房地产行业信用评价指标体系及评定办法试行浙江省房地产业协会.docx
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房地产行业信用评价指标体系及评定办法试行浙江省房地产业协会
附件3
房地产行业（开发企业）信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
1．
企业客观信用能力20分
1.1
经营年限
2分
经营年限是企业建设与成长的年限，一定程度反映企业信用建设，两者正相关。
企业经营年限10年及以上得2分；8-10年（包括8年）得1.5分，5-8年（包括5年）得1分，3-5年（包括3年）得0.5分，3年以下不得分。
1.2
注册资本
2分
该指标反映公司法人的财产权，也是企业从事经营活动、承担债务责任的基础。
企业注册资本/本级资质要求最低注册资本，比值大于2得2分，1.5-2之间（包括2）得1.5分，1-1.5之间（包括1.5）得1分，等于1得0.5分，小于1不得分。
1.3
银行资信等级
2分
银行主要关注企业能否按时还本付息，主要考查财务、管理及项目情况等，直接反映企业对银行的信用能力和履约情况。
由企业提供银行信用等级证明，AAA级得2分，AA级得1.5分，A级得1分，B级以下不得分；
若银行等级标准不同，按上述标准折算。
1.4
开发能力
1.4.1近三年开发面积
2分
该指标主要依据企业资质等级考核企业近三年的开发能力。
企业近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量，比值大于2得2分，1-2之间（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。
1.4.2上年开发面积
2分
该指标主要依据企业资质等级考核企业上一年的开发能力。
上一年开发面积/本级资质要求的最低开发面积，比值大于2得2分，1-2之间（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。
1.5
人员素质
1分
该项指标主要是根据企业的资质等级，考察企业管理、技术人员专业结构配置是否合理。
专业管理人员、中级以上职称管理人员、持有资格证书的专业人员符合本级资质规定人员数量和要求的，得1分，不符合的不得分。
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
1．
企业客观信用能力20分
1.6
财务信用能力
9分
1.6.1
偿债能力
3分
偿债能力是反映企业财务状况的重要标志，可以反映企业持续经营的能力和风险，有助于对企业未来收益进行预测。
长期偿债能力考察产权比率；短期偿债能力考察现金流动负债比和流动比率。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，产权比率、现金流动负债比和流动比率每项优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。
其中，产权比率=负债/所有者权益，流动比率=流动资产/流动负债，现金流动负债比=经营活动现金流量/流动负债。
1.6.2
运营能力
2分
运营能力是指企业基于外部市场环境的约束，通过内部人力资源和生产资料的配置组合而对财务目标实现所产生作用的大小，反映了企业持续经营、良性发展的能力。
主要考察应收账款周转率和存货周转率。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，存货周转率和应收账款周转率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。
存货周转率=销售收入/平均存货余额，应收账款周转率=销售收入/平均应收账款（加权平均）。
1.6.3
发展能力
2分
发展能力是企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力，是企业竞争力指标。
主要考察近三年主营业务收入平均增长率和近三年资本平均增长率。
由于下一年度的增长是建立在上一年度的基础上的，即相当于复利的概念，故采用几何增长率。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，近三年主营业务收入平均增长率和近三年资本平均增长率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。
近三年平均增长率采用几何增长率计算。
1.6.4
盈利能力
2分
盈利是企业承担的对所有者的第一责任，只有企业盈利才能保障所有者的利益。
