饭店基本建设的可行性研究报告样本.docx
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饭店基本建设的可行性研究报告样本
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饭店基本建设预算
饭店基本建设的可行性研究报告
1、饭店基本建设项目介绍
基本建设项目是指国民经济各部门中固定资产的再生产，通常指固定资产的扩大再生产和简单再生产，包括购建、扩建、改建、和恢复等工程。
1.基本建设的内容及特点
基本建设的内容涉及国民经济的所有领域、行业及部门，其主要内容可归纳为：
建筑安装工程，包括建筑物、构筑物的建筑和机电设备的安装两个方面；设备、工具、器具及家具的购置，是指设计文件规定的用于生产或为满足办公和生活的一切需要安装和不需要安装的各种设备的购置，以及为保证使用单位第一个使用周期需要而购置的达不到固定资产标准的工具、器具；装饰装修工程，是指按照设计文件要求，必须达到一定设计风格和建筑标准而对已建完建筑物进行的室内外装修工程。
基本建设的过程是再生产过程，其特点是：
（1）基本建设是一种消耗大、周期长的经济活动，在建设周期内只投入不产出或只有少量基本建设副产品生产。
（2）基本建设是一项涉及多科学的经济技术活动，具有很强的综合性。
（3）建设单位要介入整个建设过程。
项目设计方案的确定，施工过程中的质量检查、设备选型、工程进度控制，直到竣工验收，建设单位都直接承担责任。
（4）产品具有固定性。
建设项目基本是固定在一个地点上，建成后一般不再移动，项目的固定性直接影响着生产力的布局。
（5）产品具有单一性。
项目的生产过程是单一的一次性生产过程。
（6）组织工作的复杂性。
多数工作是露天作业，受季节影响，需要更好地规划和组织建设。
（7）施工具有流动性。
由于基本建设产品的固定性，使得生产基本建设产品的施工企业经常流动。
2.基本建设项目及分类
基本建设项目简称“建设项目”，是按照总体设计方案在一个或多个施工场地上进行施工的各工程项目的总称。
在行政上有相对而言独立的组织形式，在经济上是独立核算的建设单位。
建设项目按不同标准进行分类：
按建设性质，分为新建项目、扩建项目、改建项目、恢复项目、迁建项目；按建设规模，分为大型项目、中型项目、小型项目及其他；按投资性质，分为经营性项目、非经营性项目。
经营性项目是指直接用于物质生产或直接物质生产服务的项目。
经营性项目建成后从事生产经营活动，能够取得盈利，在建设资金的筹集上表现为较高比例的贷款。
非经营性项目是指直接用于满足人们物质文化需要的项目，一般是行政事业单位的公益性项目，是非盈利的，资金来源主要是国家或单位无偿拨款。
在非经营性项目中还有部分准公益项目，项目建成之后具有公益性和生产性多种功能，有一定经营收入，资金来源既有国家或单位无偿拨，也有一定比例的投资借贷款。
2、基本建设成序及其内容
基本建设程序是指基本建设全过程中各环节、各步骤间客观存在的先后顺序。
该顺序是经过人们按照客观经济规律在长期实践中认识、总结而形成的科学的工作过程。
1.提出项目建议书
进行项目建设必须根据国民经济长远规划、待业规划和地区规划等要求提出项目建议书。
项目建议书是项目建设前对建设项目的设想，是从宏观上衡量项目建设的必要性，初步分析项目建设的可能性。
项目建议书由政府部门、企事业单位或新组建的项目法人经调查研究后提出，其主要内容一般包括：
项目提出的必要性和依据
拟建规模和地点的初步设想
资源状况、建设条件等的初步分析
投资估算、资金筹措及还贷方案
项目建设的进度安排
经济效益和社会效益的初步估计
影响环境的初步评价
结论
2.项目建议书按现行管理体制、隶属关系分级审批
大中型基建项目、限额以上的更新改造项目委托有资格的工程咨询、设计单为初评，经省发改委及行业归口主管不门初审后，报国家发改委审批。
