物业管理方案模板8篇.docx
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物业管理方案模板8篇
物业管理方案模板8篇
物业管理方案模板8篇
为了确保事情或工作有序有力开展，常常需要提前进行细致的方案准备工作，方案是书面方案，是具体行动实施，步骤等。
写方案需要注意哪些格式呢？
以下是收集的物业管理方案8篇，希望对大家有所帮助。
一、工程分析
根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。
小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。
住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
二、主要管理方案内容
根据上述数字显示，做出对该工程的物业管理方案如下：
1、管理机构设置及人员配置
根据管理效劳的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、效劳至上、精干高效、以岗定人”的原那么建立物业管理机构，管理实行工程经理负责制。
该工程设工程经理1人和客户效劳部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。
每个部室分别设立一个主管，协助工程经理完成小区日常的各专项效劳工作。
并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为标准和工作质量进行检查。
员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬。
至于效劳人员的效劳标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对工程的巡查频次以及环境部对园区的清扫频次和标准，那么依照公司所提供
的效劳等级为准。
1.1客服部
根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。
其中包括：
客服主管一名，主要负责工程客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为标准、效劳质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。
接待员1名，负责工程部效劳的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。
收费员（财务）1名，负责工程物业费、水电费的收取，并控制有偿效劳费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。
并负责相关票据和收费台账的管理工作。
（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）
库房管理员1名，负责工程所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。
行政文员1名，负责工程日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。
四名员工相辅相成，协作沟通，在完本钱职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。
各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。
1.2维修部
根据本工程实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室那么设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责工程大型电力设施的维修保养工作），其中设：
主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。
其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，那么可省去该职务人员），分别负责工程的水电暖日常维修和电梯维保工作。
为扩大工程的效劳范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位开展。
员工薪酬以绩效考核制制定，以鼓励员工的工作积极性。
每天设一名维修人员夜间值班，负责工程夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。
负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：
配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保方案需根据实际另行拟定）。
负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。
如节日期间的园区布置及维保工作等。
1.3安防部
根据工程实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒
的制度负责工程24小时平安防范工作。
其中包扩：
安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的BI行为标准和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。
门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证前方可放行。
巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的平安防范和车辆疏导工作。
电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现平安隐患，以便及时排除。
并负责工程部各部门员工的工作监督。
1.4环境部
根据工程的实际情况，环境部设效劳人员12名，负责工程所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：
环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。
室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责工程楼宇内的环境卫生清扫及电梯清扫和脚垫的`更换工作。
室外保洁员3名，负责工程楼宇外的环境卫生清扫工作，包括
工程水系的卫生维护工作。
绿化工3名，负责工程区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。
效劳标准那么根据工程物业效劳等级而定。
三、其他管理方案
1、常见突发事件的处理
1.1火灾突发事件处理
1.2水浸突发事件处理
1.3电梯困人突发事件处理
1.4停电事件处理
1.5暴力突发事件处理
1.6盗窃以及其他犯罪活动处理
以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保工程的公共平安。
2、社区文化的开展
效劳中心结合工程的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化气氛。
主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的开展。
1.治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。
治理措施
（1）制定设备平安运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。
（2）配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程，设备治理和维修职员持证上岗。