主要考察近三年企业平均总资产收益率和近三年净资产收益率。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，每项指标优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。
总资产收益率=净收益/总资产，净资产收益率=净收益/所有者权益。
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.1
企业开发前期信用
10分
2.1.1
土地运作信用
4分
该指标主要反映企业与政府之间有关土地方面的信用情况，着重考察企业是否按程序获取土地，按合同履行义务。
企业近三年在获取土地过程中未严格遵守程序的，根据实际情况，每项目扣0.5-1分，累计扣满4分为止，但若下列3项违规事项均发生，则2.1项不得分：
①在土地招拍挂过程中，未严格遵守程序；②中标后未按合同按时足额支付土地出让金；③未按土地出让合同按时按规划开发。
2.1.2
规划许可信用
2分
该指标反映企业在规划许可过程中的信用情况，主要考察企业相关证书的规范办理情况。
企业近三年在办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》过程中，有不遵守程序的行为，每项目每项证书扣0.5分，累计发生5项，则2.1项不得分。
2.1.3
工程招标信用
2分
该指标反映企业选取供应商（包括材料设备供应商和承包商）时，招标信用情况。
企业近三年工程招标过程中发生以下情况，根据实际情况每项目每项扣0.5-1分，累计发生5项则2.1项不得分：
①按规定进行招标；②迫使总包不合理接受分包；③肢解项目进行招标；④企业与供应商进行标前谈判，或中标后就实质性条款进行谈判并更改。
2.1.4
拆迁安置信用
2分
该指标反映企业对被拆迁户的信用情况，考察企业是否规定签订拆迁协议，以及协议履行情况。
由于指标考察企业近三年的诚信行为，该指标暂保留2年。
企业近三年项目在工程拆迁安置过程中发生以下1种情况，2.1.4项不得分；累计发生2项则2.1项不得分：
①未签订拆迁协议，或未履行拆迁承诺；②未按规定支付拆迁安置补偿费；③野蛮、违规拆迁。
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.2
企业建设阶段信用
16分
2.2.1
合同信用
4分
由于建设过程中开发企业处于甲方优势地位，在合同执行过程中是否严格履约要着重考察。
此处着重考察其他合作方的信用情况。
企业近三年材料、设备采购合同示范文本的使用率低于40%扣0.5分；总包合同未采用示范文本或按规定需要备案的合同未及时备案的每项目扣0.5分；
企业近三年未按合同要求准时提供甲供材或其他甲供资源，每项目扣0.5分；企业拖欠供应商、施工承包方合同款、设计费，根据实际数额扣0.5-2分；
近三年企业拖欠巨额合同款，或与合作方有重大纠纷的，且企业承担主要责任的，2.2项不得分。
2.2.2
质量信用
4分
工程质量关系消费者的核心利益，保障商品质量是开发企业的首要任务，该指标反映了企业保障质量信用的能力和态度，其中工程合格率100%是必要条件。
近三年工程合格率低于100%的，2.2项不得分；
近三年项目原材料和配套设备未进行规定检验的，每项目根据实际情况扣0.5-1分；近三年施工过程隐蔽工程合格证不齐全，每项目每缺少1个扣0.5分。
2.2.3
进度信用
2分
该指标反映企业在进度控制方面的信用，企业明显拖延工期可能不按时交房，不合理赶工期会有工程质量隐患。
企业近三年存在明显拖延工期或不合理赶工期的项目，每项扣0.5-1分。
2.2.4
安全信用
3分
企业生产安全是第一位的，该指标主要考察企业防范安全事故的措施及管理结果两个层面。
近三年发生重大安全事故的2.2项不得分；
近三年发生较大安全事故每次扣1分，3次及以上2.2.4项不得分；近三年发生一般安全事故每次扣0.5分，5次及以上2.2.4项不得分（事故类别按国务院文件）；
近三年项目未按要求制定安全技术措施的每项目扣0.5分。
2.2.5
竣工验收
3分
该指标反映企业工程竣工阶段的信用，主要考察竣工验收的合法合规性。
近三年竣工的项目，未按相关规定办理规划、消防、配套设施等验收的，每项目每缺少1项扣0.5分。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.3
企业租售阶段信用
16分
2.3.1
（一）
销售推广信用
4分
该指标反映企业在销售推广过程是否遵守相关规定，办理相关证件；对消费者是否诚信，是否存在欺诈、误导消费者的行为。
企业近三年每项目在租售推广过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，累计扣4分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.1
（一）项不得分；发生5项则2.3项不得分：
①未取得商品房预售许可证发布售房或含有销售内容广告；
