案例3风景区项目建议书.docx
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案例3风景区项目建议书
红河谷旅游风景区
项目建议书
第一章：
项目依据------------------------------------------------------------
第二章：
旅游项目实施背景与环境分析---------------------------------
第三章：
旅游资源评价------------------------------------------------------
第四章：
项目选址及建设条件---------------------------------------------
第五章：
市场分析及预测---------------------------------------------------
第六章：
项目总体构思及布局---------------------------------------------
第七章：
项目的组织管理---------------------------------------------------
第八章：
项目形象设计及市场营销---------------------------------------
第九章：
环境卫生建议------------------------------------------------------
第十章：
投资估算------------------------------------------------------------
第十一章：
项目效益分析---------------------------------------------------
第十二章：
结论---------------------------------------------------------------
第一章项目依据
1.旅游开发规划的依据
1.1.《风景名胜区规划规范》（国家技术标准监督局，1999年）
1.2.《风景名胜区管理暂条例》（国务院，1985年6月）
1.3.《风景名胜区管理暂行条例实施办法》（国家城乡建设部，1987年8月）
1.4.《旅游区（点）质量等级的划分与评定》中华人民共和国国家标准1999.6.
1.5.《玉溪市旅游总体规划》
1.6.《玉溪市红河谷－－哀牢山旅游带开发规划》
1.7.《元江县国民经济社会发展“十五”计划和2010年长远规划基本思路》
1.8.实地考察收集相关资料
第二章项目实施背景与环境分析
1.“红河谷——世界第一高桥旅游风景区”区位条件分析
“红河谷——世界第一高桥旅游风景区”（以下简称“红河谷”）位于元江县境内的元江河畔，距离县城约3.8公里。
元江县位于中国西南部、云贵高原西南部、云南省中部的哀牢山区，红河穿境而过，旅游资源十分丰富，其中尤以山体森林、河谷生态、民族文化旅游资源最为突出。
全县总面积为2858平方公里，人口19万，213国道穿境而过，其中昆玉、玉元、元磨段为高速公路，是通往元江、思茅、西双版纳、东南亚、南亚必经的大动脉，也是我国面向东南亚国家的“南大门”。
2.“红河谷”项目自然环境分析
元江由于第四纪喜玛拉雅运动的差异性升降结果，形成了东西哀牢山与六诏山相对，中间为带状底山丘陵河谷盆地的地貌格局；江面海拔最低327米，山地最高海拔2580.。
森林覆盖度高、山地民族农耕梯田分布广。
总体来看，项目区及其附近范围地质基础稳定，地貌景观类型多样。
项目区及其周围地处多种气候和生态环境类型的区域，生物资源种类繁多，具有从热带--温带特征的自然和人工生物群落。
优良农作物、名贵木材、珍稀动植物等生物资源具有较高的旅游开发价值，可以为本项目区的旅游开发所利用。
3.“红河谷”项目社会经济环境分析
元江是云南省开发较早的地区之一，有悠久的历史文化积淀和丰富多彩的民族风情。
