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房地产评估案例1

（一）委托方

委托方姓名：

身份证号码：

联系电话：

（二）估价方

估价机构：

北京*****评估有限公司

单位地址：

法定代表人：

联系人：

联系电话：

（三）估价对象分析

1.估价对象位置及坐落：

估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，3号楼用地四至为：

东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。

2.权益状况分析

（1）房产登记状况

（转下页）

房屋所有权证号

京房权证海私移字第0108383号

房屋所有权人

***

产别

私产

产权性质

商品房

楼号或幢号

房屋坐落

***

房号及部位

603

房屋总层数

9（-2）层

所在层数

建筑面积（m2）

104.29

房屋用途

商业

房屋结构

钢混

建成年代

2003年

（2）他项权利状况

无

（3）法定优先受偿权利状况

无

（4）对价格的影响分析

根据委托方提供的资料和介绍，至估价时点，估价对象不存在抵押权，未以任何形式对外销售。

3.建筑物状况分析

（1）建筑物状况

①公共部分：

结构形式

坡顶

建筑类型

板楼

外立面装饰

墙漆

大堂设计装修

水磨石地面、大理石墙面

楼道装修

墙面刷漆、水泥地面、铁楼梯木扶手

电梯间及轿厢装饰

进口电梯

层户均数量

供暖

市政供热

门禁系统

门禁

供气

天然气

安全及消防监控

无

热水

无

其他

无

②户内部分：

所在楼层

使用状况

正常

现状用途

住宅

景观

较好

户型

两室一厅一厨一卫一阳台

临街状况

两侧临街

采光、通风情况

较好

各房间朝向

南

维护保养及成新状况

较好

各个房间装修情况的描述

地面：

客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨房铺地砖；

墙面：

客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷砖；

顶棚：

客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板吊顶；

门窗：

防盗户门，室门为木门塑钢窗；

设备：

卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。

（2）小区状况

居住小区楼宇构成

板楼

容积率

——

交通组织方式

人车混行

景观及绿化

小面积绿地

小区封闭性

封闭式管理

物业公司有无

有

物业费标准

——

车位状况

地上、地下停车位

其它

无

（3）对价格影响的分析

估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其进行处置时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。

4.区位状况分析

商业繁华度

为***地区商业中心，繁华度较高

交通便捷度

小区东侧临***东路，距离附近有地铁10号线、302路、304路、307路、367路、361路、851路、运通114路等多条公交线路经过，距公交车站约151米，交通出行较为便捷。

区域土地利用方向

为小区周边配套项目，区域土地利用方向一致

临街宽度和深度

宽度和深度足够覆盖营业范围

临街道路状况

紧邻城市次干道

宗地形状及可利用程度

形状规则

5.市场背景分析

（1）城市社会经济发展状况

近年来经济总量始终保持快速、稳定的增长势头。

2008年，海淀区生产总值预计实现2070.2亿元，比上年增长13.2%，人均GDP突破10000美元。

2008年，全区工商注册单位总数174535户。

2008年主要指标完成情况如下：

规模以上工业企业完成工业总产值（现价）1043.4亿元，排八城区第一；全社会固定资产投资完成385.4亿元，同比下降2.8％；社会消费品零售额实现885.0亿元，同比增长18.5%；区域财政收入837.92亿元，同比增长32.1%，地方财政收入完成136.22亿元，比上年增长17.8%。

（2）海淀区概况

●区域情况

海淀区位于北京市区西北部，东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，区域面积430.8平方公里，约占北京市总面积的2.53%。

境内有大小河流10条，总长度119.8公里，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等湖泊，水域面积辽阔。

●交通情况

海淀区虽然位于市区，但又能辐射北京西面及北面各区，交通区位得天独厚。

西面是北京铁路进出的门户西客站，东面紧邻首都心脏天安门，北面有城市地铁穿越而过，并且与八达岭高速公路、京承高速相连，使出入北城城主要交通干道的车辆畅通无阻。

阜成路直接将西部与城区直接联通，形成纵横交错的区内交通干道，使海淀区拥有了一个便利、完善的城市交通网络，较大地改善了海淀区的投资环境，成为海淀区一纵一横的经济发展投资热点区域。

