房地产项目拓展管理程序.docx
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房地产项目拓展管理程序
项目拓展管理程序
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审核
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批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.流程要素
1.1.流程目标：
规范政府招拍挂项目土地资源获取过程，明确公司项目拓展职责划分，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造公司利润最大化，实现公司战略目标。
1.2.流程主导部门：
拓展部
1.3.流程关键业绩指标（KPI）：
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
有效信息数量
拓展部
拓展部分管领导
土地获取面积
拓展部
综合管理部
投资决策方案一次通过率
拓展部
投资发展部
1.4.流程关键点（CP）：
流程关键点
关键点说明
备注
土地信息收集、跟踪
项目立项
投资评价模型
目标区域研究
可研组织及报告编制
可研报告评审、决策
1.5.流程输入输出关系：
信息输入要求
信息输出成果
备注
项目基本信息
土地信息收集表
内部立项建议书
内部立项建议书
立项评审记录
土地信息收集表
初步定位及指标说明
设计草案及指标说明
土地信息收集表
初步定位及指标说明
设计草案及指标说明
可研经济测算表
土地信息收集表
初步定位及指标说明
设计草案及指标说明
可研经济测算表
项目获取风险分析评估表
可行性研究报告
可行性研究报告
可研评审记录
2.适用范围
2.1.房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作及土地投资决策。
3.术语定义
3.1.基础研究：
为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。
3.2.可行性研究：
即对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
3.3.新项目论证：
包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
4.职责权限
4.1.拓展部
4.1.1.跟踪土地市场，获取土地信息，进行投资机会研究，申报内部立项；
4.1.2.组织具体项目的可行性研究工作，编制可行性研究报告；
4.1.3.负责土地招拍挂，并办理相关手续。
4.2.营销部
4.2.1.负责市场调研及提出初步产品定位建议、分期销售计划。
4.3.品控部
4.3.1.负责项目规划设计强度分析、设计草案拟定及产品优化建议。
4.3.2.负责工程技术分析，初步工期计划的拟定。
4.4.成本部
4.4.1.负责可行性研究阶段项目成本估算。
4.5.财务部
4.5.1.负责制定资金计划及效益测算。
4.6.综合管理部
4.6.1.根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。
5.关键活动
5.1.基础研究
5.1.1.基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、公司土地储备规划研究和竞争对手研究等专项研究工作。
5.1.2.各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：
a）拓展部负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；
b）品控部负责产品发展趋势的研究；
c）营销部负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。
定期编制市场研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策；
d）成本部负责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。
5.1.3.对目标区域的研究工作可以依照《目标区域研究作业指引》的要求执行。
5.2.年度项目投资和土地储备规划
5.2.1.公司年度项目投资和土地储备计划应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为依据。
5.2.2.每年年底，总部投资发展部组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，完成《土地储备规划》，并依据《责权手册》（计划管理-2.2-1）进行评审及审核审批。
5.3.土地信息收集、甄别
5.3.1.拓展部根据《部门年度工作计划》及《土地储备规划》进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
a）政府公告收集类：
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。
b）其他房地产开发公司：
由于宏观调控措施以及市场销售疲软，大量的开发商面临资金链困难，大量廉价项目转让使得行业内的并购机会大增。
国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
c）房地产中介机构：
随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
d）其它主动收集信息类：
