重庆市房地产开发成本水平调研报告.docx
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重庆市房地产开发成本水平调研报告
重庆市房地产开发成本水平调研报告
2002年12月2日至12月6日，集团成本管理部赴重庆，对当地房地产开发成本水平进行了调研。
鉴于集团当前及将来很长一段时间开发的物业基本上以民用住宅为主，我们这次调研的楼盘全部选择为住宅楼，而调研的重点则放在占开发成本最大比重的“建造成本”上。
在为期近一周的调研中，我们走访了七家地产开发商、一家施工单位、市建设工程造价管理站及重庆大学建设管理与房地产学院，从工程计价和工程招标方面的政策法律法规、工程造价及工料机的一般水平、地产项目开发政府相关规费、中高档楼盘设计特点、典型中高档楼盘的建造成本等方面对重庆市房地产开发的建造成本情况进行了了解，具体汇报如下：
一、工程招标和工程计价方面的法律法规及其对建造成本的影响：
（一）工程招标方面
1、根据2000年10月16日开始实施的《重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）》，有以下几方面值得我司关注：
1）“国有、集体所有制单位控股的企业投资的建设工程”和“住宅工程”，“……，其施工必须进行招标”。
（-----见《细则》第三条，根据此条，金地公司如要到重庆开发项目，则施工必须进行招标）
2）“市人民政府建设行政主管部门……审批直接发包的建设项目；审批邀请招标的建设项目……”（-----见《细则》第四条，根据此条，招标方式中除公开招标外，还有邀请招标和议标，但需经特殊审批。
金地公司应尽量争取。
）
3）“公开招标的工程，招标人可以在经过资格预审的的潜在投标人中随机抽取不少于3个的投标人；也可以自行确定不超过投标人总数三分之一的投标人，其余的投标人随机抽取。
”（-----见《细则》第十四条。
公开招标时，招标人对投标单位具有一定的选择权）
4）“邀请招标的工程，由招标人直接向投标人发出邀请，邀请的投标人不少于3个。
”（-----见《细则》第十四条。
邀请招标时，招标人对投标单位具有完全的选择权。
）
5）“招标工程设有标底的，……标底必须报经招标投标监督管理机构组织审定。
……无标底的建设工程施工招标，可采用‘合理低标价法’、‘条件招标法’、‘无标底招标、有标底评标法’等方式进行”。
（-----见《细则》第十八至第二十条。
根据此条，标底并非必须设置，设与不设需经过审批。
）
6）“评标组织……人数为不少于5人的奇数。
招标人评委数量不超过评委总数的三分之一，其余为专家评委。
专家评委……随机抽取产生。
”（-----见《细则》第二十三条。
）
7）“根据工程情况，招标人可自行选用‘百分制计分法’、‘合理低标价法’、‘条件招标法’、‘无标底招标、有标底评标法’等评标定标办法。
须在招标文件中明确，且经审核批准。
”（-----见《细则》第二十五条。
我司可以争取对自己有利的评标办法。
）
2、尽管《重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）》中对招标行为作出了很多规定，但我们在调研中了解到，实际上很多开发商都在想办法规避（尤其是外资或民营企业），如能争取议标或邀请招标的则尽量争取、招标由自己组织而尽量不委托招标代理机构、自己内部先招标确定单位后再由中标单位找几家陪标单位去交易中心“走过场”……等等情况是普遍存在的。
3、在调研中，我们了解到重庆市主体工程招标一般能取得在政府规定取费类别基础上再下浮8-10%的结果，并且发展商自己供应主要材料设备的情况也普遍存在，对于某些专业性较强的工程（如窗、栏杆、精装修、消防等）一般也是由甲方直接分包或指定分包单位进行施工。
（二）工程计价方面
1、重庆市目前工程计价采用的是1999年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》和2000年《重庆市安装工程单位基价表》，其计价程式及取费与深圳比较如下（以土建工程为例）：
重庆与深圳工程计价程式与取费比较表（以土建工程为例）表一
名称
重庆市
深圳市
一类
二类
三类
四类
一类
二类
三类
四类
直接费
人工费
