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盛世花园工程项目可行性研究报告
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）
一、总论3
二、市场调研分析8
三、项目综合定位22
四、项目投资估算34
五、财务分析42
六、不确定性分析43
七、风险分析与对策47
八、附表49
总论
1、项目建设背景
根据xx市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，xxxx公司已通过拍卖取得共90.9亩。
开发建设用地及土地用途性质变更手续由xx市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
（1）项目名称：
“盛世花园”
（2）建筑规模：
12-7F、2-11F、2-12F
（3）建设地点：
沿江东路
（4）规划用途：
居住、商业
（5）建设单位：
xxxx公司
（6）经营类型：
房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（7）企业性质：
其他有限责任公司
（8）资质等级：
二级
（9）企业概况：
xxxx公司于1992年8月正式成立。
公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。
公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：
九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。
目前在规划和开发建设的项目有：
xx市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。
公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。
（10）工程概况：
“盛世花园”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。
其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。
（11）资金来源：
本项目建设资金由xxxx公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3、可行性研究报告编制依据
（1）省计委计投[2004]32号文《关于“盛世花园”项目建议书的批复》；
（2）xxxx公司签定的《国有土地使用权出让合同》；
（3）xx市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；
（4）xx同济大学建筑工程学院设计研究院《“盛世花园”项目初步规划方案》；
（5）xx公司地质勘测资料；
（6）xx市城市规划局《xx市土地使用变更通知书》；
（7）省审计事务所验资证明；
（8）中国建设银行江西分行资金证明；
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
4、可行性研究报告研究范围
根据“盛世花园”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和xx市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对xx市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6、主要经济技术指标
“盛世花园”项目主要设计指标见表1、表2
表1：
“盛世花园”项目主要规划设计技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
60600
2
总建筑面积
平方米
109000
3
容积率
1.8
4
绿化率
%
35
5
建筑密度
%
25
6
高层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
平方米/户
A户型85平方米（两房）
B户型125平方米（三房）
C户型135平方米（三房）
D户型140平方米（四房）
7
多层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
E户型90平方米（两房）
F户型110平方米（三房）
G户型120平方米（三房）
8
商铺面积
平方米
4360
9
总户数
户
944
10
车位数（地上）
个
300
表2：
居住区用地平衡控制指标（%）
序号
用地构成
居住区（%）
用地面积（平方米）
1
民建用地（R01）
25
15150
2
公建用地（R02）
30
18180
3
道路用地（R03）
10
6060
4
公共绿地（R04）
35
21210
5
居住区用地（R）
100
60600
市场调研分析
一、xx市房地产市场运行情况分析
今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在xx市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，xx市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有xx自身特点的新一轮快速增长期。
（一）2003年房地产业市场运行情况
1、房地产业与国民经济协调发展情况
2003年xx市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。
全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3：
房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额（亿元）56
同比增长（%）60
固定资产投资额（亿元）218
同比增长（%）55.4
GDP（亿元）638
同比增长（%）15.1
房地产投资占固定资产投资比重（%）26
房地产投资占GDP比重（%）9
今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。
房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2、新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。
表4：
商品住宅供应量情况表
价格
（元/平方米）
供应量
（万平方米）
所占比例
（%）
单套面积
（平方米）
供应量
（万平方米）
所占比例
（%）
2000以下
31.22
12.49
95以下
50.5
20.2
2000~2500
42.68
17.07
95~120
38.75
15.5
2500~3000
72.26
28.9
120~150
75.75
30.3
3000以上
103.84
41.54
150以上
85
34
表5：
商品住宅销售情况表
价格
（元/平方米）
销售量
（万平方米）
所占比例
（%）
单套面积
（平方米）
销售量
（万平方米）
所占比例
（%）
2000以下
49.71
24.38
95以下
36.02
17.67
2000~2500
55.64
27.29
95~120
35.30
17.31
2500~3000
55.71
27.32
120~150
69.34
34.01
3000以上
42.84
21.01
150以上
63.24
31.02
表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。
从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
3、商品房价格走势
2003年xx市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。
表6：
商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价（元/平方米）2722
增幅（%）20.89
商品住宅均价（元/平方米）2438
增幅（%）18.18
居民人均可支配收入（元）7650
增幅（%）9.0
居民消费价格指数100.6
增幅（%）0.6
2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。
另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。
从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。
表7：
购买对象构成情况表
商品住宅交易量
（万平方米）
按销售对象划分
按购房目的分类
203.90
本地居民154.71
所占比例76
自住173.32
所占比例85
外地居民49.19
所占比例24
置业投资30.58
所占比例15
近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。
从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。
置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好xx市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。
5、商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。
从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。
从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8：
商品住宅空置结构情况表
按区域划分
老城区
6.4万平方米
所占比例（%）
40
新城区
9.6万平方米
所占比例（%）
60
按单套建筑面积划分
90平方米以下
所占比例（%）
10
95平方米~150平方米
所占比例（%）
20
150平方米以上
所占比例（%）
70
按单价划分
2000元以下
所占比例（%）
8
2000~3000元
所占比例（%）
32
3000元以上
所占比例（%）
60
6、存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。
2003年xx市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。
7、房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。
8、房屋拆迁及旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。
2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。
在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。
（二）房地产市场发展中存在的主要问题
1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善
2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。
但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。
xx市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。
位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。
老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。
另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。
出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
2、住房供应结构不尽合理
目前，供应结构矛盾是xx市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。
据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。
3、商务楼盘增长过快
今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。
商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。
4、交易税费仍显偏高
我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。
北京、xx、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。
成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。
沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。
长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。
对购买空置商品住宅契税暂时免征。
较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。
5、房贷政策压力初显
中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。
房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。
这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。
（三）拟定采取的政策措施
为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，xx市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。
《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。
主要内容有：
1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展
每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。
全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。
在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。
对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。
2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度
在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。
之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房
从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。
目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。
4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件
每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。
其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。
每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。
（四）2004年房地产市场发展趋势预测
1、我市房地产发展的有利条件
（1）、全市经济持续高速增长态势。
2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，xx市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。
根据xx市城市总体规划，到2010年，xx城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。
城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。
（3）xx市居民住房消费潜力巨大。
我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照xx市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。
另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。
（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。
为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。
2、2004年xx市房地产市场发展的不利条件
（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。
中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。
房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。
（2）、房地产市场宏观调控难度加大。
如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。
（3）、原材上涨，开发成本增加。
从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。
开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。
3、2004年房地产市场基本走势预测
根据带动xx市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。
2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。
（1）、房地产开发投资将持续增长。
由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。
（2）、住房消费需求日渐增大。
随着xx经济快速发展和居住环境的日益改善，xx市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。
另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。
2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。
（3）、商品房价格将会稳中有升。
2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。
另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。
竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。
市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。
二、区域房地产市场情况分析
（一）基本概况
本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文
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