元江是“边纵”滇南游击武装斗争的重要根据地之一，曾对新民主主义革命的胜利做出过较大的贡献，全县19万人口中，少数民族占78％，其中彝族占21%，傣族，占12%，这些少数民族有着悠久的历史、多姿多彩的民族风情。
4.旅游发展宏观环境
5．旅游发展现状
景区内景点建设刚刚起步，目前尚无任何旅游接待、服务设施。
但是在省市、县各级政府及有关部门支持下元江阿米尼商贸有限公司正准备投资开发该景区。
6.旅游项目发展的SWOT分析
6.1.优势
“红河谷”旅游项目的发展有着众多有利的因素，如能加以有效开发和合理利用，则能不断开拓旅游币场。
优势主要有以下几方面：
●得天独厚的气候资源优势
●良好的区位优势
●较独特的旅游资源优势
●知名度优势
6.2.劣势
“红河谷”拥有众多优势的同时，也不乏旅游发展劣势，关键在于如何克服劣势，扬长避短，较好地发展旅游业。
劣势主要有以下几方面：
●区域旅游丧失垄断地位
●县城旅游接待设施落后
●市场弱势
●旅游设施基础几乎为零
6.3.机遇
“红河谷”旅游项目的发展目前面临着众多的机遇，主要有以下几方面：
●国际旅游热点向东南亚太地区转移
●国内旅游篷勃发展
●政府增大对旅游项目开发的支持力度
●旅游市场机遇
6.4.挑战
总体上，“红河谷”未来旅游的发展处于较为有利的环境之中，但也存在一些因素，可能削弱“红河谷”旅游的竟争力，给“红河谷”未来旅游带来一定的挑战。
●省内外其他地区旅游的大发展
●旅游产品日益多样化，开发层次日益深厚，文化含量日益加大
●旅游者的兴趣爱好日趋多样化、个性化
第三章旅游资源评价
红河谷项目总面积500亩，左临南溪河，右靠元江，又有213国道紧邻，有着优良的区位优势。
同时景区内旅游资源类型众多，分布相对呈集中态势，形成较为明显的片区分布，各片区旅游资源的相对有所优势又有所不同，为分片区、多层次开发奠定了良好的基础。
1.旅游资源概述
1.1.独特、多样的气候类型是这一旅游景区具有较为丰富的旅游资源类型的主要原因之一
1.2.较为优越的区位条件为项目区深度开发创造了优势
1.3.民族文化旅游资源特色突出
元江县有三大少数民族，即哈尼族、彝族和傣族，其风俗习惯、民族服饰、民族歌舞等文化旅游资源较为独特。
其中以花腰傣文化最为突出，本项目区推出和包装这样的民族文化旅游资源对于开拓海外特殊市场具有重要意义。
1.4.以近代战争遗址等为代表的历史旅游资语也比较独特
景区范围内有近现代著名战争遗址，也是本项目旅游吸引力所在。
著名的“中国大陆最后一战役——元江阻击战”发生于此地，现存有战时的战壕、已不能使用但完整的铁索吊桥和当时战役参战人员（生存者）等。
第四章项目选址及建设条件
根据旅游资源状况、旅游区位、地理交通区位条件和区域经济发展潜力等红河谷旅游项目选址于衷牢山－－红河谷旅游带的中间地带，包括中国大陆最后一战役---元江阻击战遗留战豪、世界第一高桥、大明寺、热带花卉园、芒果园等景点，元江特大桥及其两岸峡谷风光作为其借景。
1．吸引物特征
在项目区及其附近范围内，元江热带河谷生态较为完好，景观较为独特；著名的“中国大陆最后一战役”——元江阻击战发生于此地，现存有战时的战壕等遗迹。
2．生态环境
项目区所在的元江县境内有多种气候环境和生态环境类型，生物资源种类繁多，具有从热带－－温带特征的自然和人工生物群落，生态环境优良。
森林覆盖率为36.62％，对观光、休闲、疗养、度假等旅游活动的开展极为有利。
4.交通设施
公路交通是元江交通的主体，在综合运输中占绝对主要地位。
项目区恰处于昆明、景洪两个旅游热点城市的陆路连接线上；交通条件极为便利，为本项目的持续发展提供了有利的前提条件。
5．供水供电及通讯设施
水是确保旅游项目区合理开发的关键性资源要素之一。
项目区左临南溪河，右靠元江，自来水设施现已通达附近的开发区，水源充足，水质良好，使用方便。
第五章 市场分析与预测
1.旅游客源市场发育状况
