开发商擅自变更买卖合同.docx

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开发商擅自变更买卖合同

开发商擅自变更买卖合同

篇一：

开发商擅自变更规划引起的纠纷案例

《房地产开发与经营》案例分析作业

（1）

一、案情介绍：

20XX年5月，原告孙某等同被告金益房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，在签订的商品房买卖合同中约定由原告孙某等购买被告开发的商品住宅房一套。

合同约定：

对所购买的房屋所在的大厦按照十八层主体结构设计施工。

20XX年2月，原告购买被告金益房地产开发公司房屋所在的大厦封顶；20XX年4月，被告将所建成的商品住宅房交付原告孙某等。

原告在对房屋装修入住后，却发现大厦由原来的十八层变成了十九层。

而在此前被告从未与原告做过任何协商，也没有正式通知原告。

在与被告协商无效后，20XX年10月原告孙某等起诉至人民法院，要求被告金益房屋开发公司赔偿损失。

原告起诉称：

原、被告签订了明确的《商品房买卖合同》，孙某等购买被告住房，被告应严格按约定履行合同，被告违背合同约定，未经原告同意擅自将楼层由十八层改为十九层，造成了大厦整体结构压力加大，电梯等小区公共设施承受力增加等负面影响，直接损害到原告利益。

被告房屋开发公司应赔偿原告损失，原告孙某等请求法院判决赔偿损失，赔偿金额为被告房地产开发商通过加层获取的利润。

被告辨称：

对大厦由十八层增加到十九层的事实认可。

但对原告等购买房屋所在的大厦加层并不构成违约。

根据建设部有关房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房之规定，被告加层获得了政府相关部门的批准，加层属于合法的设计变更。

被告同时答辩称，即使被告擅自加层，对于被告未履行通知义务，根据《商品房销售管理办法》第24条规定，原告也只有退房的权利，而无要求赔偿损失的权利。

另本案中诉争大厦由十八层变更为十九层对原告的合法权益没有实质影响。

原告不存在实际损失，更不应该以被告的利润作为赔偿损失依据，并且被告提出从诉争房屋所在的大厦封顶至今已两年以上，孙某等的诉讼主张超过了两年的诉讼时效，原告丧失胜诉权。

二、判决结果

法院判决，判令被告金益房屋开发公司支付原告孙某等人各自不同数额的赔偿款。

一审诉讼后被告向市中级人民法院提起上诉，经浙市中级人民法院调解结案。

一、分析重点：

参考《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等相关资料，对该案例做出分析。

重点明确以下问题：

1、该案例在那些方面违背了房地产开发经营的基本理论及其要求。

2、原告购房人诉讼请求有无法律依据，具体依据是什么？

3、被告金益房屋开发公司应诉理由是否成立？

依据是什么？

二、作业要求：

1、通过网络或学校图书馆数字资源库，最少检索并参阅三篇相关资料。

2、所参考文献必须在作业中规范标注，并按照“科技论文写作规范”明确列示。

3、所提交作业必须以学号+姓名进行存储，并以Email附件形式发送到老师邮箱。

4、独立思考完成案例分析，发现雷同作业，一律按“零”分处理。

时间要求：

20XX年11月14日前

马老师Email:

mahengsh@

篇二：

应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略

应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略

来源：

：

日期：

20XX-04-26近几天，又连续接到了几个当事人关于开发商擅自改变商品房小区规划的咨询。

针对开发商在住宅小区房地产项目开发过程中，在未征得已购商品房业主的同意下，改变小区的规划条件，是否构成侵权的案例，自我从事律师执业以来，已经大大小小的办理了几十起，觉得有必要总结出一份应对不良开发商的维权全攻略，以供广大购房者依法维权。

本攻略包括什么是开发商擅自更改小区规划、维权的法律依据有哪些、需要收集哪些证据、开发商惯用的改变规划行为总结、业主如何追究开发商和有关机关的责任等几个方面。

一、主要法律依据（一些地方的规范性文件未收录）l、《中华人民共和国宪法》2、《中华人民共和国民法通则》3、《中华人民共和国合同法》4、《中华人民共和国土地法》5、《中华人民共和国城市规划法》6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、《城市房地产开发经营管理条例》8、《物业

管理条例》9、《国务院批转关于行政审批制度改革工作实施意见的通知》10、《关于贯彻行政审批制度改革的五项原则需要把握的几个问题》11、《商品房销售管理办法》12、《市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行办法》13、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等

