五十四百信批发城策划方案.docx
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五十四百信批发城策划方案
五十四百信批发城策划方案
第一部分攀枝花市宏观市场调查
一、综述
攀枝花市是1965年以攀枝花钢铁厂、矿务局、攀矿、十九冶等单位为基础而建立的一个新型移民城市，辖东区、西区、仁和区、盐边县、米易县。
攀枝花坐落于四川省西南角，金沙江和雅砻江交汇处，地貌以中山山地为主，有34个民族，103万人口（其中城市人口约56万），面积7434.5平方公里。
城市经过35年的规划建设，已成为中国西部重要的钢铁、钒铁、能源基地。
城市建设现已初成规模，按城市形态划分了工矿实业区、城镇生活区及以二滩、红格为代表的旅游区等三大板块。
GDP逐年增长，人均GDP名列四川省前茅，人民生活水平提高，居民可支配收入、人均居住面积逐年增加。
二、交通方面
对外交通明显改善，成昆铁路和川云西线国道公路纵贯全境，北距成都
749公里，南接昆明351公里，是四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸之最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物质集散地：
攀枝花保安营机场2003年12月已投入启用；根据攀枝花市《城市总体规划（1997—2020）》还将分期逐段开通攀枝花——宜宾的金沙江航运，以解决攀枝花市对外交通问题。
市外交通以江南路、人民路、新华街、滨江大道等为主，并有炳草岗大桥、渡口大桥、金沙江大桥、倮果大桥、密地大桥、荷花池大桥等。
根据山城特点，还将规划修建立体交通——空中索道、缆车等公共客运交通设施。
城市道路已形成网状路网格局，交通四通八达、方便快捷。
三、旅游方面
旅游资源独具特色。
由于地处横断山脉南部，地质构造复杂，气候变化多样，森林覆盖面积大，裂谷、温泉、溶洞、瀑布和河流比比皆是；攀枝花苏铁（又称铁树）林自然生长成片，达23万株之多，是目前世界上面积最大的苏铁林，年年开花，与恐龙、熊猫并称为巴蜀三宝；还有已建成的世界级二滩水电站，集旅游观光、度假休闲于一体，更显其魅力攀枝花，正全力打造“大西南阳光温泉度假之旅”、“大裂谷奇异风光之旅”、“大三线工业探秘之旅”和“川滇民族风情之旅”四大旅游品牌，逐步建设成为中国西部现代化的度假休闲、康复疗养、探险猎奇、商务会展胜地。
四、生态环境方面
城市总体规划明确指出：
“建设秀美山川，促进生态状况好转，环境质量改善”为近期战略目标，2005年，森林覆盖率计划达到62.5%，实现市区视野区荒山绿化，工业区空气环境质量达到国家Ⅲ级标准，居民区达到Ⅱ级标准，水环境质量达到二级标准，届时山清水秀，生活环境质量大大提高。
五、房地产市场
攀枝花市房地产市场起步较晚，城市建设相对滞后，各类建筑物多为七十、八十年代的方体式多层建筑，建筑风格几近相同，且外观陈旧、多年失修、无专业物业管理机构；写字楼为老式多层办公楼，外观无装饰，无时代特征，窗户为木窗、铁栏，大厅阴暗、潮湿，各层面通风、采光、照明严重不足，内装饰均为水泥地面、石灰墙，管线明显可见，一栋办公室内多家单位，办公设施简单，远不能适应现代办公条件及攀枝花市经济发展要求。
攀枝花市房地产市场仍是以住宅消费为主导，历年来住宅成交量约占总成交量的70%以上，而且随着住房制度改革的深化，启动住房消费的各项政策陆续出台，个人买房的积极性得到有效的调动，市政府在土地供应和项目审批方面的宏观调控已见成效，市场供求趋于平衡，消费者越来越理性，房地产产品质量不断提高、创新加快，开发商品房意识也得到加强，房地产市场平稳发展，呈现比较景气的状态，并出现小区规划优良、配套设施齐全、设计新颖的凤凰小区、湖光小区、仁和小区及十九冶高层住宅等；市中心区写字楼及商用房项目增加，如泰隆商务大厦、鼎立大厦、建行大厦、农行大厦、温州商城、东方新天地等。
该区域房地产项目多，相互竞争激烈，从另一个侧面来看也说明市场需求量增大。
由于本市地形的特殊性，可用于城市建设的土地可供给的不多，未来几年中，城市建设主要是按总体规划要求进行旧城改造。
