投资可行性研究报告城中村2.docx
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投资可行性研究报告城中村2
第三章项目周边物业市场调查分析
3．1投资地块的地理环境
3.1.1地块周边状况
东向：
政府规划工业大道中北路延伸段。
南向：
临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。
西向：
园林路延伸段（四车道），邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。
北向：
白洋路（二车道），邻金鹤园小区、绿景苑、一冶146花园。
3.1.2地块周边配套现状
教育配套设施:
武钢三中（规划中）、武钢16中、武钢8中、钢花中学、小学、武汉科技大学、湖北大学、理工大学。
金融配套设施:
中国建行青山支行、建设花园港都花园分理处、农业银行、交通银行、工商银行钢花分处。
医疗配套设施：
武钢二医院一冶医院。
商业配套设施：
武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商场青山店、丽江超市、百联红超市。
休闲娱乐配套设施：
利源娱乐城
3．2青山片区房地产市场浅析
3．2．1青山区域概况
（1）青山区域范围
青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年历史。
青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。
全区国土面积47.93平方公里，常住人口45万左右，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。
（2）青山区经济概况
青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工业企业56家，其中地专级以上的企业就有十多家。
形成了以重工业为主的企业群。
全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就有“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。
经济基础雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。
（3）基础设施建设
作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。
加之它以其雄厚的工业基础为依托，拥有强大的经济实力。
一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道发展为主干道、主要连通道近百条共210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，可通达三镇。
城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。
营造防护林170余万平方米，建成规模完善的大型公园7个，居民小区游园随处可见。
而且其教育、医院、金融、电信、邮局、大小商场、休闲娱乐等场所一应俱全，遍布该区各地，基本能够满足此地区居民的各种需求。
居民生活比较方便。
（4）居住人群
该区域内共有常住人口45万左右，而且大部分都是在该地工作的固定人群，外来人口不多。
他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生活，整体素质大致相同。
加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活相对都是比较安稳的。
（5）该区域的未来发展定位
青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。
3．2．2青山区房地产市场现状
（1）住宅类型
在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。
主要都是普通住宅、经济适用房和商住两用房等。
大都是一些中、低端产品，面向工薪阶层。
仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几个大盘可以算得上是比较高端的产品了。
这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。
（2）区域楼盘概况
青山区2000—2004年楼盘一览表（在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了）
项目名称
项目位置
规模（万平米）
建成时间
销售均价
青鹏大厦
友谊大道
2.1
2005.4
2900
兰亭雅居
和平大道1256号
3.8
2005
2760
康馨佳园
建设四路
16
2004.6初
2588
钢洲大厦
建设一路
1.2
2004年底边
2480
青山广场
工业二路
2．4
2003
2700
美地家园
青山园
林路
10
2004
2900
虹琦花园
和平
大世界
9
2004
2900
宝安公园家（三期）
工业二路
9．8
2005
2800
绿景苑
（三期）
武青三干道
10．69
2004
2900
江南公寓
余家头
5
2003
2400
成功花园
工业二路
9
2003
2000
碧苑花园
冶金大道
2．9
2002
1650
现代花园
工业四路
5．69
2002
1320
鹤园小区
建设一路
53
/
1500
绿苑花园
工业四路面
12
2002
1200
欧景苑
和平大道
3．86
2002
1540
从上表可以看出，在2003年以前，该区房地产市场的发展步伐明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育高峰期的青少年的话，那么青山区则只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。
在2001年以前，这里可以看作是一个被房地产市场遗忘的角落，其发展非常缓慢。
从2002年以后，在武汉楼市高歌猛进大环境的带动下，这里才渐渐进入人们的视野。
我们从上表就可以看出来。
（3）房价速涨
我们再来看一下该区从2000年到2002年的住宅销售价格情况。
青山区2000—2002年住宅销售价格一览表
年度季度
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
2000
1193.91
1209.77
1216.53
1219.84
2001
1221.69
1231.19
1239.76
1251.36
2002
1300
1486.61
1404.42
1827.21
到2003年四季度,该区域住宅销售均价已经到了1928元/平米了.但是没有超过2000元,在武汉城区来说还是属于最低价.
