物业经营管理命题点复习题答案1.docx
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物业经营管理命题点复习题答案1
物业经营管理
第1章物业经营管理概述
一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、物业经营管理为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的（）管理服务。
P1
A、单一性B、特殊性C、综合性D、专业性
2、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（）活动，为业主或投资者创造利润和回报。
P2
A、房地产资产管理B、设施管理
C、房地产组合投资管理D、物业经营管理
3、房地产投资信托基金的主要物质载体是（）P2
A、经常性租金收益B、运营收入C、毛租金D、营业额
4、下列不属于写字楼类型的是（）P2
A、企业自用写字楼B、出租写字楼
C、自用出租复合型写字楼D、公寓写字楼
5、为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常要采购（）的物业经营管理服务。
P2
A、高标准、高质量、专业化B、高标准、系统化
C、高质量、高标准、综合化D、系统化、综合化
6、下列属于零售商业物业的分类依据的是（）。
P3
A经营商品的特点B、租金水平的高低
C、地理位置D、资本与预算管理
7、区域购物中心在经营管理上表现为（）。
P4
A、复合性B、一致性C、完整性D、专业性
8、在传统上，酒店和休闲娱乐设施这类物业经营管理活动属于
（）。
P6
A、酒店管理行业B、商业物业活动
C、写字楼娱乐D、饭店管理行业
9、酒店的服务对象大部分为商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的，这突出表现了酒店与休闲娱乐设施的差别是（）。
P6
A地理环境不同B、服务容不同
C、服务对象不同D、服务围不同
10、下列不是管理型物业服务企业的工作重点的是（）。
P8
A、物业管理工作的规划与计划B、物业市场营销
C、现金流管理D、环境绿化
11、综合型物业服务企业具备的能力是（）。
P9
A、物业策略管理能力B、物业运行管理能力
C、物业策略管理和物业运行管理能力D、专业管理能力
12、综合型物业服务企业是具备物业策略管理和（）的企业。
P9
A、物业运行管理能力B、风险调整的能力
C、个性化服务D、经济实用
13、与物业类型和业主持有物业的目的密切相关的是（）。
P9
A、物业经营管理的容B、资产管理的容
C、组合投资管理的容D、物业管理的容
14、对于居住物业，物业经营管理的容是（）。
P9
A、设施管理B、房地产资产管理
C、物业管理D、房地产组合投资管理
15、下列不属于设施管理的对象是（）P10
A、高新技术企业用房B、科研教学设施
C、物业管理D、公寓
16、资产管理公司利用一种手段来聘用、解聘和调配物业服务企业，这种手段是（）。
P11
A、监控物业的运行绩效B、控制市场
C、考察资本开支D、监督现金流量
17、下列选项中，（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。
P9
A、设施管理B、物业管理
C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理
18、下列属于物业管理的主要职责的是（）。
P11
A、保持和租房的联系B、监控物业绩效
C、协助物业管理的租户关系工作D、制定并执行组合投资战略
19、支出的分配、组织和管理完成的好坏很可能对物业产生影响，表现在（）上。
P15
A、净运营收益和资本价值B、物业运行效率
C、物业对外形象D、补偿需要参数
20、一般分配公共成本的方式为（）。
P16
A、按照单个租户承担费用计算
B、按照单个租户的承租面积总比例计算
C、按照租户缴纳的服务费的一定比例计算
D、按照单个租户收取租金的比例计算
21、为了保证在大笔款项支出时，能有充足的资金准备，以下常用提取方法中，正确的是（）。
P17
A、估计今年的实际成本作材料，按照通货膨胀率进行修正，利用结果提取
B、以前三年的实际成本为基础，按照类似通货膨胀的指数修正，按比例提取
C、会计通货膨胀率提取
D、以上一年的实际成本为基础，按照类似通货膨胀率进行修正，再按照得到的结果进行专项资金的提取
22、对于商业物业，更为重要的是（）。
P18
A、维护费用B、区位因素C、成本费用D、设施设备管理