由于土地稀缺，旧城改造也将更加完善功能及向空间拓展，势必出现大量建筑风格新颖的高层建筑。
旧城改造的重点是市中心至大渡口，物业开发品种又以商业、写字楼、住宅为重点。
六、商业方面（详文见攀枝花商服市场调查）
攀枝花市商业繁荣，从原渡口商场发展到现在几个大商圈；人们购买能力强，消费观念逐渐改变，高中低档次的商品均有一定的消费层面。
攀枝花在消费层面上逐年有较大幅度的增长，然而与之配套的购物环境的营造却显得发展缓慢，商场建设跟不上时代发展的步伐，尤其是市中心区域外的商场建设缓慢。
第二部分攀枝花市商服市场调查
一、全市商圈调查
攀枝花市的前身为渡口市。
攀枝花市商服市场早期从渡江片区开始，该片区内大渡口商业街和大河北街商品市场曾经是攀枝花市（原渡口市）人气最旺的商业地带。
随着攀枝花市经济的发展，城市规模不断扩大，人口日益增多，炳草岗片区由于地势相对平坦，开发条件优越，逐渐发展成市区人口密集度最高，配套设施最完善的片区，进而演变成为攀枝花市的政治、经济、文化、金融、商贸中心。
目前，炳草岗片区环绕中心广场的商业圈是攀枝花市规模最大、最活跃、最具发展潜力的商业中心。
渡仁商圈
渡仁片区是攀枝花市零售业的发源地，曾经是原渡口市的商业中心。
随着城市政治、经济、文化中心的迁移，该商圈的商业地位日渐衰落，但渡仁商业市场在该市特别是在渡仁片区消费者心目中仍有相当的地位。
渡仁商圈主要是由渡口商场、大渡口商业街、五十四家私市场、小商品批发市场，以及华山五交化家电城、糖酒大厦得等专业商场等构成。
渡口商场、大渡口商业街及华山批发市场是该片区百货业、服饰业和鞋、皮包类经营中心，是渡仁居民日常生活用品和中低档服饰、鞋、包类的主要购买场所。
五十四公里家私市场由统一家私广场、家具城、金龙家具商场、香港天平家具城、宏发家具商场等20多家专业家私商场构成，是整个攀枝花市规模最大，品种最齐全的家私销售中心。
该市场已形成规模，规模效应明显，相信随着攀枝花市经济的进一步发展，该市场会逐步扩大，发展前景广阔。
大河北街小商品批发市场由大河北街两边30多家临街的个体经营小铺面构成，主要从事日常用品的批发业务。
尽管这些铺面陈旧，装修简陋，但却是整个攀枝花市批发交易中心，辐射面极广，市区、仁和以及米易、盐边两个县的个体经营者大多在此进货。
城市中心的东移，对该区域内百货、服饰、鞋、皮包类的影响较大，但对家私销售和批发业务中心地位影响不大，而这些正是支撑渡仁商圈商业地位的基石。
渡仁商圈的总体特点：
※地理位置得天独厚，辐射区域广阔。
※商圈内人口密集度高，人流量大，市场人气旺盛。
※总体规模大，但个体规模较小，主题性不突出。
※商圈内商业形态丰富，经营品种多样，商业环境相对成熟。
炳草岗商圈
炳草岗是市委、市政府所在地，攀枝花市各大行政事业单位均聚集于此。
该区域人口密集度最高，配套设施完善，交通网络发达，是集政治、经济、文化、科技、商贸、金融等中心为一体的城市核心地区。
炳草岗商圈以新华街为轴，东起竹湖园超市区，西至二街房家电市场，环绕中心广场，沿大梯道向北延伸到大影城商业广场，沿攀枝花商业街向南延伸至德铭商业城，呈现近似“十”字状分布，是目前攀枝花市最繁荣、最具发展潜力的商业区。
该商业圈主要由泰隆国际商城、攀贸中心、大梯道商业城、龙发电器商场、德铭商业城、德铭阳光、华联超市、成都数码城、誉兴通讯城等多家大中型商场和连接各大商场的大梯道商业带、新华街商业带、人民街商业带以及攀枝花商业街上1000多家各类街铺构成。
炳草岗商圈商业形态丰富，即有传统的百货商场和个体经营店铺，又有现代的名牌专卖连锁店和超市。
经营品种呈现多元化，有服饰、电器、鞋、皮包类、化妆品、电讯产品、文具、玩具、日用百货、食品超市等等。
值得注意的是该商业圈经营品种相对集中，呈规模分布，其主要分布情况如下：
※服饰类
经营服饰产品的主要集中在中心广场周围，如攀枝花商业街，泰隆商城、德铭商业城，德铭阳光及东方新天地。
该区域有600多家大小服饰店，是攀枝花市店铺租金最高，人气最旺的商业场所。
※电器类
