鄂尔多斯大兴国际商都市场调研计划.docx

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鄂尔多斯大兴国际商都市场调研计划

鄂尔多斯大兴国际商都

市场调研计划

瑞尔特房地产顾问机构

二〇一八年十月

前言

为促进项目工作的顺利开展，树立项目和开发商的良好品牌形象，我们从鄂尔多斯宏观经济发展、商业市场环境等方面入手，认真分析和研究国内领先的商业运作模式及新型商业理念，借鉴和总结呼和浩特及包头典型商业项目成功及典型商圈形成的经验，通过科学、系统、全面的市场调研工作，并结合本地实际情况，为本案商业定位、规划布局、园林景观、招商及商业运营管理等各方面工作提供详实准确的市场依据，为项目运作奠定扎实基础，我司组织专门工作小组进行市场调研工作，特制定本工作计划。

一、市场研究目的：

通过对政府规划、市场方向及市场需求（包括商家及消费者）的实地调研、分析及论证，我们将对项目的商业概念，定位细分、规划设计、主力商家的引进和后期的经营管理，提出合理的建议，并提出项目运作战略思路。

二、研究的主要内容：

1、调查和了解鄂尔多斯市经济环境和市民生活结构、区域城市结构和城市规划发展、商业发展规划及相关政策；

2、调查该项目的所在的位置及周边情况（交通、人流、车流、道路、配套、商业设施等），研究该项目的立地条件；

3、重点深入调查研究消费者消费行为（生活结构研究）、商圈（核心商圈、次级商圈、边缘商圈）研究，指导项目的经营及业态定位；

4、重点深入了解商业经营者经营行为，指导该项目的规划设计，招商及运营管理。

三、项目市场调研周期：

首期需30天：

2008年4月17日——2008年5月17日

1、前期工作准备：

3天。

4月17日——4月19日。

1）项目组正式驻场；

2）双方对接、交流；确定对接人、对接流程；

3）了解当地市场环境；

4）了解项目土地及周边状况；

5）人员组织、调配；

6）设计问卷、表格及访问提纲/建立调查体系；

7）制订市场调研执行计划；

8）搜集呼和浩特及包头典型项目资料，制订考察计划；

9）设定座谈会程序；

10）参与市调人员培训。

2、调查工作执行：

12天。

分两个阶段。

第一阶段：

鄂尔多斯市场研究，时间为4月20日——4月27日

参与市调工作人员：

贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新、朱晨东、王力

第一部分基础调研

调查形式：

资料收集、权威部门人员访谈、实地考察。

1、鄂尔多斯经济环境及市民生活结构研究；

⏹调研指标构成

1）总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

2）GDP发展情况及产业结构情况

3）全社会消费品零售总额

4）全市商业增加值

5）城乡居民的人均可支配收入

6）城乡居民的人均储蓄存款余额

2、区域（项目半径3公里范围内）发展规划、商业规划；

⏹调研指标构成

7）公共设施状况

8）交通体系状况

9）道路状况、通行量

10）区域城市性质与功能特点

11）城市规划及区域规划

3、区域零售业结构、典型商业设施的调研；

⏹零售业结构调研指标构成

12）地区间的销售动向

13）商业地区间的竞争状况

14）业种间的销售动向

15）大型主力店的动向

⏹典型商业设施调研指标构成

顾客研究

16）客流量

17）顾客年龄

18）提袋率

19）客单价

20）提供的产品或服务满意度

21）客户来源

竞争对手研究

1）经营规模

2）经营形式

3）经营业态分布

4）主要品牌构成

5）经营人员素质和态度

6）主要硬件设施构成（如：

电梯、卫生间、停车场等）

4、该项目立地条件调研

⏹调研指标构成

1）道路类别研究

2）交通易达性研究

3）周边环境和目前的商业设施研究

第二部分重点调研

调查形式：

问卷调查、定点监测、深入访谈。

1、消费者消费行为调查与研究

调查形式：

1）流动消费者研究：

（访问形式：

随机街访）

2）常住消费者研究：

（访问形式：

入户访问）

调研指标与内容构成：

1）人口结构

人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，同时将人口结构依行业、职业、年龄教育程度等进行分类整理，以便进一步的深入分析。

2）家庭户数构成

家庭户数构成调查主要是对家庭户数、家庭人数、成员状况进行调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的对比分析，来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。

3）收入水平

收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况，以此来分析消费者消费的可能性，了解家庭收入水平。

4）消费水平

消费水平调查，主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形，并针对消费内容依商品类别进行划分，掌握不同商品类别的消费支出比重。

以此掌握商圈内的消费购买力的一般概况。

为确定商店的店型提供参考。

5）购买行为

购买行为调查，主要是调查了解消费者购买商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购买等情况，研究消费者购买行为的目的，一是可以得悉消费者的购物活动区域，二是可以知悉消费者选择商品的标准，以便对该地区的消费意识作深入研讨。

