《房地产开发经营与管理》教案第一章.docx
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《房地产开发经营与管理》教案第一章
第一章 房地产投资与投资风险
【考情分析】
■本章分值稳定，一般在8分左右
单项选择题
多项选择题
判断题
计算题
合计
2011年
3题3分
1题2分
1题1分
－
5题6分
2010年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分
2009年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分
2008年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分
近四年考试各章分值分析
【内容框架】
第一节 投资与房地产投资
第二节 房地产投资的形式与利弊
第三节 房地产投资的风险
第四节 风险与投资组合
第一节 投资与房地产投资
1.投资的概念
2.投资的分类
3.投资的特性
4.投资的作用
5.房地产投资的概念
6.房地产投资的分类
7.房地产投资的特性
8.房地产投资的作用
1.投资的概念
■概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
■理解（三个角度）
通俗角度——投资就是用钱来获取更多的钱。
金融角度——投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
经济角度——投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
2.投资的分类（四种分类）
见课本
【2010年真题】
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A.风险较大
B.收益率较高
C.流动性较好
D.投资回收期较长
[答疑编号5573010101]
【正确答案】C
【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。
长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。
参见教材P1。
3.投资的特性（四特性）
■投资是一种经济行为
■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
■投资的目的是获取收益
■投资具有风险性
4.投资的作用（四作用）
■投资是一个国家经济增长的基本推动力
■投资与企业发展密切相关
■投资可以促进人民生活水平的提高
■投资有利于国家的社会稳定和国际交往
5.房地产投资的概念
■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
【2006年真题】
投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A.获取房地产当期收益
B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动
D.间接参与房地产开发经营活动
[答疑编号5573010102]
【正确答案】B
【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。
参见教材P3。
6.房地产投资的分类（三种分类）
【重点难点不同投资主体的投资目的显著差异】
■政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益
■企业投资和个人投资更注重经济效益
【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。
A.居住物业投资 B.商业物业投资
C.土地开发投资 D.房地产开发投资
E.房地产经营投资
[答疑编号5573010103]
【正确答案】CDE
【答案解析】参见教材P4。
【2011年真题】
商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。
无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。
（ ）
[答疑编号5573010104]
【正确答案】×
【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。
保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。
参见教材P4。
6.1居住物业投资
内涵
主要类型
特点
供人们生活居住的房地产
■公共住房
◆廉租住房（低收入家庭出租）
◆经济适用住房（低收入家庭出售）
◆限价商品住房（中等收入家庭出售
◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）
■商品住房
◆普通住宅
◆高档住宅
◆公寓
◆别墅
自用或出租，投资风险小
6.2商业物业投资
内涵
主要类型
特点
指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产
■写字楼
■零售商业用房
■出租公寓
1.开发——出售的模式越来越缺乏生命力，而开发——持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。
2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。
收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关。
3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。
4.位置对此类物业有特殊的重要性。
【2010年真题】
商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。
（ ）
[答疑编号5573010105]
【正确答案】×
【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
参见教材P5。
【2008年真题】
下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。
A.能为投资者带来经常性的收入现金流
B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C.适合于长期投资
D.常在机构投资者之间进行交易
E.位置对其有着特殊的重要性
[答疑编号5573010106]
【正确答案】ACDE
【答案解析】整体销售成为趋势，所以B分割销售少。
参见教材P5。
6.3工业物业投资
内涵
主要类型
特点
为人类生产活动提供空间
■工业厂房
■仓储用房
■高技术产业用房
■研究与发展用房
1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营
2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易
3.高新技术产业与研发用房适应性较强
4.轻工业厂房介于两者之间
6.4酒店和休闲娱乐设施投资
内涵
主要类型
特点
为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资
■酒店
■休闲度假中心
■康体中心
■赛马场
■高尔夫球场
1.本质上属于商业物业投资。
2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。
6.5特殊物业投资
内涵
■种类
特点
指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产
■加油站
■飞机场
■车站
■桥梁
■码头
■公路
1.这类房地产交易少，多属长期投资。
2.靠经营活动收益回收投资并获利。
【2008年真题】
下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区