（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
（4）建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置职员24小时值班。
（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按定期保存。
按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。
（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
（7）消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目。
（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾平安隐患。
（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。
二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。
水池、水箱清洁卫生无二次污染。
水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱四周无污染隐患。
排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。
遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。
建立事故应急处理方案。
（10）公共配套效劳设施维护周到，公用管线同一下地或进公共管道，无排挤管线，无碍观瞻。
道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
（1）确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。
（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进进。
（3）有预见性地对任何可能危急业户的平安情况，采取防范措施。
（1）在大厦设立活动岗哨，实行24小时值班巡逻制。
做到每两小时巡视一遍，并记录平安情况及消防设备、公共物品的完好情况。
（2）遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理处平安治理指导员，定期与治理处平安治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻平安治理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。
（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。
（4）治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行。
（1）治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
（2）跟踪施工情况，治理处主任逐日巡视，了解各施工点施工情况，平安治理主管逐日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。
（3）平安治理员24小时值班，控制职员进出并做好相应记录。
（4）装修垃圾清运。
采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
（5）平安治理组负责装修日常平安工作。
（6）与业户和施工队负责人签订平安责任书。
（7）装修材料按指定时间进进，平安治理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内。
（4）需要进行烧焊等动火作业，应向治理处提出申请，经批准后在治理职员监护下，方可作业。
（8）平安治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不平安隐患，及时处理报告。
（9）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。
（1）治理处负责建立消防平安小组。
（2）治理处主任为消防平安负责人。
（3）治理处其他职员为义务消防员。
（4）平安治理主管为专职平安监视员。
（5）日常巡视平安治理员为兼职消防巡视员。
（6）治理处负责制定组织机构图及职员职责。
（1）消防检查制度。
（2）专职平安员逐日检查小区内的消防平安情况，包括消防设备、动火作业监视、平安用水、用电情况等，检查结果记录在《平安检查记录》中，该记录每周由治理处主任审核。
（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防平安情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防平安检查登记表》。
（4）在平安检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
（5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改》，限期整改，并跟踪验证。
（6）治理处制定《动火度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理处每周确定一名主管以上的治理职员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排施工。
（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
（4）不准改变、撤除、封堵消防设施和通道。
（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。
（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
（8）配备火警时刻的必须器材，如：
应急照明灯等。
（1）对业户的消防要求（包括平安用水、用电），通过《业户须知》、《治理公约》传到达各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
（2）治理处内部每月的第一个星期一上午为各组平安消防学习时间，学习教材是平安消防治理，内部的消防治理制度，设备设施的操纵方法等，学习情况须具体记录。
（3）治理处主任每月检查一次平安活动记录并签字认可。
（4）在平安消防活动日查出的平安、消防隐患，由各组自行
在活动记录中登记并整改。
（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格前方可任职，其资格每年确认一次。
（1）治理处负责建立消防档案。
（2）治理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。
消防设备标识由治理处主任指定人专实施，并在各项平安检查中作为检查内容。
（3）制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和维护。
（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体方法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防局部。
（2）消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。
对演习过程中发现的题目，及时调整、纠正并验证其结果。
1.小区停车场实行昼夜24小时值班制度，由小区平安治理员负责治理，车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进进停车场。
3.车辆进进：
