房地产贷款业务操作流程.docx

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房地产贷款业务操作流程

房地产贷款业务操作流程

一、贷款业务洽谈

贷款业务部门与客户就房地产贷款业务进行洽谈，达成初步合作意向。

二、尽职调查

（一）相关资料的收集

房地产企业提出融资申请，需提供以下资料：

1、书面申请资料，载明申请融资金额、用途、还款来源及还款方式。

2、房地产项目可行性研究报告及项目批准文件（包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋销（预）售许可证》等）；资本金、其他建设资金、流动资金筹措方案等材料。

3、房地产企业资料：

法人营业执照副本（已年检）、组织机构代码证副本（已年检）、税务登记证、卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表。

4、担保人资料：

法人营业执照副本（已年检）、组织机构代码证副本（已年检）、税务登记证、贷款卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表、同意为融资方保证的文件；拟抵押（质押）物品、财产的权属证书、证明。

（二）运用项目调查

贷款业务部门负责牵头组织开展房地产项目尽职调查，对申请方所提供资料进行分析、论证，进行实地深入调查，调查原则上一次性完成，由两名（含）以上人员进行，并设主调查人一名，主调查人由贷款业务部门人员担任。

调查人员一般需由贷款业务部门派人进行，对于新客户、重大项目或公司认为有必要时，可组织合规风控部等部门联合进行项目尽职调查。

房地产项目调查一般需要在5个工作日内完成，调查完成后，项目主调查人员负责撰写《贷款项目尽职调查报告》，主调查人员、其他共同调查人员、贷款业务部门负责人在报告上签字确认。

合规风控部参加调查的，由合规风控员负责撰写《贷款项目合规与风险调查报告》，合规风控员、合规风控部负责人在报告上签字确认。

尽职调查报告内容主要有：

1.融资方基本情况

2.融资方经营情况（包括治理结构情况、项目开发经验、经营与财务情况以及资信情况等）

3.项目情况

3.1项目背景

3.2规划情况

3.3项目区域环境

3.4项目周边市场情况

3.5项目市场定位及价格定位

3.6项目成本、效益测算情况

4.项目敏感性分析和盈亏平衡分析

5.项目市场前景

6.风险分析与风险防范

7.调查结论

（三）贷款来源调查

同业合作业务由贷款部门负责对资金来源进行调查；非同业合作业务由理财中心负责对资金来源进行调查。

三、项目立项

贷款业务部门对贷款项目进行尽职调查后，对认为符合公司贷款业务准入条件并具有可操作性的项目由贷款业务部门负责发起贷款项目立项。

贷款业务部门贷款经理、合规风控员、负责人、分管总裁审核贷款项目符合公司业务准入条件后，签批《贷款项目立项审批表》。

四、贷款产品设计与贷款文件制作

（一）项目立项审批通过后，贷款业务部门负责贷款产品方案设计，对项目交易结构做出安排，包括贷款目的、金额、期限、贷款财产的管理、运用及处分方式、贷款利益的计算及其向受益人交付贷款利益的时间和方法、贷款财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法、受托人报酬计算方法、支付期间及方法、贷款终止时贷款财产的归属及分配方式等。

（二）贷款业务部门根据与交易对手的谈判、沟通情况负责制作贷款文件草稿，包括贷款合同与贷款财产管理运用合同等。

对于重大项目，合规风控员可参与与交易对手的谈判、沟通。

（三）贷款业务部门将《贷款项目立项审批表》复印件、贷款产品方案与贷款文件草稿送合规风控部审查，审查工作一般应在送审当日或次日完成，审查后形成合规风控审查意见并结合贷款产品方案与贷款文件修订的电子文本进行反馈。

（四）贷款业务部门根据合规风控审查意见对贷款产品方案与贷款文件进行修改形成贷款文件征求意见稿。

贷款业务部门将征求意见稿送达交易对手并征询交易对手意见，然后对贷款文件进行修订并形成贷款文件初稿。

五、贷款项目审查

（一）贷款业务部门将贷款项目尽职调查报告、贷款产品方案与贷款文件初稿提交给合规风控部，由合规风控部负责牵头组织贷款财务部、理财中心（涉及公司理财提供资金的）对业务、方案及相关文件进行审查。

