宁波房地产市场研究报告32页.docx
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宁波房地产市场研究报告32页
第一篇宏观市场资讯………………………………………………………………2
第二篇二次调控政策解读…………………………………………………………5
第三篇土地市场研究………………………………………………………………8
第四篇商品房市场研究…………………………………………………………10
一、住宅市场分析……………………………………………………………10
二、写字楼市场分析………………………………………………………………13
三、单身公寓市场分析………………………………………………………………16
四、别墅市场分析……………………………………………………………………19
五、商业市场分析……………………………………………………………………22
第五篇 热点楼盘分析……………………………………………………………25
一、九月份新开楼盘…………………………………………………………25
二、十月份将开楼盘…………………………………………………………………27
第一篇、宏观市场资讯
1、2010年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年9月，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，较上月上涨0.70%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。
价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为4.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉兴跌幅为2.85%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有42个。
百城住宅价格前十城市
9月百城住宅价格最高的十个城市分别是：
深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京、福州，各城市价格排序与上月一致。
深圳以24366元/平方米继续排名第一位。
从区域分布来看，长三角和珠三角分别有5个和2个城市。
十大城市住宅价格涨跌及价格状况
根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：
9月十大城市平均价格为15260元/平方米，环比上涨0.83%。
具体来看，十大城市价格均环比上涨，其中深圳、杭州环比涨幅超过2%，北京、南京涨幅超过1%，广州等6个城市低于0.5%。
同比来看，十大城市平均价格上涨43.52%，较上月缩小1.56个百分点。
其中，北京涨幅最大，同比上涨59.03%，杭州上涨57.71%位居其次，上海、南京、天津、深圳、重庆5个城市的涨幅介于30-50%之间，广州、成都、武汉介于20-30%之间，其中武汉涨幅最小，为21.42%。
2、宁波9月楼市四大关键词
楼市关键词一：
回暖
在遭遇史上最严厉的楼市调控后，甬城楼市历经2个月的沉浮，从7月份开始，无论是成交量还是成交面积都有了显著的提高，“回暖”这个词语也被各大媒体反复提及。
进入9月，随着甬城市场商品房供应量的大幅上升，特别是几个热点楼市相继开盘入市，甬城楼市表现出了比前几个月更加火爆的局面，“楼市回暖”似乎已经成为定局。
“戚家名庭9月23日盛大开盘230套房源遭疯抢”，“东海岸1号9月28日盛大开盘去化已达70%”……
在住宅市场中，鄞州区仍然成为了宁波各区县中最受关注的区域，江北北区与北仑区紧随其后；从单项目成交来看，上周刚入市的新盘银亿海德花苑表现异常突出，排名成交套数、成交面积和成交总金额的三项冠军。
第二大关键词：
婚房
在9月12日搜房网举办的大型看房团上，很多参加看房团的购房者都是一些即将步入婚姻殿堂的年轻情侣。
据了解，很大一部分的适婚人群都选择在9月份完成购房。
针对市场上短期集中出现的这种刚需人群，甬城各大房企也大打温情牌，相继推出各种优惠活动来吸引这部分购房者。
经过观望的适婚族们也开始有所行动，为爱寻找一个合适的家。
有41%的人表示近期有购房计划，并将在年内购房，而12%的网友表示将在金九银十期间出手。
据宁波搜房网最新数据显示，上周甬城楼市体现出明显的量价齐涨的状态，周成交套数达1249套，成为甬城自5月以来单周成交套数最多的一周。
