物业管理酬金制合同.docx
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物业管理酬金制合同
物业管理酬金制合同
篇一：
酬金制物业管理简介
“酬金制物业管理”简介
什么是酬金制？
物业管理酬金制：
是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务收费酬金制的优点：
一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。
在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。
这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。
长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。
而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。
“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程
采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。
在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等
级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。
这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
三、酬金制是实现阳光财务的有效途径
物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。
“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。
一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。
前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。
在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。
酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。
物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。
同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。
业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。
但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。
使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：
一、建立管理预算制度
管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。
二、建立物业服务费收支情况报告制度
也称为接受监督，费用公开制度。
这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。
三、建立物业管理审计制度
酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。
这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。
四、建立多退少补机制
本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处臵，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。
五、建立奖励机制
物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。
总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。
酬金制包干制优劣比较
比较
包干制：
服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）
物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；
酬金制：
酬金=（服务内容+服务标准+服务成本+税金）*1-15%
物业公司根据服务要求测算收费标准；
物业管理酬金制将有更大的市场空间
所谓物业管理酬金制。
是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。
这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍采用。
国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。
当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
目前我国的物业管理市场尚处于发展初期，各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立，业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来，而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。
目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。
在此时推出物业管理的酬金制并非最佳时机。
然而，物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。
此时采取物业管理酬金制运营，不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外，而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。
辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议，采取的物业服务收费酬金制。
从运营的时间来看，效果显著，矛盾弱化，业主和物业管理企业实现了双赢。
总结成功受益之处，前提条件是组建业主管理委员会，而非业主委员会。
它明显的区分在“管理”二字。
作为民间的群团
篇二：
前期物业酬金制管理协议
“####家园B组团”前期物业酬金制管理协议
甲方：
重庆（以下简称甲方）
乙方：
###物业管理有限责任公司（以下简称乙方）
“同@@@B组团”工程已进入验收和准备移交给业主的重要阶段。
为做好安全保卫和物业服务工作，甲方委托乙方提前介入物业管理和服务，双方本着共同提升“渝高”品牌的愿望，在平等互利原则下，协商达成如下管理协议：
一、前期物业管理服务范围：
1、“###B组团”负一楼停车场；2、住宅楼1、2、3、4、6、9、13栋共7栋主楼；
3、商业裙楼共栋；
4、7班幼儿园；
3、周边公共环境卫生；
4、周边公共安全巡逻、控制；
二、前期物业管理期限：
本着树立“渝高”品牌的目的，将前期物业管理服务期限约定为：
1、开始时间：
从20XX年4月15日起。
2、终止时间：
业主入住（物业公司接房）达到60％或收取的物业管理费与支出的物业管理费达到盈亏平衡时，以谁先到为准。
收取的物业费＝已接房建筑面积×单位面积物业费标准＋应接未接房物业费。
三、乙方职责及物业管理服务主要内容
1、水电管理：
（1）负责完工正式变配电房设备运行管理及值班；
（2）负责设备的安全运行及值班记录；
（3）配合施工单位的送电和停电工作；
（4）负责施工单位的用电管理及挂表收取社工单位电费工作；
（5）负责施工单位临时电源的拆除（只负责停运）和正式电源转换接通，协调安排工作；
（6）负责对施工单位临时用水点及正式供水点转换协调工作；
（7）负责对电梯调试、集水坑泵试运、给水泵试运、各类风机试运、卷帘门试运、消防水池及水箱进行日常巡视及管理；
（8）负责收集、检查各种设施的故障情况，及时准确地向甲方报告；
（9）负责对现场设备、成品、半成品进行安全防护;
（10）根据“###B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，负责水电费的收支管理，并按时向供电局及水厂代缴水电费。
2、安保管理范围及职责
（1）负责各出入口的控制管理，严格控制车辆、人员的进出，完善材料物资的出门管理制度（甲方应完善出入口的基本安保措施）；
（2）负责组织定时对小区内进行巡逻检查（负一层、1——13栋主楼及周边环境），确保移交给乙方的设施设备的安全（未移交的设施设备、材料由甲方约定单位负责）；
（3）负责检查出入小区的可疑人员；
（4）办理移交手续后,设备、成品、半成品进行发生被盗、损坏由乙方负责恢复至原状。
3、业主入住、装修的接待服务与管理
（1）业主接房、入住资料准备
①协助渝高公司拟定并实施业主接房工作方案；
②审定《临时业主公约》、物业公众服务制度及业主接房入住、装修协议、各类表单文件的印制；
③业主接房的接待工作人员组织、安排；包括房屋产权审核、登记，各项服务费用的收取，办理业主验房、移交，客户诉求接待、回访处理等；
④协助完成向业主交房现场的环境布置。
（2）装修期间管理
①协助业主完成装修方案的审核，并告之物业装修的注意、禁止事项。
②对装修施工单位的资质进行审核，并告之装修施工的注意事项。
③选定装修材料进入的路线。