合规风控部负责对项目尽职调查报告、贷款方案、贷款文件进行审查。

贷款财务部负责对贷款文件涉及到贷款财务管理方面内容进行审查。

理财中心对贷款方案涉及到资金来源部分进行审查，包括但不限于贷款规模、期限、预期收益等。

贷款财务部、理财中心将各自反馈意见以及修订后的电子文本通过公司OA系统向合规风控部反馈，以上工作一般应在送审当日或次日完成。

（二）由合规风控部将审查意见汇总后形成审查意见以及修订后的电子文本通过公司OA系统反馈给贷款业务部门，贷款业务部门根据审查意见修改贷款产品方案及贷款文件并形成贷款文件送审稿。

（三）对于重大项目或特急项目，合规风控部可直接组织相关部门直接对贷款项目尽职调查报告、贷款产品方案与贷款文件初稿进行会审。

六、贷款项目审批

（一）上述工作完成后，由贷款业务部门提请项目审批，填制《贷款投资决策委员会审批申请表》，连同贷款项目尽职调查报告及贷款文件送审稿电子文本提交给贷款投资决策委员会秘书，由贷款投资决策委员会召开会议审议、审批。

委员会上，由贷款业务部门汇报项目情况，合规风控部汇报合规与风控意见。

（二）贷款投资决策委员会审议通过的贷款项目，如涉及关联交易，贷款业务部门填制《关联交易委员会审批申请表》，将贷款项目相关材料提交关联交易委员会审议、审批。

（三）贷款投资决策委员会及关联交易委员会（如涉及关联交易）审批通过后，贷款投资决策委员会秘书将贷款项目相关材料提交风险控制委员会审议、审批，并附《贷款投资决策委员会项目审批表》及《关联交易委员会关联交易审批表》（如涉及关联交易）。

风险控制委员会审批通过的贷款项目方可进行操作。

各委员会秘书分别将会签后的《贷款投资决策委员会项目审批表》复印件、《关联交易委员会关联交易审批表》（如涉及关联交易）复印件、《风险控制委员会项目审批表》复印件交贷款业务部门。

（四）贷款投资决策委员会或关联交易委员会审议决定复议的，贷款业务部门分管总裁及合规风控部分管总裁均认为重要事实不清且有必要进行补充调查的，可由贷款业务部门另行组织进行二次调查，二次调查可重新派人进行。

贷款业务部门对贷款项目进行二次调查或修改贷款方案及贷款文件后可重新申请贷款投资决策委员会或关联交易委员会（如涉及关联交易）审议。

（五）贷款项目运作过程中，贷款项目展期或者贷款财产投资主体、管理运用方式、担保方式等发生重大变更事项的，由贷款业务部门向贷款投资决策委员会和关联交易委员会（涉及关联交易）申请审批，并由风险控制委员会审议、审批。

七、发起设立贷款计划

贷款项目审批通过的，由贷款业务部门发起设立贷款。

贷款文件定稿后，贷款业务部门贷款经理、合规风控员、负责人及分管总裁，贷款财务部负责人，合规风控部合规风控员、负责人及分管总裁，公司审批人审核贷款文件并在定稿的贷款文件（公司格式文本除外）纸制文本上逐页签字确认最后形成贷款文件定稿的签字样本纸制文本，该文件原件由贷款业务部门提交合规风控部。

合规风控部以贷款文件定稿的签字样本纸制文件为准制作电子文本，并将定稿电子文本提供给相关部门，贷款业务部门负责贷款文件纸制文本的制作。

贷款文件定稿的签字样本纸制文本在办公室用印前由合规风控部向办公室归档。

拟发行集合资金贷款计划的，由贷款业务部门协议公司选定的具备资质的中介机构出具《法律意见书》，负责准备相关材料进行报备。

贷款业务部门填制《贷款项目推介发行备案表》。

贷款业务部门将《贷款项目推介发行备案表》复印件交理财中心、贷款财务部、合规风控部。

贷款业务部门填制《资金贷款计划简介》，并加盖公司公章，提交给贷款财务部用于开立贷款计划银行账户，贷款财务部负责为贷款计划开立银行账户。

八、贷款计划发行与贷款合同签订

（一）集合资金贷款计划、企业及自然人单一资金贷款计划的贷款合同签订由理财中心负责承办，金融同业合作贷款计划由贷款业务部门负责承办，合规风控部负责北京地区以外贷款业务部门签订的金融同业合作贷款合同保管与贷款发行事务管理。