总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目和2亿元以上的其他项目属特大型项目，由国家发改委审核后报国务院审批。
小型基建项目、限额以下的更新改造项目由地方发改委或国务院有关部门审批。
3.饭店基本建设项目的可行性分析
可行性研究是根据批准的项目建议书对建设项目在技术、工程经济、社会等的可靠性和合理性进行全面分析论证，为研究决策提供可靠依据。
项目可靠性研究大都由项目主管部门组织，委托有相应资质的工程设计、工程咨询单位进行。
编制的可行性研究报告主要包括以下内容：
项目概况
项目建设的必要性
市场预测、项目建设周期、工程进度安排
项目建设选址及建设条件论证
建设规模和建设内容、项目外部配套建设
环境保护、劳动保护（卫生防疫、消防等）
总投资及资金来源
经济、社会效益
结论
附件
经发展和改革部门审批的可行性研究报告是编制设计文件的依据。
4.编制设计文件
项目可性研究报告被批复后，可编制设计文件。
设计是可行性研究的继续和深化，是对拟建项目从技术、经济上进行全面论证和具体规划，是组织施工的主要依据。
大中型建设项目一般采用初步设计和施工图设计两个阶段。
重大和特殊建设项目在初步设计后增加技术设计时间。
小型建设项目可将初步设计、施工图设计合并进行。
初步设计。
初步设计是研究建设项目在技术上的可行性和经济上的合理性，对建设项目作出基本技术决定，并通过编制总概算确定总的建设费用和主要技术经济指标。
它是确定建设项目投资额、编制基本建设投资计划、控制施工图预算、考核设计是否经济合理和建设成本的依据。
技术设计。
技术设计是根据初步设计和更详细的调查资料的编制的，是对初步设计中重大技术问题的进一步研究，是在科研试验、设备设制等取得可靠数据和数据基础上具体确定初步设计中所采取的工艺等主要技术问题，并编制修正总概算。
施工图设计。
施工图设计是在初步设计或技术设计的基础上，使其内容更加详尽，能够满足工程施工和制造非标准设备等的需要。
在施工图设计中要编制施工图预算。
施工图预算是确定建筑安装工程投资、招标工程标底的依据。
5.编制年度投资计划
建设项目的初步设计和总概算被批复后，可编制年度基本建设投资计划。
年度基本建设投资计划具体规定当年建设的工程项目、完成的投资额、投资额的构成、应交付使用资产的价值、新增的生产能力等。
年度基本建设投资计划是建设项目开工建设的必须条件之一。
6.开工报告、组织施工
建设项目开工前的各项准备工作就绪后建设单位向主管部门提出开工申请。
主管部门组织实施或委托中介机构实施开工前审计，经审计认为建设项目具备开工建设条件，主管部门即下达开工令。
开工令下达后，建设单位开始组织施工。
施工是实施设计方案和投资计划的关键环节。
组织施工，一是做好施工图纸会审；二是设计单位向施工单位进行技术交底；三是施工单位要严格按设计图纸施工，要作出切实可靠的施工组织设计；四是要加强对施工过程中施工质量的监督、检查，一经发现质量不合格的工程必须返工或新修，绝不能留有质量隐患。
7.竣工验收，交付使用
竣工验收、交付使用是项目建设全过程的最后一个环节。
所有建设项目按照批准计划、设计文件所规定的内容建设完成，都要及时组织验收。
竣工验收前，建设单位要组织设计、施工、监理单位进行初验，向主管部门提出初验报告。
同时，建设单位要认真清理往来款项和结余的物料，编制竣工财务决算。
3、可行性研究
饭店建设投资可行性研究有助于分析各种相关因素，以决定投资成功的可能性大小。
饭店建设投资可行性研究要解决的两大主要问题：
一是所获利润与所需的投资相比较，这笔投资是否合算；二是既然投资有着许多其他机会，那么这项投资是否能获取最大的利润。
编制饭店投资建设可行性报告应从以下几方面考虑：
1、可行性研究的必要性
众所周知，有些办得非常成功的饭店企业开始时并未进行可行性研究：
一位颇有胆识的人似乎只凭自己的感觉，便断然决定在某地建造一家饭店或餐馆。
这位开发者所依赖的决不仅仅是他的感觉。