主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。
5.3.2.了解到有效土地信息后，拓展部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各项目信息进行合议，由拓展部分管领导根据公司土地储备规划要求对土地信息进行初步判断，会议由指定人员记录并存档。
a）如审核通过，拓展部组织编制内部立项建议报告；
b）如未通过，则将相关信息存入土地信息库，并对该项目的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。
5.4.立项建议
5.4.1.拓展部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综合管理部法务（或法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。
5.4.2.拓展部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，可与营销部、品控部、成本部沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。
5.4.3.拓展部根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，包括项目可研阶段的人员配置要求及专项工作初步规划，编制《内部立项建议书》，经部门内部评审通过后，提请召开立项汇报会，项目立项建议过程中，拓展部可根据工作计划及业务性质，委托专业代理（或合作单位）完成相关工作。
5.4.4.立项汇报会由公司管理层参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。
会议事项主要包括：
a）准备《内部立项建议书》：
包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、投资策略和开发周期、初步经济效益测算等；
b）拓展部需提前将《内部立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及，拓展部根据项目情况确定参加会议各专业部门技术人员，须提前通知；
c）会议首先由拓展部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，依据《责权手册》（项目论证-1.1）最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。
5.4.5.项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。
会议内容根据会议记录形成会议纪要。
5.5.可行性研究
5.5.1.项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报告》。
5.5.2.拓展部将立项汇报会上的意见汇总，组织成立项目可研小组，制定《可行性研究计划》，该计划需明确可研相关工作、责任部门（责任人）、需要达到效果和时间要求。
5.5.3.拓展部根据可行性研究计划，组织完成如下工作：
a）拓展部进一步完善项目背景调研，包括：
项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境、市政和配套条件、区域规划和未来发展趋势等；须高度重视对土地方、原项目方实力及资信的考察，以及与其的谈判和公关工作；并与规委、土地中心等房地产相关政府部门以及房地产中介机构等建立长期、稳定的业务联系，拓宽项目来源渠道、增加项目盈利空间、提高办事效率等。
b）拓展部组织落实项目相关手续，重点是土地、拆迁及规划手续问题。
拆迁及规划手续问题的解决方案是否可行对项目操作难度影响较大，在项目投资决策前，应全面了解项目拆迁计划和规划手续解决方案的可行性及其成本、落实进度等。
c）营销部结合立项报告市场调研结论或前期研究（市场报告的编制或委托可前置于项目立项申请阶段），对项目周边市场进行详细调研，结合市场分析，形成《初步定位指标说明》。
如根据项目拓展要求，项目定位策划工作前置，营销部负责组织产品定位策划工作，具体操作依照《产品定位策划作业指引》的要求执行。
d）品控部对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据《初步定位指标说明》，完成规划设计草案及工作技术分析，形成《设计草案指标说明》。
如根据项目拓展要求，项目概念设计工作前置，品控部负责组织设计单位进行概念设计工作，具体操作依照《设计管理程序》的要求执行。
e）品控部依据项目定位及设计草案编制初步工期计划，并先期对现场勘察地块的地形、地貌进行配套工程建造的分析。
f）成本部根据项目市场分析及定位、《初步定位指标说明》规划设计草案、《设计草案指标说明》和工程技术分析，进行项目建造成本测算，并形成《可研经济测算表-成本情况》，具体指标及操作参照《可研阶段成本测算作业指引》。
g）财务部归集完成《可研经济测算表》。
h）拓展部在相关人员尤其是综合管理部法务（或法律顾问）配合下，负责对项目取得的风险分析：
1政策风险：
政府经常在征地、拆迁、土地使用、销售等方面出台新的政策法规，将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。
对于这些无法预估的风险，应该经常与政府部门沟通，迅速掌握政策走向，并及时调整项目经济测算模式和项目操作方式。
2经济风险：
包括通货膨胀的风险；房屋贬值的风险：
利率的风险；成本费用的风险；融资风险；
3市场风险：
供求的变化、购房者心理的变化等都将影响项目的销售价格、销售进度等，在项目测算时应予以考虑；
4合作方风险：