*以现行定额为基价，定期公布人工费调整系数，按系数进行调整；另外也可由双方协商确定价格后调差（但实际很少单位使用）；
*以土建人工为例：
定额基价为18元，目前人工调整系数为1.2，即调整后人工基价为21.6元。
*以现行综合价中人工单价为计算依据；
*以土建人工为例：
人工基价为40元。
材料费
*以现行定额中的材料价为基价，以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，实际价格与基价的差通过材料价差来调整（仅计取税金）。
*以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，并直接替换定额基价中的材料单价。
机械费
*按现行定额标准，其中机上人工可以按人工费调整系数进行调整
*按现行综合价标准
费用
管理费（综合费）
*以直接费为基数（%）
*以人工费为基价（%）
20.21
18.42
15.73
12.61
50
45
25
20
其他费用（保险.保修.排污.编制）
*保险费不确定
*定额编制以直接工程费加管理费为基价（%）
*以直接费+管理费为基数（%）
1.18
1
0.79
0.71
利润
*以直接费+管理费（综合费）为基数（%）
10
8.5
5.6
3.8
10
8
5
3
税金（以直接费+费用+利润为基数）
3.56%（市区）
3.316%
重庆市定额中每个子目的单价仅仅是上表中的“直接费”；而深圳市定额中每个子目的单价是上表中的“直接费+管理费+利润”，称为“综合价格”，基本上反映了每个子目工作内容的实际价格，因此比重庆市定额更加直观和便利。
2、工程类别划分规定（以民用住宅建筑为例）
重庆与深圳工程类别划分比较表
工程名称
重庆市
深圳市
一类
二类
三类
四类
一类
二类
三类
四类
民用住宅
高度（M）
〉67
〉42
〉20
《20
》75
》45
》21
〈21
层数（层）
〉24
〉15
〉7
《7
》25
》15
》7
〈7
面积（M2）
〉12000
〉8000
〉3000
《3000
》25000
》15000
》4000
〈4000
判断标准
高度、层数和面积三项中，满足其中二个条件（深圳市一类工程要求满足三个条件）
二、工料机及工程造价的一般水平
（一）工料机价格水平
重庆市建设行业工（人工）、料（材料）、机（机械台班）的单价与深圳相比均有较大的差幅：
1、人工单价
两地定额基价中人工单价（均未取费）分别为18元/工日（重庆）和40元/工日（深圳），其中重庆市按人工调整系数进行调整后为21.6元/工日，比深圳低46%。
2、材料单价（均以信息价为例）
两地在材料方面的价格也有较大差异，以最近两地造价管理部门公布的材料价格信息为基础进行对比，如下表所示：
序号
名称
单位
重庆
深圳
重庆和深圳差幅（%）
1
钢筋
元/t
2460
2550（综合）
3.53
2
型钢
元/t
2581
2750（综合）
6.15
3
水泥425#
元/t
270
345
21.74
4
水泥525#
元/t
325
420
22.62
5
松木板、枋材
元/m3
1300
1080
-20.37
7
红机砖
元/块
0.22
0.24
8.33
8
砂
元/m3
29
33
12.12
10
碎石（综合）
元/m3
28.5
55
48.18
11
石油沥青
元/kg
2.2
2.53
13.04
13
平板玻璃5mm
元/m2
25
28
10.71
14
预拌砼C30
元/m3
300
325.93
7.96
15
预拌砼C40
元/m3
340
392.25
13.32
16
预拌砼C50
元/m3
395
434.82
9.16
3、机械台班价格
两地机械台班的单价差距也很大，以下列出主要常用机械的价格对比：
单位：
元/台班
深圳单价
重庆单价
差价（深圳-重庆）
差幅（%）
履带式推土机75kw
657.12
446.81
210.31
32.00
履带式推土机90kw
756.30
518.07
238.23
31.50
履带式单斗挖掘机（液压）0.6M³
678.65
456.81
221.84
32.69
履带式单斗挖掘机（液压）1M³
948.05
662.57
285.48
30.11
履带式单斗挖掘机（液压）2M³