一般来说，在他下决心之前，总是要对形势作一番估量，也就是说，他必然要主观地、非正式地分析各种因素，对成功的可能性作出估计。
当然，有些企业是在其他情形下建设起来的，例如，有人拥有一块土地，为了利用它而决定试开一家餐馆；也有人是为了少缴税收而开办饭店；还有人纯粹出于某种癖好。
但事实证明，凡是没有经过可行性研究便开始经营的企业，其失败率相当高。
所以，除非你想用冒险来测试自己的才能，或者用足够的财富任你满足这种奢侈的嗜好，你就必须进行可行性研究。
著名的饭店企业家斯塔特勒曾经说过，他的成功有三个原因：
位置，位置，位置。
可行性研究的主题之一就是根据拟定的企业类型选择经济可行的地点，或者为已确定的地点选择一种最佳的企业类型。
2、可行性研究涉及的内容
一般来说，可行性研究是对是否值得投资建造一家饭店作出决定。
按照生意人的说法，可行性研究是对投资成功前景进行定量分析。
简言之，可行性研究能预测饭店经营利润。
把预期投资与预测饭店经营利润作一比较，你就明白投资是否合算。
用预测利润除以投资总额便是你的投资利润率（ReturnonInvestment）。
不仅如此，可行性研究还可以帮助你确定经营方式，如设置哪些服务项目，采取何种服务方式，确定怎样的价格范围和经营规模。
可行性研究也有利于资金的筹集。
对于贷方来说，他总希望贷款能得到偿还。
如果可行性研究能够表明企业将有足够的利润用于偿还的话，那么，贷方才会乐意提供资金。
由此可见，饭店的可行性研究主要是三个方面，即市场预测、利润预测和资金筹集。
市场预测包括合适的饭店类型、经营规模和销售收入；利润预测决定于预测的销售收入和月的费用成本。
只要对销售收入作出客观的预测，一般也很容易对成本费用作出较为准确的预测；企业的资金筹集一般由两部分组成；一是借贷资金，二是经营者自有资金。
一般来说，经营者只能提供部分资金，其余的都以贷款式投入。
几年来，专门从事这些研究的人们逐渐建立了一套可行性报告研究的标准格式。
然而，有一点必须明确，那就是，这种研究必须和某一特定地点或计划中的企业类型相适应。
可行性研究所涉及的内容对于最终决定这个项目是否能够上马至关重要。
有的可行性研究虽然十分详尽，洋洋万言，却并不解决问题，反而会将人引入歧途。
相反，有些十分简洁的研究倒显得十分实用。
3、可行性研究的承担者
经营者自己可以进行可行性研究，但俗话说，旁观者清，因而，聘请专业人员进行可行性研究更为可靠。
尤其是那些熟悉饭店经营的咨询公司，对饭店建设可行性报告颇有经验。
他们有时雇用整套人马专门为各新建企业进行可行性研究，许多较大的贷款机构也以可行性研究来预测客户的经营前景，以决定是否贷款。
因此，一家成功的饭店在开张前，往往要经过两三次可行性研究。
经营者要进行研究，或者雇用他人来研究；联营企业的母公司要进行研究，反复论证；贷款企业也要研究，以确信所投入的资金不沦为无谓的冒险。
4、可行性研究报告
可行性研究的有些内容往往可以在远离预定地点的情况下完成，例如，你可以坐在舒适的办公室里进行财务预测。
但如果要测试交通流量或考虑见筑方案，那最好到现场去。
可行性研究分析的内容主要有：
（1）市场概述
该地区的经济因素
竞争分析
拟建设施
销售收入预测
（2）位置分析
饭店所处的地点
饭店周边的交通情况
其他交通
地点的明显度
法律因素
公共设施情况
（3）投资效益分析
1.资本成本初步预算
投资常常包括两个部分，即自有资本和借入资本。
企业创办者在规划初期就必须对所需的资本总额有所估计，并决定自己能提供多少，还需在别处筹贷多少。
企业创办者并非仅指某一个人，事实上，它可以是一个投资集团，也可以是一个公司。
资本成本的初步预算里用“初步”一词，说明这是可行性研究初期所作的预算。
如果预算表明资本成本抬高，那么整个规划就可放弃，无须再花更多的精力；如果初步预算的结果表明合乎情理，那就值得进一步作具体的预算。
2.投资利润分析
衡量一项商业性投资是否可行的一般标准是投资利润。
3.编制试算收益表
4.营运成本的分析