从上表可以看出，该区在2000—2001年间，其房价都在1200元左右，而到了2002年底则跃升为1641余元，一年的增幅到达了440元/平米，与其他六大中心城区相差缩减至300-500元/平米左右。
到2003年底，青山住宅均价上升至1800元/平米，而2004年年初更是突破了2000元/平米，其房价以每年600元/平米的速度递增，涨幅高居武汉七大城区之首。
尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城区来说仍是最低的。
这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场还是具有一个很大的成长空间。
（4）规模不大，扎堆开发
纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不大，超过10万方以上的就已经微乎其微了，早一些的仅有绿苑花园、成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美地家园、虹琦花园、华城广场等项目了。
大多数楼盘的开发面积都集中在3-5万方左右。
而且扎堆效益明显。
随着友谊大道（武青三干道）设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显增多，小高层和高层的商住楼供应量增大，且都集中在这两条主干道的沿线。
我们来看下面这组数字。
2002年武汉市全年共完成10以上高层建筑532栋，其中青山有6栋，看看位置，几乎都在这两条主干道上。
而近期开发的诸如青鹏大厦、兰亭雅居、康馨嘉园、钢洲大厦、钢花南苑、101街花园等楼盘也都分布在这两条主干道上。
可以这么说，此地段今后将成为青山区最大的住宅区域。
3．2．2区域产品特点
下面仅就今年在售和在建的部分楼盘从其规模、产品特点、价格水平、销售情况及客群特征等方面来简要分析一下：
附2004年在售或在建楼盘一览表
项目
名称
青鹏
大厦
兰亭
雅居
康馨
嘉园
钢洲
大厦
101街
花园
钢花
南苑
景胜
花园
美地
家园
绿景苑
位置
友谊
大道
和平
大道
建设
四路
建设
一路
建设
三路
建设
三路
建设
一路
园林
路
武青三
干道
（1）位置及户型特征
在上述几个楼盘中，其规模均不是很大功告成，它们这些楼盘在位置上均处于和平大道和友谊大道沿线。
在类型上本期的在建项目均以高层或小高层为主，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中在100—140平米左右，另有少量90—100平米左右的小户型，在我所调查的楼盘中，只有钢洲大厦有这样的户型，且销售情况极好，在其它大户型还剩很多的情况下，几乎都已全部售完。
（2）环境及配套设施
由于该区域在公共基础设施配套和环境方面自身的条件是十分的优越，所以该片区的楼盘在这方面的投入就相对减少。
据我所知，就只有宝安公园家建有一座国际双语幼儿园。
而其余的楼盘在这方面的投入几乎没有。
而且由于该地区环境优美，绿树成荫，极大提高了楼盘本身的附加值。
我认为这也是该区未来发展潜力所在的一个重要因素。
（3）销售情况及客群特征
这些楼盘在销售情况方面虽然没有中心城区那样星光灿烂，但总体趋势向好，销售率基本上都在50%左右。
除美地家园是现房发售以外，其余均是在建项目。
在我调查的过程中，各个售楼部里来看房的人群络绎不绝。
在这些客群中，主要还是以本地区的居民为主，另外再就是一些与该地区各类工厂企业有生意往来的个体经营者。
外来购房者较少。
总体上说来，该区域对其周边客群的吸纳力还不强，换言之，也就是还没有把它的优势充分的体现出来。
当然，针对不同的楼盘，其购买的人群还是不同的，比如，象宝安公园家、绿景苑等比较高端的楼盘，其购买客群大都是一些层次和综合素质较高，具有一定经济实力的中年人，他们注重的是社区环境和居住氛围，购房时多把自身享受放在第一位，而价格倒在其次。
而对于大多数工薪阶层来说则倾向于那些价格较低而稍具规模的普通住宅了。
他们在买房时首先考虑的往往是价格，然后才是环境。
那些地理位置优越，占据交通要道的商住两用楼则被那些生意业务往来频繁的生意人士所看中。
我觉得值得一提的却是那些有购买小面积户型需求的人群，这部分人群往往是那些处于是婚育高峰却又没有多少经济基础的年轻人，或者是那些儿女都已成家，自己单过的老年人，他们对小户型的需求往往更强烈却又得不到更多的选择。
