东方家园销售手册DOC 47页.docx
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东方家园销售手册DOC47页
东方家园销售手册
2008年06月
目录
投资商介绍
一、XX开发商介绍
二、容大开发商介绍
产品篇
一、项目概况
1、小区规划总体思路
1）环境介绍
2）地理位置介绍
2、交通线路
1）公交线路、停靠地点
2）地铁规划
3、周边配套情况
1）医院
2）学校
3）酒店
4）超市
5）延安路商业圈的介绍
6）吴山广场商业圈的介绍
二、景观设计及设计单位
三、建筑情况
1、建筑立面介绍
2、建筑风格介绍
3、大堂、电梯等公共区域介绍
4、建筑设计单位介绍
四、建材施工
1、交房验收标准
2、屋面、地基、墙体、卫生间等重点部位的施工工艺介绍
3、施工单位介绍
五、物业公司及其服务介绍
市场篇
一、区域板块的规划与发展
1、项目板块市场情况
2、产权式公寓市场情况
3、未来市场展望
二、竟品分析
销售说辞
一、售楼处接待区说辞
二、客户休息洽谈区说辞
三、电话说辞
接待要求和接待规范
一、接听电话
二、接待规则
三、销售接待流程
销售实用工具
一、产品相关知识阅读
二、相关政策阅读
三、按揭知识及税费
答客问
1、景观设计
2、建材施工
3、基本信息
4、配套介绍
5、购房政策
6、疑难问题
投资商介绍
浙江XX南都房地产有限公司是XX企业股份有限公司的全资子公司，系2006年XX企业股份有限公司与南都房产集团有限公司融合而成。
XX企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，房地产一级开发资质。
2006年业务已经扩展到20多个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略，2006年底总资产达到480亿元人民币，净资产达到148亿元人民币，同时拥有“XX”这一中国房地产行业首个全国驰名商标。
2006年连续第三年荣获“2006中国房地产百强开发企业”第一，上市15年间XX的主营业务收入复合增长率达到25.8%，净利润的复合增长率达到31.2%，公司A股上涨幅度约24倍，而B股的上涨幅度则高达110倍。
在2006年第二届中国A股公司IR评选中，XX亦囊括“最佳大型公司奖”、“最佳执行人奖”、“最佳沟通奖”、“最佳股改奖”，成为获得IR奖项最多的上市公司。
南都房产集团有限公司有着十四年发展历史，是一家拥有房地产综合开发一级资质，累计开发面积超过250万平米的区域知名房地产企业，打造了南都德加公寓、南都江滨花园、西湖高尔夫别墅、良渚文化村等二十多个项目，是中国内地首家荣获MIPIM（全球房地产市场论坛）及英国《建筑评论》未来项目奖、美国城市土地研究学会（ULI）颁发的2005年度大奖（ULI Global Award for Excellence winners）等国际专业学术奖项的开发公司。
浙江XX南都房地产有限公司目前在杭州有控股项目五个，分别为良渚文化村、逸天广场、魅力之城、西溪项目和金色城品。
产品篇
一、项目概况：
1、小区规划总体思路
1）环境介绍
金色城品位于杭州市的中心城区，她东南面濒临有天下奇观之称钱江潮的钱塘江，中南部夹枕着南宋后宫遗址所在的凤凰山和吴山，西面紧贴烟柳画桥、处处胜景的西湖，区域中部的东河和中河自南而北纵贯全区境内。
上城区得天独厚的地域优势，使她自古至今皆是杭州"珍异所聚"、"商贾云集"的繁华之地，是杭州经济社会活动的中心。
区域内景致迷人，环境优良，设施齐全，是旅游休闲的好地方，现有湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、解放路现代商贸特色街区等四大特色街区。
2）地理位置介绍