第三大关键词：
搜房网上市
北京时间9月17日21:
30，国内房地产信息网站搜房网（SFUN）在纽交所挂牌上市，开盘价67美元，比定价42.5美元涨57.6%。
作为国内最大的房地产门户网站，搜房网现拥有近5000名员工，业务覆盖中国106个城市，在全国63个城市拥有分公司和办公室。
搜房网上市也得到了众多业内人士的支持与肯定，而搜房网也将在今后的发展中用更加专业和全面的信息服务购房者。
第四大关键词：
楼市二次调控
进入9月，楼市调控的风声就一直没有停止过。
调控亦或放松政策宽度，使房地产市场平稳发展，始终是市场业内人士和购房者争论的焦点。
今天住建部说调控政策正在制定，明天又有一个官员出来否定，当这个调控有可能成为一出戏剧的时候，楼市的二次调控姗姗来迟，但也着实表达了政府对于高房价的态度。
但是从政策的条款来看，却基本上都是大同小异，据搜房网电话连线业内人士，多数人并不看好这些政策真能起到遏制楼市的作用。
为进一步的贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，近日二次调控五大措施正式出台：
商品房首付比不低于三成，三套房贷全面叫停；将加快推进房产税改革试点工作；严惩违规房企等。
3、宁波实行限购政策一户家庭只能新购一套住房
宁波政府10月9日下发《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》，其中最受人瞩目的当属限购令。
根据《通知》，从发布之日起，宁波开始实行住房限购政策，本市户籍一户只能新购一套住房。
根据规定，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）在本市只能新购１套住房；能提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购１套住房。
无法提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。
《通知》要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。
商业银行要加强对消费贷款的管理，禁止用于购买住房。
根据国家财政部、国税总局、住房建设部［２０１０］９４号文件，调整房地产交易环节契税和个人所得税的征收政策。
除取消购房环节各类财政性补贴外，还将恢复收取普通住房交易中个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费３项行政事业（服务）性收费。
另外，要加强对土地增值税征管，对房地产开发项目土地增值税预征率调整为普通住房２％、其他房产３％。
重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。
4、宁波还将加强对土地增值税的征管，购买非家庭唯一住房，契税上调为3%
从宁波市财政局获悉，宁波楼市调控涉税细则出台，细则从今年10月1日起开始实施。
规定10月1日以后，购买非家庭唯一住房，契税税率由原来总价的1.5%调整为3%。
以一套面积100平米、总价150万元的房子计算，在细则出台后购买，要缴纳契税4.5万元。
若在10月1日前买，能省下2万多元。
此外，宁波此前的购房补贴政策规定，原先只有一套住房的购房者，卖掉后一年内重新买一套的，可享受总房价1%的个税返还，但目前这一政策暂停。
另外，针对首次购房者的购房补贴政策，目前已暂停。
第二篇、二次调控政策解读
一、政策回顾
时间：
2010年9月底10月初。
目的：
二次调控压制房价反弹稳定市场促进楼市健康发展。
市场现状：
2010年4月后，受政策影响楼市一度陷入低迷，8月在“政策封顶”的利好消息刺激下市场开始复苏，9月市场整体形势较理想，房价虽然没有大降，但也没有大涨，销量迅速回升，业界普遍认为是政府、开发商、消费者三赢的局面，市场对于下半年政策动向表示乐观，瑞银首席经济师认为下半年出台更严厉政策的可能性不大，但9月底国务院各部位再度出台二次调控政策。
政府对策：
为遏制部分城市房价报复性反弹和楼市过热地区大规模出现工程烂尾现象，9月29日晚，国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等多部委再出重拳，出台“五条升级版”调控措施。
新的“国五条”分别强调五个方面的调控：