这部分人群应该是一个很大、很有潜力的市场。
我想这也应是发展商们可以考虑的一个方向。
3．3区域总体环境特点
3．3．1总体环境分析
针对青山片区的具体情况来说，据我实地考察和各项资料显示，该区域的整体环境在武汉其它几个城区来可说是最好的。
它北临长江，南倚严西湖，东邻北湖，西藏杨春湖，还有众多零星小湖点缀其中。
生态资源丰富。
交通网络通畅，纵有临江大道、和平大道、友谊大道三条主干道贯穿整个区域，建一路至建十路，工业一路至工业四路横贯其中，路面宽敞平整。
沿着和平大道进入青山，一路都是绿树浓荫。
街心花园散布其中。
也有车辆往来，却不感觉喧闹。
全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积7。
06平方米，名列全市前列。
人均居住面积近15.04个平方米，沿途不乏居民区，但不论新房老房，都是规划整齐，井然有序，绝无杂乱无章之感。
放眼看去，小区也好，工厂也好，都是满目翠色。
我想，这样一种居住环境，在武汉城区是再找不到第二个的。
3．3．2未来规划
把青山建设成国家环保产业基地，以青山区为核心区、以武汉市为发展区、以华中地区为辐射区的武汉青山国家环保产业基地的议案已被批准，促进青山工业生态化和经济绿色化。
，以“山、滩、港、渠、园”为重点，用三好年时间建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标，使该区逐渐成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明、钢城文化品位突出、整体环境质量良好的现代化山水园林城区。
另外规划中的还有青山经济发展区经济开发区和青山环保科技园工程的逐步推进。
以雄厚经济实力为基础的美好将来，一座“却顾所来径，苍苍横翠微”的现代工业新城区将呈现在人们眼前。
3．3．3目前状况
青山区目前的市场现状提醒我们，不能只看到将来的美景，更要注重现实的发展，目前，在青山城区内大多数都还是以前的老旧宿舍，这些老房子大都是上世纪七八十年代的产物，虽然布局整齐，但在建筑品质、户型结构、建筑材料甚至色彩上都早已不能满足人们的需求。
这与其优美的环境和完善的配套形成鲜明对比。
对这些老旧宿舍的更新换代已是势在所趋。
这对我们来说无疑是一个巨大的有待开发的市场。
3．3．4存在问题
即有先天的环境优势，又有可待开发的市场，可是为什么该区域的房地产市场却徘徊不前呢？
这里存在着两个方面的因素：
（1）是观念因素，长期以来，人们已经习惯把青山看作是一个工业区，而非居住区，总是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在一起，居住本来就是一个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。
（2）人流因素，长期以来，青山形成了一个相对封闭的区域，那里的人也许因为工作原因，很少与外界过于频繁的联系，因而也使得外界对它也知之甚少，那里的人口流动量相对其它城区来说几乎可说是相当稳定的，试想有谁会到一个自己不熟悉的地方去买房子居住呢？
这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之一。
3．4青山房地产发展优势
优势一：
青山美化工程明显
青山区在全市率先实施环境创新，“咬定绿化不放，绿化青山，美化钢城”，以“山（矶头山）、滩（江滩）、渠（南干渠）、园（青山公园）”为重点，每年投入1000多万元，5年时间，公共绿地年均递增速度明显，人均公共绿地面积从1995年的2.45平方米提高到了现在的7.06平方米。
全区已成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明，钢城文化品位突出，整体环境质量良好的现代化山水园林城区。
而且，武钢、石化、热电厂、造船厂等均进行了环保技术改造，青山的空气污染，不再是制约青山楼市的一大因素。
优势二：
青山区产业优势明显
以营业收入作为主要指标，利税、资产总额为参考，排出的武汉市百强企业中，青山区有7家，其中武钢、石化位列第一、第三位。