车辆进进停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意前方可进进。
4.车辆停放：
车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的平安，在规定位置上停放，并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。
治理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处分。
停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5.驶离：
车辆驶离停车场时应留意四周车辆的平安，缓慢驶离，并在出口处向治理员交回停车牌，治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费前方可驶离。
6.治理员值班期间应认真负责，热情效劳，不得会客、饮酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的公正要求应给予满足。
治理员交时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
1.职员配置及分工详见岗位架构图（略）。
2.工作流程及质量治理标准。
保洁工作流程及标准将按照iso9000标准，由本公司制定。
大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业效劳公司实施。
物业管理处全体员工
1.全面理解物业管理效劳概念,完善效劳意识;
2.充分掌握大厦管理模式,提高工作质量;
3.熟悉大厦各种设备、设施的功能,降低事故率;
4.掌握各类岗位职责、管理手册;
5.通过全面阶段性的职业培训,提高员工的工作素质。
新员工到职第一周集中培训;
员工内部培训涵盖面广,内容繁多,大致分为:
1.公司企业文化;
2.人事管理;
3.财务管理规章制度;
4.工程管理;
5.清洁管理;
6.保安管理;
7.客户效劳;
8.消防管理;
9.意外事件处理;
10.英语培训;
11.特殊工种将另行增加专业培训课程。
培训工作总体由人事部负责,由各部门预先填写培训方案表、并每次培训前一周提交培训申请表,人事行政主管跟进配合安排培训进度、培训人员、培训材料、培训考核等。
专业人员集中授课,由业务部门统一出卷考核。
培训结果将直接与员工评定挂钩,作为员工通过试用期的参考依据。
此培训安排将作为大厦前期筹备员工培训的纲要性文件,大厦投入运行后根据实际操作情况,对培训内容及方式作适当调整及相应的补充。
基层员工总的来说,对物业管理效劳的认识尚欠了解,专业效劳意识有待提高。
针对此等情况,拟通过进行有步骤、有方案的系统培训,提高其职业素养,使大厦投入运行时即可保证较高之效劳水准。
A.共同培训内容-由培训主管负责主讲
1.公司的企业文化、宗旨及工作方针;
2.公司组织架构及各主要负责人;
3.各相关部门工作关系介绍;
4.公司人事制度,员工手册、管理手册;
5.公司根本之财务政策;
6.根本培训手册内容;
B.各岗位培训内容-由各部门负责推荐主管级以上员工主讲
（一）工程部
1.工程部管理手册;
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.各设备、设施位置;
6.各机房规章制度;
7.各机房钥匙领用及移交制度;
8.交接班制度;
9.对讲机使用及呼叫标准;
10.报修单操作流程;
11.紧急情况处理流程;
12.各机电设备/设施的维修保养方案;
13.平安操作;
14.设备台帐、设备运行记录、设备检修记录;
15.备品备件申领制度;
16.对外效劳礼仪及沟通技巧;
17.节能意识培训;
（二）保安部
1.保安部管理手册;
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.各保安设备、设施位置;
6.公共地区各通道钥匙领用及移交制度;
7.交接班制度;
8.巡检路线图、巡检流程;
9.对讲机使用及呼叫标准;
10.各类保安工具的使用;
11.消防培训（消防设施的位置、消防设备器材使用、消防制度、报警程序、紧急疏散程序及路线）;
12.保安方案的制订及实施;
13.突发事件处理流程;
14.对外效劳礼仪及沟通技巧;
15.外来施工人员管理;
（三）清洁部
1.清洁部管理手册;
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.交接班制度;
6.各类公共区域的清洁要求;
7.各类设备/设施的清洁流程;
8.清洁器械/工具的使用要求;
9.清洁剂的使用要求;
10.各类清洁用品的申领制度;
11.突发事件处理流程;
12.对外效劳礼仪及沟通技巧;
13.节约能源意识;
14.绿化园艺常识;
（四）管理部
1.管理部管理手册
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.交接班制度;
6.对外效劳礼仪及沟通技巧;
7.客户投诉处理流程;
8.客户入伙流程;
9.装修管理规程;
10.客户相关效劳手续办理;
11.紧急事件处理流程;
12.英语培训;
（五）财务部
1.财务部管理手册;
2.公司各类财务制度;
3.各类财务表式;
4.各类财务法律、法规;
5.各类付款/报销流程;
6.控制财务本钱;
（六）人事部
1.人事部管理手册;
2.公司各类人事制度;
3.各类人事表式;
4.各类人事法律、法规;
5.员工招聘、培训、赏惩、晋升、解聘等考核流程;
6.控制员工数量及用工本钱;
1.效劳意识;
2.管理艺术;
3.行业理念;
4.团队合作能力;
5.与其他部门的协调能力;
6.与各供给商及政府机关的沟通合作能力;
7.语言表达及文字写字能力。
具体描写
物业详情（按照物业具体地理地位、周边举措措施写字楼电梯运行方案、具体情况及环境气势描写）
地理条件优胜。
小学财务管理制度小学财务管理制度小学财务管理制度位于周边周边举措措施交通方便。
占地面积平方米，由斥地扶植。
总建筑面积大厦写字楼筹划内设中间空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。
此为工程局部写字楼物业管理写字楼电梯运行方案方案写字楼电梯运行方案
保障装备、设施正常运转的职能局部。
工程管理具有周密的科学性和较高的技术性，工程部是实施大厦工程经管。
这是为用户创作保险、野蛮、恬静、便利的商住情况的根底保证和坚强后盾，反映大厦效劳水准、精采形象和声誉的重要标记。
工程部的职责范围如下：
庇护保养和写字楼筹划故障检修；1担负大厦电力系写字楼物业管理方案写字楼电梯运行打算统、电讯体系、电梯体系、空调体系、供水体系的运行经管。
2担负大厦公共举措措施、装备的维修调养；
3担负对用户室内举措措施、设备供给有条件维修办事；
4担负大厦外派工程的监禁任务。
5担负对用户供给不收费特色效劳以及特约办事。
工程人员结构图
人员配置申明
为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比拟有效的方法。
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和《室内装饰装修管理方法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。
对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。
装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。
（如电梯进水故障、业主家中跑水等）
5、如遇业主搬运物品，告知业主考前须知，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、平安出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。
时间为上班后、下班前各一次。
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