二、必要的证据或材料1、建设用地规划许可。

2、商品房小区地籍资料。

3、建设工程规划许可证。

4、商品房预售许可证5、综合验收合格证6、红线拨地交接单。

7、经规划局审批的规划设计方案、工程实施范围、相应的经济技术指标（公建服务设施、居住小区用地平衡表、综合技术经济指标）。

8、调规图（如果有的话）。

9、其他材料（如购房合同中的有关条款、商品房宣传资料等）

三、开发商惯用的改变小区规划的行为

1、开发商不按批准用途开发房地产。

开发商根据上述依据受让国有土地后,其房地产开发行为必须依据《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》规定的用地性质、规模及规划设计条件作设计方案,并按照国有土地出让合同约定的土地使用条件进行房地产开发,如果开发商开发该国有土地用于房地产经营,那么其开发经营行为还将受商品房买卖合同的制约,未征得购房人许可,开发商不得变更合同所约定的内容,即非经法定程序,开发商不得擅自改变规划设计要求,不得改变土地用途和性质。

2、未经业主同意,擅自改变原来规划的楼层高度（如将原规划的点式高层改变成板式高层）和房屋用途,破坏规划设计要求，致使原业主生活方便,或者采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。

《物业管理条例》规定,新建物业,主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规划许可证为基础,体现物业管理区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。

3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等,导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少,原有规划景观破坏,致使业主无形中增加购房成本,拥有的绿地面积减少,人均公建面积减少。

4、开发商对大区公建改变性质，如开发商违反小区总规划设

计平面图的《公建服务设施表》规定。

大区公建一般是城市规划部门根据城市规划法律、法规关于城市建设应坚持适用、经济、方便生活和不破坏城市环境的前提下编制的,一旦生效,就具有法律效力,开发商必须根据合同约定和《暂行规定》的规定,完成大区公建的建设,并在业主委员会要求按工程造价购买时进行转让。

5、开发商违反规划设计变更告知义务。

根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定,开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后,开发商不得擅自变更规划、设计。

如果改变规划出现当事入约定的影响商品房质量或者适用功能时,开发商应当书面通知买受人,否则开发商应当违约责任。

开发商在变更规划后,不在规定的时间书面通知业主,致使其违约行为不能得到及时制止,其损失应当由开发商自己承担。

三、涉及开发商擅自改变小区规划的法律意见

（一）关于开发商违约的民事责任。

开发商擅自调整规划,改变用地性质和房屋用途,致使规划范围内的锦宫新城小区容积率、绿化率、大区公建和小区配套设施发生变化的行为,对业主来说,造成了合同的根本违约,开发商应对其违约行为承担违约责任。

根据《合同法》第十二条\\”当事人订立合同,采取要约、承诺方式\\”,第十五条\\”商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

\\”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条\\”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事入违反的,应当承担违约责任\\”之规定。

本案中,业主与开发商是商品房买卖合同关系,双方的买卖行为除应受《士地法》、《房地产管理》约束外,还应受《民法通则》、《合同法》和最高人民法院的相关司法解释的约束。

开发商根据《土地法》、《城市规划法》和《房地产管理法》的规定取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》后，其对所取得的国有土地进行房地产开发必须依据规划、设计要求实施开发建设。

如果开发商依经批准的新城小区规划总平面图,取得了相应的建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可,并为了实现销售依其制作的任何宣传资料、售楼书等向社会不特定对象发出要约时,该要约行为对开发商就具有约束力,一旦有不特定的法人、自然人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时,即构成承诺,宣传资料、售楼书等均构成合同的附件,未经买卖双方许可,任何一方都不得擅自变更,否则,将对另一方造成严约,应承担违约责任。

（二）可能涉及的行政责任部分。

公民的合法的私有财产表现在住宅物业方面的私有财产是住宅房屋所有权和土地使用权,房屋所有权和土地使用权应该理解为在规划红线范围内的住宅物业是指各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。

《中华人民共和国宪法》作为我国的更本大法,其关于\\”公民的合法的私有财产不受侵犯\\”的条款,对在中华人民共和国范围内的任何人、单位和国家行政机关都有约束力,任何人、单位和国家行政机关都不得违反宪法的规定。

不受侵犯是指公民的合法的私有财产不经法定程序,任何其它自然人、单位不得对公民的合法的私有住宅物业侵害,否则将承担相应的法律责任。

规划行政主管部门在编制城市规划,在依法行政,依法做出行政审批时除严格遵守城市规划方面的法律、法规外,还必须遵守上述关于保护公民的合法的私有住宅物业不受侵犯的强制性规定,否则,其行政行为对业主的权利造成侵害时,将承担赔偿责任。