全市确定的“钢、车、机、新、环、生”六大支柱产业，青山就有“钢、机、环”三大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”，青山区具有不可比拟的产业优势，而产业是推动楼市发展的内在动力，因此，青山楼市产业支撑优势十分明显。
此外，青山大中型企业聚集，而且大多数企业已完成改制，企业职工收入水平和消费水平较高。
青山区主要企业一览表：
武钢集团占地16.5平方公里，资产总额76亿元，年营业收入170亿元；从业人员86081人，为中央直管企业集团，武汉市百强企业之首。
武汉石化资产总额49.12亿元，年营业收入64.63亿元，从业人员17920人，位居武汉市百强企业第3位。
中国一冶现有员工15000余人，现有资产总额20亿元，年产值12.86亿元，位居武汉市百强企业第17位。
青山热电厂现有员工1646人，资产总额2亿元，年营业收入2.98亿元，武汉市百强企业第94位。
青山船厂现有员工4549人，资产总额3亿元，已签订出口船舶合同金额30亿元，年出口创汇能力约4亿元。
武汉钢铁设计研究总院现有职工1700余人，资产总额近3亿元，年产值近1亿元，为中国重点设计研究单位之一。
武汉环境安全研究院现有职工2570余人，专业技术人员占75%以上，年合同额超过亿元。
优势三：
生活配套完善
教育设施：
全区共有各类教育机构96个，居民拥有的教育设施和师教人员数量已达到中等发达国家水平。
青山区著名教育设施一览表
小学教育武钢小学、一冶小学等
中学教育武钢一中、武钢三中、武钢四中、武钢六中、武钢十六中等
大学教育武汉科技大学、武汉理工大学等
培训机构武钢职工大学、一冶职工大学等
医疗设施：
全区共有各类医疗机构142个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已达到中等发达国家水平。
青山区知名医疗设施一览表
大型医院武钢附属一医院、武钢附属二医院、武钢中心医院等。
中型医院一冶附属医院、热电力附属医院、青山造船厂附属医院等。
商业设施：
全区共有各类大中型商业设施46个，而且多集中在港华新村、钢都花园等几大居民区的中间区位，居民购物休闲十分便利。
青山区主要商业设施一览表
综合商场青山商场、建二商场等
连锁超市中百仓储、华联超市等
商业街南干渠宝安商业步行街等
优势四：
青山未来发展规划优势突现
青山区道路系统由建区初期的一条主干道发展为四条主干道，主要连通道近百余条，道路面积210万平方米，通车里程达130余公里，初步形成了宽敞便捷的交通网络。
而且规划中，青山区内还将修建武汉火车站、天兴洲长江大桥、青山客运中心、青山货运中心等大型交通设施，青山区的交通优势将全面突出。
3．5未来的发展潜力和趋势
尽管该区是目前我市住房均价唯一低于2000元的一个城区，去年底，青山区住房均价为1928元/平米。
但是青山区也是目前我市城区中人均储蓄最多的地区，随着企业房改的推进，以及原有房屋的老化，年轻一代婚育高峰的出现，孕育着青山区巨大的购房潜力。
精明的有远见的开发商纷纷抢滩青山，继青山城开公司开发国家级康居示范工程，大大提升青山房价之后，宝安公司开发了宝安公园家，去年青山区有四幅挂牌土地被开发商瓜分，这四幅地都在红钢城附近，其中国营二六五厂的30086.07平方米的土地被湖北长城竞得，青山区委对面的52400平方米的土地被武钢房地产公司以14730万元夺得，这两幅地的楼面地价分别达到1179元/平米和1124元/平米，是目前武昌地区楼面地价最高的一个城区，也高于汉阳地区，仅次于汉口三个城区。
因此，可以预见今后两年内，青山区的房价将会大幅度上升，其升幅将会是武汉七城区中最大的一个。
在去年所供4幅地中，其平均楼面地价达1105．95元／平方米，与全市楼面地价大体相同。
青山区的崛起可从近期两次国有土地挂牌交易看出来：
继长城建设以６７４０万元的成交价拿下青山区冶金大道９号３万平方米的地块，创下该区历史最高纪录后，武汉钢铁集团紧接着再创新高，以１．５亿元的成交价拿下青山区和平大道附近５万平方米的地块。
这些都表明开发商对青山区房地产前景的看好，也意味着青山区房地产即将迅速崛起。
附:
项目周边主要物业分析
1、华城广场
项目地址武昌友谊大道996号
项目规模占地面积：
100050平方米建筑面积：
200000平方米
容积率1.14
均价3000元/平方米（多层）高层尚未定价，估计在3300/平方米
户车比2：
1
户数1200户
现销售率75%
开盘时间2004.5