[答疑编号5573010107]
【正确答案】B
【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。
参见教材P6。
【典型例题】
特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（ ）。
[答疑编号5573010108]
【正确答案】×
【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
参见教材P6。
7.房地产投资的特性（8大特点）
7.1区位选择异常重要
7.2适于进行长期投资
7.3需要适时的更新改造投资
7.4易产生资本价值风险
7.5变现性差
7.6易受政策影响
7.7依赖专业管理
7.8存在效益外溢和转移
7.1区位选择异常重要
■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性
■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）
7.2适于进行长期投资（两个寿命）
土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。
【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系
■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）
■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命
■房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化
【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
A.设计寿命
B.经济寿命
C.法定寿命
D.自然寿命
[答疑编号5573010109]
【正确答案】B
【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。
参见教材P7。
【2011年真题】
房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（ ）。
A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性
C.变现性差 D.土地使用期年限较长
[答疑编号5573010110]
【正确答案】C
【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。
本题属于典型的文不对题。
参见教材P7。
7.3需要适时的更新改造投资（适应性）
■投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位
■如写字楼增加网络通讯服务
■购物中心改善环境，增加商品展示空间
■公寓内增加洗衣房
【2006年真题】
投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A.各异性 B.适应性
C.相互影响性 D.专业管理依赖
[答疑编号5573010111]
【正确答案】B
【答案解析】适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。
参见教材P7。
7.4易产生资本价值风险（价值难以判断）
■没有两宗完全相同的房地产
■异质性导致每宗房地产的价值不可能一致
■对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的
【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。
【2010年真题】
同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。
A.保值性
B.增值性
C.异质性
D.弱流动性
[答疑编号5573010112]
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P8。
7.5变现性差（也称为流动性差）
■由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。
【2007年真题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。
A.不可移动性
B.适应性
C.弱流动性
D.相互影响性
[答疑编号5573010113]
【正确答案】C
【答案解析】弱流动性就是指不容易转手或变现。
参见教材P8。
7.6易受政策影响
■房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响
7.7依赖专业管理
■开发环节、经营环节均需专业技术与服务
7.8存在效益外溢和转移（外部性影响）
■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
■地铁的建设引起周边楼盘价格上涨
■小区旁建造纸厂使房产跌价
【2009年真题】
地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。
A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移
[答疑编号5573010114]
【正确答案】D
【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响，或者会影响别人。
参见教材P9。
【2011年真题】
关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。
A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险
C.存在效益外溢 D.易受政策影响
[答疑编号5573010115]
【正确答案】B
【答案解析】房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。
参见教材P8。
8.房地产投资的作用
■从社会的角度
·拉动经济GDP
■从投资者的角度
·具有收益、保值、增值、消费的多重功能
第二节 房地产投资的形式与利弊
1.房地产投资的分类
2.房地产开发投资
3.房地产置业投资
4.投资房地产企业股票或债券
5.投资房地产投资信托基金
6.购买住房抵押支持证券
7.房地产投资的优势
8.房地产投资的弊端
1.房地产投资的分类
【2010年真题】
下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
[答疑编号5573010201]
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P10。
【2008年真题】
下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。
A.购买房地产公司股票
B.购买土地使用权
C.购买新建商品住房
D.购买存量商品住房
[答疑编号5573010202]
【正确答案】A
【答案解析】间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不直接参与开发经营。
参见教材P11。
【2005年真题】
房地产间接投资的形式主要有（ ）。
A.投资房地产信托
B.购买住房抵押支持证券
C.购买房地产企业债券
D.购买物业用于出租经营
E.购买土地进行开发
[答疑编号5573010203]
【正确答案】ABC
【答案解析】房地产间接投资的三种形式。
参见教材P11。
2.房地产开发投资
■概念
是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。
■性质
属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。