这对具体确定商店的经营范围及经营规模大有帮助。

6）购买习惯的调查

这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析，以确认可能的商圈范围。

调查对象以家庭为主，采用抽样调查的方法，直接入户调查。

调查项目包括：

居住地、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。

7）购买能力的调查

该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力，对设店预定地通行人数进行抽样调查，或是对百货店的主力顾客进行调查。

调查地点通过的行人，依一定时间段采取街访的方式，时间以十分钟以内为佳，其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。

8）购买量的调查

该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况（分不同日期及同一天的不同时间段）进行研究分析，以作为确定营业体制和商店规模时的参考。

9）购买业种的调查

依商品的功能、款式以及适合的年龄所做的分类。

2、商圈研究

调查形式：

实地考察、深入访谈、问卷调查

商圈划分：

核心商圈：

该项目半径1.5公里范围内；

次级商圈：

该项目半径约8公里范围内，公交车不超过30分钟车程；

边缘商圈：

该项目半径8公里以外，任何交通工具平均车程在40分钟左右。

调查内容：

1）商圈主要要素调查（人口规模及特征、经济情况、交通道路、主导产业等）

2）商圈商业竞争情况调查；

3）商圈的顾客群调查。

3、中大型商业项目调研

调研方式：

考察、交流、专访

调研指标与内容构成

1）经营规模

2）经营形式

3）经营业态分布

4）主要品牌构成

5）经营人员素质和态度

6）主要硬件设施构成（如：

电梯、卫生间、停车场等）

4、小型经营商家问卷调查

调研方式：

交流、问卷

调研指标与内容构成

1）经营规模

2）经营形式

3）经营业种

4）经营人员素质和态度

5）主要指标构成（如：

层高、开间、进深、租金等）

5、与发展商进行政府部门、行业协会、行业媒体的走访；

调研方式：

重点走访、学习、交流

调研指标与内容构成

1）商业前景

2）商业经营形式

3）规划方向

4）政策及技术

6、调查审核、复核等工作；

我们全程接受大兴集团随时随地的监督和指导。

1）具体控制原则：

由项目经理统一指挥，各部门负责人分级管理、各负其责。

2）访问员的管理：

由项目督导统一管理，所有参加项目的访问员必须经过统一项目培训、　

模拟和试访小结，方可参加正式访问。

3）问卷质量控制：

成功问卷90%电话复核，10%实地复核。

4）问卷审核：

每一份问卷保证二次审核，以保证卷的完整性和逻辑关系的正确性。

5）数据录入质量控制：

采用SPSS软件进行数据录入，保证录入数据的准确、完整性。

7、资料整理录入；

8、座谈会，4月27日。

1）调研方式：

沟通、洽谈

2）调研内容

7）发展前景

8）业态定位

9）规划方向

10）政策及技术

11）招商与经营管理

第二阶段：

呼和浩特、包头研究、考察，时间为4月28日——5月1日

主要工作事项：

1）呼和浩特考察

重点场所：

新亚太商厦、维多利购物中心、民族商场、通达商场、太古广场、盘古商务中心

考察时间：

4月28日——4月29日

2）包头考察

重点场所：

包百商业步行街、纽约新天地、鹿城新天地、时代蓝天百货、中央大道、为一购物广场、泰富时尚百货

考察时间：

4月30日——5月1日

3、数据处理与交流：

2天，5月2日——5月3日

主要工作事项：

1）调研数据录入、数据处理；

2）考察资料汇总、分析；

3）座谈会资料整理；

4）政府商业政策及规划方向整理；

4、报告撰写合成：

10天，5月4日——5月13日。

资料研究分析，撰写研究报告。

5、报告修正完成：

2天，5月14日——5月15日。

6、报告制作：

2天，5月16日——5月17日，装订报告，制作PPT。

7、报告提交：

5月18日

四、研究方法、抽样框及样本量

1）研究方法1——重点考察（定性研究）

A、抽样框：

中大型商业项目（大型超市、百货、仓储式会员店、家居建材商店、购物中心MALL）

B、抽样方法：

考察、交流、专访

C、样本量：

3-5个项目

围绕项目建设状况、功能定位、规划方向、经营管理等方面。

2）研究方法2——类普查（定量研究）

A、抽样框：

小型商业业态经营商家（便利店、折扣店、超市、专业店、专卖店）。

B、抽样方法：

交流、问卷

C、样本量：

15-20个商家

围绕商业前景、商业形式、建设状况、功能定位、规划方向、经营管理等方面。

3）研究方法3——随机访问（定量研究）

A、抽样框：

普通消费者。

B、抽样方法：

随机拦截访问、入户访问

C、样本量：

200份