除了土地、建筑物、家具陈设及设备的成本开支外，一家企业必须有一定数量的营运资本，以维持企业的正常营业。
因此，在开始规划饭店或餐馆设施及预算开业后所需的费用时，必须考虑企业营运资本。
营运资本是企业流动资产（现金或可换成现金的资产）超过流动负债（一年内到期的所有债务）之数。
如果企业缺乏足够的营运资本，那就会难以支付账单，结果便无法继续营业。
因此，可行性研究中必须弄清楚需要多少营运资本及其支付情况。
现金需要量常常与流动负债相互抵消，或者，至少一部分相互抵消。
除正常营运资本以外，新开张的企业常常有一些特殊的一次性开支，如开业费用、广告推销费用、职工培养费用等，这些费用也必须在可行性研究中加以考虑。
饭店基本建设预算
为了合理安排使用资金，努力降低工程造价，做到支出有计划，款项有来源，在工程开工之前，饭店基本建设项目小组应会同设计部门，在上级批准的投资规模内，认真地编制投资工程概预算，报批后执行。
在施工图设计完毕后，饭店基本建设项目小组应督促承包单位编制施工图预算和工程形象进度及计划完成工作量，经预算工程师和财务人员审核后作为编制财务计划、采购计划和投资计划的依据和工程结算的依据。
饭店基建设预算从财务的角度讲应包括：
基本建设资金来源预算和基本建设资金支出预算。
在编制基本建设预算之前，应先编制基本建设工程概算。
概算与预算的区别是什么？
工程建设预算泛指概算和预算两大类，或称工程建设预算是概算与预算的总称。
概算和预算大致有如下区别：
（1）所起的作用不同，概算编制在初步设计阶段，并作为向国家和地区报批投资的文件，经审批后用以编制固定资产计划，是控制建设项目投资的依据；预算编制在施工图设计阶段，它起着建筑产品价格的作用，是工程价款的标底。
（2）编制依据不同，概算依据概算定额或概算指标进行编制，其内容项目经扩大而简化，概括性大，预算则依据预算定额和综合预算定额进行编制，其项目较详细，较重要。
（3）编制内容不同，概算应包括工程建设的全部内容，如总概算要考虑从筹建开始到竣工验收交付使用前所需的一切费用；预算一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算书，它不包括准备阶段的费用（如勘察、征地、生产职工培训费用等）。
1、工程概算
饭店基本建设工程概算由以下几部分组成：
工程概预算是设计对工程项目所需全部建设费用计算成果的统称，是衡量基本建设成果的前提。
在不同的设计时间，工程概预算的名称和内容各不相同：
项目建议书阶段称为估算；初步设计时间称为概算；技术设计时间为修正概算；施工图设计时间为预算。
工程概预算的内容包括：
1.建筑安装工程费用
建筑安装工程费用由直接工程费、间接费、其他费用三部分组成。
直接工程费用是指施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各种费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用。
间接费由施工管理费用和其他简捷费组成，如管理人员工资和临时实施费。
其他费用包括法定利润和税金。
法定利润是指按规定应计入建安工程造价的利润。
税金是指按规定应计入建安工程造价的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
在项目投资构成中，建筑安装工程投资具有相对独立性。
它作为建筑安装工程价值的货币表现，亦称为建安工程造价。
2.设备、工具、器具的置费
设备、工具、器具购置费是指设计规定为购置机械、设备、工具、器具、办公家具等而支出的全部费用。
3.工程建设其他费用
工程建设其他费用是指除建筑安装工程费用，设备、工具、器具购置费以外的而又必须支出的土地征用及拆迁补偿费、堪察设计费、建设单位管理费等有关费用。
4.预备费
预备费是指在初步设计和概算难以预料的工程和费用。
又叫不可预见费。
2、基本建设资金来源
项目的资金来源主要有：
基建拨款、基建投资借款、其他借款、其他资金。