加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。
值得关注的内容有：
加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；全面叫停第三套房及以上按揭贷款，禁止消费性贷款用于购房；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
地方政府也陆续出台进一步深化调控细节，比如：
浙江省2010年9月30日出台的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户。
上海、宁波、深圳、厦门、杭州、南京等
地方政府也相继出台地方性调控细则。
至此，2010年国内楼市的“第二轮”调控开始，本次调控也被业界统称为“二次调控”。
调控效果：
市场观望气氛明显，成交迅速降温，二次调控已经对市场产生了一定的影响，但影响究竟有多大，需要时间观察。
二、政策解读
1、二次调控的目的：
1）防止房地产泡沫继续膨胀
2）控制银行坏账风险
2、二次调控的目标：
1）压制房价报复性反弹
2）严防开发商卷款走人出现烂尾楼
3、二次调控的主要技术手段：
1）增加购房的限制和成本，比如：
限购、增加一、二套房首付和利率、停贷三套房和
增加税费
2）严管预售房款去向
4、二次调控对市场的影响：
目前看来，二次调控已经对市场产生了一定的影响，但影响究竟有多大，需要时间观察。
5、综合分析：
9月中旬，市场对于下半年的政策动向还比较乐观，事实上，9月房地产市场的形势还是比较理想的，房价虽然没有大降，但也没有大涨，销量开
始回升，可谓政府、开发商、消费者三赢的局面。
二次调控政策的出台，反映出随着外部条件的迅速变化，国务院对于房地产市场有着深远的忧虑：
1）国务院坚信房地产市场——尤其是一线城市的房地产市场存在严重的泡沫；
2）国务院认为如果任由泡沫进一步膨胀，一旦外部条件发生变化（回收流通性）房地产过热地区可能出现泡沫迅速破裂、楼市硬着陆的风险；
3）相对于短期楼楼市飙升带来的利益，国务院更看重楼市硬着陆造成的社会问题和银行坏账。
但二次调控的底线也是很清晰的，那就是：
在大规模的公租房还未形成气候之前，不能把楼市打死，还需要房地产市场来支撑地方财政，消化钢铁、水泥、建材、家电等诸多行业早已过剩的产能。
因此除了严管预售房款是新政策外，主要是加强老政策的落实。
我们认为，对于二次调控政策的解读，关键之一是看清楚本质问题——只要国务院还需要房地产市场来支撑地方财政，消化钢铁、水泥、建材、家电等诸多行业早已过剩的产能，在没有找到替代品（比如大规模的公租房建筑）之前，政府不会把楼市打死，因此调控注定是放风筝——拉拉放放，如果市场迅速冷却下来，政策必定会松动。
但是大规模建筑公租房谈何容易，地方政府既无财力，才无兴趣，像重庆这样不计成本捞政治资本的行为只是个案。
关键之二是听出旋外之音——浙江省出台《商品房预售资金监管暂行办法》是个值得警惕的信号，房地产业未来的发展环境不容乐观。
我们认为：
为抑制通货膨胀，年底前可能出台回收流通性政策将会是较大影响，2010年10月12日，央行已经要求六家银行提高存款准备金率50个基点已经显示出一些预兆。
预期下半年市场环境将会很严峻，建议开发商要调整心态，做好迎接淡市、打硬仗的心理准备，做好调整价格和销售进度的心理准备。
6、对宁波市场的影响：
调控的严厉程度不断被刷新，与以往不同的是，最近的调控，地方细则往往出得比中央的要更严厉，这说明问责已经让地方政府感受到了压力。
宁波之所以这么快拿出除此严厉的细则，无疑是因为受到了中央某种程度的提醒。
房价会不会下跌？
我看会！
从估值的角度看，宁波住宅的价格无疑是高估了，没有任何理论可以支持这个价格，但为什么资金还是趋之若鹜？
看重的是其成长性！
投资者看来，价格多少并不重要，重要的是还能涨多少，如果还能继续涨下去，现在的价格就可以无视。
但如果房价出现持续的横盘，横盘的时间超过1年甚至更久，房地产投资的价值又何在？
如果持有环节的税收和交易环节的税收大幅度增加，投资的价值又何在？
过去十年的上涨麻木了所有的投资人，房地产被神化成无风险高收益的投资品，最终是要有人买单的。
新的机会在哪里？
首先受益的可能是商业地产，长期受住宅挤压的商业地产将获得抬头的机会，商铺、写字楼的投资会逐渐兴旺，价格较住宅也将更快上升。
如何应对新的挑战？
挖掘自住客户成为住宅销售的重中之重！
投机客的退出对于房地产营销提出了全新的挑战，以前泛泛而谈的目标客户变得具体而实在，如何找到他们并打动他们？
