写字楼办公楼可行性研究报告.docx
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写字楼办公楼可行性研究报告
第一章概述3
一、工程名称4
二、工程组织实施单位4
三、工程建设的背景4
四、工程编制依据5
五、工程选址5
六、建设规模6
七、投资估算及资金筹措6
八、主要技术经济指标<见表1－1）6
九、研究的主要结论6
十、工程的进度安排7
十一、工程建议7
第二章需求分析、建设的必要性及建设规模的确定9
一、需求分析9
二、建设规模10
三、工程建设的必要性10
第三章场址选择13
一、场址现状13
二、场址条件13
三、建筑材料来源及运输条件16
第四章设备工程17
一、给排水设计17
二、采暖、通风设计19
三、电气设计22
第五章 节水、节能措施27
一、设计依据27
二、节能目标27
三、节能措施27
第六章环境保护31
一、编制依据31
二、主要污染来源31
三、具体防治措施31
第七章建筑节能33
一、设计依据33
二、节能目标33
三、节能措施33
第八章组织机构及人力资源配置37
一、工程组织机构37
二、工程监理38
第九章实施计划40
第十章投资估算与资金筹措41
一、投资估算41
二、资金筹措43
第十章 社会评价44
一、工程对社会的影响分析44
二、工程与所在地区互适性分析44
第十一章 结论与建议45
一、研究结论45
二、建议45
第十二章工程招标47
一、招标范围47
二、招标组织形式47
三、招标方式47
附件：
1、投资估算汇总表
2、设备安装工程一览表
3、室外总体估算表
4、《党政机关办公用房建设标准》
第一章概述
一、工程名称
……大厦建设工程
二、工程组织实施单位
………………房地产开发公司
三、工程建设的背景
………………市是我国一座典型的能源重化工基地城市，目前，根据本市城市总体规划，对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修和改建，这些办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严重不足等问题.经过30年的发展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等问题日益凸显，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多.另一方面，一些市政单位大院处于城市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且影响城市的扩展与发展.基于此，市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区，以改善人居环境、提升城市形象.市委、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向，决定在中心商务区新建一座大厦，以安排相关单位的集中办公.b5E2RGbCAP
为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面，市政府提出建设本工程工程.工程拟选址在中心商务区，计划总占地50亩，筹集28000万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求.此工程完成以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生城市提供更优质的办公环境.p1EanqFDPw
四、工程编制依据
1、《党政机关办公用房建设标准》；
2、《………………市“十二五”城镇化发展规划》；
3、………………省建筑工程概预算指标及有关费用标准；
4、…………市城市总体规划；
5、…………市统计局《榆林统计年鉴》、《统计公报》；
6、建设单位提供的基础资料；
五、工程选址
根据市关于《党政机关办公用房建设标准》，结合本市城市建设总体规划及社会经济发展的需要，拟建的大厦位于…………路东、……此地地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求，是较为理想的办公地址.DXDiTa9E3d
六、建设规模
根据国家计委投资<1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，工程拟占地50亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积120560平方M.其中办公用房建筑面积为110000平方M；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为5560平方M；设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，建筑面积为2500平方M；附属用房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为2500平方M；地下停车场建筑面积500平方M.RTCrpUDGiT
七、投资估算及资金筹措
经估算，该建设工程总投资28000万元,其中工程直接费24000.0万元，其他费用2400.00万元，预备费1600.00万元.5PCzVD7HxA
资金筹措：
此工程建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金.