23、下列选项中，（）的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。
P17
A、物业保险管理B、未来维修和维护
C、日常维修和维护D、设施设备管理
二、多项选择题（每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、收益性物业包括（）。
P2
A、写字楼B、工业物业
C、酒店和休闲娱乐设施D、商业物业E、出租型别墅
2、零售商业物业分为（）。
P3
A、区域购物中心B、市级购物中心
C、居住区商场D、商业物业E、工业厂房
3、酒店和休闲娱乐设施在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色，其差别表现在（）。
P6
A、管理行业不同B、服务对象不同C、地理位置不同
D、服务容不同E、建筑设计不同
4、有关管理型物业服务企业出现的描述正确的是（）。
P8
A、它是业主需求变化和物业管理行业发展的结果
B、有利于提升物业管理工作的管理涵
C、提高物业管理体系运行效率
D、控制管理成本
E、提高了物业服务企业的劳动生产率
5、在房地投资信托基金的组织结构下，属于物业服务企业承担执行例行和管理服务责任的是（）。
P7
A、租金调整B、保安监控
C、防火设施D、收取租金E、追收欠租
6、管理型物业服务企业的工作重点包括（）。
P8
A、物业市场营销与租赁管理B、预算与成本管理
C、专业物业管理服务采购与分包商管理D、现金流管理
E、提高管理效率
7、资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。
这些投资标准包括（）。
P12
A、物业资产的资本增长率B、租金变化
C、基于市场交易的收益变化D、租金波动E、现金流
8、特定决策的过程很复杂，投资决策主要取决的关键因素有（）。
P13
A、数据的搜集B、数据的分类
C、分析判断D、预期收益E、风险水平
9、对成本和收益的控制，主要包括（）。
P14
A、对物业的物理形态的管理B、对财务状况的管理
C、对监控物业绩效的管理D、对客户报告的管理
E、对物业持续收入和管理
10、所需支付的各种运营费用包括（）。
P15
A、因事故造成的损失
B、正常的工作费用
C、在时间和数量上不可预测的支出
D、监督和检查工作的组织成本
E、因物业的破损而支付的
11、下列不会影响到建筑物全寿命周期中的维修成本的是（BD）。
P18
A、设计水平B、管理水平
C、使用的材料D、物业运行效率E、施工质量
12、下列符合房地产组合投资管理的容的是（ABCD）。
P10
A、理解和执行物业业主的投资目标B、评价资产管理公司的表现
C、以经济风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
D、在合适的时机购置和处置物业资产E、制订物业发展战略计划
第二章房地产投资及其区位选择
一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、投资者进行房地产投资的主要目的是（）。
P20
A、降低风险B、使其财富最大化
C、抵消通货膨胀D、获得荣誉
2、通过进行房地产投资，给投资者带来的影响不包括（）。
P20
A、可以降低其投资组合的个别风险
B、可以降低其投资组合的总体风险
C、获得较高的收益和资本增值
D、可以获得作为房地产业主的荣誉
3、房地产投资信托基金将其收入现金流的主要部分分给了（）。
P21
A、投资代理人B、使用者
C、作为投资者的股东D、租户
4、新兴国家和地区开始了（）的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。
A、企业证券B、住房抵押货款证券化P22
C、投资信托基金D、开发投资
5、房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了（）对房地产投资的重要性。
P22
A、位置B、区位C、寿命D、地理环境
6、对于功能单一，设计独特的餐馆物业，投资者要重视房地产的特性是（）。
P24
A、适应性B、各异性
C、相互影响性D、政策影响性
7、房地产具有各异性，这种差异最终反映在其上的方面是（）P24
A、两宗物业的服务费B、物业的费用和成本
C、两宗物业的租金水平和出租率D、物业管理中的战略性工作
8、一般来说工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是（）年P23
A、45B、50C、60D、70
9、房地产价值受周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出的房地产投资特性是（）。
