建宁路C201地块控制性详细规划调整可行性研究报告.docx
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建宁路C201地块控制性详细规划调整可行性研究报告
建宁路C2-01地块控制性详细规划调整可行性研究报告
一、项目概况及A、B地块统一开发
1、项目区位条件状况
本项目为建宁路C2-01地块，位于南京市下关区建宁路63号。
下关区地处南京市城区西北部，濒江依城，是南京市建设现代化城市的窗口性区域，素有“金陵北大门”之称。
下关区是华东地区重要的物资集散地，自古水陆交通发达，路网系统较为完善，商业兴盛，旅游资源丰富，自然、人文景观众多，是全国科普示范城区。
建宁路目前已初步建成为南京市第三商圈的核心区域。
它位于南京城北，西邻下关长途汽车站和南京火车西站；东邻南京长途汽车站、南京火车站；向北则为通向长江以北地区的南京长江大桥。
建宁路北面为居住、工业区密集的铁北地区，南面临高档住宅密集的黑龙江路，是南京著名的市场一条街。
该地区初具商业一条街的规模，交通发达，客流量大，有38条公交线路通过，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。
项目区位图项目位置卫星图
本项目位于建宁路中段南侧。
地块北面是建宁路，与建宁路隔街相对的是金桥装饰城，西面规划路以西是南京铁路运输学校的大操场，南面规划路以南是护城河绿地和护城河，东面是绿城新贵小区。
2、A、B地块独立开发面临的障碍
建宁路C2-01（A）地块于2005年7月5日开始挂牌出让，地块挂牌编号为NO.2005G50，出让面积为17550.9平方米。
2005年7月20日，江苏建江投资开发公司获取了该地块的土地使用权。
C2-01（A）地块南面为C2-01（B）地块，属南京铁道职业技术学院所有,当A地块挂牌出让时，B地块处于正常使用状态。
为实现未来B地块的有效利用，南京市规划局在给A地块提出的规划设计要点中明确提出：
①A地块须与B地块（红虚线范围）统一规划设计并按照统一审定的规划方案实施，退让A、B界线应基本均等。
②规划方案应考虑A、B地块分期实施的可操作性，并充分考虑B地块独立运作时的开发价值。
③在A、B地块分界处，建设单位可自行与相应土地产权人协商边界互换。
但由于A、B两地块分开、独立地实施开发，虽然进行了统一的规划设计，但在利用土地的科学性、合理性方面，仍然面临着很大的障碍。
而且，由于A、B地块交界处不规则，A、B地块独立开发要涉及到产权互换，而开发时间的不一致更让这一工作操作起来变得异常困难。
A、B地块分区图A地块建筑用地范围图
3、A、B地块统一开发的可行性
①A地块的开发商江苏建江投资开发公司自2005年取得该地块的土地使用权后，由于受地块面积狭小等因素的限制，虽然规划设计了多个方案，但一直未取得令人满意的效果，致使项目规划设计方案未获得政府有关部门批准，至今未进入实质性开发阶段。
②B地块的土地使用权人南京铁道职业技术学院，由于受地块面积的限制，长远发展受到影响，因此该院计划将学校部分功能迁往新址。
该院同意将B地块与A地块统一进行挂牌以取得迁移资金。
③两地块统一开发有利于提高土地利用率。
原方案虽然可以对A、B地块统一规划，但由于开发商不同，开发时间不同，必然会对土地的有效利用带来限制；而且，由于A、B两地块交界处不规则，极大地影响了建筑物的布置，如通过产权调换，在实际操作中更是存在很大的困难。
两地块统一开发，开发商可以进行科学、合理地规划，进行统一的开发建设，大大提高土地的利用效率。
④两地块统一开发为周边居民及商家带来了利益。
两地块统一开发后，开发主体变成了一个开发商，两地块开发时间会一致或相衔接，这样不仅不会对其他利益主体造成侵害，而且还使建筑的整体性得到了提高，B地块的开发时间大大提前，周边路网、景观得到极大地改善。