八、主要技术经济指标<见表1－1）
九、研究的主要结论
研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，工程的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动城市区域均衡发展.因此，本工程的实施不仅十分必要，也是切实可行的.jLBHrnAILg
主要技术经济指标表
表1－1
序号
名 称
单位
数量
备 注
1
建设规模
1.1
占地面积
m2
33334
50亩
1.2
总建筑面积
m2
120560
1.2.1
办公用房
m2
1.2.2
公共服务用房
m2
1.2.3
设备用房
m2
1.2.4
附属用房
m2
1.2.5
地下车库
m2
2
人员定编
人
3
绿地率
%
4
总投资
万元
其中：
建筑工程
万元
其他费用
万元
预备费
万元
5
建设期
年
十、工程的进度安排
本工程建设期为2.5年，计划2018年9月前完成可研工程编制、施工图设计及工程前期立项等前期工作，2018年3月开工，至2018年9月完工.xHAQX74J0X
十一、工程建议
1、在工程建设资金不十分充裕的情况下,严格控制费用支出，设立帐户专款专用.尽可能把资金集中用在工程的土建安装部分和建筑配套设施费用上.LDAYtRyKfE
2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持，使工程能尽快进行建设.
3、建议工程建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工.
4、在工程实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求.建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设.Zzz6ZB2Ltk
5、本工程建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使工程即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准.
第二章需求分析、建设的必要性及建设规模的确定
一、需求分析
根据对市………………单位的编制人员的统计，定编860名.详细名单如下：
人员编制基本情况表
单位名称
编制定员
根据《党政机关办公用房建设标准》，大厦的建筑面积测算如下：
1）办公用房：
根据国家计委投资<1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，本建设工程属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20m2，同时考虑到预留和发展，增加20%的调整系数，则办公区建筑面积2064m2.dvzfvkwMI1
2）公共服务用房：
包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等.按总建筑面积的35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196m2.rqyn14ZNXI
3）设备用房：
包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、
通信机房等，按总建筑面积的25%考虑，建筑面积为30140m2.
4）附属用房：
包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的7%计，则附属用房建筑面积8439m2.EmxvxOtOco
5）地下停车场：
参考有关市建筑工程配建停车场<库）规划设置规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车964辆.按地上停车60%，地下停车40%考虑.地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合.SixE2yXPq5
二、建设规模
通过需求分析，根据《党政机关办公用房建设标准》,本工程总建筑面积120560m2，占地面积50亩.主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等.此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的建设.6ewMyirQFL
三、工程建设的必要性
<一）现有办公场所严重影响了机关正常办公
现行办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多.同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提高，影响了行政机关的形象kavU42VRUs
<二）本工程的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展
近年来，……市虽然对老城区进行了改造，但由于经济的快速发展，城市人口急剧增加，地域狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到很好的解决.加上以重化工工程为龙头的工业的上马与规模的不断扩张，对城区更形成了挤压之势.城市发展用地受到限制，老城区已没有发展的余地，只能向城郊拓展.根据中国的城市发展规律，行政单位的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力，因此本工程的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速城乡一体化进程，对城市发展具有重要战略意义.y6v3ALoS89
<三）建设本工程有良好的的经济基础
2018年上半年全市经济保持良好发展态势.据统计局的最新统计，全市实现生产总值……亿元，同比实际增长……%，名义增长……%..其中，第一产业实现增加值……亿元，增长……%；第二产业实现增加值……亿元，增长23.8%；第三产业实现增加值……亿元，增长……%.种植业生产形势较好，粮食播种面积增加.2018年上半年全市夏粮播种面积……万亩，同比增长…………%；夏粮产量…………万吨，增长…………%；蔬菜产量增长较快.我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头.2018年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值…………亿元，同比增长…………%，实现增加值…………亿元，增长…………%.因此，建设本工程是有经济保障的.M2ub6vSTnP
第三章场址选择
一、场址现状
<一）地点与地理条件
拟建场址位于……………………此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求.0YujCfmUCw
<二）场址土地权属类别及占地面积
本工程的建设用地属于国有土地，共50亩，规划土地用途为公共建设用地.