②销售广告未按规定载明开发企业名称、预售许可证号和代理销售房地产的中介服务机构名称；
③销售广告利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果误导消费者；
④销售广告含售后包租或变相售后包租等承诺内容；
⑤销售广告中含有封建迷信内容，有悖社会良好风尚；
⑥商品房销售广告中存在价格、面积等欺诈现象；
⑦商品房广告涉及装修装饰内容；
⑧广告中出现融资或者变相融资的内容，含有升值或者投资回报的承诺；
⑨广告中含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.3
企业租售阶段信用
16分
2.3.1
（二）
租赁推广信用
4分
该指标反映企业在租赁推广过程是否遵守相关规定，办理相关证件；对消费者是否诚信，是否存在欺诈、误导消费者的行为。
企业近三年每项目在租售推广过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.1
（二）项不得分；发生5项则2.3项不得分：
①租赁广告未按规定载明开发企业名称和代理租赁业务的中介服务机构名称；
②租赁广告利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果误导消费者；
③租赁广告中含有封建迷信内容，有悖社会良好风尚；
④租赁广告中存在价格、面积等欺诈现象；
⑤租赁广告涉及装修装饰内容；
⑥租赁广告中出现融资或者变相融资的内容，含有升值或者投资回报的承诺。
注：
若参评企业商品房全部出售按2.3.1
（一）评价，若全部租赁按2.3.1
（二）评价，若租售情况同时存在，按当期合理的租售比值综合确定分值
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.3
企业租售阶段信用
16分
2.3.2
预、销售信用
5分
该指标反映开发企业预售和销售商品房的信用情况。
主要包括是否严格遵守相关规定，按照相关程序合法合规预售、销售；在出售商品房过程中有无欺诈、误导消费者行为。
企业近三年每项目在预售销售过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，扣满5分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.2项不得分；发生5项则2.3项不得分：
①未取得商品房预（销）售许可证，进行商品房销售；
②未按规定使用商品房预售款项，将预售款挪作他用；
③委托没有资格的中介机构代理销售；
④预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人；
⑤未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》；
⑥未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案；
⑦采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；
⑧经确认存在捂盘惜售行为；
⑨售房过程中雇佣人员冒充购房者制造紧张气氛的，或发布虚假供应或库存信息。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.3
企业租售阶段信用
16分
2.3.3
合同履约信用
7分
该指标反映企业与消费者签订合同及履约情况，合同对甲乙双方的权利义务界定得是否清晰、明确，是否明显有失公平；企业是否严格按照合同履约，在合同履行过程中，开发企业是否存在欺诈、甩项等不诚信行为。
企业近三年每项目在租售履约过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，扣满7分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.3项不得分；发生下列6项不同行为或发生第⑩项，2.3项不得分：
①商品房买卖合同及补充约定显失公平；
②签订商品房买卖合同及其补充协议时，未采取合理方式提请房屋买受人注意免除或者限制其责任的条款；
③未按规定办理商品房网上签约和预售登记备案；
④企业延迟交房，且不按合同支付买房人延迟交房补偿；
⑤企业延迟为买受人办理房屋所有权证书，且不按合同支付买房人延持办理房地产产权证补偿；
⑥交付物业时，项目有甩项，或仍使用临时水电、或住宅区配套设施不具备交付使用条件；
⑦未经房屋竣工验收或验收不合格，擅自将房屋交付使用；
⑧在交付住宅物业时，拒不交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
⑨未按规定及时缴存房屋专项维修资金；
⑩擅自挪用住房专项维修资金；