（1）基建拨款
基建拨款是财政部门、上级主管部门及企事业单位按基建投资计划无偿拨款给建设单位使用的基本建设资金。
基建拨款主要包括预算拨款、基本建设基金拨款、自筹资金拨款、其他基建拨款等。
基建预算拨款是指经批准列入政府基本建设投资计划、纳入部门财政预算无偿拨给建设单位的基本建设资金；基建基金拨款是指中央从非经营性基本建设基金中无偿拨给建设单位的基本建设资金；建设自筹资金拨款是指根据政府基本建设投资计划，经批准从预存银行的自筹基建资金中转入本年使用的由地方政府、主管部门和单位自行筹集的基本建设资金。
实行“先存后批，先批后用，存足半年，才能使用”的原则；其他基建拨款是指采用资金转账方式拨入的预算拨款、其他单位转入的未完工程和个人、单位无偿捐赠用于基本建设的资金。
基本建设拨款基本采用资金转账方式拨入、国库集中支付方式。
资金转账方式是指财政部通过银行将建设资金划转到建设单位账户，资金到户后即为建设单位银行存款。
国库集中支付是指建设单位按照部门材政预算，根据监理认可的施工进度计量单位和设备（材料）采购合同等数据，向财政部门申请，由财政部门通过银行将建设资金直接划转到工程承建单位和设备（材料）供货商的账户。
为保证有计划及时供应资金，非监督建设单位合理使用资金，国家对基本建设资金的拨付实行“四按”原则，即按计划、按程序、按预算、按进度拨款的管理原则。
1.按基本建设投资计划拨款
按计划管理基本建设资金就是按照国家确定的固定资产投资计划使用资金。
按计划管理基本建设的基本要求是：
（1）国家计划内建设项目的资金必须按照国家计划批准的建设内容使用，严禁挪作他用，不得随意扩大建设规模、提高建设标准。
（2）年度建设资金使用量必须控制在国家计划和财政预算所确定的数额内，确需突破的要履行原计划、预算报批程序。
（3）工程竣工后的结余资金，经按照国家规定的分配比例留成、上缴。
（4）对指导性计划建设项目的资金使用，必须符合国家规定的投资方向、产业结构、投资结构等要求。
2.按基本建设程序拨款
按照项目建设工作全过程先后顺序管理基本建设资金是基本建设活动按程序办事的客观要求。
按程序管理基本建设投资金的基本要求是：
（1）设计任务书被批准前，建设单位不得使用任何款项。
（2）设计任务书、建设机构已经批准，初步设计批准之前，建设单位只能支用机构管理费。
（3）在设计文件、年度投资计划批准后，才能拨付勘察设计费、土地征用费、地面附着物补偿费等。
（4）施工图预算、工程开工报告被批准后才能支付工程价款。
3.按基本建设支出预算拨款
基本建设支出预算是国家确定年度基本建设资金总额和对国民经济部门、各地区分配基本建设资金的财政计划。
按基本建设支出预算管理资金的基本要求是：
对计划内的建设项目要控制在年度预算总额和下达的贷款指标范围内使用资金。
建设单位全年累计使用的建设资金不得超过年度投资计划确定的拨款、贷款数额。
4.按工程进度拨款
按工程进度管理基本建设资金是指财政部门、主管部门按照完成多少工程量支付多少款的原则使工程拨款与工程建设进度相适应。
按工程建设进度管理基本建设资金是保证工程加快建设进度的重要措施。
按工程进度拨款的基本要求是：
（1）财政部门、主管部门必须准确、及时地把握工程建设进度，拨付工程价款。
（2）对设备、材料和其他基本建设费用的拨付要同工程建设进度相适应。
（3）建设单位与施工企业、设备（材料）供货商等的工程财务结算要与实际进度相。
（4）工程在试运行的适当时间内，建设单位要留有一定比例的工程尾款。
（2）基建投资借款
基建投资借款是指建设单位按规定条件向有关方面借入的有偿使用的基本建设资金。
基建投资借款的种类主要包括：
国家开发银行投资借款、国家专业投资公司委托借款、商业银行投资借款、国外借款和其他投资借款等。
由于基本建设投资借款不仅要还本而且要付息，因此，有关部门对符合下列条件的基本建设项目，方可考虑给予贷款：
（1）有国家批复的可行性研究报告。
（2）基本建设项目纳入国家年度基本建设投资计划。