●基础设施条件

根据区情和经济发展的特点，海淀区利用旧城改造的契机，不断完善市政基础设施，城市建设取得突破性进展。

近年来，海淀五项基础设施涉及树村北后营、南后营、正白旗、厢黄旗4个自然村,建设工程北起农大南路，南至滨河路，东起信息路，西至树村路，海淀区域面积约为21.9万平方米，总投资2108万元，五项基础设施包括：

给排水工程、道路、厕所、街坊路绿化、垃圾分类。

工程自2009年9月10日开工至今，已完成工程总量的90%以上。

其中，完成道路整治22807平方米，铺设污水管3045米，雨水管3046米，给水管7634米，共砌筑各类检查井、阀门井、消防井382座。

●环境条件

海淀区地处北京的上风、上水，是著名的风景旅游区。

区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。

区内有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。

西山山秀林密，古木参天。

凤凰岭、阳台山、鹫峰、百望山并列其间；南沙河、京密引水渠、昆明湖、玉渊潭等水域点缀其中。

近年来海淀区还开发建设了阳台山、凤凰岭自然风景区和翠湖水乡风景区。

海淀区城市园林绿地面积达到9411.26公顷，人均占有绿地面积达到53.02平方米，城市绿化覆盖率达44.65％。

奥运重点地区、“城中村”、城乡结合部等的环境整治取得成效。

实现危旧房改造开复工面积125万平方米，3100户居民通过拆迁改善了居住条件。

改造燃煤锅炉288台，六里屯垃圾填埋场环境治理、上庄水库水循环等工程取得实效，空气质量二级和好于二级的天数与全市同步增长。

●产业集聚状况

近年来，海淀区依托丰厚的文化基础、高新技术产业发展的优势以及众多的文化创意产品的消费群体，实行文化与科技的结合，着力打造北京科技产业、文化创意产业高端。

海淀聚集了大批国际国内著名的高新技术企业，特别是信息服务业已经成为海淀区第一大新兴行业，它的发展对海淀区优化产业结构，转变经济增长方式意义重大。

2007年前三季度，海淀区生产性服务业实现增加值587.8亿元，同比增长19.4%，在全市生产性服务业增加值中占22.7%，增速高于全市2.8个百分点；海淀区生产性服务业增加值在第三产业增加值中的占比超过一半，达58.2%，这一比重高于全市1.9个百分点。

信息服务业中的软件业全国产业规模第一，约占全国20％，是全国最大互联网产业基地，全国百强商业网站海淀占21家，新浪、搜狐、XX、网易、腾讯（北京）等都扎根海淀。

海淀区通过整合区域资源，支持重点企业发展，支持产业链建设，构建了中关村创意产业先导基地、动漫游戏设计产业带、媒体内容制作产业带、电视节目制作和广告运营带、创意人才培训与表演艺术产业带、工业与城市设计产业带、新媒体产业带等6条文化创意产业带，形成区域文化创意产业整体发展的新格局。

2007年1-11月，海淀区有规模以上文化创意企业2631家，实现收入1754.7亿元，占全市规模以上文化创意产业收入的45.8%，同比增长22.9%，高于全市增速3.5个百分点。

●　　科教文化·

海淀是全国著名的科教文化区，区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。

2007年，海淀区内有高校54所，在校大学生人数占全市的一半以上，是全国最大的高校群体；区内驻有中央、市属及区属科研单位219个，其中中科院院所21所，占北京地区中科院院所数的62%，生活和工作在海淀区的两院院士约占北京市的60%，占全国院士总数36%；海淀区有中小学370所，2007年考入高校的学生为14756人，其中本科生10012人，首次突破万人大关，高考录取率为78.07%；海淀户籍人口的46.7%拥有大专以上学历，是一个智力密集、人才集中、科研力量雄厚的“人才智力库”。

2007年海淀的科学技术费达到2.32亿元，同比增长12.1%。

我区年专利申请量达13604件，专利授权量为6160件，不仅数量领先，而且发展速度较快，专利申请量同比增长20.26%，专利授权量同比增长19.91%。

辖区企业和单位获得国家级科技奖项47项，市级117项，有63家企业入选百家创新型企业试点，9个产品荣获中国名牌称号，22个项目获得第二届中国标准创新贡献奖。

此外，海淀还有灿若星辰的图书馆、博物馆、档案馆及表演、影视、出版、体育等机构，烘托出海淀浓郁的文化氛围。

（3）2010年10月北京市二手房市场综述

本次估价对象主要用途为住宅，故在此对北京市二手房市场进行简要分析。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年前三季度北京市经济运行情况和房地产市场运行情况。