红河谷—哀牢山是云南省著名的名山大川，早有较大的知名度，但这种知名度仅仅停留在地理概念上，而没有与旅游目的地结合起来，所以客源市场发育规模总体偏小，市场开发程度较低;旅游对其他产业地带动作用还没有显现。
（市场规模见表5--1）
年 份
旅游接待人数（万人次）
国内旅游收入（万元）（按每人每天消费200元计）
1996
1360
6.8
1997
1724
8.62
1998
1912
9.56
1999
1976
9.88
2000
2352
11.76
2001
3304
16.52
2002
4074
20.37
表5-1 1996—2002年元江游客人次和旅游收入统计
2.客源市场开发潜力分析
2.1区位优势
元江县地处滇中与滇南和接合部，是陆路出入滇南的必经之地，随着云南省建设通向东南亚国际大通道战略的实施，昆明至版纳一线成为这一战略的重要组成部分。
2.2.游客消费趋势分析
随着人们生活节奏的加快以及社会竞争的日趋激烈，人们寻求休闲、放松、求知和探索的旅游需求日益增加。
休闲度假旅游产品将成为未来旅游业的发展趋势，特别是特色生态休闲旅游产品将大受欢迎。
2.3.未来旅游趋势分析
假日旅游和周末旅游是近年来兴起的一个新兴旅游市场，红河谷旅游区面临着难得的发展机遇。
作为一个新兴旅游区，红河谷旅游区对很多游客都具有陌生感和好奇心，预测将会逐步成为游客节假出旅游目的地。
2.4.云南省旅游目的地结构变化带来的机遇
随着一批新兴旅游目的地的开辟，全省旅游格局朝着客源分流、新兴旅游区异军突起的方向发展，一批新兴旅游区逐渐成为旅游未来发展的重点。
作为滇中旅游区与滇南旅游区结合的红河谷旅游区具有发展成为云南下一个重要的旅游目的地的潜力。
3.客源市场开发
3.1.国内市场开发
3.1.1.基础市场
云南省省内客源市场是该项目区的一级客源市场。
其中以昆明、玉溪、曲靖、思茅、楚雄等大中城市的城市居民开发重点。
3.1.2.机会市场
辐射全国的广域客源市场确定为机会市场。
随着人民生活水平的不断提高，我国将迎来旅游业大发展的时期。
特别近年来兴起的假日旅游，空前火爆;假日期间到访云南的全国游客为断增多，而且游客来源逐渐呈现地域多元化的特征和倾向，这为开拓全国客源提供了依据和可能。
3.2.国际市场开发
第六章 总体构思与规划布局
1.总体构思
综合考虑项目区的自然地理环境和旅游资源条件，拟在项目区建立一个以元江特大桥景观为背景的，以解放战争遗址回顾、以民族风情体验为主的休闲度假娱乐区。
该区分为五大功能区：
哈、彝、傣三民族风情体验、休闲度假区、元江特大桥河谷探险运动体验区、世界第一高桥观光游览区、解放战争历史回顾和夺标区。
2.项目区布局
2.1用地范围
根据《红河谷—哀牢山旅游发展规划》，并考虑“近期开发强调可行性操作，中期开发强调可靠性发展，远期规划强调前瞻性预测”的基本规划思想，在云南旅游不断发展的大好机遇面前，充分利用元江人文历史、地理环境，选择集中了元江三大景区的红土坡后山岭为红河谷寻梦园旅游开发项目区，项目区总面积500亩，目前水、电、路已通。
2.2功能分区
综合考虑项目区的自然地理环境和人文环境，拟将本区分为三个功能区：
元江特大桥探险运动区；解放战争历史回顾及夺标区；哈、彝、傣三民族风情园及休闲度假区。
第七章 组织管理
1. 现状
2.人力资源开发对策及措施
2.1.随着旅游业的发展以及规划开发项目的设施，对旅游业的引导和管理日益重要，应加强对项目区员工的管理，以便于提高干部队伍的专业素质和敬业精神。
2.2.优化旅游行业人机制。
制定相应优惠措施人员奖惩，聘用和辞退制度。
2.3.加强与其它先进景区旅游管理人员和工作人员的经验交流，学习相似旅游项目的先进开发和管理经验，结合本地实际情况，制定出具有地方特色的具体措施。
2.4.运用多种形式和形式，开展旅游从业人员的培训教育。
第8章旅游形象设计及市场营销
红河谷旅游项目开发还刚刚起步，市场知名度不高，产品营销能力有限，因此，在旅游市场开发重要加强营销策略的运用。