1328.65
1008.34
320.31
24.11
履带式柴油打桩机2.5T
1294.71
1071.10
223.61
17.27
履带式柴油打桩机3.5T
2024.43
1793.51
230.92
11.41
履带式柴油打桩机5T
3626.52
3034.62
591.90
16.32
轨道式柴油打桩机2.5T
1278.85
1022.53
256.32
20.04
轨道式柴油打桩机3.5T
1732.12
1555.23
176.89
10.21
静力压桩机（液压）120T
2478.30
1774.28
704.02
28.41
静力压桩机（液压）160T
3155.36
2312.91
842.45
26.70
静力压桩机（液压）200T
4149.43
3068.10
1081.33
26.06
静力压桩机（液压）300T
5310.40
3978.61
1331.79
25.08
静力压桩机（液压）400T
6333.97
4466.37
1867.60
29.49
汽车式钻孔机Ф400mm
734.64
437.52
297.12
40.44
潜水钻机Ф1500mm
751.91
434.96
316.95
42.15
工程钻机Ф500mm
602.29
370.87
231.42
38.42
工程钻机Ф800mm
764.62
498.44
266.18
34.81
履带式起重机10T
581.31
413.82
167.49
28.81
履带式起重机15T
740.95
557.14
183.81
24.81
履带式起重机25T
787.26
628.33
158.93
20.19
履带式起重机40T
1513.80
1334.21
179.59
11.86
履带式起重机50T
1629.80
1443.10
186.70
11.46
汽车式起重机5T
511.31
339.25
172.06
33.65
汽车式起重机8T
700.38
441.47
258.91
36.97
汽车式起重机16T
1182.32
787.66
394.66
33.38
汽车式起重机20T
1476.35
1062.58
413.77
28.03
汽车式起重机50T
4887.38
3247.13
1640.25
33.56
塔式起重机6T
735.75
447.36
288.39
39.20
塔式起重机8T
802.68
451.77
350.91
43.72
自升式起重机100t·m
1051.42
658.12
393.30
37.41
自升式起重机125t·m
1105.19
709.08
396.11
35.84
自升式起重机200t·m
1439.89
966.63
473.26
32.87
自升式起重机300t·m
1885.31
1277.30
608.01
32.25
载重汽车4T
326.19
217.50
108.69
33.32
载重汽车6T
373.58
281.86
91.72
24.55
载重汽车8T
474.91
378.70
96.21
20.26
自卸汽车4T
394.77
265.22
129.55
32.82
自卸汽车6T
480.10
363.20
116.90
24.35
自卸汽车8T
562.67
443.78
118.89
21.13
单笼施工电梯75m
400.26
238.45
161.81
40.43
单笼施工电梯100m
429.39
260.88
168.51
39.24
单笼施工电梯130m
467.82
289.46
178.36
38.13
双笼施工电梯100m
550.83
351.23
199.60
36.24
双笼施工电梯200m
652.44
425.14
227.30
34.84
砼搅拌输送车6m³/h
1468.08
1184.68
283.40
19.30
砼输送泵车60m³/h
1553.75
1238.06
315.69
20.32
砼输送泵车85m³/h
2450.08
1963.07
487.01
19.88
砼输送泵车100m³/h
4757.05
3389.75
1367.30
28.74
电动卷扬机单筒快速1t
143.42
60.39
83.03