金色城品位于杭州市中心，上城区西湖大道近佑圣观路口，距西湖约1.5公里，步行大约10分钟，距城站火车站约600米，步行大约5分钟，西面与吴山广场、延安路商圈紧密相连。
交通设施与生活配套非常齐全，地段的稀缺性与不可复制性无可比拟，可以说金色城品占尽了得天独厚的各方资源。
小区北面正对西湖大道，整条西湖大道长2.08公里，宽60米。
东面与城站广场相接、西与南山路西湖风景区相交，从西至东，分别与南山路、延安路、定安路、中山中路、中河中路、佑圣观路、建国中路、环城东路八条南北向主干道相接，中河中路高架与道路中心直接交叉。
2、交通线路
1）公交线路、停靠地点
金色城品交通四通八达，共有24条公交线路，通向杭州各个区域。
项目周边分别有中河中路站、市第三人民医院站、佑圣观路站、涌金立交站、耀江广厦站五个公交车站。
中河中路站：
K7、40/K40、J5、K900、801/K801
市第三人民医院站：
K7、34/K34、40/K40、K187、K188、K900、Y7
佑圣观路站：
834、K30
涌金立交站：
13/K13、71/K71、87/K87、402、K536
耀江广厦站：
K402、K192、Y2、K808、K900、K286、K404、308、40/K40、34/K34、K7、K216
至项目公交线路：
滨江区：
402、404——过钱江四桥，走中河路高架，到本案
萧山：
K195——过钱江三桥，到耀江广厦站
城东：
Y7、286、834——走建国中路，经城站火车站，到本案
城北：
30、34、536、801——走中河中高架，到本案
西湖区北面：
K900——经黄龙体育场，至武林广场站，到本案
西湖区南面：
K808、J5——从动物园方向出发，至吴山广场站，到达本案；
K7、Y2——从灵隐寺方向出发，走体育场路，到本案
世贸大酒店：
K900——经黄龙体育场，至武林广场站，到中河中路站下
至世贸公交线路：
世贸附近公交站点共有四个，分别为黄龙洞、浙大附中、黄龙体育中心、浙大西溪校区
上城区：
K850、16——经吴山广场、平海路至少年宫，到世贸大酒店
滨江区：
K194——过钱江一桥，走虎跑路、杨公堤，到浙大附中站
西湖区南面：
Y5、Y4、Y9、Y6、Y3——经动物园，走杨公堤，到世贸大酒店
西湖区北面：
66、830、K92、306、282、73、102、49、502、841、37、817、17、K900、24——经天目山路，到世贸大酒店
城北：
K307、807、23、82、6——走莫干山路，至体育场路，到世贸大酒店
城东：
228、28、293、101、21、106、189、J12、K281、B支2——经体育场路，到世贸大酒店
2）地铁规划
项目周边的轨道交通分别有规划中的1号线和5号线。
离我们最近的地铁站为城站站，是1号线和5号线的中转站，距离约600米，步行约6分钟。
1号线已于2007年4月开始动工建造，预计2010年底全面运行。
全长48公里设30个站，始于萧山湘湖，终于下沙文泽路站和临平世纪大道站。
规划中的地铁5号线西起老余杭，至东新路转向南，经建国中路到城站火车站，过钱江四桥过江直至萧山火车站。
线路全长约48公里。
3）自驾车线路及其他通行方式
至金色城品自驾车：
滨江区——过钱江一桥，经虎跑路、杨公堤，至南山路，顺着西湖大道，到本案；也可以过钱江四桥，走中河中路高架，从佑圣观路下匝口下来，到本案。
萧山——过钱江三桥，走瓯江路，经四季青服装街，到西湖大道笔直开，至本案
西湖区北面——走天目山路，路过武林广场，经延安路，至西湖大道，到本案
西湖区南面——经虎跑路、南山路酒吧一条街，至西湖大道，到本案
城北——走上塘路高架、中河中路高架，从佑圣观路下匝口下来，到本案
城东——从艮山路、凤起路、庆春路、解放路方向出发，都是经建国中路、西湖大道，到达本案