另,根据《关于行政审批制度改革工作的实施意见》（200l年

10月18日国发（200l）33号）规定,行政审批制度改革应遵循合法、合理、效能、责任和监督原则,规划行政主管部门对开发商调整的规划方案的行政审批行为,直接涉及新城小区业主的合法权益,因此,规划行政主管部门在做出新城小区西区商住楼的建设工程规划许可的行政审批时应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求

符合法定权限和法定程序,不得因自然人、法人和其它组织所在行政区域、行业、所有制等不同而增设歧视性条件,应当维护国家整体利益和人民根本利益,做到公平、公正、合理,发挥行政审批的应有功能,并且除法律、行政法规另有规定外,应当公布行政审批的内容、对象、条件、程序、时限。

在开发商和业主事先未通过市场机制达成一致意见,并同意开发商调整规划前,行政机关不得提前介入,并在实施行政审批时,如果又未履行对开发商的监管职责,对开发商是否真正单独享有该规划范围内的士地使用权和配套设施、设备及配套公共建筑的所有权、是否在取得的建设用地规划许可确定的范围内活动进行有效监管,那么,规划行政主管部门应对开发商未经业主同意伪造材料骗取许可,超越许可范围活动的行为依法责令其限期改正或者中止、变更、回收、撤消该许可，并依法给予行政处罚。

然而当业主就开发商违约擅自调整规划,改变新城小区的整体规划,侵害业主的合法的私有财产,破坏高尚社区的品质,改变士地性质向规划行政主管部门进行投诉和举报时,规划行政主管部门,却以在行政审批中没有义务告知业主为由拒绝依法及时核实、处理。

因此业主有权依法对规划行政主管部门的行政审批违法行为申请行政复议和提起行政诉讼,保护业主的合法权益。

综上,小区业主对民事责任部分,可选择对开发商违反合同约定,追究其违约责任的方式,获得补偿。

对规划行政主管部门违法行政,侵害业主权益的行政侵权行为,可通过申请行政复议和提起行政诉讼的方式获得救济。

篇三：

开发商变更小区规划,承担违约责任

开发商变更小区规划，须承担违约责任

——胡剑蓓

案情简介：

20XX年5月，张某与上海某置业有限公司签订购买某小区9幢某室的《上海市商品房预售合同》一份，约定：

张某向上海某置业有限公司购买房屋一套，房屋总价为382,430元；张某购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；签订本合同后，上海某置业有限公司不得擅自变更该房屋的建筑设计（详见附件二），确需变更的应当征得张某的书面同意并报规划管理部门审核批准；上海某置业有限公司未征得张某同意擅自变更该房屋的建筑设计，张某有权单方解除本合同；上海某置业有限公司不得擅自变更已与张某约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得张某书面同意；上海某置业有限公司未征得张某同意变更小区平面布局，张某有权要求上海某置业有限公司恢复，如不能恢复的，上海某置业有限公司应当向张某支付总房价款的1%违约金；合同附件四（该房屋相关情况-抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局）图示载明：

该小区呈南北走向，东侧紧邻a马路，小区楼幢号由北向南自1号到18号按序排列，3号楼与6号楼间邻接a马路处标注有一会所，7号楼与8号楼之间为小区主要出入口，正对该出入口西侧为小区中心广场，小区东西居中有一条横贯小区南北的通道，北端为小区主要车行出入口，地下车库入口在16号与17号楼之间西侧；9号楼与17号楼南侧有一小区道路，东出a马路；小区绿化率52%，有空中水瀑、网球场、高尔夫果岭推杆，容积率1.74。

合同补充条款载明，9号楼南面的二期楼房与9号楼之间距离符合国家有关建筑指标及冬至日1楼光照不少于1小时，不低于变电站与9号楼之间的距离，高度不超过12层楼高（层高2.8米），间距不少于30米。

合同对其他事项也作了相应规定。

并上海某置业有限公司在售楼处摆放的售楼书载明：

该小区为占地1.5公顷的带状花园，树木、鲜花、玻璃、钢与硬木、花岗岩与大理石在当代国际化住宅理念的引导下，把阳光、水、运动与休闲完全结合，形成了独一无二的带状生态运动景观，构成了一个完全不同于普通住宅的当代新型社区。