我们认为房地产营销将逐渐向传统的大宗商品营销回归，以前华而不实天花乱坠的广告效力将递减，而客户关系管理将变得至为重要。
除此之外，产品的竞争力最为关键，好的产品是建立在对客户的清晰把握基础上的独具优势的设计和工艺，是具有独创性或者创新性的。
第三篇、土地市场研究
9月宁波六区土地交易表
月份
交易幅数
交易面积（m2）
交易面积（亩）
成交总价（万元）
9月
7
272343
408
120797
2010年9月宁波市六区共有7幅可用于开发商品房土地成交，总计占地面积27.2万方（408亩），成交金额约12.1亿元。
9月宁波市六区土地交易依旧平淡，没有重要地块交易。
但宁波南部的宁海县9月土地市场有突出亮点，绝佳地段的一块低容积住宅用地被宁波宁兴房产集团高价取得，创出了宁海“地王”。
9月15日，宁海兴海路东10-1、2号地块正式亮相，雅戈尔置业、宁兴房产、宁海得力等5家报价单位参与竞拍，久违的拿地大戏在宁海上演。
拍卖中5家开发商都紧咬对手，争相报价，经过长达2小时、361轮竞价的激烈鏖战，宁兴房地产集团有限公司豪掷15.12亿，一举拿下两地块，溢价率高达116%。
该地块位于跃龙街道兴海路以东、沿海南线以北，总面积为132646平米，约198.97亩，为商业住宅用地，其中，商业只能建设配套会所及物业用房。
而1.0-1.05的超低容积率，引起了看客的极大关注。
近年来，宁海楼市有了质的飞跃，无论从小区的规模和楼盘的品质来看，都有长足表现。
而以此次土拍为契机，宁波本土优质房企也开始对宁海市场“蠢蠢欲动”，为宁海楼市带来不小惊喜。
宁海地块的拍卖，搅动了原本平静的土地市场，将所有人的目光重新聚焦到了敏感的地价之上：
慈溪地价“破万”尚未满月，宁海土地也步入万元时代，宁波市区地价已首破两万元，周边区域的地价也向万元靠近。
10月份，宁波主城区有较多优质地块开始交易，我们期待又一次的“土地盛宴”。
同时，9月份，雅戈尔置业高调上海拿地，宣告进入上海市场。
9月29日，上海普陀区长风8号东地块公开出让，雅戈尔置业控股以33.93亿、楼板价25966元/平米、溢价率73%夺得，刷新了09年中海地产获得的长风地王6B、7C地块保持的2.24万每平的单价地王纪录，成为长风新单价地王。
9月主要交易地块列表
宗地名称
用途
成交时间
竞得单位
占地面积（m2）
面积（亩）
可建建筑面积（m2）
容积率
底价
（万元）
成交总价（万元）
楼面地价（元/m2）
土地单价（万元/亩）
区域
鄞州投资创业中心II-2-g地块
商用
2010-9-9
浙江恒立交通工程公司
5856
8.78
14641
2.5
1405
1405
960
160
鄞州
鄞州区下应顾家村6号地块
商服
2010-9-9
下应街道资产经营投资公司
25499
38.23
76498
3
6921
6921
905
181
丽园北路东侧胜丰地块
商用
2010-9-20
宁波市恒茂置业
21311
31.95
46883
2.2
17808
3800
557
海曙
宁波书城东侧1#地块
文体娱乐
2010-9-20
宁波太平洋恒业房产
10679
16.01
12814
1.2
24982
19500
1560
江东
宁波高新区Ⅰ-1-b-1地块
商用
2010-9-20
宁波市轩宇房地产
18683
28.01
46707
2.5
17859
3825
638
镇海蛟川杉杉童装地块
商住
2010-9-25
恒威置业
37359
56.01
89661
2.4
13997
34700
3872
619
镇海
小港新立村市场1#地块
综合
2010-9-17
经济开发区物流公司
152956
229.32
267674
1.75
8714
17122
640
75
北仑
宁海兴海路东10-1、2地块
商住
2010-9-15
宁兴集团
132713
198.97
139349
1.05
70000
151200
10856
760
宁海
上海普陀区长风8号东地块
住宅
2010-9-29
雅戈尔置业
52903
79.35
130670
2.47
195800
339300
25966
4276
上海
第三篇、商品房市场研究
一、住宅市场
供应情况（以领取预售证为准，当月新推楼盘）
宁波市六区住宅供应表
指标
8月
9月
面积
套数
面积
套数
住宅
79613
646
411775
2788
9月份住宅市场共推出了41万㎡左右的房源，推出量大幅上升，主要在于北仑区有较多楼盘推出，其中以世茂世界湾花园为代表。