数据显示，9月北京房价环比上涨0.2%，结束了自5月份以来的连续环比下降或持平。

9月房价环比涨0.2%

楼市的销售量方面，总体来看，今年前三季度北京楼市交易量出现了同比的明显下降。

数据显示，全市新建商品房销售面积为998.7万平方米，比上年同期下降37.3%。

从住宅销售的成交套数来看，前三季度，全市销售商品住宅64341套，比上年同期降42.7%。

9月当月，全市房屋销售价格同比上涨11.4%，环比价格自5月份连续下降或持平后，再次上涨0.2%。

其中，新建住宅价格9月环比上涨0.1%；二手房价格自今年5月份连续4个月下跌后首次回升，上涨0.3%。

资金方面，前三季度，房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，比上年同期下降0.1%。

其中，金融贷款下降39.2%；自筹资金同比增长1.1倍。

不过9月份，房地产开发项目到位资金为541.3亿元，环比增长35.5%，其中，金融贷款为192.3亿元，环比增160.6%。

总体来看，前三季度，房地产开发企业项目资金到位同比呈现下降的趋势。

主要是由于国家对于开发商的融资渠道严格监管，而且提高开发商贷款门槛，开发商只能自筹资金，因此促使金融贷款同比下降。

虽然9月金融贷款有所增长，但由于10月19日央行出台的加息政策以及对未来进一步加息的预期，开发商贷款的意愿将会有所降低，金融贷款或将走低。

前三季度GDP增10.1%，经初步核算，前三季度，北京全市实现地区生产总值（GDP）9754.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增速比上半年回落1.9个百分点，与上年同期相比提高0.6个百分点。

CPI，9月CPI同比涨2.6%。

数据显示，前三季度，全市居民消费价格（CPI）比上年同期上涨1.8%，其中消费品价格上涨1.3%，服务项目价格上涨3.1%。

9月当月，本市居民消费价格比上年同月上涨2.6%，环比上涨0.2%。

于秀琴强调，尽管前三个季度北京粮价和菜价攀升，但CPI的涨幅仅1.8%，低于预期，这与国家管理通胀的相关政策有关。

她表示，如果不出现新的涨价产品，下一季度CPI涨幅应该不会很高。

据粗算，今年本市CPI涨幅可能不会突破3%，通胀将有所改善。

随着加息政策、限购令细则的出台、房产税试点相继出台，市场预计将进入下行通道，房屋的成交量将急剧下降，市场将进入观望期。

6.最高最佳使用分析

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。

房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，以取得最大经济利益。

这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。

因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。

（四）估价目的

为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

（五）估价时点

二〇一〇年十月二十二日

（六）价值定义

抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。

（七）估价依据

1.有关政策法规和文件：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国担保法》

《北京市房地产抵押管理办法》

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

《房地产抵押估价指导意见》

《房地产估价规范》【国标GB/T50291-1999】

《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2001】

《北京市基准地价（二〇〇二年）》

2.委托方提供的资料：

《房屋所有权证》【京房权证海私移字第******号】

房屋所有权人身份证

委托方身份证

有关估价的其它资料

3.估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。

（八）估价原则

我们在本次估价时遵循了以下原则：

1.合法原则

（1）估价对象具有合法的国有出让土地使用权和房屋所有权。

（2）采用市场比较法、收益还原法估价时，估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。

2.最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。

这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。

因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。

3.替代原则

房地产价值遵循替代规律，某宗房地产的价值，受同类型具有替代可能的房地产价值所牵制。

有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。

4.估价时点原则

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。

所以，在房地产估价时统一规定：

如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。

所以强调：

估价结果是估价对象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。

5.遵循谨慎原则

由于抵押贷款的自身特性，对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计，评估时应以安全性、稳定性和可持续性为前提，从而使抵押价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。

（九）估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法，这是出于以下考虑：

一是由于北京市目前类似房地产交易情况较为活跃，估价人员掌握有充足的交易案例，符合市场比较法的应用条件及适用范围；二是估价对象为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，符合收益还原法的应用条件及适用范围。