④安排管理人员对施工期间进行装修巡查。
⑤协助业主对装修施工质量进行监督。
⑥落实对装修垃圾堆放地点，并进行清运。
4、负责建立物业服务费收入台帐并每月定时交甲方审核。
四、甲方职责和义务
1、协助乙方加强施工单位的管理，要求施工单位加强其施工范围内的安全防范措施。
2、负责要求各施工单位的材料物资出场须提供甲方出具的出门条。
3、负责在约定时间内完善乙方提出的为满足安全保卫要求所需的必要条件。
4、协助乙方完成施工单位人员出入证的管理制度。
5、负责督促个施工单位做好本区域内的清洁卫生。
6、负责安对移交物业外墙进行一次清洗。
7、有权对乙方建立的物业管理服务费收入台帐进行审核，并按审核后的收支差额按时向乙方支付费用。
8、按照“同###B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，承担并支付商场、门面、车库、走廊、门厅等公共区域及设备的水电费。
9、负责提供消防验收文件及按规定配备消防设施、消防器材。
10、负责本物业服务项目的物业公共安全责任保险。
五、本协议有效期间的人员配置及数量
1、具体的人员配置及数量见附件一和附件二
2、在本议有效期间期间，甲方可根据实际需要，在不影响安全保卫和服务质量的情况下，经乙方同意，可要求乙方调整岗位人员配置。
六、前期物业管理服务资金及相关费用的处理
（一）在本协议有效期内物业服务费采用酬金制的方式。
1、即乙方按本协议的约定提供物业服务,甲方向乙方支付物业管理服务所产生的一切费用和乙方计提的管理费。
2、其他购房业主按其拥有的建筑面积自其接房之日起，预先向乙方缴纳物业服务费，具体标准如下：
（1）住宅：
元/月.平方米（含电梯使用费）；
（2）商业物业：
元/月.平方米；
（3）接房后未使用的空置房：
按上述标准的50%计收;
（4）车库停车位管理费：
元/月.个；
（二）乙方向甲方和其他业主交纳的服务费主要用于以下开支：
（乙方服务人员工资标准及构成明细见附件三,不足15天者按半月计算，超过15天者按一月计算。
）
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
（三）乙方每月计提的管理酬金按本条第2款第1项金额的10%提取，由甲方承担；
（四）乙方在进行本条第2、3、4、5等歀约定的物业服务时,所需日常材料、耗材的费用，由乙方根据实际需要编制材料计划，报经甲方审批后采购、报销；第8款约定的物业公共安全责任保险事宜，也由甲方购买并承担责任。
（五）物业服务费及结算方式1、本协议生效之日起至20XX年4月30日止期间，乙方每月向甲方收取的物业服务费+物业服务固定资产折旧费理论值为：
68,元（具体的构成明细见附件四）
2.20XX年5月1日起至本协议终止期间，乙方每月向甲方收取的物业服务费+物业服务固定资产折旧费理论值为：
90,元（具体的构成明细见附件五）
3、进行物业服务所产生的费用支出由乙方负责垫付，乙方每月编制向其他购房业主收取的“物管费收入报表”报甲方审核后，如收不抵支，由甲方分时段按本条第1或2款的约定数减去乙方己收或应收的物管费后，支付给乙方；反之乙方将剩余部分划转给甲方。
七、物业公共区域、公共设备设施运行所产生的水电费公摊处理办法；
篇三：
物业管理酬金制
关于物业管理“酬金制”计费形式探析
由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自20XX年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。
一、酬金制概念分析
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。
1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。
物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。
2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。
因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。
酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。
固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。
其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的。
最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。
3、酬金制定义中有这样一句表述：
除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。
其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。
“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。
4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。
不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：
一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。
如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。
二、酬金制运作流程分析
无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。
酬金制的运作流程包括：
制订年度工作计划；编制年度费用预算；提交招标方审核；实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。
其操作流程见下图：
具体运作时，需要关注一些主要环节和细节：
1）制订年度工作计划
年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划的制订。
制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：
一是合同的约定。
主要
是合同中有关物业管理企业的职责和义务部分，即物业管理的工作内容、标准和目标承诺等；二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求；三是物业管理企业自身提出的新的追求和新的目标。
2）编制年度费用预算
编制新的年度费用预算，原则上也应该考虑三个方面：
其一是年度工作计划的内容和要求；其二是往年物业管理开支的历史数据；第三是已经及/或可预期的物价调整、费用变动情况。
编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度，既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。
3）提交招标方审核
制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给招标方——物业服务合同的甲方进行审核。
如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。
为了给招标方留有足够的时间进行讨论审核及与物业管理企业协商，所以，物业管理企业应当将年度工作计划和年度费用预算提前30～45天送达招标方，以确保年底以前能确定明年的工作和预算。
4）实施执行计划、预算
年度工作计划和年度费用预算经招标方审核通过，双方达成一致意见后才能实施执行。
执行过程中，物业管理企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如果因外界客观因素的影
响需要作部分调整的，应该事先告知招标方，达成谅解后才能作变更。
费用预算在总量不变的前期下，可对具体项目作适当的合理调整；但凡是超出预算总额的费用必须事先报给招标方审批，经审核同意后才能支出。
如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的，可邀请第三方（如房地主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。
再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。
5）公布费用使用情况
依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，或半年一次，或每季度一次。
向全体业主公布的账务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主方公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。
业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。
招标方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。
业主、业委会不可以直接到物业管理企业查账。
6）年终决算、结算
经过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。
经过一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。
如果有不足，也应由业主承担，在具
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