同时大面积的商业项目必将带动区域商业的整体发展。
总之，从规划的角度来看，两地块统一开发，将会有效地提高土地利用效率，给城市及相关业主带来利益。
市土地出让与储备领导小组也已经过研究并明确，将南侧B地块纳入统一规划。
经与江苏建江投资开发公司、南京铁道职业技术学院两单位协商，双方均表示同意A地块与B地块统一挂牌的方案。
二、建宁路近年的发展及主流业态的转变
1、原控制性详细规划依据的“现状数据”时间
下关区控制性详细规划由江苏省规划设计研究院编制。
由于控制性详细规划工作量较大，编制周期较长，虽然该规划的完成时间为2006年5月，但该项工作从2003年11月中旬即开始，并进而进行了现状调查。
该院在“控制性详细规划执行细则”的前言中特别注明：
“规划中现状数据如未特别注明，均为2002年底资料。
”
2、建宁路的发展现状
目前，建宁路已初步建成南京市第三商圈，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。
目前，建宁路形成商业规模的，主要是大桥南路广场至中央门广场路段，其中，各个分段的商业成熟度又不尽相同。
钟阜路以东区域，是目前建宁路商业发展较为成熟的路段，且商业物业正逐渐由东向西延伸。
该路段有建宁路上最主要的两大综合性市场—金桥市场和玉桥市场。
玉桥市场对面，为体量较大的华东国际鞋革城。
金桥市场西面，为鑫桥市场、易初莲花、红桥市场（亚都锦园临街部分）。
周边还有南京商厦、盛桥皮装商城、中国联通手机大卖场、天桥美容美发用品市场、金盛国际家居中央门店、轮胎超市、博桥酒店用品市场、永乐生活电器等商业店面。
该段及附近主要配套商业物业有白宫大酒店、玉王府大酒店、米兰假日大酒店、锦江之星连锁旅店、和平商务中心、海马宾馆、中投证券、中国石化加油站、新光医院、麦当劳、银行等。
高度约为100米的南京信息大厦也已建成接近交付。
钟阜路和长平桥之间，是建宁路商业面临发展的地段。
以金桥装饰城、大方国际家居广场为主，其它有民生街集贸市场、五星电器建宁路大卖场、金海市场、绿城新贵商业裙房等。
主要配套物业有：
西站货运营业厅、火车头大厦、小型超市、银行等。
本地块就位于该段的东部。
长平桥以西至大桥南路广场，商业物业主要有宁国宾馆、神龙汽车、明城大厦底层裙房、小型超市及迎街店面。
配套物业有南京下关医院、南京市性病皮肤病防治医院、邮局、银行等。
另外，2007年建宁路沿线拍卖出了金盛国际家居地块、玉桥三期地块。
它们以及本项目建成后，将对建宁路商业街进一步提档升级、很好地改变街道形象，起着标志性的作用。
金桥市场南京金盛国际家居易初莲花
玉桥市场白宫大酒店
3、建宁路主流业态的转变
早期，建宁路商业的主流业态，是以金桥市场为代表的，批零兼营的大市场。
目前，大市场的批发和零售业务均受到现代商品流通和现代商业秩序的强力挤压，面临着生存危机。
大市场的零售业务，一般经营品种众多，总体上类似商场，只不过不是一个经营者，而是众多经营者各自为政，在业态上是比较落后的一种。
而且大市场所经营的产品，很大一部分与仓储式超市和大型综合超市重合，它的市场份额将面临着后者强有力的挤压。
大市场的批发业务，90年代后进入高速发展时期，各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络。
然而自加入世界贸易组织以来，连锁超市、专卖店、购物广场等新型商品销售模式迅速发展，先进的经营方式和经营理念，已得到普遍认可，给我国发展相对落后的商品批发市场带来了强劲的冲击。
如不进行大刀阔斧的改革，昔日繁华的批发市场就会被逐渐挤出市场，甚至销声匿迹。
由建宁路商业业态的现状可见，以大市场为主流业态的状况已发生了根本性的变化，连锁超市、专卖店等均已得到较大的发展，玉桥市场也逐步走向商场化。
4、区域发展呼唤土地利用强度提高及相关配套发展
大市场的商业业态，决定了建筑物的高度较低、容积率较低、土地利用效率较低。