57.89
电动卷扬机单筒快速2t
185.94
86.96
98.98
53.23
滚动式砼搅拌机（电动）500L
187.30
102.46
84.84
45.30
灰浆搅拌机（电动）200L
115.88
44.31
71.57
61.76
砼输送泵60m³/h
1794.93
1427.04
367.89
20.50
4、建设工程造价水平分析：
（以土建一类工程为例）
两地工、料、机方面的单价差异以及管理费（综合费）和利润方面的取费差异造成两地工程造价水平有较大的距离，以下以土建一类工程为例，定性分析如下：
（1）基本条件
以上两地工、料、机单价的差异，我们不妨简单处理为：
人工----重庆比深圳低46%，即重庆是深圳的54%；
材料----重庆比深圳低15%，即重庆是深圳的85%；
机械----重庆比深圳低30%，即重庆是深圳的70%；
根据经验，按照直接费中人工、材料和机械各占25%、65%和10%的比例考虑，
（2）直接费的差异
设：
某项目按深圳定额计价的人工、材料、机械分别为0.25、0.65和0.10（合计为1.0），
则：
同一项目按照重庆市定额计价的人工、材料、机械分别为0.25*54%、0.65*85%和0.1*70%，则直接费合计为0.7575，
结论：
同一项目直接费重庆比深圳低24.25%（1.0-0.7575=0.2425）
（3）管理费（综合费）
深圳市管理费主要以人工费为基数计取，根据表一，按深圳定额，管理费为：
0.25*50%+（1.0+0.25*50%）*1.18%=0.1383，
重庆市管理费以直接费为基数计取，根据表一，按重庆定额，管理费为：
0.7575*20.21%=0.1531，
结论：
同一项目管理费重庆比深圳高10.70%（（0.1531-0.1383）/0.1383）
（4）利润和税金
按深圳定额，利润为（1.0+0.1383）*10%=0.11383，
税金为（1.0+0.1383）*（1+10%）*3.316%=0.04152，
合计为0.15535
按重庆定额，利润为（0.7575+0.1531）*10%=0.09106，
税金为（0.7575+0.1531）*（1+10%）*3.56%=0.03566
合计为0.12672
结论：
同一项目利润和税金重庆比深圳低18.42%（（0.15535-0.12672）/0.15535）
（5）合计
按深圳定额，造价合计为1.0+0.1383+0.15535=1.29365
按重庆定额，造价合计为0.7575+0.1531+0.12672=1.03732
结论：
同一项目（设计完全相同的情况下）造价，重庆比深圳低19.81%（（1.29365-1.03732）/1.29365），即20%左右。
注：
以上结论是在设计完全相同的情况下作出的，实际上，两地在规划设计上的不同，也会导致建造成本的差异。
比如：
重庆地质情况普遍优于深圳，使得桩基础使用较少；重庆多层建筑还有很多用砖混结构的，而深圳全部是框架结构；重庆住宅公共部位（电梯间、首层大堂等）的装修档次明显低于深圳；重庆水电仅接至入户位置，而深圳在户内的管线全部予埋到位；重庆相比深圳户型偏大；重庆项目室外环境规划方面相比深圳有差距；重庆小区车位数量的要求明显比深圳低；……等等，这些因素实际上都会对小区开发建造成本产生较大影响。
这也是我们了解到重庆某些项目成本比深圳低不止20%的原因所在。
三、地产项目开发政府相关规定及收费：
重庆市房地产开发目前执行的规费项目及标准如下表所示，信息由重庆银星集团东方港湾项目部合约部经理夏盛提供，该信息可能有误差，或者政府相关规定会发生变化，使用时应以政府正式文件为准。
序
号
收费
部门
名称
收费
标准
文件
依据
1
国土（9项）
土地出让金
按土地类别及级别
国务院令第55号、重府发（92）206号、重国土发（93）73号
2
国有土地占地费
按地区等级
重府发（1989）269号
3
国家建设用地管理费
征用土地费的1-4%
重价非发（91）96号、重价非发（91）281号
4
征用土地费
按土地、安置、青苗补偿计
重价非发（91）128号
5
蔬菜基地开发建设基金
10000元/亩
重府行政规章（89）21号、重价非发（91）281号
6
土地荒芜费
按地区及土地性质