经营电器类的主要集中在二街房一带，如龙发电器商场、龙发海尔专卖店、美的专卖店、山星电器、瑞友电器商场、康佳产品专卖店等等。
该区域店铺多以品牌专卖店的形式出现，多品牌同时经营的店铺较少，而且这些店铺普遍规模小，消费者在选购商品时，需往返于各店铺之间，挑选商品不太方便。
集中各品牌商，统一经营，将会带来良好的规模效益。
※超市业
超市的主要以北京华联、华联超市、红旗连锁等为代表。
超市在攀枝花市属新型的商业形态，但品牌度、服务管理等与其它大中型城市差距较大。
弄弄坪商圈
依托攀钢生活区，主要服务对象为攀钢职工。
该商圈主要由东风商场，东风商业大厦，东风副食商场，友谊商场和盛源商场等构成。
这些商场多为传统的百货业商场，以柜台式经营为主，经营状况不佳。
其经营品种主要为日用百货、小服饰、鞋类、化妆品、电器等产品。
究其原因，在于该片区距离炳草岗商圈仅一江之隔，交通来往方便，对于日常用品以外的商品，片区居民偏好过江到炳草岗购买。
炳枣大桥通车后，弄弄坪与炳草岗的实际距离和心理距离进一步缩短，片区居民的这种购物倾向将更趋强烈。
因此弄弄坪商圈的商业地位将会下降，最终沦为渡仁商圈或炳草岗商圈的附庸。
西区商圈
城西分区由格里坪、河门口、陶家渡三个片区组成，其性质以能源、建材工业和木材储运加工业为主，兼有向滇西北中转，集散物质和商贸功能。
西区商圈主要由攀西商厦，河门口商场，宝鼎商场构成。
该商圈距离城市中心区有相当距离，具备一定的相对独立性，其经营品种较为齐全，但很分散，不成规模。
随着城西分区的发展，人口逐渐增多，再加上城市对外交通网络日趋完善，该片区对滇西北的辐射作用将得到加强，因此西区商圈的发展前景美好，其商业地位会逐步提高。
二、攀枝花市专业市场调查
攀枝花市由于地形原因，商业网点比较分散，而主流消费品已形成几大专业市场，初具规模，各具特色。
※商业街
商业街位于炳草岗片区新华街中段，紧邻市民广场，在地段上占有很大优势。
商业街以经营中档服饰为主，休闲类品牌服饰较多，兼营各类小商品，品种齐全。
在200多米长的小街上，汇集了近300家小商铺，日人流量非常大，生意红火。
目前已成为攀枝花市人气最旺的商业市场，铺面租金一路攀升，由初期的140元/㎡.月涨到现在的最高300-400元/㎡.月。
由此可见，商业街在攀枝花商业形态中有着非常重要的地位，成为广大市民选购小商品的首选场所。
※家电一条街
位于二街房至市民广场路段，近30家临街门面经营彩电、冰箱、空调、洗衣机、音响、VCD等大小家电。
店铺营业面积20-200㎡不等，独家经营规模较小，品种较为单一。
经营状况好的代销商已经在开始进行品牌扩张，如龙发家电商场，在原有经营规模上又增设一家海尔专卖店，取得了很好的规模效益。
该区域已形成了一定规模，加之个体经营，价格灵活，成为广大市民挑选各类家电的理想场所。
※通讯市场
由市政府至市民广场路段、誉兴通讯城、大梯道商业城、电信大楼等部分组成，各家店铺经营品种大致相似，在价格、促销手段上都较为接近，因而各商家的主要竞争表现在质量、服务及售后服务上。
其他片区经营通讯产品的商家极少，全市通讯产品消费基本上集中在炳草岗商圈。
※建材一条街
位于江南三路，近200家店铺经营装饰材料、厨卫设备、地砖、木地板等家居建材。
商家众多，各类建材品种齐全。
对于准备家庭装修，而又想多做选择，买到质优价廉的装饰材料的消费者来讲，此处是必去之地。
但是目前交通十分不方便，虽有大量过境公交车，但无停靠点，此外周边环境较差。
※家私一条街
位于渡仁片区五十四公里，近30家大小商场经营各类家私。
规模都比较大，品牌多，古典、现代风格多样，在市民中有一定的知名度。
但多数商场购物环境较差，无照明，光线不足，部分高档家私体现不出高档次与高品位。
第三部分项目分析
一、攀枝花市商业地产的市场现状
（一）近期攀枝花市商业地产市场概况
2003年,攀枝花市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：
1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。