至世贸酒店自驾车：
滨江区——过钱江一桥，经虎跑路、杨公堤，到世贸大酒店；也可以过钱江四桥，上中河中路高架，至凤起路、体育场路，到世贸大酒店
萧山——过钱江三桥，经四季青服装街，至建国中路、体育场路、武林广场，到世贸大酒店
西湖区北面——走天目山路，至黄龙体育馆，到世贸大酒店
西湖区南面——从虎跑路方向出发，走杨公堤，到世贸大酒店；从灵隐寺方向出发，走曙光路，到世贸大酒店
城北——走莫干山路，至曙光路，到世贸大酒店
城东——从艮山路、凤起路、庆春路方向出发，都是经建国中路、体育场路，至武林广场，到世贸大酒店
金色城品交通线路图（培训稿）
3、周边配套情况
1）医院
序号
院名
地址
医院等级
1
杭州市妇幼保健院
开元路70号
2
杭州第三人民医院
西湖大道38号
三级甲等
3
浙医一院潘方仁分院
城站路58号
二级甲等
4
杭州上医门诊部
开元路19号
5
浙二医院
解放路88号
三级甲等
6
浙一医院
庆春路79号
三级甲等
7
虹桥医院
清泰街2号
2）学校
序号
名称
地址
特色
1
杭州第六中学
佑圣观路161号
科技特色学校，“小班化”教育
2
胜利幼儿园
清泰街义井巷5号
浙江省示范性幼儿园、杭州市首批甲级幼儿园
3
高银巷小学
后市街16号
书画特色学校
4
杭州第二中学
建国中路36号
省二级重点高中（民办）
5
中国美术学院
南山路218号
美术学和设计艺术学,均已获得国家教育部博士、硕士学位授予权
3）酒店
序号
酒店
地址
等级
折后价
1
索菲特西湖大酒店
西湖大道333号
5星级
1250元
2
浙江东方大酒店
西湖大道258号
5星级
450元
3
红楼大酒店
西湖大道2号
5星级
428元
4
欧陆风情假日酒店
西湖大道18号
4星级
428元
5
红星文化大酒店
建国南路280号
4星级
388元
6
西湖饭店
江城路893号
涉外3星级
180元
7
速8酒店
光复路96号
连锁酒店
188元
4）超市:
家乐福超市——在涌金广场地下一楼，超市涉及到生活用品的方方面面。
涌金广场位于延安路、西湖大道口，地处杭州商业圈的黄金地段，这里有屈臣氏、麦当劳、肯德基、面包新语、银乐迪等众多知名品牌；
华润万家超市——位置在旁边万新·悠居乐1-3层商铺中，目前在建中，尚未确定开业时间；
二、景观设计及设计单位
景观设计单位为杭州马可波罗环境设计有限公司，目前处于方案选择阶段。
三、建筑情况
1、建筑立面介绍
外立面的装饰材料以干挂暖灰色（暂定）陶板为主，结合蓝灰色（暂定）铝合金型材、蓝灰色（暂定）玻璃窗。
带给人一种沉稳、大气的感觉。
2、建筑风格介绍
大楼立面造型方正简练，德国工业主义风格
3、大堂等公共区域介绍
大堂参照五星级标准设计，有接待台、会谈座，并设信报箱区、公司牌示区等等。
标准层每层休息区均采用天然石材、高档木饰面板等进行高档装修。
4、建筑设计单位介绍
浙江城建设计研究院现执有国家建筑工程设计甲级证书；工程咨询及建筑装饰设计甲级证书；市政园林工程专项设计证书；深基坑围护工程专项设计证书。
四、建材施工
1、装饰、设备标准
结构形式
钢筋砼框剪结构
公共部位
外墙：
局部幕墙，陶板、铝合金线条
外墙保温：
外墙外保温系统
楼梯地面：
耐磨漆
楼梯栏杆：
金属栏杆，木质扶手
电梯：
“广州日立”系列电梯
每户内单位
内墙：
混合砂浆
地面：
水泥砂浆地面
厨房：
无，每户设排烟道
卫生间：
内装国产座便器（每户一个，供装修期间使用）
栏杆：
金属护栏
空调外机位挡板：
铝合金挡板（设计无挡板的除外）
窗、阳台门：
铝合金材质
进户门：
钢木复合进户门、电子锁
开关插座面板：
设置开关插座
对讲系统：
彩色可视对讲
通讯系统：
每户预留宽带网络接口及直线电话线路；系统由乙方自行向服务提供商申请开通，并支付开通、运行费用
电视接收系统：