成交情况（依据9月份备案）
1.总体趋势
宁波市六区住宅成交表
住宅
8月份
9月份
环比％
成交量
106452
256521
140.97%
套数
1067
2516
135.80%
均价
14175
14451
1.95%
9月份宁波市六区住宅成交量反弹，成交量为25.7万㎡，环比上升了140.97%，共成交了2516套，成交均价为14451元/㎡。
从9月份住宅的走势可以看出，市场振荡期开始持续，量价走势都将出现波动，政府的调控也将干涉市场后期的走势。
2.成交区域
从成交区域看，本月从成交区域较为分散，主要成交区域为鄞州区与海曙区，分别占总体的27％、25％；其次为江北区与北仑区，分别占总体的19％、16％；最后为镇海区与江东区，分别占总体的8％与5％。
3.成交价格
从成交价格来看，9月份市四区价格较为平均，成交价格在16000-18000元/㎡之间，海曙区宁波铁路职工限价商品房拉低了整体的区域价格，而江北区由于长岛花园的原因价格一直冲高，江东区成交主力凤凰水岸的价格在17000-19000元/㎡之间，鄞州区的金色水岸三期成交价25000元/㎡左右，成为拉动区域成交价格拉升的主因。
9月份市六区住宅成交量前十强（数据来源于备案网）
楼盘名称
城区
套数
成交均价
套均面积
总面积
青林湾
海曙区
426
16000
103
45366
盛世嘉苑
江北北区
366
13028
117
42157
水木清华人才公寓
鄞州区
432
8769
77
33971
世茂世界湾花园
北仑区
197
10319
128
24825
永和居易
海曙区
171
17384
68
12138
一品江南
北仑区
70
9053
128
8868
镇海风景九园
镇海区
77
10528
96
7415
皇冠花园
科技园区
43
17186
131
6039
宁波铁路职工限价商品房
海曙区
50
6700
119
5974
金丰阳光
镇海区
61
4055
95
5648
9月份市六区住宅成交均价前十强（数据来源于备案网）
楼盘名称
城区
套数
成交均价
套均面积
总面积
汇豪天下
江北区
9
35719
97
783
风格城事
鄞州区
1
29547
214
214
长岛花园
江北区
15
29182
159
2528
万科金色水岸
鄞州区
19
28027
142
2733
金色水岸
鄞州区
37
27885
135
5056
金色水岸
鄞州区
8
26810
132
1059
湖景花园
江北区
1
26230
90
90
东外滩公寓
江东区
1
24000
174
174
城南华府
鄞州区
9
21201
140
1237
荣安琴湾
鄞州区
51
20116
92
4676
二、写字楼市场
供应情况（以领取预售证为准，当月新推楼盘）
宁波市六区写字楼供应表
指标
8月
9月
面积
套数
面积
套数
办公
66282
/
116192
/
9月份写字楼推出量大幅上升，推出了11.6万㎡，供应楼盘为北仑区中央风景大厦、太平洋时代中心。
成交情况（依据9月份备案）
1、总体趋势
宁波市六区办公成交表
办公
8月份
9月份
环比％
成交量
87163
34249
-60.71%
均价
12603
12288
-2.50%
9月宁波市六区写字楼市场成交量大幅下跌，成交量为3.4万㎡，环比下降了60.71％，成交均价为12288元/㎡，销售量恢复以往水平。
2.成交区域
从成交区域看，主要成交的区域为江东区，占总体的74％；其次为鄞州区，占总体的20％；其他区域基本可以忽略不计。
3.成交价格
海曙区成交价格屈居高位，成交价格在32000元/㎡左右，代表楼盘为环球中心；其次为江东区，成交价格在12000元/㎡左右，代表楼盘为名汇东方；再次为鄞州区，成交价格在9500元/㎡左右，主要代表楼盘为奥克斯大厦，江北区、镇海区、北仑区价格较为相近，成交价格为5000-8000元/㎡，江北区由于只有一个楼盘成交（姚江新都大厦），因此与以往相比价格相对较低，镇海区、北仑区的代表楼盘为创e慧谷、现代商务楼。
9月份市六区写字楼成交量前十强（数据来源于备案网）
楼盘名称
城区
套数
成交均价
套均面积
总面积
名汇东方
江东区
259
10117
120
15720
奥克斯大厦
鄞州区
8
10728
379
3016
科贸中心
科技园区
25
7374
102
2604
创e慧谷
镇海区
5
6311
652
1846
恒富大厦
江东区
21
13398
88
1814
泰富广场
江东区
12
1455
升级会员 