（二）当贷款计划达到贷款文件约定的成立条件时，贷款计划成立。

集合资金贷款由贷款业务部门、理财中心制作并发布贷款成立公告。

贷款计划需要事后向监管部门备案的，由贷款业务部门、理财中心向监管部门报备。

（三）集合资金贷款计划，由理财中心编制《资金贷款成立情况表》；其余贷款计划由贷款业务部门编制《资金贷款成立情况表》或者《财产/财产权贷款成立情况表》，审批完成后，原件交贷款财务部。

理财中心负责签订资金贷款合同的，理财中心应负责及时将《资金贷款合同》原件与《资金贷款成立情况表》原件交合规风控部事后监督人员，将《资金贷款合同》定稿样本复印件、《资金贷款成立情况表》原件分别交贷款业务部门及贷款财务部，贷款财务部（核算员）根据理财中心提供的业务发生报表做贷款成立账务处理。

（四）集合资金贷款计划，由贷款业务部门负责选择经营稳健的商业银行担任保管人，与保管银行签订保管协议，贷款财务部按保管协议约定将贷款资金交存保管银行。

单一资金贷款计划是否实行资金保管制，按照贷款文件约定执行。

保管协议复印件交贷款财务部。

九、贷款项目管理运用合同签订与担保落实

（一）贷款业务部门负责组织签订贷款项目管理运用合同与文件，原则上由交易对手先履行签字、签章及用印手续，与交易对手签订合同时须双人面签。

公司认为必要的，合规风控部可派人员与贷款业务部门共同签订运用文件。

合同签订时，应审查合同约定的合同生效要件。

（二）运用合同公司履行签字、签章及用印手续的，贷款业务部门经办人员填制《业务审批表》，分别由贷款业务部门负责人、贷款业务部门分管总裁、合规风控部合同审核人、合规风控部负责人、合规风控部分管总裁、公司审批人签字确认，办公室（用印经办人）在核对用印文件与贷款文件定稿的签字样本纸制文本一致后在《业务审批表》签字并履行用印手续。

（三）公司留存的贷款项目管理运用合同由贷款业务部门贷款经理、负责人、公司审批人三级签字。

（四）贷款业务部门负责办理抵押、质押登记，取得他项权利证书或抵押、质押证明文件。

（五）合规风控部对贷款业务部门贷款运用合同签订、担保措施落实情况进行审查。

十、贷款资金支付

（一）贷款业务部门依据贷款项目管理运用合同与文件办理贷款资金支付指令。

（非北京地区贷款业务部门出具经部门审批同意的资金支付指令传真给合规风控部，由合规风控部审核后，交由贷款财务部办理贷款资金支付。

）

（二）贷款业务部门填制《贷款项目资金运用付款通知单》，分别由贷款业务部门贷款经理、合规风控员、负责人、分管总裁，合规风控部负责人，公司审批人签字确认。

涉及权益融资凭证或《借款借据》的，分别由贷款业务部门贷款经理、负责人、公司审批人签字确认。

（三）贷款财务部接到支付指令后审核是否已签订贷款项目管理运用合同，《贷款项目资金运用付款通知单》相关要素与合同约定是否相符，贷款财务部负责人与分管总裁在《业务审批表》付款审批栏中签字确认。

（四）贷款财务部依据《贷款项目资金运用付款通知单》支付贷款资金。

（五）贷款财产实行保管制的，由贷款业务部门或合规风控部依据保管协议的约定办理付款指令，经授权人签字后依据保管协议约定发送给保管银行。

十一、房地产项目管理

（一）贷款业务部门负责房地产项目的管理工作，为每个贷款项目至少配备一名贷款经理实施项目管理工作，包括项目后续监测、检查、收取贷款贷款利息或投资收益、回收贷款或投资本金等。