项目推出市场后的租销售情况都较不错。
攀枝花市场都接受MAII这种类型的商业项目。
百信生活中心就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为攀枝花首席社区商业中心。
2、专业市场行情看涨
由于攀枝花经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，攀枝花的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。
2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。
如小商品及服装市场有五十四批发市场，电器专业市场有龙发电器城、誉鑫电器城，建材专业市场有华龙博美装饰城、元亨建材城，电脑专业市场有成都数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。
2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，很受置业者、投资者和消费者的关注。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。
二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。
5、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。
2003年1－9月攀枝花市批准的商预售面积较大，成交面积也较多，同比增长47.57%和11.47％。
攀枝花市特别是市中区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。
受供应量的巨大影响，虽然2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长，但少于2002年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。
同时，因2003年商铺市场供大于求，导致2003年的商铺成交价继续下滑，2002年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19％。
不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在西区、五十四等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
（二）攀枝花市房地产简介
2004年1—9月房地产开发完成投资达62580万元，比2003年同期增长8.8%，其中地方投资58599万元，比2003年同期增长28.2%；各种房屋完成施工面积123.67万平方米，比2003年同期增长42.2%。
攀枝花因交通闭塞，人们的观念比较落后，房地产的发展也相对滞后，于1998年起步发展，其代表楼盘如凤凰小区等；于2003年进入高速发展期，目前全市区住宅房产均价约1600元/m²。
在整个四川来讲房价还属最低的城市。
与全国平均房价4719元/m²相比还相隔甚远。
全市住房销售情况良好，外地投资者已经逐步置业于攀枝花市；商业用房空置较多，市场十分低迷。
2004年1—9月，攀枝花市房地产共到位资金75423万元，从资金构成看：
国内贷款2870万元，占资金总额的比重为3.8%，比2003年同期增长14.8%；衡量企业开发能力和抗风险能力的企业自筹资金45724万元，占资金总额的比重为60.62%，同比增长97.2%，其中企业自有资金42243万元，同比增长220.3%，占自筹资金的92.39%。
由于受国家紧缩房地产信贷宏观调控政策的影响，困扰攀枝花市房地产开发投资的是后续资金来源问题，部分房地产开发项目因资金问题处于半停工状态。
而且在今年七部委颁发关于《做好稳定房价的若干意见》后导致很多购房者有一种持币待购的心态，致使全国房地产销售一度滞后，包括攀枝花！