优美弧状的南北中心线贯穿全区，在弧线的一侧是连绵相接、绿意盎然的五大运动区，另一侧则是架空三米、横贯300米的空中水瀑与小区森林带构成壮丽的立体景观。

该小区住

宅区硬件水准均采用国际化现代住宅标准，规划绿化率高达52%，容积率仅为

1.74，是现代环保社区的典范作品；网球场、高尔夫果岭推杆、儿童广场、森林健康步道、家庭野餐草坪、戏水池、雕塑漫步广场、休闲园林、风雨健身区等等。

上海某置业有限公司将小区称之为“新鱼骨式均衡生命社区”，总规划面积14万平方米，一期住宅面积39,431平方米，小区会所分三个层面，三种生活主题：

交往、游戏、健身，详尽布局由业主会议定策。

售楼书图示：

小区东邻a马路，南接B马路；小区共有21幢楼房，由北向南一次分东西两侧排列；东西向中间有一条贯通小区南北的通道，通道北端为小区主要车行出入口，通道东侧房屋由北向南一次为1号、3号、会所、5号、6号、电讯楼、7号、8号、9号、10号；邻近a马路一侧7号与8号楼中间为主要人行入口；小区北面中部分别为12号楼、2号楼、4号楼，12号楼之前设有儿童游戏园，4号楼前设有高尔夫亭、高尔夫练习场，正对小区主要人行入口西侧设有音乐雕塑柱廊、假日广场，17号楼东侧设有地下车库出口，沿小区西侧一排楼房东面有一弧线状水线林荫，设有空中水线、行人步道、水线柱廊，沿弧线西侧房屋由北向南依次为13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号楼；小区南端由东向西依次为11号、21号、20号楼；被告还以图示的方式对空中水瀑进行了展示；小区设有多个开放式草坪。

合同签订后，张某向上海某置业有限公司付清了房款，上海某置业有限公司向张某交付了房屋。

但至20XX年张某发现上海某置业有限公司正在建造的小区三期，其布局明显与原有规划及售房合同、售楼书有所差别，主要为：

原来的纯住宅小区变成了住宅和商务混用；一条新增加的公共道路将完整的小区“劈”成两半，小区9幢楼的一墙之隔处一条宽约6米的碎石路，从a马路开始通到16幢楼处拐弯通向12区，而道路的两边都用围墙隔开，各开出一道门；按照原规划位于小区中心位置的张某所购房产属于绿化景观房，对面是一片直通B马路、带有水线柱廊的绿化景观带，而现在不但无景可观，更是降格为临街房；小区内的高尔夫训练场不见踪影；百米水景也只有区区几米。

故张某将上海某置业有限公司诉至法院要求其承担违约责任。

最终法院认定上海某置业有限公司承担违约的赔偿责任，赔偿张某人民币6501.37元。

二、律师办案基本思路

本律师作为张某的代理律师，了解到张某等小业主在提出诉讼之前曾经与上海某置业有限公司进行过协商，但上海某置业有限公司认为：

“该小区整个项目分三期规划，分三期实施，一期规划了1-9号楼商品房，上海某置业有限公司与张某等签订的是一期预售合同。

根据双方签订的预售合同，双方之间关于规划的约定，应仅限于预售合同第8、9条及附件四约定的相邻关系及小区平面布局（即1-9号楼规划平面图）。

上海某置业有限公司在开发九歌花园三期时，时间已是20XX年，政府规划部门对开发商的规划要求也产生了重大变化。

例如，对开发商要求所开发的楼盘90平方米的房屋比例要达到70%。

为此，原先的方案要做适当的调整，故需会同政府规划部门对三期局部进行优化。

并且三期的规划方案是经过政府规划部门批准的。

故无需承担违约责任。

”

律师分析：

我们认为，本案有以下几个问题值得讨论：

1．上海某置业有限公司的售楼书是否应被视为合同内容

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

”此案件中，上海某置业有限公司自一期住宅对外发售起至二期住宅发售完毕期间，其一直通过在其售楼处摆放散发的售楼书，对楼盘项目规划范围、小区设施、使用功能、环境质量等进行了说明，并作了允诺。

上述说明、允诺，如绿化率、会所、高尔夫亭、高尔夫练习场、儿童游戏园、假日广场、空中水瀑等，具体位置明确，上海某置业有限公司甚至于以图示的方式对空中水瀑进行了说明。

上述说明和允诺均在小区规划范围内，且具体、明确，上述因素综合起来，对合同的签订和房价确有重大影响，虽