型单调的格局。
4）红谷滩片区的户型供应面积偏大，如圣淘沙和鹿璟名居的三房、四房和复式的面积都是相当大的，南昌市整体的户型平均供应面积有不断“长大”的趋势。
2.已推且在售楼盘市场分析
鉴于八月份已经是房地产市场供求双方的淡季，市场反映冷清，在售楼盘的供应量情况八月份并没有变动，在2004年1－7月份的整体报告中已对在售楼盘的物业供应量、户型供应量等进行了分析，故这里只针对各个在售楼盘的销售情况和价格体系变动进行分析。
（1）已推且在售楼盘简况
八月份的在售楼盘中，各大片区都存在有较多盘已经是进入扫尾清盘或某期售磬正为下一期楼盘的推出做准备的阶段，八月份南昌市几大片区的在售楼盘数量明显比以前减少，以下是各个片区的在售楼盘情况：
1）市中心片区
银色星座、红原星城一期、恒茂国际华城、东方塞纳等楼盘或临近清盘或现推一期已售磬正为下一期做准备，但暂未推出下期，现主要分析柏林爱乐、海棠明月和中寰丽晶三个楼盘，
市中心的土地供应量的无法复制性，使得楼盘数量供应增加的可能性减少，在进入下半年后，市中心片区的楼盘供应将在很长时间处于停滞状态。
从图中可以分析得出：
两个楼盘都是属于高层，从其供应来看，两个楼盘的销售不是很乐观，2004年1月开盘的中寰丽晶虽然交通方便，但是楼盘周围的建筑密度太高，加上有凯来和中顺国际高楼的存在，其景观视野受到很大的约束，很难实现其临望赣江和俯瞰滕王阁的宣传目的，二是该楼盘的销售价格较高，在市中心地带达到4400元/平方M的均价，最高价为5000元/平方M，消费者是较难接受如此高价的，三是楼盘周围的建筑过密，其绿化面积相当有限；柏林爱乐的周边竞争压力过大。
而海棠明月由于一直处于内部认购状态，其内部认购率约为80％，市场反映良好，海棠明月的供应量共为140套，其具体供应情况如下：
海棠明月供应情况表
楼盘名称一房二房三房四房复式
海棠明月小高：
002400
高层：
3819521912
海棠明月的情况是，其周边的竞争楼盘较多，有柏林爱乐、银色星座、临江花园和正在宣传造势的碧水华庭等楼盘，竞争压力较大。
2）朝阳洲片区
朝阳洲片区的星加坡花园已售完、千僖颐和园和水印都市属于尾盘，维也纳广场准备撤盘，在售的大盘只有莱茵半岛，东方桃苑仍然处于内部认购中，其情况如下：
楼盘情况一览表
楼盘名称二房三房四房复式
供应套数供应销售供应销售供应销售供应销售
莱茵半岛多层2201655040535517
小高层542081352712123
目前在朝阳洲片区在售的大盘只有莱茵半岛，而东方桃苑和抚河明珠仍在内部认购时期，莱茵半岛是7.23号开盘，上表可以看出，其销售情况相对是较好的，朝阳洲片区属于成熟的居住社区，莱茵半岛以其目前的供应体量将在片区占有较重的分量，其销售情况是想当看好的，不过价格上没有很大的变化。
东方桃苑的处于内部认购中，主要是以多层为主，已经发出了200多个牌号，内部认购情况一般。
3）红谷滩片区
目前红谷滩片区的情况是，万达星城、红谷春天、洪城时代广场和商城世纪村的后期还未推出，目前在售的楼盘为滨江豪园、鹿璟名居和理想家园泉水湾三个盘，博泰江滨威尼斯、圣淘沙和阳光枫情正内部认购中，在售楼盘情况如下。
理想家园.泉水湾正在销售其楼盘的最后3栋，其销售情况良好，销售情况达到90%以上，目前售楼处正忙于办理房产证；鹿璟名居的销售情况不是很理想，进入六七月份以来，其高层基本处在滞销阶段，从去年开盘以来到现在，应该说在红谷滩片区，该盘一期是销售周期最长的一个盘，原因一是其户型设计偏大，基本超出了正常的户型面积，而且户型设计不太合理，户型不规则；二是其价格也相当高，均价达到了4500元/平方M，在整体销售情况一片火爆的红谷滩出现如此情况，势必会影响其二期的推盘时间和效果；滨江豪园在八月份如此不景气的淡季，仍推出了40－50套住房，销售情况也相当看好，目前准备推三期，正在为客户提供楼盘咨询；凤凰城进入七月份后销售情况开始处于停滞状态，其多层的一层、五层难于销售，原因主要是一层的楼房架空层只有50公分，安全性不高，在则是客户普遍反映一层凉衣服有困难；而五层位置偏高，是客户买房的最后考虑范畴。
4）新建县楼盘
目前新建楼盘在售的有时代名居、学府雅苑、现代M罗、美丽新世界、力德名仕花园五个楼盘，其中红谷德邑和蓝天水云居正在接受客户内部认购，而蓝天水云居则是户型尚为确定，都市未来花园基本售完。
在售楼盘情况如下：
新建县楼盘的销售情况八月份整体也是没有很大的变化，复式的销售仍然不是很乐观，剩余的套数也只是卖出零星的几套，从几个大盘的情况来看，时代名居、现代M罗和学府雅苑的三房和四房销售情况很好，二房因其体量大，基本售磬，销售速度较缓；力德名仕花园和美丽新世界的的二房和四房销售情况较好，但其三房的销售有一定压力。
