万科集团房地产管理流程全套.docx

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万科集团房地产管理流程全套

万科企业股份有限公司

万科集团

房地产管理流程

（内部资料注意保密）

-1-

万科企业股份有限公司

流程目录

一、人事行政部

行政－01

行政－02

行政－03

行政－04

行政－05

行政－06

行政－07

行政－08

行政－09

行政－10

人事－01

人事－02

人事－03

人事－04

人事－05

会议管理流程…………………………………………………04

专项档案管理流程……………………………………………05

固定资产采购领用管理流程…………………………………06

公文管理（发文）流程………………………………………07

公文管理（收文）流程………………………………………08

办公用品采购领用管理流程…………………………………09

网络信息管理流程……………………………………………10

重要档案借阅管理流程………………………………………11

文书档案管理流程……………………………………………12

秘书日常事务管理流程………………………………………13

培训计划管理流程……………………………………………14

招聘管理流程…………………………………………………15

员工定薪管理流程……………………………………………16

职位说明书管理流程…………………………………………17

绩效考核管理流程……………………………………………18

人事－06－劳动合同管理流程……………………………………………19

二、市场发展部

市场－01

市场－02

市场－03

市场－04

市场－05

市场－06

集团年度经营计划制订流程…………………………………20

产品定位报告编写流程………………………………………21

可研分析工作流程……………………………………………22

销售计划管理流程……………………………………………23

销售价格管理流程……………………………………………24

销售工作督察工作流程………………………………………25

-2-

万科企业股份有限公司

市场－07

市场－08

市场－09

市场－10

市场－11

市场－12

市场－13

市场－14

市场－15

物业销售流程…………………………………………………26

市场推广流程…………………………………………………27

广告宣传流程…………………………………………………28

合同签定流程…………………………………………………29

销售优惠管理流程……………………………………………30

销售资料管理流程……………………………………………31

房屋交付流程…………………………………………………32

客户投诉处理流程……………………………………………33

信息管理流程…………………………………………………34

三、资金财务部

财务－01

财务－03

财务－04

财务－05

财务－06

财务－07

财务－08

费用报销管理流程……………………………………………35

资产入帐管理流程……………………………………………37

资产调用管理流程……………………………………………38

资产处置管理流程……………………………………………39

资产盘点管理流程……………………………………………40

资金流入管理流程……………………………………………41

资金流出管理流程……………………………………………42

财务－02资产购置管理流程……………………………………………36

四、总工程师办公室

工程管理流程编制说明……………………………………………………43

工程－01

工程－02

工程－03

工程－04

工程－05

方案设计管理流程……………………………………………44

初步设计管理流程……………………………………………45

施工图设计管理流程…………………………………………46

总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程…………47

开工准备工作管理流程………………………………………48

-3-

万科企业股份有限公司

工程－06

工程－07

工程－08

工程－09

工程－10

工程－11

工程－12

工程－13

工程－14

工程－15

施工图会审管理流程…………………………………………49

工程进度与计划管理流程……………………………………50

设计变更管理流程……………………………………………51

质量缺陷修补及质量事故处理流程…………………………52

基础及主体工程结构验收管理流程…………………………53

单位工程竣工验收管理流程…………………………………54

技术资料管理流程……………………………………………55

综合验收及工程移交物业管理流程…………………………56

保修期内工程维修管理流程…………………………………57

材料检验管理流程……………………………………………58

五、造价审计部

造价－01

造价－02

造价－03

造价－04

造价－05

造价－06

造价－07

造价－08

造价－09

造价－10

造价－11

造价－12

造价－13

造价－14

项目成本计划编制流程………………………………………59

工程项目总承包招标管理流程………………………………60

监理招标管理流程……………………………………………61

分包工程招标管理流程………………………………………62

甲供材料与设备采购招标管理流程…………………………63