川府发（86）139号、重府发（86）239号
7
地籍事务部各类收费
按各类分别收费
重价非发（91）096号
8
土地登记费
每亩最高不超过4万元
国土籍字（1990）第93号、重价非发（91）96号
9
公路建设附加费
0.8-1.5万元/亩
重办发（93）10号、川交办（92）451号
10
规划（2项）
城市规划管理费
投资额的1-2.5‰
《重庆市城市规划管理条例》、重价非发（91）294号
11
临时建筑保证金
50-200元/㎡
《重庆市城市规划管理条例》
12
园林（3项）
绿化赔偿费
按占用绿地分别计算
《重庆市城市园林绿化条例》、98.5.19重府令第14号
13
城市园林绿地建设费
2000-5000元/㎡
《重庆市城市园林绿化条例》、98.5.19重府令第14号
14
集中绿化建设费
1500-5000元/㎡
《重庆市城市园林绿化条例》、98.5.19重府令第14号
15
市政（2项）
城市道路临时占用费
按占道面积0.1-1元/㎡·天
重价非发（93）161号、重价非发（91）159号
16
市政设施损坏修复费
按损坏面积赔偿
重价非发（91）187号
17
建委（6项）
城市建设配套费
主城区110元/㎡，城区外80元/㎡
重府发（1986）191号、川价字非（92）107号
18
工程定额编制管理费
按建安工作量的1.3%
川价字非（94）96号、重价非发（95）39号、重建委（95）37号
19
工程劳动定额测定费
按建安工作量的0.5%
重价非发（94）212号
20
招投标管理费
中标价的0.8‰
重价非发（91）371号
21
建筑管理费
按合同价的1.5‰
重建委（1986）237号
22
工程质量监督费
按建安造价的2-3.5‰
国计施（86）307号、重建委（87）7号
23
房管（5项）
房屋安全鉴定费
150-180元/栋
重价非发（91）273号
24
房产纠纷仲裁费
重价非发（91）273号
25
房产登记费
总登记1‰，转移登记1.5‰
重价非发（91）273号
26
房屋交易手续费
售价的2.5%
川价字非（92）107号
27
白蚁防治费
2元/㎡
重建委发（95）272号、重价房地发（96）47号
28
公用（1项）
供水设施建设费
300元/吨
重价非发（91）161号
29
人防（2项）
人防工程拆毁损坏赔偿费
按损坏面积1000-1500元/㎡
重府发（84）148号、重价非发（1995）152号
30
人防工程异地建设费
15元/㎡
重府发（87）37号、重价非发（1995）152号
31
教育（2项）
中小学改善办学条件附加费
按投资额的1%
重府发（89）266号
32
教育费附加
按营业税的3%
90.6.7国务院令第60号
33
勘察设计单位
工程勘察设计费
建安造价的1.3%
国家物价局、建设部价费（92）375号
34
监理单位
工程监理费
3.5-5万元/年·人
国计施（86）307号、重建委（87）7号
35
交通（1项）
交通重点建设附加费
按营业税的5%
重办发（93）11号、重府发（94）66号
36
劳动（1项）
电梯安全检验费
按电梯总价的1.3-1.8%
重价非发（91）214号
37
天然气（1项）
天然气初装费、集资费
1200-2500元/户
重气司计发（1990）43号
38
电业（5项）
电贴费
330-1100元/KVA
国家计委批复水利部《关于供电工程收取贴费暂行规定》（计资（1984）536号）
39
电表立表安装人工费
西南电管局试研生字（1987）第076号
40
供（用）电咨询费
西南电管局试研生字（1987）第076号
41
用电验收费
西南电管局试研生字（1987）第076号
42
安全用电费
重庆电业局渝电科（1990）第1号
四．重庆市房地产开发项目（中高档）的建筑设计特点及其对工程成本的影响：
（一）中高档大型住宅小区住宅设计及交楼标准特点：
1、基础：
大部分项目地质情况较好，多采用天然地基上的条形基础、带型基础或独立柱基；部分项目设有桩基，桩型以人工挖孔桩和钻孔桩为主，一般采用人工挖孔桩，桩深一般为5--10米；
2、结构：
4层以下一般
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