（3）有国家批复的初步设计文件和项目概算投资。
在国家批复基本建设项目初步设计、概算投资、并纳入国家年度基本建设投资计划后，建设单位方可向有关部门提出基本建设投资借款申请。
有关部门审查、评估，认为符合投资借款条件的可办理借款手续。
基本建设投资借款的程序是：
（1）建设单位向有关部门提借款申请书。
申请书主要载明建设项目名称、初步设计批复内容、概算投资、计划开竣工日期、借款期限、还贷准备情况等。
（2）借贷双方签订借款合同。
借款合同是规定借贷双方权利、义务和责任的文件，主要内容包括借款项目的名称、借款用途、借款金额、借款利率、借款期限、还款方式及期限、保证条款与违约责任、双方商定的其他条款等。
现行制度规定，基建投资借款期限包括建设期和还款期，一般不超过15年。
但如果建设项目建设周期长、投资后利润水平低，经过双方协商可适当延长。
建设单位借用的建设投资借款必须按借款合同规定用途使用，偿还借款时必须按照国家规定的还款来源归还借款。
（3）其他借款
其他借款是指建设单位按照规定向银行借入的除基本建设投资借款以外的其他各借款。
这种借款是临时周转性的短期借款，它只能提供建设单位临时周转使用，不增加基本建设投资规模，并要在规定的贷款期限内用当年或以后年度的基本建设投资来偿还。
其他借款与基建投资借款是两种不同性质的借款，一般包括国内储备借款和临时周转借款两种。
国内储备借款是指建设单位为以后年度进行设备、材料储备而向银行借入的一种专项借款。
借款期限最长不超过2年，借款利息计入设备材料的采购成本；周转借款是指建设单位为加快工程建设进度，在年度基本建设投资暂时不足的情况下向银行借入的一种专项借款。
周转借款的利息计入待摊投资并分摊计入交付使用资产价值。
（4）基本建设其他资金
基本建设其他资金指建设单位除基建拨款、基建投资借款外的其他各种基建资金。
基本建设其他资金主要包括企业债券资金、项目资金等。
3、基本建设支出预算
基本建设支出预算的编制是根据基本建设支出核算的口径而进行编制的。
基本建设支出是指建设单位在基本建设过程中实际发生的全部支出，即为基本建设工程而发生的所有耗费统称基本建设支出，具体包括建筑安装工程投资、设备投资、待摊投资、其他投资、待核销基建支出、转出投资。
建筑安装工程投资、设备投资直接构成交付使用资产价值，待摊投资需要分摊计入交付使用资产价值。
其他投资单独形成交付使用资产价值，待摊销基建支出和转出投资在下年初直接冲销基本建设资金来源。
建设成本是指建设单位在投资活动中计入交付使用资产价值的各项投资支出，是按照完全成本法来归集各项费用的。
基本建设过程中一切合理的费用支出都应纳入工程项目建设成本。
建设成本按照费用支出的作用划分，可分为建筑安装工程支出、设备投资支出、待摊投资支出、其他投资支出。
不能够构成建设成本的支出包括待核销基建支出、转出投资支出。
（1）建筑安装工程投资支出预算
建筑安装工程投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的建筑工程和安装工程的实际成本。
建筑安装工程支出的内容包括建筑工程支出和安装工程支出，但不包括被安装设备本身的价值和按照安装合同支付给安装施工企业的预付备料款、预付工程款。
1.建筑工程支出按照费用支出对象的用途分七类
（1）房屋和建筑物支出。
（2）设备附属物支出，包括设备的基础、支柱、工作台等建筑工程支出。
（3）资源开采工程支出，包括新建矿井开凿等工程支出。
（4）道路建筑工程支出，包括铁路、公路、桥梁等工程支出。
（5）水利工程支出，包括水库、河道、灌区、堤防等工程支出。
（6）防空、地下建筑物等特殊工程支出。
（7）拆除、整理工程支出，包括对工程施工现场原有建筑物等的拆除、土地平整支出，为施工而进行的地质勘探支出，工程完工后施工场地的清理和绿化工程支出。
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