甲定乙供材料与设备定价管理流程…………………………64

工程合同管理流程……………………………………………65

费用签证管理流程……………………………………………66

工程款中期支付管理流程……………………………………67

工程结算支付管理流程………………………………………68

履约保证金退还管理流程……………………………………69

造价信息管理流程……………………………………………70

审计工作检查考核管理流程…………………………………71

审计档案资料管理流程………………………………………72

浙江某房地产集团有限公司

-4-

万科企业股份有限公司

会议管理流程

编号：

行政－01

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

会议申请

草拟通知

受理审核

主管领导审核审批

会议准备

会议通知

总裁审批审批

会议召开

会议准备

会议纪要

会议召开

会议纪要

部门审定

主管领导审核

承办

纪要发文

总裁审批

承办、监督

结束

浙江某房地产集团有限公司

-5-

万科企业股份有限公司

专项档案管理流程

编号：

行政－02

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

文书办结

收集

整理、分类

编号、装订

归档、保管

档案鉴定

档案销毁清单

主管领导审核

销毁

总裁审批

结束

浙江某房地产集团有限公司

-6-

万科企业股份有限公司

固定资产管理流程

编号：

行政－03

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

开始

人事行政部

相关领导

制定年度需求计划

汇总年度需求计划

人事行政总监审核

市场调查询价

编制计划预算

已审批

财务总监审核

采购申请

选定供应商

总裁审批

采购

签字领用

入固定资产清单库

归还

领用登记清单

季度固定资产清点

结束

浙江某房地产集团有限公司

-7-

万科企业股份有限公司

公文（发文）管理流程

编号：

行政－04

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

主办部门拟稿填写审批单

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

签收、登记、拟办意见

主管领导批办

承办

承办、传达、催办、督办

整理反馈信息

听取汇报

归档

结束

浙江某房地产集团有限公司

-9-

万科企业股份有限公司

办公用品采购领用管理流程

编号：

行政－06

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

开始

人事行政部

相关领导

提出采购需求

汇总需求计划

市场调查询价

编制计划预算

人事行政总监审核

编制采购单

财务总监审核

选定供应商

采购

签字领用

验收、入库

领用登记清单

年终库存清查

各部门领用数量公布

结束

浙江某房地产集团有限公司

-10-

万科企业股份有限公司

网络信息管理流程

编号：

行政－07

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

提出年度信息指标

人事行政总监审核

撰稿、编辑、审核、报送

编辑、审核

财务总监审核

OA、网站发布

月度发稿统计

季度工作评价

年度汇总评比

优秀通讯员奖励

结束

浙江某房地产集团有限公司

-11-

万科企业股份有限公司

重要档案借阅管理流程

编号：

行政－08

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

重要档案借阅

填写调阅单

主管领导审核

查阅

调出档案

总裁审批

归还

登记归档

结束

浙江某房地产集团有限公司

-12-

万科企业股份有限公司

文书档案管理流程

编号：

行政－09

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

文书结案

收集、整理

分类、编号

保管

档案鉴定

主管领导审核

档案销毁清单

销毁

总裁审批

结束

浙江某房地产集团有限公司

-13-

万科企业股份有限公司

秘书日常事务管理流程

编号：

行政－10

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

沟通、协调

工作预测

制定工作计划

人事行政总监审核

整合资源

制定行动方案

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

发放培训需求表

提出培训需求

培训需求分析

否

总裁审批

是

制定年度培训计划

实施准备

组织实施内外培训

二级培训

培训评估考核

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

用人部门/单位正职审核

填报《招聘需求审批表》

分管副总裁审定

调整招聘需求

否

确认

人力资源总监审核

是

制定招聘方案

总裁或其授权人审批

发布招聘信息

应聘资料收集、筛选

与用人部门/单位

共同确定面试名单

组织用人部门/单位

相关部门

人事行政部

开始

相关领导

根据招聘商定结果

填制《员工薪资标准确认表》

主管签字

明确岗位职责、岗位类别、

岗位层级、初定工资标准、

三金情况

人事行政部审核