1.旅游形象策划
1.1.旅游形象创意
根据对项目区地理文脉、旅游资源状况及历史民族文化旅游资源进行分析，其旅游主体形象应定位于：
云南迪斯尼—激情红河谷。
1.2.旅游地标
在旅游地标志方面，要既简易又容易识别，还应蕴意丰富，并能在感知者头脑中形成鲜明的感知形象，以区别其它旅游的感知形象。
第十章投资估算
1.投资估算
红河谷项目区的开发是一系统工程，需要较大的资金投入。
本项目可分两期：
近期（2002－－2005）开发主要是游路建设、基础设施和民族风情园区、探险运动区和历史回顾及夺标区的建设。
该项目近期投资1762.05万元。
其中，固定资产投资1572.05万元，无形资产投资190万元。
中远期（2006－－2010）开发主要是扩建游客服务中心和增加旅游休闲娱乐设施。
该项目远期投资350元。
表10-1 红河谷项目区近期建设项目投资估算表
项目名称
面积㎡
长度规模
单位造价（万元）
总造价（万元）
备注
景区道路
5KM
10
50
游客接待中心
150
游客中心
100
景区标志性门
20
休息亭
6处
2
12
供水工程
30
排水工程
40
污水处理设施
1处
60
60
灯光工程
50
蹦极等设施
1处
300
300
战争遗址整修
50
各种纪念碑
2处
20
战争纪念馆
1处
300
观景台
2处
100
通讯工程
50
绿化工程
60
旅游公厕
3个
30
90
垃圾站
1个
10
10
垃圾桶
50个
0.001
0.05
停车场
1000
0.03
30
职工生活区
2000
0.15
100
工程监理
39.3
勘察设计
15.72
人员培训
15.72
营销宣传
35.24
总投资
1728.03
表10-2红河谷项目中远期建设项目投资估算表
序号
项目名称
面积
长度规模
单位造价（万元）
造价（万元）
1
水、电建设
500
2
景区道路建设
500
3
3
游客接待中心扩建
6666
0.15
1000
4
游客休闲娱乐中心扩建
0.3
10000
3000
5
水上项目
9202
0.326
3000
6
绿化工程
200
7
旅游公厕
5个
45
225
8
其他附设项目建设
500
9
总投资
8925
1.1.投资估算说明
1.1.1.工程监理按固定资产投资的25％计算。
1.1.2.勘察设计费按固定资产投资的4％计算。
1.1.3宣传营销按固定资产投资及无形资产的2％计算。
1.1.4.人员培训按固定资产投资的1％计算。
2.资金筹措
项目资金有三种来源：
国有、私营和外资组织。
融资的方式有两种：
（1）直接经济支持，如提供贷款和拔款。
（2）间接财政“实物帮助”即不向开发商提供资金，而是以提供货物和服务的方式来降低工程的成本，如政府提供免费或低价土地。
及配套的基础设施，如修公路、完善供水、供电和通讯设施。
项目的直接融资有三个途径：
（1）私营组织（机构）私营机构的资金筹集主要有以下几种方式：
商业抵押、募集风险资本投资和发行股票。
（2）政府机构中央政府以各种类型的直接接财政援助支持西部开发，支持少数民族地区的发展。
国家、省旅游发展基金和州的旅游发展专项资金。
第十一章经济效益分析
1.营业收入预测
设每张床位平均价格P（70），游客停留率R（30），年游客人数为N，人均每天消费为P（40），人均次购物消费为P（10），人均每天娱乐消费为P（40），游客平均滞留期为M
（1），则：
1）.客房收入：
T1=N×R（30）×P（70）×M
（1）
2）.饮食业收入：
T2=N×P（20）×M
（1）
3）.娱乐收入：
T3=N×P（20）×M（1
4）.购物收入：
T4=N×P（10）
营业总收人：
T=∑（Ti）
表11-1 旅游收入保守预测表
年 份
游客人数
（万人）
客房收入
（万元）
饮食收入
（万元）
娱乐收入
（万元）
购物收入
（万元）
营业收入
（万元）
2006
36.92
460.32
876.8
876.8