预留接收终端，系统由乙方自行申请开通，并支付开通、运行费用；
水电配套：
每户设水、电表，水、电表安装在户外
3、屋面、地基、墙体、卫生间等重点部位的施工工艺介绍
屋面为现浇砼结构3厚SBS改性沥青防水卷材（Ⅱ型）。
地基：
钻孔灌注桩；
墙体：
剪力墙为现浇砼，填充墙采用MUl0砌块（多孔砖），用M5砂浆砌筑；
卫生间：
卫浴间、厨房的墙在墙根处（除门口外）均用C20砼做出厚度同墙体，高度为180的砼墙槛，卫浴间在墙面做防水涂层
4、施工单位介绍
中天建设集团有限公司（简称中天集团）是一家以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务，具有鲜明特色的现代大型企业集团。
是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业、中国十大慈善企业。
中天集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。
公司连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重合同守信用单位和浙江省AAA级信用企业，“中天建设”被评为浙江省知名商号。
五、物业公司及其服务介绍
XX物业在行业中首批通过ISO9002质量体系认证，在市场上获得“金牌管家”的美誉，多个项目荣获国家建设部“全国城市物业管理优秀示范小区”、“全国城市物业管理优秀示范大厦”等称号。
XX物业一直以提供的优质服务而广受赞誉，至今服务项目已逾100个，管理面积超过1500万平方米，为23万余户家庭提供物业服务。
金色城品引入XX物业，充分照顾您对高品质居住的需求，除提供常规物业服务之外，还将契合业主需求量身定制，提供管家式服务、零打扰服务、人性化服务等多项专业细致的服务，尽可能为业主营造更为舒适尊崇的空间，在细微之处悉心呵护，如影随形的体贴照顾，让您体验专属的享受。
安全服务，全方位保障让您安心
◎人防
大楼实行24小时不间断服务。
◎技防
门禁系统、对讲系统、电梯求救系统均与监控中心联网，主入口、楼道内及其他主要区域安装摄像装置，全面监控大楼内的情况。
◎车辆及交通管理
合理配置安全、交通标识，设置机动车出入口减速装置、防强闯设施、监控防盗系统等设施。
安全员对业主车辆做到“三认”——对车型、牌号及业主姓名熟记，每天对业主车位至少巡逻三次，确保业主的车辆安全。
◎消防管理
物业服务中心成立义务消防队，定期组织安全员进行消防知识和技能的培训，将火灾风险控制到最小。
◎突发事件应急处理
建立突发事件的处置预案，以预防为主，将突发事件按对象、形式等进行分类，明确各类突发事件的处理原则，制定详细的处置方案。
◎物品出入管理
门岗安全员对出入的车辆、物品及人员进行必要的检查与询问，做好相关记录并及时进行跟踪检查。
◎外来人员管理
将外来人员分类管理，对所有外来人员做好登记备案，掌握外来人员的基本情况，。
◎租户管理
一户一档，对租户进行可控管理。
环境服务，精细化营造净致空间
◎楼道清洁：
无纸屑烟头、无乱贴、乱画，无积尘、无砂粒、无杂物、无异味、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、无脚印、无擅自占用和堆放杂物现象。
◎室外保洁：
无纸屑烟头、无污染、无油迹、无蜘蛛网、地面无积水，保持清洁、畅通。
◎蚊虫消杀
专业的蚊虫消杀，定期对楼道及人员集中区域进行消毒
◎环境布置：
大堂及走道四季有鲜花、绿色，重大节日增加环境布置，烘托节日气氛。
维修服务，用心付出真情回馈
◎公共设施、设备
实施全员巡查报修制度
建立完备的设备台帐和设备技术档案。
实施设备六类保养检修方式。
建立完善保养计划
◎特约维修
提供24小时维修服务，实行维修主管、客服主管、公司品质保证部三级回访制度。
