印花税法和契税法.docx

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印花税法和契税法

第二节契税

一、契税基本原理（了解，能力等级1）

（一）概念：

契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

（二）契税的特点

1.契税属于财产转移税。

2.契税由财产承受人纳税。

二、契税征税对象（熟悉，能力等级2）

契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。

具体包括：

土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆。

具体情况

是否为契税征税对象

是否为土地增值税征税对象

1.国有土地使用权出让

6.承受国有土地使用权支付的土地出让金

是

不是

2.土地使用权的转让

是

是

3.房屋买卖

是

是

4.房屋赠与

是

一般不是，非公益赠与是

5.房屋交换

是（等价交换免）

是（个人交换居住用房免）

某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖或赠与缴纳契税：

（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。

【例题】居民甲某有四套住房，将第一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务，假定采用3%的税率，则乙应纳契税1000000×3%=30000（元）（2006年考题中的一个步骤）

（2）以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。

（3）买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

（4）某些视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而交纳契税的特殊规定还有：

以土地房屋权属作价投资、入股；以土地房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。

【例题·单选】下列有关契税的表述中，正确的是（    ）（2009年原制度）

A．买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税

B．受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税

C．以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据

D．承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税

【答案】A

【例题·多选】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（）。

（2001年）

A.以土地权属作价投资

B.以土地权属抵债

C.以获奖方式承受土地权属

D.以预购方式承受土地权属

【答案】ABCD

三、契税的纳税人和税率（了解，能力等级2）（p245）

（一）纳税人

契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：

转让方

承受方

（1）营业税（转让无形资产、销售不动产）

（2）城建税和教育费附加

（3）印花税（产权转移书据）

（4）土地增值税

（5）企业所得税（或个人所得税）

（1）印花税（产权转移书据）

（２）契税

【例题·多选】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。

下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（）。

（2009年）

Ａ.孙某应缴纳契税　　Ｂ.王某应缴纳契税

Ｃ.孙某应缴纳印花税　Ｄ.王某应缴纳印花税

【答案】BCD

【例题·单选】甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是（）。

A.甲企业缴纳土地增值税和契税

B.乙企业缴纳土地增值税和契税

C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税

D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税

【答案】C

（二）税率

3%-5%的幅度比例税率。

【注意】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

（全国一致）

四、税额计算（掌握，能力等级3）

契税主要规定一览表见下表：

征税对象

纳税人

计税依据

税率

计税公式

国有土地使用权出让

承受方

成交价格

3%~5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定

应纳税额=计税依据×税率

土地使用权转让

买方

房屋买卖

买方

房屋赠与

受赠方

征收机关参照市场价核定

房屋交换

付出差价方

等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额

【解释】这里的难点有两个：

一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。

计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

【例题·单选】居民乙因拖欠居民甲l80万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。

假定当地省政府规定的契税税率为5％。

下列表述中正确的是（  ）。

（2010年）

 A.居民甲应缴纳契税1万元  

 B.居民乙应缴纳契税1万元

 C.居民甲应缴纳契税10万元  

 D.居民乙应缴纳契税10万元

【答案】C

【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税。

由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构成，故计税依据视为200万元，应纳契税=（180+20）*5%=10（万元）。

五、税收优惠（熟悉，能力等级2）（p247）

（一）契税优惠的一般规定

【提示】1．注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。

2．个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：

个人购买住房

契税优惠政策

城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）

免征契税

个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的

减半征收契税

个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的

减按1%税率征收契税

【例题·多选】按照契税有关规定,可以享受减免契税优惠待遇的是（）。

A.城镇职工第二次购买公有住房的

B.军事单位承受土地用于训练靶场建设

C.个人购买家庭唯一的普通住房

D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的

【答案】BC

（二）契税优惠的特殊规定（p247）

特殊行为

具体情况

契税优惠

企业公司制改造

非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的

免征

国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司，承受原国有企业（公司）的土地、房屋权属的

企业股权重组

国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属

不征

单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的

企业合并

合并的企业承受各方的土地、房屋权属的

免征

企业分立

分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的

不征

国有、集体企业出售

被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的

减半征收

被售企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地房屋权属的

免征

企业关闭、破产

债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的

免征

非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的

减半征收

非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的

免征

房屋的附属设施

承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的

征收契税

不涉及土地使用权和房屋所有权变动的

不征

继承土地房屋权属的

法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的

不征

非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属，属于赠与行为的

征收契税

事业单位改制为企业的过程中

投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属

免征契税

投资主体发生变化的，改制后的企业按照《劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属

免征契税

投资主体发生变化的，与原事业单位30％以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属

减半征收契税

事业单位改制过程中

改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税范围，

按规定缴纳契税

其他

国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的

免征

政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中土地、房屋权属转移的

不征

企业改制重组，同一投资主体内部企业之间土地、房屋权属的无偿划拨的

不征

拆迁居民新置住房

对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分的

免征

超过拆迁补偿款部分的

征收契税

【例题·单选】以下关于契税的说法正确的是（）。

A．企业依法分设为两个或者两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受企业原土地、房屋权属，不征收契税

B．出售国有、集体企业时，被出售企业原法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税

C．拆迁居民新置住房免征契税

D．个人购买90平方米及以下普通住房的契税税率为1%

【答案】A

【例题·多选】下列各项中，符合契税规定的有（）。

（2009年原制度）

A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税

B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税

C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税

D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税

【答案】ABC

六、纳税申报与缴纳（了解，能力等级1）（p249）

基本要点

主要规定

纳税义务发生时间

签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天

申报交税期限

合同签订10日内

申报地点

土地、房屋所在地征收机关

【例题·单选】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（）。

（2001年）

A.5日内B.7日内

C.10日内D.30日内

【答案】C

【例题·多选】居民甲将其拥有的一处房产给居民乙，双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。

下列关于契税和印花税的表述中，正确的有（  ）。

（2010年）

A.作为交易的双方，居民甲和居民乙均同时负有印花税和契税的纳税义务

B.契税的计税依据为房屋权属转移合同中确定的房产成交价格

C.契税纳税人应在该房产的所在地交纳契税，印花税的纳税人应在签订合同时就地纳税

D.契税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同的当天发生，印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生

【答案】BCD

【本章小结】本章着重掌握印花税的税目和税率、计税依据、计算；掌握契税的征税对象和契税的计算。

考生还要熟悉印花税和契税的税收优惠和缴纳方法。