二、场址条件
<一）地理位置
<二）气象条件
<三）工程地质、水文地质及地震情况
1、地层岩性
2、地质构造
3、水文地质
4、地震烈度
三、建筑材料来源及运输条件
区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远.砂子、碎石可就近购买.工程的水、电都已到位，只需根据工程的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要.eUts8ZQVRd
第四章设备工程
一、给排水设计
1、设计依据
⑴有关本专业收集到的当地市政资料；
⑵建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求；
⑶本工程其它专业提供的作业图和设计资料；
⑷有关现行设计规范和规程；
A、《建筑给水排水设计规范》B、《建筑设计防火规范》C、《建筑灭火器配置设计规范》D、《建筑设计规范》2、设计内容
<1）生活给水：
A、给水现状
B、用水量
按给水系统供水情况分别计算其各路管径系统.按建筑给排水规范，用水定额范围：
q=30~50L/人·d，小时变化系数Kh＝1.5~1.2,T＝8h.建筑面积S＝…………M2，有效面积S有效＝60%×S＝…………M2，按6M2/人计算，人数：
………………人.计算标准：
40L/人·d，未以预见水量以10%计算，总用水量＝………………M3/d.sQsAEJkW5T
C、室内生活给水：
①建筑单体的生活给水，采用带自动增压水箱的管网叠压供水方式供给，充分利用市政给水管网压力.
②蹲便及小便器采用延时自闭冲洗阀，卫生器具排水均设高水封，卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型.GMsIasNXkA
③给水管材：
干管均采用衬塑钢管，卡环式连接；给水支管采用PP-R管，热熔连接系统工作压力为0.60MPa，采用S4系列.给水管道必须采用与管材相适应的管件，生活给水系统所涉及的材料必须达到饮水卫生标准.TIrRGchYzg
<2）、雨污水：
①污水排水量按日用水量的100%，污水系统采用排水管均采用单立管伸顶及专用通气系统两种形式，重力排出，需经室外化粪池后排入城市污水管网.污水立支管采用UPVC下水管，粘接；干管采用离心铸铁管.7EqZcWLZNX
②屋面雨水采用外排水，见建筑图要求.雨水由雨水管道收集后，汇集至场地西南部雨水排放口，进入市政配套的雨水管道.lzq7IGf02E
（3>消防给水：
按规范，设置室内消火栓给水系统，按规范，本建筑室内消防用水量取15L/s，消火栓系统管径为DN100；按规范设置手提式灭火器；办公区的档案室设置非卤代烷气体灭火系统.灭火器配置：
该楼按严重危险级A类火灾设计，按规范配3A手提式干粉<磷酸铵盐）灭火器.室外消防用水量取10L/s，因室外消防用水量不大于25L/s,故不设消防水池，室外消防给水由市政统一考虑.zvpgeqJ1hk
二、采暖、通风设计
1、设计依据
①《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
②《全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力》2003
③《民用建筑热工设计规范》GB501760-93
④《公共建筑节能设计标》DBJ04-241-2006
⑤建设单位提供的现场资料及有关要求.
2、设计范围
本专业设计内容为室内采暖、通风、空调及防排烟设计.
3、设计气象参数
①室外设计参数
夏季大气压力902.2hPa
冬季大气压力918.7hPa
冬季空调室外计算干球温度-15.1℃
冬季通风室外计算干球温度-11.4℃
夏季通风室外计算干球温度28.5℃
夏季空调室外计算干球温度33.1℃
最冷月平均室外计算相对湿度58%
②室内设计参数：
4、空调系统
<1）空调系统冷源方式，冷水参数
空调系统；空调系统冷水由设置在本楼屋顶制冷机房机组提供7/12℃空调冷水，主机采用水冷螺杆冷水机组.
<2）空调、热负荷
本工程建筑面积5500M2,夏季冷负荷约170KW.冬热负荷约154KW.