主力户型：
3×2×2
开发商：
武汉汇峰房地产开发有限公司/武汉华城房地产开发有限公司
主打广告语：
楼盘描述：
4栋高层临街，底3层为商铺，中心为半圆型水木广场。
22栋多
层以中心广场向外成发射状排列。
社区内会所、幼儿园、商业步
行街生活设施配套齐全，车位配比充足。
宝安·公园家（四期）
项目地址青山区工业二路12号
项目规模占地面积：
70932平方米建筑面积：
39502平方米
容积率0.6
均价2880元/平方米
户车比
户数563户
现销售率
开盘时间2004.6.19
主力户型：
3×2×2
开发商：
武汉新时代创景房地产开发有限公司
主打广告语：
大公园·自然派·休闲家
楼盘描述：
区内是公园式园林布局，并配有小型商业步行街，主要有4栋小高层、11栋多层。
单位首创私家空中花园，并且是双阳台设计。
虹琦花园（三期）
项目地址武昌武青三干道
项目规模占地面积：
30600平方米建筑面积：
75652平方米
容积率2.47
均价2600元/平方米
户车比3.5:
1
户数400户
现销售率
开盘时间2004.3
主力户型：
2×2×2
开发商：
湖北威利房地产开发有限公司
主打广告语：
学林雅苑，教育园林社区
楼盘描述：
建筑成行列式排列，底层为架空层车库，顶层为复式单位，与武汉大学隔街相望，紧临徐东平价。
绿景苑（二期）
项目地址青山区园林路
项目规模占地面积：
80040平方米建筑面积：
106900平方米
容积率1.34
均价3080元/平方米
户车比1.87:
1
户数300--400户
现销售率
开盘时间2004.3
主力户型：
3×2×24×3×2
开发商：
武汉市青山城市综合开发公司
主打广告语：
楼盘描述：
恒庆花园（一期）
项目地址青山区工业二路12号
项目规模占地面积：
10000平方米建筑面积：
25440平方米
容积率2.86
均价多层1800元/平方米，高层2900元/平方米
户车比3:
1
户数140多户
现销售率
开盘时间2004.1
主力户型：
开发商：
主打广告语：
楼盘描述：
2栋高层（在建），1栋多层，其中高层临街有地层商铺，还有地下车库，占地比较小，小区内基本上无园林景观、配套设施；多层由于开发较早，均价较低。
第四章、项目周边区域消费者调查分析
4．1选取样本的基本情况
（1）被访者年龄分布统计
（2）被访者受教育程度分布统计
（3）被访者现家庭住址分布情况统计：
（4）被访者现家庭结构分布统计
（5）现住房户型分布统计
（6）现住房面积（平方米）分布统计：
数理统计值
均值
83
中位数
73
极差
110
方差
673
标准差
26
变异系数
0.31
偏度
0.45
正偏
（7）对现居住状况不满意度方面的统计：
小结
从被访者年龄看，25-29岁的被访者占到29%，30-39岁的被访者占37%，40-49岁的被访者占29%。
从被访者的教育程度看，大专的占了33%，本科的占了31%，高中的占了23%。
从被访者住址来看，32%分布在青山区，23%分布在徐东片区，14%分布在江岸区，11%和10%分别分布在中南路和中北路。
从家庭结构来看，“三口之家”占了大部分，达到59%；“三代同堂”占了15%，“二人世界”占了14%。
从住房户型看，“两室一厅”占42%，“三室一厅”占17%，“三室两厅”占了16%，“一室一厅”占14%。
从住房面积看，60-79平方米的占28%，80-99平方米的占了21%，100-199平方米的占了18%，41-59的占了15%。
从被访者对现居住状况不满意的方面看,住房面积占到41%,户型结构和配套设施各占37%,通风采光和物业管理各占31%。
4．2经济能力与购买力需求
（1）家庭月收入分布统计
数理统计值
均值
3707
中位数
2921
极差
6000
方差
2451204
标准差
1566
变异系数
0.42
偏度
1.05
正偏
（2）对住房单价期望值分布统计
数理统计值
均值
2647
中位数
2375
极差
2500
方差
181570
标准差
426
变异系数
0.16
偏度
0.73
正偏
（3）对住房总价期望值分布统计
数理统计值
均值
24
中位数
22
极差
42
方差
60
标准差
8
变异系数
0.33
偏度
0.59
正偏
（4）对产品面积需求分布统计
均值
113
中位数
103
极差
130
方差
505
标准差
22
变异系数
0.19
升级会员 