估价方法介绍

1.市场比较法

根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。

2.收益还原法

该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。

估价步骤

（1）运用市场比较法求取估价对象房地产价值。

（2）运用收益还原法求取估价对象房地产价值。

（3）通过对上述两种方法求出的结果进行技术处理，最终确定估价对象房地产价值。

（十）估价测算过程

1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值

（1）选择交易案例

根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。

具体选择原则和案例条件描述如下：

选择案例原则：

●与估价对象应属于同一供需圈

●与估价对象用途相同

●交易日期与估价时点应接近

●交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易

表一：

案例情况说明表

单价：

元/平方米

比较案例

项目名称

位置

物业用途

面积

交易价格

交易日期

装修情况

楼层

建成年代

万泉商务花园

商业

58.3

30859

2010.10

精装修

7/9

2003年

万泉商务花园

商业

420

30952

2010.10

精装修

1/2

2003年

万泉商务花园

商业

289

44983

2010.10

精装修

2/6

2003年

（2）建立价格可比基础

上述三个案例与估价对象的计价方式一致。

（3）进行交易情况修正

上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。

（4）进行市场状况修正

上述三个案例的成交日期为2010年10月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。

（5）区位因素修正

区域因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

因素说明

分值

因素说明

分值

因素说明

分值

因素说明

分值

商业繁华度

较繁华

100

较繁华

100

较繁华

100

较繁华

100

交通便捷度

较便捷

100

较便捷

100

较便捷

100

较便捷

100

区域土地利用方向

商业配套

100

商业配套

100

商业配套

100

商业配套

100

临街宽度与深度

基本一致

100

基本一致

100

基本一致

100

基本一致

100

临街道路状况

两侧临次干道

100

两侧临次干道

100

两侧临次干道

100

两侧临次干道

100

宗地状况可利用程度

规则

100

规则

100

规则

100

规则

100

基础设施状况

配套齐全

100

配套齐全

100

配套齐全

100

配套齐全

100

距区域中心距离

0.5KM

100

0.5KM

100

0.5KM

100

0.5KM

100

修正系数

——

100%

（6）实物状况修正

实物状况

估价对象

实例A

实例B

实例C

状况说明

分值

状况说明

分值

状况说明

分值

状况说明

分值

建筑结构

砖混

100

砖混

100

砖混

100

砖混

100

成新率

2003年

100

2003年

100

2003年

100

2003年

100

室内装修状况

精装修

100

精装修

100

精装修

100

精装修

100

朝向

南

100

南

100

南

100

南

100

户型结构

较好

100

较好

100

较好

100

较好

100

楼层修正

6/9

100

7/9

1/2

110

2/6

107

景观

较好

100

较好

100

较好

100

较好

100

物业管理

好

100

好

100

好

100

好

100

修正系数

——

102.04%

90.91%

93.46%

（7）权益状况修正

上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为100%。

（8）求取比准价格

市场法估价测算汇总表

单位

可比实例1

可比实例2

可比实例3

说明

一、成交价格

总价

元或万元

——

单价

元/m2

30859

30952

44983

二、成交日期

年月

2010.10

三、建立比较基准后价格

——

30859

30952

44983

统一房地产范围后价格

——

30859

30952

44983

统一付款方式后价格

——

30859

30952

44983

统一价格单位后价格

——

30859

30952

44983

四、交易情况修正后价格

——

30859

30952

44983

交易情况修正系数

％

100%

五、市场状况调整后价格

——

30859

30952

44983

市场状况调整系数

％

100%

六、房地产状况调整后价格

——

31489

28138

42041

区位状况调整后价格

——

30859

30952

44983

区位状况调整系数

％

100%

实物状况调整后价格

——

31489

28138

42041

实物状况修正系数

％

102.04%

90.91%

93.46%

权益状况调整后价格

——

31489

28138

42041

权益状况修正系数

％

100%

七、测算结果

总价

万元

353.43

单价

元/m2

33889

2．运用收益还原法求取估价对象房地产价值

设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：

其中：

V——房地产在估价时点的收益价格

A——房地产的未来第一年净运营收益

Y——房地产的报酬率

g——净收益逐年递增的比例

t——房地产的收益年限

估价对象建成于2003年，证载用途为商业，土地使用年限为40年，截止估价基准日为止，土地尚可使用32年左右，所以收益年限按32年计算。

（1）房地产年总收益

估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米•天左右，结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为3.8元/平方米·天，空置率取5%，估价对象建筑面积为104.29平方米。

则估价对象房地产年总收益为：

3.8×104.29×365×（1-5%）÷

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