大市场的服务对象及经营方式，决定了其内部硬件条件档次不高，建筑外立面形象不佳。
大市场逐步退出，使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为可能；而建宁路沿线经济的发展，特别是因商业发展而拉动的服务业、商务办公、酒店及酒店式公寓等相关配套的需求，更使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为必要。
南京第三商圈的建设，需要一批现代化的商业设施及高档的商务办公建筑。
三、原控规基本情况及控规调整的必要性
（一）原控规基本情况及分析
根据江苏省城市规划设计研究院2006年5月完成的“南京市下关区总体发展研究及控制性详细规划细则”，项目所在的规划单元编码为MCb030-27，A地块的编码为01，B地块的编码为03。
下关区图则单元划分示意图
项目东面为地块编码04及05的地块。
04地块用地面积1.86公顷，为已建的市场用地,目前用途为朗驰大厦及南京联运有限责任公司物流公司。
05地块用地面积0.99公顷，原规划控制指标为：
容积率3.0，建筑密度25%，建筑控制高度100米，绿地率35%。
地块原用途为建宁文化用品批发市场，现为在建的南京信息大厦。
项目南面地块编码为06，用地面积0.24公顷，用地性质为街头绿地。
护城河从该地块穿过。
地块MCb030-27
项目西面，隔规划道路与本项目相望的，为占地7.46公顷的南京铁道职业技术学院用地，规划建设状况为已建。
项目北面，隔建宁路相望的地块，所在的规划管理单元编码为MCb030-25，地块编码为11，现用途为金桥装饰城，占地2.58公顷，规划建设状况为已建项目。
地块编码为12的地块，现状建设状况为南京西站建宁路货场，规划控制指标为：
用地性质为市场用地，容积率1.5，建筑密度35%，建筑控制高度为24米，绿地率为35%。
地块MCb030-25
现将本项目地块与周边规划建设状况为“未建”的地块的规划控制指标列表如下：
规划管理单元编码
地块编码
现状建设状况
用地
性质
用地面积（公顷）
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
绿地率
MCb030-27
01
项目
地块A
市场用地
2.00
1.5
40%
24
20%
MCb030-25
05
建宁文化用品批发市场
商办混合用地
0.99
3.0
25%
100
35%
MCb030-25
12
南京西站货场
市场用地
3.22
1.5
35%
24
35%
我们认为，原控规对于“市场用地”的土地开发强度指标，是基于当时条件下，建宁路的商业业态是以金桥市场为代表的、经营方式为批发兼零售的大市场的业态的基础上而确定的。
随着建宁路区域经济的发展及主流业态的转变，市场对办公、居住等配套的需求也逐步增加，这就要求土地开发强度提高。
如果仍沿用原控规的指标，必将导致极其珍贵的城市土地资源的浪费。
由于A、B两地块从统一规划变成了重新挂牌、统一实施开发，同时建宁路沿线经济的发展强烈要求提高土地利用强度，为取得较好的社会效益、经济效益、环境效益，我们认为，应对建宁路C2-01A、B地块的控制性详细规划进行调整。
（二）控规调整的必要性
1、符合城市总体发展战略要求
南京市商业、办公畸形地集中在新街口及湖南路附近，其它地区的商业及办公由于种种原因一直未得到发展。
这种畸形发展的状况，不仅加大了新街口、湖南路附近的人流、车流，带来众多的城市问题，也给群众的生活、工作带来了不便。
新街口车况湖南路地区车况
建宁路附近经过多年的发展，已形成了较好的商业及办公用房的市场条件。
随着城市的扩展和经济活动的增长，周边对办公用房及大体量的综合性商业用房具有较强的市场需求。
控规调整后，容积率的提高使项目具有一定的体量，使商场更具规模，将来对消费者更有吸引力，从而能有效地分流城北片区的消费者，使建宁路沿线形成更具吸引力的，功能更趋完善的城市副中心商业街区。