由于合作方的实力，合作各方营运方式的差别以及合作各方对项目运作方式的意见不一致等将影响项目的具体操作。
所以，在项目决策前，对合作方的实力、资信情况必须有比较充分的调查和掌握。
i）如果项目在新城市发展，拓展部应按《目标区域研究作业指引》要求提交评价报告。
5.5.4.拓展部组织所有专业部门进行讨论修正，主要包括初步产品定位建议、设计草案、规划强度分析、建造成本等指标，如果讨论会没有达成共识，则召开高层参加的专业协调会，最终达成一致意见，由拓展部组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，提请召开公司新项目可行性论证决策评审会。
5.5.5.可行性研究报告框架及职责分工
《项目可行性研究报告》各模块对应关系
序号
报告模块
主导部门
专业配合部门
1
项目总论
1.1
项目背景
拓展部
1.2
项目概况（包括项目名称、项目建设单位概括、项目地块位置及周边状况、项目规划控制要点、项目发展概括）
项目公司（已进入区域）
1.3
编制依据
1.4
可行性研究结论及建议
2
市场研究
2.1
宏观环境分析
营销部
2.2
全国房地产行业发展分析
2.3
本市房地产发展分析
2.4
区域市场分析
2.5
项目初步定位研究及建议方案
品控部
3
项目开发方案
3.1
项目地块特性与价值分析（包括地块特性分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评估、土地法律性质评估）
拓展部
项目公司（已进入区域）、综合管理部（法务）
3.2
概念性规划设计分析
品控部
3.3
产品设计建议
品控部
3.4
项目实施进度
品控部
财务部
拓展部
营销部
3.5
营销方案
营销部
3.6
项目机构设置
综合管理部
3.7
合作方式及条件
拓展部
财务部
3.8
建造成本估算
成本部
品控部
营销部
3.9
项目全成本估算
成本部
拓展部
财务部
营销部
4
资金方案
4.1
成本付现估计
财务部
成本部
拓展部
4.2
资金平衡及融资方案
财务部
5
财务评价
5.1
财务评价基础数据与参数选取
财务部
拓展部
5.2
财务评价（方案1）
5.3
财务评价（方案2）
5.4
财务评价结论
6
不确定性分析
6.1
盈亏平衡分析
拓展部
财务部
6.2
敏感性分析
6.3
风险分析
7
综合评价
7.1
社会评价（定性）
综合管理部
营销部
7.2
环境评价（影响及对策）
7.3
人力资本匹配分析
拓展部
7.4
公司资源匹配分析
8
研究结论建议
8.1
结论
拓展部
8.2
建议
5.5.6.对于小型项目或时间较紧迫的项目（从获悉土地出让信息到截止不足一个月），可行性研究过程可适当简化，拓展部根据可行性研究计划，组织各相关部门（品控、成本、营销）对项目进行现场勘察，由拓展部负责可行性研究及报告主要编制工作，各业务部门进行配合，并对相关指标进行审核、确认，主要内容如下：
次序
工作要点
责任部门
配合部门
配合部门支持及确认内容
1
客户、产品、市场、销售分析
拓展部
营销部
（1）全市住宅成交情况及未来供应量分析和判断。
（2）区域市场住宅成交情况及未来供应量分析和判断。
（3）区域市场产品特点、户型面积、客群组成的详细分析。
（4）区域市场典型项目分析。
（5）客户定位：
来源、特征、购买力等因素。
（6）产品定位：
产品组成、户型选择等因素。
（需品控部配合）。
（7）价格定位：
当前售价及价格涨幅。
（8）销售进度：
项目销售及汇款节奏。
2
规划及产品分析
拓展部
品控部
（1）产品的选择、组合以及户型面积的配置。
（需营销部配合）
（2）产品初步方案排布图。
（3）项目详细的设计参数。
3
工程技术及工期分析
拓展部
品控部
（1）对于已确定的方案给出工程可行性意见。
（2）项目工期进度安排表。
4
建安成本测算
拓展部
成本部
（1）建安成本测算表。
5
资金解决方案、经济指标测算
拓展部
财务部
（1）资金解决方案。
（2）经济指标测算表。
6
法律风险分析及防范
拓展部
综合管理部（法务）
（1）项目风险评估及风险规避建议。
5.6.决策评审
5.6.1.拓展部在《可行性研究报告》中摘录市场初步分析、产品技术指标、成本信息、经济效益分析、法律风险分析等内容交总部投资发展部审阅。
5.6.2.公司新项目决策评审会由投资发展部依据《责权手册》（项目论证-1.2，1.3）组织，由拓展部做介绍，相关部门及领导听取项目可行性研究的汇报并进行充分讨论和论证。
a）审批通过后，进入项目获取阶段。
b）若项目未获评审通过，拓展部组织可研小组根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档。
5.7.项目获取
5.7.1.项目可研报告经审批、公司确定参加挂牌、投标或拍卖竞买后，拓展部组织土地投标文件的编制及内部审批，并在最后截止日两天前，备齐需要提供的材料：
5.7.2.拓展部参加摘牌、投标或拍卖工作。
5.7.3.摘牌、中标或者拍卖竞买成功后，拓展部落实负责《拍卖成交确认书》的签订工作，或与招标人/土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，或与挂牌人签订《挂牌交易成交确认书》；并依合同约定落实给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内提交关于招拍挂分析总结。
竞买未成功，应在获悉投标结果后或者拍卖结束后七日内提交分析总结。
5.7.4.公司获得项目土地开发权力后，对于本年内开发项目（现金流项目），由品控部牵头、拓展部配合组织各部门制定项目开发各级计划，具体操作依照《项目运营策划管理程序》的要求执行；以后年度开发项目（土地储备项目），由拓展部根据公司战略规划要求及年度经营计划确定项目开发时间，品控部依照《项目运营策划管理程序》组织项目启动及计划管理。