■具体种类
土地开发投资——土地一级开发为主
商品房建设投资——建房屋
【2011年真题】
房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。
A.增量供给 B.存量供给
C.潜在供给 D.总量供给
[答疑编号5573010204]
【正确答案】A
【答案解析】房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。
参见教材P10。
3.房地产置业投资
■概念
向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）。
■目的（三个）：
自用
经营出租获得经常性收入
还可以获得转售收益
【2010年真题】
相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
[答疑编号5573010205]
【正确答案】ACDE
【答案解析】参见教材P10-11。
【2007年真题】
当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售 B.抵押
C.转让 D.经营
[答疑编号5573010206]
【正确答案】D
【答案解析】置业主要用于经营，即出租或自营。
如出售或转让，就不是长期置业投资了。
参见教材P11。
【重点难点】机构投资者的置业投资选择
机构投资者类型
置业投资对象
投资特点
缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者
购买黄金地段的优质成熟物业
■购买价格高
■收益水平低
■风险小
具备投资管理经验的投资者
购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业
■初始价值和初始收益水平低
■增值潜力大
■转售收益大
4.投资房地产企业股票或债券
股票－所有权关系
债券－债权债务关系
5.投资房地产投资信托基金
投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。
房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。
【重点难点】REITS的优势与类型
优势
内涵
收益相对稳定
■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入
■一般高于股票收益
流动性好
■可以在证券交易所交易
【重点难点】REITS的类型（三大类）
权益型基金
抵押型基金
混合型基金
【2009年真题】
房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
（ ）
[答疑编号5573010207]
【正确答案】×
【答案解析】信托是间接投资。
参见教材P12。
【2007年真题】
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A.销售收入 B.转让收入
C.租金收入 D.利息收入
[答疑编号5573010208]
【正确答案】C
【答案解析】用基金筹集起来的钱用来置业投资，长期持有，出租经营，获得长期稳定回报，作为对投资人的回报。
参见教材P12。
【2006年真题】
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，不正确的是（ ）。
A.有专业投资管理者负责经营管理
B.收入现金流的主要部分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性好
[答疑编号5573010209]
【正确答案】C
【答案解析】分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
参见教材P12。
6.购买住房抵押支持证券
■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的。
■银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。
■购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。
7.房地产投资的优势（四利）
■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）
■易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）
■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）
■提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）
【2008年真题】
房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。
（ ）
[答疑编号5573010210]
【正确答案】×
【答案解析】房地产投资收益水平较高，这是他的有利之一。
参见教材P13。
【2006年真题】
房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。
（ ）
[答疑编号5573010211]
【正确答案】×
【答案解析】房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率，可以抵消通货膨胀的影响。
参见教材P14。
8.房地产投资的弊端
■投资数额巨大
■投资回收期较长
■需要专门的知识和经验
第三节 房地产投资的风险
1.风险的度量
2.房地产系统投资风险
3.房地产投资个别风险
4.风险对房地产投资的影响
1.风险的度量
风险是未来获得预期收益可能性的大小
【解题思与方法】如何比较风险的大小
第一步，计算出两物业的价值的期望值。
（加权平均值）
第二步，计算出两物业的标准差。
第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。
第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。
【2009年真题】
甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
[答疑编号5573010301]
【正确答案】B
【答案解析】第一步：
计算两物业的期望值（加权平均值）
甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100
乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100
第二步：
计算两物业的标准差
另一种解法：
带有技术含量的定性分析
1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。
【重点难点】两种决策
■风险决策（情况不确定，但发生的概率确定）
·决策准则是最大期望收益
·一般使用决策树法或决策表法
■不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）
·小中取大法－悲观看法
·大中取大法－乐观看法
·最小最大后悔值法－后悔最小
2.房地产投资风险（四方面）
■投入资金的安全性
■期望收益的可靠性
■投资项目的变现性
■资产管理的复杂性
【重点难点】风险的分类（8+6）
2.房地产投资系统风险
2.1通货膨胀风险
2.2市场供求风险
2.3周期风险
2.4变现风险
2.5利率风险
2.6政策风险
2.7政治风险
2.8或然损失风险
【2007年真题】
系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。
（ ）
[答疑编号5573010302]
【正确答案】×
【答案解析】是不可以在投资组合内部被分散和抵消的风险。
参见教材P17。
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