随着市政规划，攀枝花的房地产发展已经集中在西南面，以五十四经济发展区为代表。
很多开发商都在此储备了大量的土地，正在销售的有五十四统一家私城、四季花城、博胜商城等；待售的有金福大厦、富麟大厦等。
随着政府宏观调控，市场的竞争，房地产的管理日益严格，一些开发理念落后，经济实力较差的开发商将陆续被市场淘汰，整个房地产市场已经出现了重新洗牌的局面。
第四部分项目概况
一、项目名称：
百信生活中心
二、项目概况：
（一）开发商简介（略）
（二）本项目占地2652㎡，原有物业为五十四农贸市场，总建筑面积8500㎡（含农贸市场），于2005年6月投入动工，钢筋混凝土结构，规划设计五层。
（三）项目地理位置：
该项目地处渡仁线中心点，小商品批发市场路口对面。
该区域交通便利，渡仁线横贯其间，有通往市内、市郊的4路、12路、1路、9路等多条公共汽车及中巴车经过。
炳草岗大桥、渡口大桥的通车，更加吸引弄弄坪片区的人流，其交通更方便、快捷。
本项目位于五十四商圈黄金地段，紧邻金福商业街和五十四小商品市场，距炳草岗约6公里、市政府也仅20分种路程。
周边大型的市政配套齐全，医院、学校、商场、银行、小商品批发一条街等相隔不远，空气污染指数较低，适合人们居家、经商等。
本项目共建五层，建筑面积8500多平方米，其中负1层农贸市场2000多平方米。
目前本项目已经正式启动，建至2层，还处于前期阶段，可塑性较大，通过良好的规划（比如做专业的日杂市场、文体用品市场），市场定位（主做批发），加强营销手段，将会赢得市场并占领市场。
（四）项目所在区域大、中型楼盘及专业市场
1、大渡口攀钢家属区、药业公司家属区、电业局家属区、五十四金福小区
2、东区政府、市中心医院、电力公司、糖酒公司、石油公司、盐业公司、军分区、商业局
3、渡口商场、大渡口步行街、物资宾馆、国贸大厦、华山五交化家电
城、干货批发城、五十四家俱市场、攀百大厦、五十四批发城、农贸市场
4、金福步行街、五十四休闲广场
（五）项目辐射区域人口规模
※中心商圈：
2.5万户人口
※次级商圈：
3万户人口
※边缘商圈：
4万户人口
※商圈标准的设置除参考零售业商圈标准定义外，另参考了东区的面积及地形状况
※该项目流动人口日均达2万人,节假日可达到3.5万人
（六）该区域基础配套设施齐全
三、项目区域评价
该项目所在区域实属二级黄金口岸，充分挖掘、悉心规划、着实营销、精心打造是本项目取胜的关键。
第五部分对比楼盘分析
1、统一家私城：
与本项目正对面，位于攀百大厦旁，由攀枝花兴华房产开发有限责任公司投资开发。
现已进入正常经营的一个专业家私市场。
二楼和三楼暂做开发商的固定资产未销售，目前销售的是负一楼、一楼，采用的是划分产权统一经营的产权式商铺销售。
划分面积为16m-30m单价为4000元-12800元，总价为5万-30万之间，投资门槛较低，但单价相对较高。
由于开发商急于套现给客户作出的承诺有一定的吸引力。
该项目于98年合资建成投入使用的，当时只销售少量，属于尾楼项目，就投资的客户而言对本项目之间的竞争在一定的程度存在威胁。
2、元亨家居广场：
位于江南三路元亨建材一条街。
由攀枝花亨实业有限责任公司开发。
占地面积约13000m，总面积约40000m，共9层，框架结构，住宅四层，商场共五层。
住宅抵原拆迁户，现基本没房源。
商场地下两层，地上三层，目前在销售的有负一楼、一楼和二楼，负二楼和三楼基本未销售。
也采用划分产权和统一经营的模式销售，机种为9m-60m，总价为7万-80万。
现已建成，正做建筑的内装修。
据调查，因此位置前期成功做了8年建材市场，所以招商极为成功，预计在九月底、十月初开业。
3、富麒大厦：
位于大河北路56号（华山天桥旁），与本项目相距不远。
是由攀枝花富麒房地产有限公司开发。
共17层，框架结构，现建至三层，预计11月份公开销售。
负一楼至二楼定位为商业用房，面积38m-200m，一楼售价11000元-12000元，基本售完。
负一楼和二楼的商铺现未售完；三至四楼为办公用房未公开发售；五至十七层为住宅，面积为90m-120m，售价为1530元起。