围绕商业前景、商业形式、建设状况、功能定位、规划方向、经营管理等方面。

4）研究方法4——深度访谈（定性研究）

A、抽样框：

政府主管部门及行业协会。

口行业高端人员深度访问：

地方商会、行业媒体、连锁协会等；

口政府主管领导沟通访问：

政府招商部门、规划部门、工商联等；

口行业企业高层：

地方知名商业项目高层管理者、成功的开发运营商；

B、抽样方法：

重点走访、学习、交流

C、样本量：

不少于5个

主要围绕商业前景、商业形式、规划方向、政策及技术等。

5）研究方法5——重点座谈（定性研究）

A、抽样框：

同比大型商业项目经营管理人员、小型商家、行业协会媒体、政府招商部门、消费者

B、抽样方法：

沟通、洽谈

C、样本量：

10-15人

主要围绕发展前景、业态定位、规划设计、招商与经营管理等。

见附件一鄂尔多斯大兴国际商都项目市场调研工作一览表

五、调研成果：

1、报告形式：

调研后甲、乙双方定期召开工作沟通、交流会，最终以PPT形式做专门提报。

2、第一轮方案：

提交“鄂尔多斯大兴国际商都”市场调研分析报告

六、本流程人员配置：

（见附表二）

以上是我司对本次调研的初步计划，我们将在双方更深入沟通后提交进一步的研究建议和详细的市场调研执行方案。

感谢鄂尔多斯市大兴房屋开发有限责任公司对我司的信任，我司将不遗余力的完成项目本阶段最重要的市场调研工作！

签收方：

鄂尔多斯市大兴房屋开发有限责任公司递交方：

深圳市瑞尔特房地产经纪有限公司

签收人：

递交人：

时间：

时间：

附件一鄂尔多斯大兴国际商都项目市场调研工作一览表

时间

工作地点

完成事项

工作人员

17/4

鄂尔多斯

专题会议：

成立鄂尔多斯项目专题组

1、项目组正式驻场；

2、双方对接、交流；确定对接人、对接流程；

3、初步了解当地市场环境；

4、初步了解项目土地及周边状况；

5、人员组织、调配。

贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新、朱晨东、王力

18/4

鄂尔多斯

1、双方商议交流、设计问卷、表格及访问提纲/建立调查体系；

2、双方商议交流、并制订市场调研执行计划；

3、搜集呼和浩特及包头典型项目资料，制订考察计划；

4、设定座谈会程序等。

方毓

19/4

鄂尔多斯

市调人员集中培训。

培训导师：

贾俊华

参会人员：

市调参加人员。

20/4——26/4

鄂尔多斯

鄂尔多斯商业市场研究：

（被访对象及配额）

重点调研：

1、中大型商业项目调研：

3-5家

2、小型商业业态经营商家调研：

15-20家

3、消费者调研：

200份。

4、政府相关部门、行业协会、行业媒体

发座谈会邀请函

基础调研：

重点调研组：

王钧、朱庆新、陈正荣、贾俊华、方毓、王行武

基础调研组：

朱晨东、王力

27/4

鄂尔多斯

座谈会。

10-15位代表。

其中：

主持人：

王行武

参加人：

同比大型商业项目经营管理人员2名、小型商家2名、行业协会媒体2名、政府招商规划部门2名、消费者2名

27/4

抵达呼和浩特

28/4——29/4

呼和浩特

中大型商业项目：

新亚太商厦、维多利购物中心、民族商场、通达商场、太古广场、盘古商务中心

典型商圈：

国贸大厦商圈

考察人员：

贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新、朱晨东、王力

29/4

抵达包头

30/4----1/5

包头

中大型商业项目：

包百商业步行街、纽约新天地、鹿城新天地、时代蓝天百货、中央大道、为一购物广场、泰富时尚百货

典型商圈：

包百商圈

考察人员：

贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新、朱晨东、王力

2/5——3/5

鄂尔多斯

数据处理与交流

朱晨东、王力

4/5——10/5

鄂尔多斯

报告初稿

贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新

11/5

鄂尔多斯

与大兴沟通与交流

项目组全体成员

12/5——13/5

鄂尔多斯

报告成稿

贾俊华

14/5——15/5

鄂尔多斯

报告修正完成

贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新

16/5——17/5

鄂尔多斯

装订报告、制作PPT

朱晨东、王力

18/5

鄂尔多斯

递交并汇报《鄂尔多斯商业市场调研报告》

项目组全体成员

附件二本流程人员配置

职务

人员

机构总经理、项目总负责人

朱曙东

机构副总经理、项目经理

贾俊华

招商总监

方毓

机构副总经理、商业地产策划部总监

王钧

商业地产运营总监

陈正荣

商业地产策划部策划经理

王行武

商业地产策划部策划经理

朱庆新

平面设计部副经理、主任设计师

赵军

市场部经理

朱晨东

参与市调人员

王力

专家组成员

蔡家声、王宏昌