219.2
2433.12
2007
39.57
536.37
1022.8
1022.8
255.7
2838.27
2008
42.84
626.64
1193.6
1193.6
298.4
3312.24
2009
45.83
731.43
1393.2
1393.2
348.3
3866.13
2010
46.66
853.86
1626.4
1626.4
406.6
4513.26
2011
50.39
932.19
1775.6
1775.6
443.9
4927.29
2012
52.46
1017.66
1938.4
1938.4
484.6
5329.06
2.营业成本测算
营业成本（按营业收人的A％计）：
G=T×A%
其中客房30％，饮食业50％，娱乐20％，购物70％。
营业税金：
C1=T×R（5%）
城建税金及教育附加费：
C2=C1×R（5.2%）
营业支出：
C=∑（Ci）
表11-2 营业成本保守预测表单位（万元）
年 份
客房成本
饮食成本
娱乐成本
购物成本
营业支出
2006
138.81
438.4
175.36
153.44
905.3
2007
161.1
511.4
204.56
178.99
1056.05
2008
188.00
596.0
238.72
208.88
1232.4
2009
219.42
696.6
278.64
243.81
1438.47
2010
256.16
813.2
325.28
284.62
1679.26
2011
271.66
887.8
355.12
310.73
1825.31
2012
325.30
969.2
387.68
339.22
2021.4
11-3总成本估算表单位（万元）
年 份
营业成本
营业税金
城建税金及教育附加费
营业支出
2006
905.3
121.66
6.33
1033.29
2007
1056.05
141.91
7.38
1205.34
2008
1232.4
165.61
8.61
1406.62
2009
1438.47
193.31
10.05
1641.79
2010
1679.26
225.66
11.73
1916.65
2011
1825.31
246.36
12.81
2084.48
2012
2021.4
268.95
13.98
2304.33
3.利润估算
表11-4 利润保守估算表单位（万元）
年 份
营业收入
营业支出
营业利润
累计资金流量
2006
2433.12
1033.29
1399.83
982.94
2007
2838.27
1205.34
1632.93
2615.87
2008
3312.24
1406.62
1905.62
4521.79
2009
3866.13
1641.79
2224.34
6745.83
2010
4513.26
1916.65
2596.61
9342.44
2011
4927.29
2084.48
2842.81
12185.25
2012
5329.06
2304.33
3074.73
15259.98
4.效益分析
采用财务现金流量分析的净现值法，即：
净现值（NPV）=∑At/（1+1）-A0，
投资回收期为五年。
第十二章结论
通过对“红河谷——世界第一高桥旅游景区”开发项目的建设条件、市场条件、经济效益等方面的综合分析显示，该项目具备“利用自身优势开发元江热区旅游资源，建设冬季避寒生态旅游”的优势，并可进一步考虑建设成为元江县旅游精品工程之一，紧紧围绕云南迪斯尼－－激情红河谷这一旅游形象主体，以“探险运动”、“现代军事历险体验”、“热带河谷民族风情体验”、“红河谷寻梦之旅”、“康体休闲度假”等旅游项目作为载体和支撑，把景区建设成为元江县旅游产业的龙头，从而带动全县旅游产业的大发展。
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