维修要点：
‘1234’：
一免：
10分钟内完成维修免收服务费；二洁：
工作现场清理整洁、维修单填写整洁；三要：
一要准时，二要遵守员工行为规范，三要主动询问是否还有其它维修需求；四带：
一带工具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。
特色服务，以生活为本尽享专属尊荣
◎酒店式服务
设置专职管家，借鉴酒店管理服务的模式，近距离接触业户，了解业户个性化需求，为业户提供有效完美的服务。
◎一门式服务
住户遇到任何困难或要求都可以通过服务热线或向服务中心前台接待人员提出，相关部门需要迅速做出响应。
◎零打扰私密服务
悉心照顾业主的私密愿望，充分尊重业主的私人空间，真正做到对住户零打扰。
◎24小时全天候贴身服务
不受时间限制，服务没有距离，设立24小时服务热线，全天候为业主排忧解难，让业主省心。
◎建立客户个性化档案
运用物业管理软件记录业主基本资料以及业主个性化需要及兴趣爱好，如生日、结婚纪念日、喜好等个性化需求。
◎社区活动
月月有活动，四季有主题。
形成本社区所独有的文化氛围，增加亲切感和自豪感。
◎下午茶时光
每周一次组织业主参与“下午茶时光”，为部分喜好交友的居家太太定期聚会创造条件。
◎宝贝计划
在大楼内公共区域设置专门区域布置成儿童临时托管区，为短时间出门客户提供方便。
◎装修服务
联系品牌装修设计公司、家居用品等商家，在交付前提供装修设计推介会，装修结束后联系环境检测机构检测室内环境是否达标，并联系专业保洁公司为业主提供开荒清洁便利。
◎温馨夕阳红服务
物业服务中心将为60岁以上老人准备《温馨夕阳服务卡》，为60岁以上的独居老人提供各种免费预约上门服务：
代缴各类公共事业费用，代寄信件以及每周室内清洁服务、导医服务等。
此卡片的文字、电话号码等均采用大号字体，便于老年人使用。
便民措施，周到细致的呵护
（一）免费服务项目
1、主要城市时间查询；
2、大堂内免费自动擦鞋服务；
3、为客户提供免费借用雨伞服务；
4、代为介绍保姆、钟点工等；
5、代缴有效期内公共事业费；
6、大堂设小型休憩区，提供自动售卖机、饮水、擦鞋机、手机临时充电机器等；
7、代订报刊杂志；
8、提供医药箱和急救用品以及针线包等服务；
9、的士预备服务：
除即时扬招外，服务中心可提供当地车辆出租服务公司的联络方式，供业主/住户预订车辆；
10、小型工具借用服务：
为客户提供螺丝刀、扳手等小型工程工具，以及人字梯；
11、商务信息提供服务：
为业户提供大楼内、以及周边地区的商务信息咨询服务：
包括餐饮、会务、交通、商户等综合类信息资料，可以由终端信息平台实现；
12、温馨帮手服务：
向客户提拿便携式行李箱包、临时性物品寄存保管、分发报纸信件等服务；
13、大堂内设立行李车，本大楼区域内可以免费使用；
14、代订各类票务；
15、代定鲜花及室内植物摆设，为客户改善居室环境提供便利；
16、装修期间，临时租用灭火器；
17、代定本市范围内餐会；
18、为六十周岁以上独居老年人提供免费上门服务：
每周一次家居清洁、代取药品，代缴各类公共事业费用，代寄信件等等；
19、就医咨询，定期组织专家坐诊；为住户提供各大医院特色门诊介绍；
20、旅游咨询，定期更新最新旅游信息，为住户外出旅游联系合适的旅游单位；
21、代客上门收送衣物洗涤（洗涤费用由住户自行承担）
22、房屋体检：
定期对住户户内设施、设备提供定期检查，并向客户提出合理化建议，提供相应的维保信息及服务，确保客户使用无忧；
（一）有偿服务项目：
1、上门家电调试；
2、本大楼区域内物件搬运；
3、服务中心提供复印、收发传真、打字等商务服务项目；
4、家政服务：
室内清洁、联系品牌清洁服务公司，为住户提供专业地板打蜡、地毯清洗、厨具设备清洗、窗户玻璃清洗等服务；