<3）空调风、水系统简述及气流组织说明
空调风系统：
办公区采用自带冷热源的恒湿空调，计算机房采用机房专用空调，普通技术用房、办公用房等小空间空调系统采用风机盘管加新风系统.风机盘管系统应设房间温度自动控制系统.NrpoJac3v1
空调水系统：
集中空调水系统为双管制闭式机械循环系统.主立管采用双管制异程式，每层水平干管采用双管制同程式，在每层环路分支处设调节阀；系统定压由制冷机房补水定压装置解决.1nowfTG4KI
<4）监测成控制简述
①冷水机组、水泵应连锁启停.
②对供回水温度及压差应进行监测，回水温度过低时，冷水机组应停止动行.
③空气处理机组应设置超压报警装置.
④应对主要设备的运行状态进行监测.
<5）管道的材料及保温材料的选择
空调系统风管全部采用无机不燃型玻璃钢风管；空调供、回水管DN＝100采用热镀锌钢管，管径DN＝125采用无缝钢管，冷凝排水管采用镀锌钢管.fjnFLDa5Zo
空调供回水管，应进行防腐保温，保温材料为难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度：
冷凝水管径DN＝32时为25mm，管径DN＝40时为30mm；空调水管径DN=40为35mm，50＝DN＝100为40 mm，管径DN＝125为45mm，保温材料密度为50kg/m3 .空调风管保温材料采用难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度为25mm，保温材料密度为48kg/m3.tfnNhnE6e5
5、通风系统
①档案室设置机械排烟、排风系统，同时机械补风系统.
②公共卫生间设独立的机械排风系统.换气次数公共卫生间10次/时.排风机设在屋面.
6、节能专篇
空调部分:
①每个风机盘管的供水管上均装电动两通阀，每个房间设置温控阀以实现风机盘管的变速控制.
②空调机房出水房上应设计装置；空调水系统稳中有降分支环路供、回水管上设置手动调节阀.
③空调机房的冷冻水泵、冷却水泵实施变频控制以实现水泵的节能动行；全空气空调系统设热回收装置.
④空调主机选用螺杆式冷热水机组，能效比为4.9>4.6满足节能要求.
三、电气设计
1、设计规范
①《10ＫＶ及以下变电所设计规范》GB50053-94；
②《供配电系统设计规范》GB50052-95；
③《低压配电设计规范》GB50054-95；
④《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版>；
⑤《民用建筑电气设计标准》JGJ16-2008；
⑥《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
⑦《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
⑧《建筑照明设计规范》GB50034-2004.
2、设计范围
①低压配电系统；
②电力、照明系统；
③防雷接地系统；
④消防自动报警系统；
⑤弱电<数据、电话、电视、保安监控等）系统.
3、电源、高、低压变配电系统
本工程电源由市政电力变电站引入，电压等级为0.4KV.
本工程的消防设备及应急照明，消防及其它重要用电设备属二级负荷，一般电力照明用电属三级负荷.
<1）高压配电系统：
10KV高压配电系统为单母分段，控制要求及设备选型由供电局完成.
<2）低压配电系统在一层设置低压配电室作为配电中心，采用放射式与树干式相结合的方式沿竖井敷设，对于容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电.HbmVN777sL
本工程计量设在低配室，便于管理.功率因数补偿为无功功率因数自动补偿.补偿后功率因数大于0.9.
<3）负荷估算：
本工程主要用房照度标准按30W/m²,考虑到水、暖、电梯设备专业用电，总设备容量约为Pe=100.4KW,总计算负荷Pe=80KW.V7l4jRB8Hs
<4）应急诱导照明自带蓄电池，火灾报警等重要负荷采用UPS作为备用电源.
4、电力系统
<1）电力配电系统采用-380/220V，50Hz,TN-S系统.
<2）电梯采用放射式供电.
<3）对重要设备如：
火灾报警灯重要负荷采用UPS作为备用电源.
5、照明系统
<1）本工程照明分一般工作照明和应急、诱导照明，档案库等专用房间照明根据档案柜的要求布置.
<2）节日及室外照明：
在建筑物外面设置彩色投光灯，利用投光效果衬托建筑物主体的轮廓.