5.7.5.营销部组织项目定位策划工作，具体依照《产品定位策划作业指引》的要求执行。
5.7.6.综合管理部负责项目公司人事筹划工作。
5.7.7.拓展部组织将项目拓展相关资料整理、分类、编号，统一移交至综合管理部进行存档，并将资料复印件转发相关部门开展后续工作：
移交资料类别
主要内容
移交对象
主要下游工作
可研报告相关内容
·项目可研报告主要结论（可分拆）
·设计、营销等前期调研资料的介绍
拓展部、品控部、营销部、成本部、财务部、综合管理部、项目公司
项目运营策划
土地基本信息
·用地红线图、地形图、周边管线图（如有）
·设计条件、控规指标等
·可研报告部分
品控部、营销部、成本部、项目公司
项目定位策划
项目权属文件
·成交确认书、土地出让合同、合作协议、土地方项目原始文件及报建资料等
财务部、综合管理部、项目公司
全成本测算
文件归档保存
报批报建
项目公司注册资料
·营业执照、工商代码、税务登记证等
财务部、综合管理部、项目公司
文件归档保存
报批报建
目标区域研究作业指引
编制
日期
审核
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
批准人
6.流程要素
6.1.流程目标：
规范城市价值评估工作，为区域扩张及投资决策提供依据，保证项目投资决策与公司战略的匹配性，避免投资随意和投资方向模糊。
6.2.流程主导部门：
拓展部
7.适用范围
7.1.适用于公司目标城市（已进入和拟进入城市）的投资等级及优先级评价，以及目标区域信息收集及定期上报。
8.术语定义
8.1.无
9.职责权限
9.1.投资发展部
9.1.1.负责建立城市指标评价体系及项目指标评价体系；
9.2.拓展部
9.2.1.负责目标区域信息初步收集整理，提交目标区域投资建议；
9.2.2.负责目标区域城市发展及土地市场的长期跟踪、监控，定期编制提交《房地产市场动态简报》及《房地产市场信息简报》。
9.3.营销部
9.3.1.负责目标区域房地产市场长期跟踪、监控，定期编制提交《目标区域房地产市场简报》。
9.4.品控部
9.4.1.负责目标区域产品长期跟踪、监控，定期修订完善《目标区域产品信息库》。
9.5.成本部
9.5.1.负责目标区域建安成本长期跟踪、监控，定期修订完善《目标区域成本信息库》。
10.关键活动
10.1.城市投资评价体系：
一、趋势预测定量指标
预测主指标
1
新开工面积/施工面积
2
施工面积/销售面积
3
施工面积/竣工面积
4
预售面积/批准预售面积
5
房地产开发投资额/固定资产投资额
6
房价收入比
7
投资性购买所占比例（及外地人购买所占比例）
8
新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积
9
商品住宅价格增幅/人均GDP增幅
预测次指标
1
新建商品住宅空置率
2
租金/价格比
3
商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅
4
商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅
5
房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额
6
个人购房信贷比
二、趋势预测定性指标
1
产业结构特征（一、二、三产业比重）
2
民营经济发展状况（民营经济对GDP的贡献率）
3
房地产开发水平（知名品牌开发商的数量等）
4
未来城市规划及重大建设项目
5
房地产政策导向（拆迁政策、土地政策、消费政策）
6
重大城市活动（奥运会、世博会、亚运会、城运会等）
7
重大经济发展机会
三、运作可行性指标
1
市场规模
城区常住人口
城区人口密度
GDP总量及增幅
商品住宅年销售量
商品住宅年销售额
2
土地机会（国土局未来几年的推地计划、土地市场竞争程度、地价水平）
3
政府配合效率
10.2.投资发展部负责组织制定城市指标评价体系及项目指标评价体系，为进入城市及项目投资决策等工作提供依据，城市投资等级评价体系，经主管领导审核后，报公司审议审批。
10.3.根据公司经营规划要求，拓展部负责对目标区域城市进行考察，收集信息包括但不限于上述指标，城市投资等级评价采用综合评价方式，即汇总上述数据、综合分析后得出评价等级。
10.4.拓展部根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，通过主管领导审核确认后，由拓展部牵头，组织、协调各职能部门进行目标城市深入研究，主要职能分工如下：
10.4.1.拓展部负责对选定城市发展、土地市场持续跟踪调研，关注重点城市的城市发展、经济发展、规划动向、新区发展等宏观层面信息，土地市场信息，以及其他开发商拿地信息等，形成《房地产市场动态简报》及《房地产市场信息简报》。
10.4.2.营销部负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，包括城市房地产整体发展状况、片区市场状况，产品、价格、客户等方面信息，以及重点项目跟踪等，形成《目标区域房地产市场简报（营销）》，拓展部提供协助。
10.4.3.品控部负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，形成《目标区域产品信息库》，拓展部提供协助。
10.4.4.成本部负责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成《目标区域成本信息库》，拓展部提供协助。
10.5.目标区域信息跟踪、收集应作为各职能部门的日常工作持续进行，各城市投资评价每年初必须集中更新一次，区域内项目公司应对拓展部提供信息支持。
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