5、代办商务会务；
6、代办私人酒会、生日宴会；
7、导医服务：
陪同独居老人、行动不便者外出就诊（限本市），协助挂号、检查、取药等服务；
8、代办车辆租赁服务；
9、本大楼内房屋租售；
市场篇
一、区域板块的规划与发展
杭州是中国历史文化古都，上城区则荟萃了其中的精华。
金色城品位于杭州市上城区商业大街“西湖大道”的中枢，西临西湖仅1.5公里，步行10分钟。
东临城站火车站600米，步行6分钟的路程就能到达，城站火车站不仅是杭州在全国铁路上的核心枢纽站，也是杭州正在建造的第一条轨道交通1号线与5号线的中转站点。
不仅如此，项目周边的24条公交线路，直接可以通向杭城的各大区域。
湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、解放路现代商贸特色街区等四大特色街区，延安路、吴山广场两大商业圈。
把金色城品紧紧包容在中间，成为了杭城高档物业的新伙伴，酒店式公寓的新标志。
1、金色城品板块市场情况
进入今年以来杭州增体市场销售供不应求,销售量大大超过供应量,存量被急速去化。
2、产权式公寓市场情况
受市场利好的影响,产权式公寓的销售,进入下半年销售量也大幅提升,目前主要在售项目存量所剩不多。
随下半年销售量的猛增,以及存量的大量减少,市场销售价格也大幅提升,个别楼盘的提升幅度更是达到40%。
项目
年初销售均价
2007年上半年销售均价
月平均涨幅%
目前销售均价
月平均涨幅%
装修标准
整体成交均价
华润西子
中心
18000
21000
2.8
28000-32000
14.3
6000
19953
西湖金座
17800
21000
3.6
25000-42000
14.3
2500
18060
钛合国际
——
15000
——
20000
11.1
2500
16339
万新大厦
15000
15900
2
21000
10.7
1000
15524
世贸丽晶B座
18800
23000
5.6
30000
10.1
4000
20680
凤凰城
9780
11000
2.1
14000
9.1
2000
11248
东方金座
18000
19800
1.7
22000-25000
8.8
3000
19894
紫晶商务城
13750
16000
2.7
20000
8.3
1500
14546
美都广场
6800
7300
1.8
9000
7.8
1000
8783
易构街区
——
11000
——
13500
7.6
1500
12500
利兹水印
——
9000
——
11000
7.4
毛坯
9314
现代印象
广场
7500
7700
0.44
8500-9000
7.1
600
8110
龙禧硅谷
8100
8300
0.41
8500-9500
5.4
1500
8053
3、未来市场展望
目前在售同类项目量非常少,作为中心区域未来供应较少,但随调控政策的出台以及政府打击捂盘力度的加大,未来上市量将急剧增加,将给本项目去化造成一定的分流。
预计2007年11月上市量
项目
上市时间
上市量
售价
装修标准
备注
钛合国际（Loft）
10月初
24
30000
2500
已销售10套
名仕顿
未定
199
17500
1000
凤凰城
10月初
406
12700
2000
目前已销售77套
星光大道
10月
约300套
12000
2000
现代印象广场
10月
195
起价8000
600
项目有一段蓄水时间，195套房源意向客户较多
宜家时代
10月1日
415
9000
1500
目前暂无透明网资料，从现场情况看目前销售了七十多套
中庆·第6大道
10月
400余套
5500
600
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