未按规定承担房屋建筑工程质量保修责任；
商品房交付后，经工程质量监督单位复核属实的质量问题，不予妥善处理。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.3
企业租售阶段信用
16分
2.3.4
租赁履约信用
12分
该指标反映开发企业租赁商品房的信用情况。
主要包括是否严格遵守相关规定，按照相关程序合法合规租赁；在租赁商品房过程中有无欺诈、误导消费者行为。
企业近三年每项目在预售销售过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，若发生下列5项不同的非诚信行为，2.3.4项不得分；发生8项则2.3项不得分：
①租赁违法建筑或商品房不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
②违反规定改变房屋使用性质的；
③未签属书面租赁合同的；
④商品房租赁合同及补充约定显失公平；
⑤企业延迟交房，且不按合同支付买房人延迟交房补偿；
⑥交付物业时，项目有甩项，或仍使用临时水电、或住宅区配套设施不具备交付使用条件；
⑦未按规定办理房屋租赁登记备案；
⑧登记备案隐瞒真实情况或者提供虚假材料
⑨商品房租赁后，又将其抵押、转让等，未提前通知承租人的；
⑩租赁合同期内，出租人单方面随意提高租金水平；
出租人未按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全；
未以原设计的房间为最小出租单位；
租赁过程中雇佣人员冒充购房者制造紧张气氛的，或发布虚假供应或库存信息。
注：
若参评企业商品房全部出售按2.3.2和2.3.3评价，若全部租赁按2.3.4评价，若租售情况同时存在，按当期合理的租售比值综合确定分值
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.4
企业前期物业管理信用
3分
3分
该指标反映从物业交付使用到召开首次业主大会期间，即前期物业管理，开发企业是否按有关规定，履行相应责任。
企业近三年每项目在前期物业管理过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，累计扣满3分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.4项不得分：
①未按规定在取得商品房销售许可证之前，选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同；
②未按规定通过招标选聘前期物业服务企业；
③在与物业买受人签订的房屋买卖合同中未包含前期物业服务合同约定的主要内容；
④未按规定配置物业管理用房；
⑤未按规定向主管部门或行业协会办理相关备案手续；
⑥未按规定与前期物业服务企业办理物业承接验收手续，并移交物业档案资料、物业管理用房；
⑦未按规定承担首次业主大会组织费用；
⑧在制定的业主临时公约，侵害房屋买受人利益；
⑨未要求缴纳已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业服务费；
⑩擅自处分属于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
3.
企业履行社会责任信用情况
35分
3.1
企业对所有者信用
2分
2分
该指标考察企业是否按章程向所有者分红，保障所有者的权益。
企业按章程规定连续三年向所有者分红的得2分，最近连续两年得1.5分，最近一年得1分；
国有独资企业和国有控股企业按规定上缴利润得2分；
非上市企业不分红但有相关决议得1分。
3.2
企业对员工信用
5分
3.2.1
员工满意度
2分
该指标可以直接反映企业对员工的综合信用。
评审人员就有关员工培训、发展情况、离退休人员待遇、人员流动情况、企业是否关注员工幸福指数等对员工问卷调查或访谈，问卷由评审方设计，满意度80%以上的得2分、70%-80%得1.5分，60%-70%得1分。
3.2.2
劳动合同
1分
该指标反映企业是否按照新劳动合同法与员工签约，并保障员工权益。
发生劳动合同纠纷、未妥善处理或未按纠纷行政复议、仲裁、诉讼结果执行的，或因劳动合同纠纷造成重大社会影响的，3.2项不得分；
近三年员工合同抽查，由评审专家评审，合同符合新劳动法要求的得1分。
近三年无举报企业违反新劳动法规定的得0.5分。
3.2.3
社保、公积金等缴纳
2分
该指标反映企业为员工提供的保障，也是承担社会责任的表现。
近三年企业按时足额为员工缴纳五险的得1分，缴纳三险得0.5分，缴纳两险得0.2分；
近三年企业为员工缴纳住房公积金的，得1分；
企业若非全员参保，3.2.3项分数减半。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
3.