非北京地区贷款业务部门的贷款项目事务管理工作由合规风控部配合完成。

（二）贷款经理负责定期、不定期收集融资项目相关信息，包括但不限于：

1、企业信息：

按季收集融资方、担保方财务报表（年度财务报表要求经审计）；每年更新年检过的企业营业执照和组织机构代码证；发现企业工商情况变更时，及时收集最新企业资料，掌握变更情况。

2、项目信息：

通过电话等方式每月向融资方了解项目进度情况、销售情况、融资方及项目重大活动等信息。

3、工商查询信息：

正常情况下每年进行一次融资方、担保方工商登记查询。

获知相关企业发生股权、法定代表人、注册地址等变更信息的，及时进行查询。

4、信用情况查询信息：

定期或不定期在人民银行征信系统、质押登记系统，银监会客户风险预警系统等系统中查询融资方、担保方的融资、对外担保及信用情况。

5、土地、房地产管理部门查询信息：

定期或不定期通过向土地、房地产管理部门查询，落实项目建设及抵押物状况。

6、证券查询信息：

以上市公司股票质押的，及时通过交易网站、公告信息等了解股价及上市公司重大信息。

7、媒体查询信息：

日常通过网络、报纸等媒体了解融资方、担保方及项目有无负面报道、质量问题、违规违法、群体性事件、涉诉、被国家有关部门处罚等影响项目销售及偿还能力的情况。

（三）贷款经理应至少每季度对房地产项目进行一次现场检查。

对于融资金额超过20000万元的项目或公司认为必要时，安排合规风控人员联合检查或由部门负责人、分管领导亲自参与检查。

检查人现场走访融资企业、担保企业、项目现场和抵押物现场，通过与相关人员面谈和资料查阅等手段了解相关信息，拍摄项目、抵押物现场照片，核实、记录融资企业经营情况、项目进展情况、抵押物状况：

1、融资企业及其实际控制人、担保企业情况。

包括企业基本情况、管理层情况、经营情况、财务情况、资信情况、重大事项等。

2、项目情况。

包括项目基本情况、形象进度、项目资金情况、销售情况等。

检查融资企业是否按规定用途使用资金，项目累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配，监督自主资本金与融资是否同比例到位，核实销售资金回笼与销售进度的匹配情况，约定将销售收入的一定比例留存作为还款保证金的，要核实是否按销售比例归集还款保证金。