人力资源总监确认

员工签署保密承诺

总裁审批

实施

结束

浙江某房地产集团有限公司

-17-

万科企业股份有限公司

职位说明书管理流程

编号：

人事－04

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

编写或修正职位说明书

组织编写及修正

审核确认

不通过

通过

审批

实施

整理存档

结束

浙江某房地产集团有限公司

-18-

万科企业股份有限公司

绩效考核管理流程

编号：

人事－05

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

被考核人

人事行政部

相关领导

开始

与相关领导讨论后记录各

季度或年度主要工作内容

及进展情况

年初下发绩效考核手册

与被考核人讨论后记录各

季度或年度主要工作内容

及进展情况

记录执行情况协助指导及检查

协助指导及检查

绩效辅导，并在考核期间

内为被考核人工作业绩评

定打分

无法达成共识

就工作中遇到的问题寻求

绩效辅导或提出合理化的

建议

申诉受理，提出修正意见

反馈面谈

达成共识

双方签字，于每季第一个

月10日前完成上季度考

核,上报人事行政部

进行季度或年度能力素质

自评

考核结果汇总并整理存档

12月份对被考核人进行年

度能力素质考核

无法达成共识

结果反馈

考核结果的应用

达成共识

双方签字，制定年度考核总

分汇总表，于次年1月15日

前交人事行政部

结束

浙江某房地产集团有限公司

-19-

万科企业股份有限公司

劳动合同管理流程

编号：

人事－06

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

人事行政部

相关领导

开始

录用并签订劳动合同

延长试用或终止试用、

解除劳动合同

不合格

试用考核

合格

不同意

履行劳动合同

辞职/辞退审批

同意

不

终止劳动合同

合格

续签考核

合格

不同意

解除劳动合同

终止劳动合同

双方协商

同意

签订并履行劳动合同

结束

浙江某房地产集团有限公司

-20-

万科企业股份有限公司

集团年度经营计划制订流程

编号：

市场－01

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

市场发展部

相关领导

开始

各项目公司制定年度综合计划

总师办确定项目年度工期计划

市场发展部编制集团年度经

副总裁审核

财务部确定年度财务预算计划

营计划初稿

人事行政部确定年度人事行政

计划

初稿进行修改、调整

组织召开专门会议讨论，调

整后形成正稿

总裁审批

集团办公室成文下发各项目

公司、各部门

结束

浙江某房地产集团有限公司

-21-

万科企业股份有限公司

产品定位报告编写流程

编号：

市场－02

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

市场发展部/策划公司

相关领导

开始

市场发展部/策划公司根据市调报告

等基础资料对项目进行深化研究

完成项目定位报告初稿

组织相关部门召开提报会

修改完善报告

项目总经理审核

分管副总裁审核

总裁审批

项目公司、总师办按正式

文本编制设计任务书

结束

注：

如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”

浙江某房地产集团有限公司

-22-

万科企业股份有限公司

可研分析工作流程

编号：

市场－03

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

市场发展部/策划公司

相关领导

开始

市场发展部/策划公司根据可研分

析要求，对项目进行市场调研

资金财务部提供财务数据分析

根据市场调研、产品定位、项目规划、

财务分析等资料，进行分析汇总

总师办提供规划建筑指标分析

编制《项目可行性研究报告》初稿

组织相关部门进行讨论或征求相关

部门意见，并进行修改

分管副总裁审核

进行完善，正稿成文

总裁审批

项目公司、相关部门备份

传送至相关单位或部门

结束

注：

如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”。

浙江某房地产集团有限公司

-23-

万科企业股份有限公司

销售计划管理流程

编号：

市场－04

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部

相关领导

开始

销售部根据集团年度经营计划，制定

月/年策划和销售计划

项目营销副总审核

项目总经理审批

集团市场发展部分析汇总

副总裁审批

项目公司按计划执行工作

结束

浙江某房地产集团有限公司

-24-

万科企业股份有限公司

销售价格管理流程

编号：

市场－05

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部/策划公司

开始

相关领导

项目公司/策划公司进行市场调研

项目公司/策划公司制定价格方案

召开会议进行讨论

项目公司确定价格表

项目总经理审批

市场发展部进行定价分析

分管副总裁审核

总裁审批

人事行政部发文

根据市场情况，合理调整售价

项目公司按批文执行销售

市场发展部、财务部备案

结束

注：

如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”