同样，容积率的增加，增大了办公用房的体量，使项目标志性更强，更能吸引相关公司入驻。
总之，项目控规的调整，能更有效地平衡市区商业及办公用房的分布，促进南京市商业及办公用房的均衡发展。
2、有利于区域商业及经济的健康发展
建宁路沿线的商业业态原来以大市场为主，到目前为止，其它的业态，如连锁超市、专卖店等，都得到了一定的发展，而大体量的百货商店却仍只有中央门附近的南京商厦。
虽然玉桥市场逐步向商场化转变，但其档次、定位仍不能满足市场的需求。
该项目控规调整后，容积率增加，商场体量加大，这样能有效地解决本区域商业档次偏低，规模偏小的局面，达到大体量的商场与其它商业业态合理配置的效果，促进本地商业结构更趋合理，有利于区域商业的健康发展。
控规调整，用地性质增加了酒店及酒店式公寓，形成了区域商业的配套，有利于区域经济的和谐、合理、健康地发展。
3、有利于土地资源的合理利用
前面已有论述，建宁路区域经济的发展，需要提高土地开发利用强度。
本项目用地性质及土地开发强度的调整，有利于土地资源的合理利用。
（三）控规调整的原则
本项目的控规调整，依据原控规的指标体系和编制基本原则，结合用地的实际状况和发展要求，综合考虑城市设计及景观、交通、配套设施及市政设施的承载能力以及对周边业主及已实施项目的影响，提出合理的控制指标。
四、控规调整规划论证
（一）用地性质的调整
1、原控规确定的用地性质
原控规规定A、B地块的用地性质如下：
A地块：
类别代号为C26，即属于“商业金融业用地”“中类”的小商品市场、工业品市场和综合市场等用地。
B地块：
类别代号为C61，即属于“教育科研设计用地”“中类”中的高等学校用地小类。
以上对于A地块用地性质的确定，显然是受原先大市场为建宁路主流商业业态的影响而做出的。
对于B地块用地性质的确定，主要是受“用地现状”的限制，如B地块与A地块同时开发，用地性质理应随A地块而做出调整。
地块MCb030-27
2、A地块规划设计要点确定的用地性质
在南京市规划局2005年2月1日针对A地块给出的规划设计要点中，对于A地块的用地性质确定为：
商业、办公、市场。
“商业用地”范围包括：
综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库的用地。
可见，“商业用地”已不同于原控规的“市场用地”。
同时还增加了办公用地。
同时，规划设计要点还明确了“A地块与B地块统一规划设计”，实际已确认了B地块与A地块相同的用地性质。
可见，2005年时政府已根据建宁路的发展状况，已经对A地块、B地块的用地性质进行了调整。
3、关于增加酒店及酒店式公寓的建议
A地块独立开发的情况下，由于项目商业及办公用房的体量较小，所以，无需考虑与其相适应的配套。
随着A、B地块合并开发，项目用地面积约3.14万平米，项目建成后的商业、办公体量均较大，所以，为完善项目的自身配套，更好地适应市场的需求，建议在项目用地性质中加入与商业、办公兼容性非常好的酒店及酒店式公寓。
项目建成后，将成为集商业、办公、酒店或酒店式公寓于一体的建筑综合体，各功能之间互为补充、互为受益，并进而成为建宁路上最为重要的标志性建筑之一。
另外，建宁路商业街的特点之一是周边集聚了大量的批发、零售商。
根据有关机构的调查，截止2003年9月，建宁路沿线市场经营面积已达30万平米，金桥、玉桥、金桥装饰城、金海市场、鑫桥、大方国际家居等六大市场的摊位数量已达6700多个，经营者数量近5000人。
另外还有大量租用周边办公、住宅展示其产品的中小批发商。
根据建宁路的市场发展规划，近几年建宁路的商业总经营面积要达到100万平米，即经营面积达到原来的三倍以上，必将带来数倍的批发商、经营者。
他们大多需要小面积、有形象的公寓进行临时居住，或展示产品。