企业履行社会责任信用情况
35分
3.3
企业对消费者信用
8分
3.3.1
消费者满意度
2分
近三年开发项目的业主对产品及服务的满意度能从一定程度反映企业口碑。
根据实际调查消费者满意度满意度60%-80%得2分，40%-60%得1分（调查问卷由评审方设计）。
3.3.2
投诉处理
2分
该指标反映企业对消费者公益的保障力度，主要考察有无房屋质量及物业服务的群体投诉事件和一次性投诉解决率。
企业有严格科学的投诉处理流程得1分。
近三年无投诉得1分。
有投诉，投诉解决率为80%以上得0.5分，低于80%或发生群体投诉上访事件则3.3项不得分。
3.3.3
地方消协评价
2分
该指标可直接反映地方消费者对企业的投诉、信访以及企业解决争议的情况。
评审人员对地方消协和政府信访部门进行调查和访谈，对被评价企业的评价优秀得2分，良好得1.5分，一般得1分。
企业如获得相关单位询证函，可以评分。
3.3.4
地方政府信访部门评价
2分
3.4
企业对合作方信用
4分
3.4.1
合作方评价
3分
通过调查企业合作方，可以反映企业在经营过程中与设计单位、供应商、施工承包方、销售代理、监理单位以及银行的关系，从合作方角度评价企业信用。
评审人员抽样调查企业主要合作方，包括设计单位、供应商、施工承包方等，优秀得3分，良好得2分，一般得1分。
3.4.2
银行评价
1分
评审人员抽样调查企业合作银行，评价优秀得1分，良好得0.5分。
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
指标说明
评价标准及评价方法
3.
企业履行社会责任信用情况
35分
3.5
企业对政府信用
5分
3.5.1
纳税额
2分
该指标反映企业占用社会经济资源产生的社会经济效益，是社会进行资源有效配置的依据。
通过社会贡献率（纳税额/资产规模）来反映。
近三年平均社会贡献率（纳税额/资产规模）大于等于A%的得3分；B%-A%的得2分；小于等于B%的得1分；A和B由评审方根据国资委发布的房地产全行业财务水平确定。
3.5.2
纳税信用等级
2分
该指标反映企业在纳税方面对政府的信用，是税务机关对企业的评价。
由企业提供信用等级证明，A级得2分；B级得1分；C级以下不得分。
3.5.3
残疾人就业
1分
该指标是企业对政府责任的一个方面，企业按规定解决残疾人就业或按要求缴纳残疾人就业保障金从一定程度上反映了企业的社会信用。
企业安排残疾人就业达到其所在地省、自治区、直辖市人民政府规定比例或按要求缴纳残疾人就业保障金的得1分；否则，此项不得分。
3.6
环保节能4分
4分
该指标反映企业在环保节能方面的努力，包括建设节能材料的应用，施工过程中节能、节水、减排措施的应用，要求企业符合相关规范的要求。
企业在设计施工中符合《民用建筑节能管理规定》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《商品住宅装修一次到位实施细则》、《室内装饰工程质量规范》等有关环保节能的要求，根据实际情况得分。
3.7
社会公益3分
3分
该指标主要考核企业从事公益慈善事业的情况。
由企业提供参加公益事项证明（如捐款救助证明，获得县级以上政府部门表彰证书等），根据实际情况得分。
3.8
社会荣誉4分
3.8.1
企业荣誉
2分
企业所获荣誉是社会对企业的一种肯定，可以从侧面反映企业的信用情况。
企业获得省、部级以上国家行政主管部门或全国行业协会表彰、授牌，如优秀企业公民等，每项得0.5分，总分2分。
3.8.2
项目荣誉
2分
企业项目获得广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、长城杯、白玉兰杯等省、部级以上国家行政主管部门或全国行业协会的表彰，每项得0.5分；获得省部级单项奖，如示范小区等，每项得0.2分，总分2分。
房地产开发企业信用评价指标体系
企业存在下列严重失信行为的一票否决
企业法定代表人或执行合伙人、主要股东或合伙人因执行企业职务的行为犯罪，被依法追究刑事责任的；
违反房地产相关法律、法规、规章规定，例如未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》进行开发的；
隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗等不正当手段取得商品房预售许可证、房屋所有权证的；
在未解除商品房买卖合同前，故意将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的；
开发的房地产项目存在重大质量问题，造成严重后果的；
虚构事实或隐瞒真相，对与一方当事人串通，相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失的；
被有关机关或行业协会认定，采取不正当手段恶性竞争，严重损害行业或同行声誉、利益的；如在投标过程中串标、围标等舞弊行为；
消费者集体投诉并经核实为有责投诉，但未对投诉事件进行处理的；
威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员依法履行职责的；
在贷款、担保等融资活动中出现重大失信
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