5）青山湖片区
该片区目前只有秀泊经典一个大盘在销售，其余在内部认购或等待时机开盘，
楼盘情况一览表
楼盘名称二房三房四房复式
供求套数供应销售供应销售供应销售供应销售
秀泊经典404042035720148020
青山湖片区江中花园和白金瀚两个楼盘是尾盘，在售的只有秀泊经典，不过在九月份将有多个盘推出，下半年东方广场、金域名都、天水怡景、碧海云天二期、香溢花城的推盘，青山湖的竞争态势必将加剧，同时也使该区的楼盘情况呈现一片繁荣；随着楼盘的增加，青山湖区将会打破以多层为主的物业类型市场供应格局，将出现多层、小高层、高层和别墅等物业类型供应多元化的新格局；同时青山湖片区将逐步超过朝阳洲片区，成为最有潜力的CLD人文生态圈。
秀泊经典的销售情况已经超出了85％，其中二房已售磬，其销售情况良好，但随着下半年楼盘的增加，其销售竞争压力也将会面临巨大的压力。
6）南昌县板块
该片区在售楼盘以多层为主，而且户型都是以二房二厅和错层为主，莲塘片区一个明显的特征是小型楼盘的内部认购时间很长，最后是未开盘就封盘，而且楼盘产品竞争同质化现象严重，如多数楼盘以澄湖未卖点，有五六个，且这些楼盘都是多层，户型面积也是难于分开。
南昌县的楼盘销售情况是，阳光丽景二房和三房的销售较好，达到了90％，复式的销售则是没有达到50％，阳光丽景在电视广告投放量很大，通过一期的销售佳绩来推动二期的销售；梦里水乡在7.3号开盘销售整体是65％，销售情况不错，康城近两个多月在平面媒体的投放量和户外广告的投放量都是相当多，都是为三房二厅的复式楼中楼做宣传，从中可分析，其复式的销售情况是很不乐观的，这和康城在户型设计上推出的7栋纯复式有很大关系，复式设计不合理，使用率较低；澄湖左岸和澄湖经典都是一直是内部认购，销售情况不是很好。
7）总体价格分析
整个南昌市的房地产楼市价格在八月份并没有变动，因为八月份属于市场的淡季，加上有没有很多新的楼盘的推出，价格基本维持以前的销售价格。
二、八月份楼市平面媒体投放量分析
从以上统计中可以分析：
八月份红谷滩片区和昌南板块的平面媒体的投放量最大，红谷滩片区主要是很多楼盘如滨江豪园、万达星城、鹿璟名居、商城世纪村等都是为了二期的销售进行了先期的营销宣传，昌南片区的商业广告所占的比例较大，另外就是康城的楼中楼的宣传投放量很大。
市中心和京东片区的投放量几乎没有，这也反映出两个片区的房地产供应量已经处于停滞状态，两个片区的暂时没有新盘供应。
朝阳洲片区的尾盘较多，广告量较少，只有东方桃苑、莱茵半岛和抚河明珠三个盘在热销中，平面媒体只是对朝阳洲板块的整体情况进行软文的投放。
南昌晚报是房地产市场开发商和代理商对其产品进行宣传的首选媒体，其次是江南都市报。
从以上统计数字来看，南昌晚报和江南都市报明显占据优势，信息日报和江西商报也占有一定的市场；若从个盘来看，南昌市有影响力的楼盘在推盘时都会选择南昌晚报、江南都市报、信息日报、江西商报和经济晚报在同一时间为产品宣传进行造势，如莲塘的梦里水乡和康城，红谷滩的博泰江滨威尼斯、圣淘沙花园等楼盘。
三、八月份房地产市场行业动态汇报
南昌市房地产相关新法规
1.卖小房买大房三种情况可免税.
1）、第一种情形：
按照规定，市民个人出售自有住房前一年内购买了新住房的：
如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。
2）、第二种情形：
对于先出售自有住房后，又在一年内购买了新住房的市民个人：
如果新购房金额大于或等于原住房的销售额，市民可以申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；如果新购房金额小于原住房的销售额，则可以按照购房金额占原住房销售额的比例，申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。
3）、第三种情形：
个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，也可以享受免征个人所得税的税收优惠政策。
符合这一税收政策条件的市民，可以拿着房地产经管部门提供的有关证明，到税务机关去办理免征手续。
2.8月31日是协议出让经营性国有土地使用权的最后期限。
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