该项目因为定位为主要以住宅为主，对本项的威胁不大。
4、四季花城：
本项目位于大河中路和马斯箐机电市场对面，由攀枝花四季花城房地产开发有限公司投资开发，是目前攀西地区唯一的商场式专业化的五金机电产品交易中心及精品小户型；现在销售的一期五栋楼，现房销售当中，住宅面积50m-100m，单价约1500元/m。
商铺均价约5000元/m，面积最小50多平方米，整个项目销售情况较差。
项目的整体规模较大，因前期销售不专业致使开发商的资金回收困难，导致后期开发滞后。
春天花园和上海花园因为都是住宅项目，跟本项的定位不一样。
炳草岗、西区和炳三区的项目跟本项目的可比性不大。
第六部分项目优劣势分析
——项目SWOT分析——
S（优势）
1、区域：
本项处于五十四商圈的中心位置，紧邻车站。
旁边的金福街和小商品市场使该地段的人气非常足；
2、物业竞争优势：
本物业有别于大棚市场、临街商铺相对集中的散户经营，更加集中、专业和规模；
3、规模定位优势：
全新物业在定位更能够做到符合市场和适合消费者。
W（劣势）
1、营销推广定位提高项目的档次，而项目建筑规划设计上把商场设计为四层，相对来说三四楼的人气会较差，需要增加经营管理方面的投入；
2、倘若无正规的招商团队的介入，将适度延长销售周期，不利于销售成本的控制；
3、开发商是在攀开发的第一个商业项目，对外宣传时的口碑会有影响；
4、结合农贸市场，将不利于项目的形象宣传。
5、位置较其他项目偏后，不临街，无法形成口岸优势。
O（机会）
1、攀枝花房地产开发环境尚不成熟，商业物业之间的竞争比较明显；
2、攀枝花市2005第一届冬旅会，带来相关机会，政府重视，相关部门之间的配合自然会加大力度，销售通路与推广将顺理成章；
3、经过近几年攀枝花的商业项目梳理之后的攀枝花市民对投资将越来越理性。
T（威胁）
1、同行业的威胁主要是金福大厦、统一家私城、元亨家居广场等商业项目，因其他开发商对客户的承诺有较大的诱惑力使客源减少；
2、攀枝花市民接受信息传播的途径和习惯较为缓慢，约束项目的广告传播。
总结：
根据SWOT分析，本项目最大的优势就是位于五十四商圈地段，拥有五十四商圈的人气和商气。
随着政府的规划和发展以及攀枝花东区旧城改造，使本项目具有良好的发展空间。
但目前本项目的宣传推广工作还未正式启动会对本项目的影响力度打折扣。
要想使本项目具有一个良好的市场，应在市场定位、商业配套和经营管理、今后片区规划方面做宣传，多下功夫，提高档次和形象，以便占领市场。
第七部分项目定位评估
（一）项目定位
根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：
形象定位：
攀枝花首席生活中心
消费定位：
我的生活购物乐园
市场定位：
五十四商圈商铺中的暴涨铺
（二）客户定位
本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：
1、目标市场
本项目所处位置是五十四农贸市场区域，该区域在大多数攀枝花人心中的商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不同的市场区域，在不同时期，进行分类推广的手法：
2、目标客户群定位
●投资者分析（预计所占之购买比例为：
55%左右）
✧客户类型
第一类：
经济基础雄厚，先富起来的人士
1）、拥有大型企业的人士；
2）、拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；
3）、经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；
4）、企事业机关之高层国家干部；
✧购买心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。
故此该客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对
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