浙江某房地产集团有限公司

-25-

万科企业股份有限公司

销售工作督查工作流程

编号：

市场－06

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

市场发展部

相关领导

开始

组织成立销售检查小组

制定销售检查计划方案

财务审计部

对项目公司进行销售检查

形成检查报告报副总裁、总裁

监事会

根据检查情况和领导意见，编制整改

人事行政部发文

和处理建议

项目公司进行整改、处

理

市场发展部检查整改、处理结果

形成整改报告报副总裁、总裁

结束

浙江某房地产集团有限公司

-26-

万科企业股份有限公司

物业销售流程

编号：

市场－07

次修改第

相关部门

项目公司销售部

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关领导

开始

客户接待

客户资料登记

购买意向

签订预售协议

签约通知

逾期未签约

财务部付款

签订购房合同

终止协议

逾期未付款

终止合同

一次性付款

按揭贷款

款项到帐

相关部门

项目公司销售部/策划公司

相关领导

开始

项目公司营销部或营销策划公司制

定策划推广方案

讨论研究

修改定稿

项目公司编制推广预算

总经理审批

市场发展部备案

市场发展部协助、监督

项目公司按方案执行

效果反馈

方案调整

结束

注：

如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”

浙江某房地产集团有限公司

-28-

万科企业股份有限公司

广告宣传流程

编号：

市场－09

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部/策划公司

相关领导

开始

销售部或营销策划公司制定季/月度广

告宣传计划

项目公司营销副总审核

法律顾问审核

策划公司进行样稿设计并成初稿

总经理审批

市场发展部备案

策划公司制作正稿、发布

进行效果评估

市场发展部备案

项目公司完成评估报告

为下次广告提供参考

结束

注：

如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”

浙江某房地产集团有限公司

-29-

万科企业股份有限公司

合同签定流程

编号：

市场－10

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司/策划公司销售部

相关领导

开始

签订预售协议

向客户解释合同条款

填写合同内容、准备合同附件

销售经理合同审核

财务部合同审核

销售副总审批

财务收取合同约定款项

盖合同章、法人章

合同交给客户

财务部合同存档

房屋销售状况更改

财务部备案

结束

注：

如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”

浙江某房地产集团有限公司

-30-

万科企业股份有限公司

销售优惠管理流程

编号：

市场－11

次修改第

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部

相关领导

开始

销售人员填写优惠申请单

销售经理确认

营销副总审核

财务部审核

项目总经理审批

权限外

市场发展部建议

分管副总裁审核

权限内

总裁审批

市场发展部根据领导

意见确定优惠事宜

优惠执行

办公室、财务部存档

结束

浙江某房地产集团有限公司

-31-

万科企业股份有限公司

销售资料管理流程

编号：

市场－12

第

次修改

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部

相关领导

开始

《商品房买卖合同》、各种选房卡优

惠卡、《订购书》及其他协议拟订

项目公司各部门会签

法律顾问修正

总经理审批

《买卖合同》报房管处工商

局备案审查

选房卡及各优惠卡报

市场发展部备案审查

审查未通过或合同协议变更

审查通过

专人负责合同等资料领用管理

财务部监督、印章管理

合同、协议签订

市场发展部合同抽查

合同房管处备案、办公室、财务

部存档

结束

浙江某房地产集团有限公司

-32-

万科企业股份有限公司

房屋交付流程

编号：

市场－13

第

次修改

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部

相关领导

开始

销售接待，相关资料审验

填写《商品房交接书》

财务部缴纳各相关费用

陪同客户验房

填写《房屋交付验收单》

物管处签订物管缴费协

议、预缴物管费

客户办理水电过户手续

物管处领取《产品说明

书》《业主手册》、、相关图

纸及房屋钥匙

结束

浙江某房地产集团有限公司

-33-

万科企业股份有限公司

客户投诉处理流程

编号：

市场－14

第

次修改

编制日期：

2005-09-16

修改日期:

相关部门

项目公司销售部

相关领导

开始

销售员接待客户投诉，并完成记录

直接责任人进行了解调查，

填写处理办法

总经理审批

一般问题

重大问题

集团领导审批

处理办法告知客户

相关部门

项目

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