3、抵/质物情况包括抵/质押物动态和价值变化。

新增地上建筑物是否追加抵押，抵押房产进行销售的，应定期向房地产交易登记部门核实销售情况，根据抵/质押物数量、质量变化、市场状况等，对抵/质押物价值进行再评估。

（四）公司对房地产项目进行预警管理，贷款经理通过贷款的现场检查与非现场检查，发现融资风险的早期预警信号，应及时报告公司，采取措施防范、控制和化解风险。

预警信号包括：

1、财务状况预警信号

资产负债率比年初大幅度上升；

流动比率与速动比率比年初大幅度下降；

流动负债增加额大于流动资产增加额；

其他应收款占流动资产比重过高；

应收账款周转率比同期有较大幅度下降；

累计未弥补亏损占净资产比重过高；

注册资本减少；

或有负债增加。

2、经营效益状况预警信号

销售收入较上年同期下降幅度较大；

利润较上年同期下降幅度较大；

经营活动净现金流量减少。

3、担保状况预警信号

保证人丧失保证资格，没有代偿融资能力或拒绝代偿融资；

抵押物难以处置或价值不足等；

权利质押中实际收入和预期收入有差距，质物难以处置，质物价值不足等。

4、非财务因素预警信号

管理层和董事会成员矛盾较大；

主要经营者经常出入高消费场所；

内部组织机构不合理，管理水平低，内部案件较多；

财务制度不健全或管理混乱，报表不真实或对外提供多套报表；

财务制度发生重大变化；

重大项目未能达到预期目标；

对外扩张超过自身承受能力；

经常性拖欠职工工资，职工情绪对立；

存在违反经营问题；

业务伙伴关系恶化；

受到税务或工商、环保等部门处罚；

未按期办理年检手续；

频繁更换结算银行；

用户对产品质量和服务水平的投诉增多；

关联企业或主要股东发生重大变化；

经济环境发生变化，对行业发展产生影响；

市场供求发生变化；

国家政策对行业发展做出严格限制；

遭受重大自然灾害或意外事故，造成财产损失。

5、信用关系预警信号

拖欠利息；

被其他金融机构宣布为信用不良客户；

逃废银行或其他金融机构债务；

不能按期偿还债务，被债权人起诉；

对公司的态度发生变化，缺乏坦诚的合作态度，约见领导人出现困难，住所经常无人或失去通讯联系；

不能及时或拒绝提供财务报告和其他报表资料；

向公司提供了虚假报表或其他资料；

向其他金融机构的贷款申请被拒绝；

多种还款来源没有落实。

（五）贷款经理应建立管理台账及业务档案，做好项目日常监测及资料收集。

每季度根据现场检查及日常管理掌握的情况，结合财务分析，形成《房地产贷款项目管理报告》，对融资情况、融资企业还款及支付收益情况、融资及担保企业最新情况、财务状况、项目最新情况（附照片）、抵/质押物现状（附照片）、项目后续市场预期及融资偿还可能性等进行综合分析。

（六）融资企业及实际控制人、担保人或房地产项目发生以下影响其经营或公司融资安全的重大事项，贷款经理应及时了解具体情况并立即上报部门负责人及分管领导，并视情况及时采取停止放款、暂停资金使用、追加有效担保、要求借款人提前偿还融资本息等措施，防控风险：

1、法人、法定代表人及主要股东变更。

经营方式及经营范围调整。

经营场所迁移。

产权变动或土地等重要财产被没收。

2、项目实施进度或资金使用计划发生重大调整。

3、提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料。

4、不按合同规定用途使用贷款，经限期纠正仍不改正。

5、拒绝接受对其资金使用情况、生产经营情况、财务活动等进行检查监督。

6、擅自变更企业体制，致使债权产生落空风险。

7、保证人失去担保资格、能力，或抵质押物发生不利变化，融资企业又无法落实符合要求的新担保措施。

8、已经卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷。

9、可能对融资安全造成重大影响的其他情况。

（七）贷款业务部门负责于贷款终止时按贷款文件约定处置贷款财产。

贷款文件未明确约定处置方案的，由贷款业务部门制订处置方案，经与委托人协商同意后办理贷款财产处置。

贷款财产处置合同依据本规程相关规定履行审批手续。

对于可能影响受益人或受托人利益、存在风险的贷款财产处置方案，由贷款业务部门向贷款投资决策委员会申请审议、审批。

十二、贷款资金的收益分配及兑付

贷款业务部门负责对本部门的贷款事务进行管理。

非北京地区贷款业务部门的贷款事务管理工作由合规风控部配合完成。

（一）贷款财务部计算可供分配的贷款收益，向贷款业务部提供贷款财务报表，贷款业务部贷款经理编制《资金贷款分配/兑付项目通知单》。

贷款业务部贷款经理按贷款协议约定编制《资金贷款收益分配报告》，加盖公司公章。

（二）贷款计划结束时，贷款业务部贷款经理与贷款财务部复核员核对待清退贷款项目的本金、贷款收入、贷款费用、累计支付受益人收益、累计支付受托人报酬、可供分配收益等数据。

（三）贷款业务部贷款经理编制清算指令—《资金贷款分配/兑付项目通知单》，分别由贷款业务部贷款经理、合规风控制员、负责人、理财中心负责人、贷款财务部负责人、分管副总裁、公司审批人签批。

贷款资产实行保管制的，由贷款业务部授权签字人员依据保管协议的约定办理付款指令，并发送给保管银行。

按贷款终止时财产原状方式清算的，由贷款业务部办理贷款财产移交手续。

（四）贷款业务部贷款经理于贷款计划、贷款合同终止后规定的时限内编制《清算报告》，加盖公司公章。