<3）对应急照明、疏散指示灯均自带应急蓄电池.照明配电箱及计量箱均安装在各层配电小间内，安装高度距地1.4M.83lcPA59W9
<4）线路敷设、正常照明和动力电源干线均采用交联聚乙烯绝缘电力电缆应急照明及消防负荷线路：
干线均采用有机绝缘耐火电力电缆，穿管沿墙暗敷设，分干线和分支线采用ZR-BV-500V穿焊接钢管，沿楼板或地面内做耐火暗敷.AVktR43bpw
配电系统采用50HZ380/220V系统.
6、火灾自动报警及消防联动控制系统
本工程为消防二级保护对象，消防控制室设在楼内一层，内设集中报警控制系统，消防联动控制箱，每层设接线端子箱总线隔离器，走廊、档案库房等处设感烟探测器，各防火区适当位置设带电话插孔手动报警按钮，走廊大厅设火灾事故广播扬声器，消防控制室设直通消防队的直通电话.ORjBnOwcEd
消防联动控制系统包括：
消火栓系统、自动喷洒系统、放排烟系统，防火卷帘门系统、电梯迫降系统等.其电源供电均采用两路电源供电，末端互投切换.2MiJTy0dTT
7、弱点系统
<1）在本楼内设有闭路电视监控系统，一楼大厅，各出入口，各层走廊等处设监控摄像头，机房设在一楼消防安保中心.gIiSpiue7A
<2）宽带接入网系统通信及综合布线选用星型拓扑结构，点对点结合法，干线电缆选多模光缆语音干线选用HYV型，电话及数据系统：
由当地电信局引入中继线致弱点机房经配线架配线后沿墙沿弱电桥引致各层语音数据信息出线口，出线口距地0.3M.干线选用HYV型，支线采用UTP5超五类电缆穿管放射式配线.水平子系统布线电缆沿吊顶内金属线槽敷设及穿钢管暗敷设.uEh0U1Yfmh
对于周界报警系统、门禁系统、IC卡系统、防盗报警系统，在施工图设计阶段根据甲方和用户的要求再行确定深化设计.IAg9qLsgBX
8、防雷及接地安全
<1）本工程建筑物采用三类防雷保护措施，在屋面上装设不大于15m×网格，并设独立避雷针作为防雷接闪器，利用建筑物结构内两根主筋作为引下线，避雷带和主筋可靠焊接，引下线和基础钢筋底版钢筋焊为整体作为接地装置，为防止雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压在必要位置装设电涌保护器.WwghWvVhPE
<2）为防止人身触电危险，本工程强、弱电接地系统统一设置，采用TN-S系统，设置专用PE保护线，凡正常不带电之金属外壳，穿线金属等电位联结应与保护干线，接地干线，总接地端子，各种金属管道及建筑物金属构件和基础等可靠联结.在电话机房、消防中心、电梯机房、电气竖井、等处设局部等电位连接.实验室根据需要增设局部等电位端子板.asfpsfpi4k
第五章 节水、节能措施
一、设计依据
1、《中华人民共和国节约能源法》<1998）
2、《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》
3、《中国节能技术政策大纲》<1996）
4、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005>
5、国家发展与改革委员会《节能中长期专项规划》
二、节能目标
能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展.建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占资源的30%-40%，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施.国家发改委《节能中长期专项规划》确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准.ooeyYZTjj1
三、节能措施
1、建筑热工设计
合理确定建筑朝向，将大部分建筑布置为南北朝向；
建筑物的体形系数控制在0.40以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的；
采取外保温措施，外墙采用240厚KP1空心砖墙，外侧贴45厚挤塑板，外墙传热系数为0.49；屋面贴60厚挤塑聚苯保温板，加强屋面保温；BkeGuInkxI
控制窗墙面积比，减少窗的散热量.
2、采暖、通风设计
设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置；
控制室内采暖系统计算温度.
温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低1℃，能耗可减少5%~10%,为节省能源，应避免冬季采
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