酒店或酒店式公寓是最适合他们的产品类型,且他们均具有一定的购买力。
另外，项目附近其他类型的人员对酒店式公寓也有一定的需求。
所以，本项目可适当调高酒店式公寓的配建比例。
建议本项目配建30%的酒店式公寓。
除了市场需求外，酒店式公寓的建设，使城市治安管理、城市形象都可得到改善。
4、建宁路沿线地块用地性质调整状况
政府对建宁路沿线新建项目的用地性质，大多进行了调整，最典型的是两起2007年挂牌成交的地块，即2007年1月18日由金盛国际家居摘牌的，挂牌编号为NO.2006G83的地块（以下简称为“金盛国际家居地块”），以及2007年4月由南京玉朗集团有限公司摘牌的挂牌编号为NO.2007G14的地块（以下简称为“玉桥三期地块”）。
两地块用地性质调整情况如下：
金盛国际
家居地块
原控规用地性质
市场用地
挂牌用地性质
市场（商业、办公）
玉桥三期
地块
原控规用地性质
交通设施用地等
挂牌用地性质
市场、仓储、商务办公及酒店式公寓用地。
其中
酒店式公寓总量不得超过地上总建筑面积25%
5、本项目用地性质的建议
综上所述，根据项目特点及周边项目用地性质的调整情况，我们认为本项目的用地性质可调整为：
商业、办公、市场、酒店及不高于30%的酒店式公寓。
（二）土地开发强度指标的调整
土地开发强度指标，主要指容积率、建筑密度、建筑限高等。
1、原控规确定的土地开发强度指标
原控规确定的A、B两地块的开发强度指标如下表：
用地面积
（公顷）
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
备注
A地块
2.00
1.5
40%
24
B地块
1.27
/
/
作为已建项目未确定有关指标
2、A地块规划设计要点确定的土地开发强度指标
2005年2月，市规划局针对A地块的规划设计要点，提高了原控规指标，给出的开发强度指标如下：
用地面积（公顷）
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
A地块
2.00
2.0
35%
80
B地块
1.27
1.2
35%
24
3、对以上土地开发强度指标的看法
我们认为，以上土地开发强度指标过低，这样会导致土地利用效率较低和开发强度不足。
原控规确定的土地开发强度指标，是针对大市场而确定的；A地块挂牌出让时，市场条件还不够成熟，所以给出的指标虽比原控规有所提高，但仍与目前的经济发展不相适应。
土地区位效益（位置级差地租）理论在很大程度上支配城市各项用地的空间安排、土地利用效率及开发强度。
建宁路作为南京市第三商圈，商业发展必然带动相关行业发展，引起地价上升。
这就需要通过提高土地开发强度指标来增加地块的开发建设强度，以防止土地利用不充分。
4、建宁路沿线典型项目开发强度指标调整情况
由于建宁路沿线原控规指标大多过低，在近期出让或批准建设的项目中，均对原控规进行了调整。
①南京信息大厦地块
南京信息大厦位于建宁路37号，由中国电子信息产业集团公司（CEC）投资，中国电子物资苏浙公司承建。
项目用地面积10363平米，高约100米，总建筑面积51720平米，其中地上24层,建筑面积37934平米。
大厦于2004年7月立项,2005年5月正式动工，计划2007年8月竣工并开始投入使用。
该项目的土地开发强度指标调整情况如下：
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
原控规指标
3.0
25%
100
实际开发的指标
3.66
35%
100
南京信息大厦地块位置图
②金盛国际家居地块
该地块位于建宁路南面,中央门加油站以西,南京化轻实业有限公司以东,用地面积39292.3平米,其中市政配套用地面积17213.4平米,实际出让面积22078.9平米。
由南京金盛国际家居于2007年1月18日摘牌。
该项目的土地开发强度指标调整情况如下:
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
D1-02
原控规指标
1.5
30%
24
调整后的指标
3.5
50%
35
D1-03
原控规指标
1.5
30%
24
调整后的指标
4.0
40%
50
金盛国际家居地块位置图
③玉桥三期地块
该地块位于南京一建公司以西，金桥市场以东，玉桥市场以北，沪宁铁路以南。
用地总面积为45394.8平米，其中绿化用地面积4265.1平米,道路用地面积为9772.7平米，河道用地面积5924.6平米，实际出让面积为25432.4平米。
该项目的土地开发强度指标调整情况如下:
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
东地块
原控规指标
--
--
--
调整后的指标
4.5
45%
100
西地块
原控规指标
--
--
--
调整后的指标
1.6
45%
24
玉桥三期地块位置图
另外，本项目东北方斜对面，是位于规划管理单元编码为MCb030-33，地块编码为08的地块。
地块“现状建设状况”为中国电子物资公司苏浙公司、江苏冶金招待所（以下简称“苏浙公司”地块）,用地性质为商办混合用地。
该地块也给出了较高的开发强度指标。
我们将以上各项目调整后的开发强度指标及苏浙公司地块指标汇总如下：
项目名称
地块名称
容积率
建筑密度
建筑控制高度（米）
绿地率
南京信息大厦地块
3.66
35%
100
/
金盛国际家居地块
D1-02
3.5
50%
35
/
D1-03
4.0
40%
50
/
玉桥三期地块
东地块
4.5
45%
100
20%
西地块
1.6
45%
24
20%
苏浙公司地块
4.5
30%
100
25%
5、对确定本项目土地开发强度指标的看法
由以上分析比较可见，如本项目条件允许，容积率应允许达到4以上。
由于项目附近没有重要文物、重要景点（区）、重要建筑或其它一些需要对建筑物高度进行控制的因素，所以，建筑高度可控制在100米。
建筑密度可根据《南京市城市规划条例实施细则》的规定，进行合理退让后，并根据项目实际情况确定。
五、形体布局模拟及理想的控制指标
1、形体布局模拟
根据地块的具体情况，我们根据地块的用地性质为商业、办公、市场、酒店及酒店式公寓，建筑高度为100米，容积率不高于4，建筑密度不高于55%的标准进行形体布局模拟，结果证明，地块完全能够满足政府在建筑建造控制（建筑高度、建筑后退、建筑间距）及交通活动控制（交通组织、出入口方位及数量、装卸场地规定）等方面的规定。
规划依据：
1、《江苏省城市规划管理技术规定》2004版
2、《南京市城市规划条例实施细则》2003版
3、《南京市建筑物配建停车设施标准与准则》2003版
4、《城市道路交通规划设计规范》
有关模拟情况见“总平面意向图”及“体块意向图”。
总平面意向图
体块意向图
2、理想的控制指标及调整后项目经济技术指标变化情况
根据模拟情况，我们认为较为理想的开发强度控制指标可确定为：
容积率：
≤4
建筑密度：
≤55%
建筑高度：
≤100米
绿地率：
≥20%
依据以上指标所作的意向性方案与原控规条件下的意向性方案相比较，主要技术经济指标变化情况见下表。
主要技术经济指标变化情况表
原控规的意向性方案
控规调整后的意向性方案
指标增加情况
A地块
B地块
合计
总用地面积（平米）
22090
9260
31350
31350
--
其中建设用地面积（平米）
17550.9
--
--
--
--
总建筑面积（平米）
35101.8
11112
46213.8
124374
+78160.2
其中商业面积（平米）
17550.9
11112
28662.9
50574
+21911.1
其中办公面积（平米
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