P25
A、政策影响性B、相互影响性C、管理影响性D、各异性
10、政府在道路、博物馆上的投资，其作用是（）。
P25
A、提高土地的利用率B、使房地产具有垄断性
C、提高附近房地产的价值D、实现房地产的健康发展
11、造成房地产投资者因无力及时偿还债务而破产的原因是（）P26
A、房地产流动性差B、投资回收期长
C、提高附近房地产的价值D、收到的投资回报率小
12、房地产投资首先面临的风险是（）。
P28
A、系统风险B、个别风险C、比较风险D、时间风险
13、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者面临着最严重的风险是（）。
P28
A、利率风险B、购买力风险C、比较风险D、资本价值风险
14、房地产市场投资的强度取决于（）。
P29
A、当地社会经济发展状况
B、投资者对未来收益的会计
C、潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计
D、当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果
15、拥有者在短时期很难将房地产兑换现金，这表现了房地产属于（）。
P29
A、非货币性资产B、货币资产
C、流动资产D、固定资产
16、下列是国家对经济活动进行宏观调控的手段的是（）。
P29
A、调整周期B、减小政策风险
C、调整利率D、调整资本化率
17、下列不属于避免政策风险的方法是（）。
P30
A、选择政府鼓励的项目投资
B、选择有收益保证的项目投资
C、选择有税收优惠政策的项目投资
D、选择开发建设成本由国家支付重要部分的投资
18、对于置业投资者来说，不会对投资者的收益产生巨大影响的是
（）。
P31
A、房屋空置率的变化B、未来房地产市场销售价格的变化
C、物业毁损造成的损失D、物业转售收入
19、资本价值在很大程度上取决于（）。
P31
A、预期收益现金流和可能的未来经营费用水平
B、昂贵的更新改造费用和预期收益现金流
C、相应的投资收益水平
D、净运营收益水平
20、与房地投资持有时间相关的风险是（）。
P32
A、时间风险B、持有期风险
C、资本价值风险D、投资风险
21、投资者的投资决策主要取决于（）。
P32
A、投资所应承担的风险B、投资者管理能力
C、对未来投资收益的期望D、投资者把握时机
22、由于不同类型的房地产开发项目特点不同，因此房地产开发企业要（）。
P33
A、向普遍化发展B、向专业化发展
C、向特殊化发展D、向针对性物业发展
23、根据不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律，就可判断（）。
P33
A、不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段
B、不同房地产分市场在周期波动中所处的阶段
C、不同房地产区域构台发展趋势
D、风险管理能力选择的投资方向
24、房地产供求关系的变化带来的影响是（）。
P28
A、投资者面临购买风险
B、导致房地产投资的实际收益偏离预期收益
C、投资者因金融债务破产、房地产供给小于需求
D、证券市场受威胁
25、关于房地产投资中区位理解的表述，不正确的是（）。
P35
A、地理位置
B、在未来城市规划中的位置
C、在城市社会经济活动中的位置
D、在整体市场供求关系中的位置
26、下列不属于居住项目的投资区位选择时要考虑的因素是（）。
P35
A、公共交通便捷程度B、与其他商业设施接近的程度
C、环境因素D、居民人口与收入
27、既是居民选择安居，又是房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素是（）。
P35
A、商务区的位置B、零售商业物业辐射区域的分析
C、清新的空气D、技术人才的多少
28、居住项目的市场前景受许多方面的影响，不属于这其中的是（）。
P35
A、家庭规模和结构B、人口流动性
C、家庭收入水平D、购买能力
29、零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于（）。
P36
A、零售商业物业提供原材料的可能性
B、与其他商业设施接近的程度
C、零售商业物业辐射区域分析结果
D、公建配套设施完备程度
30、在工业项目场地选择时，不需考虑的因素是（）。
P36
A、技术人才的供给可能性B、水电供给的充足程度
C、控制环境污染的政策D、公共交通便捷程度
二、多项选择题（每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得（）方面的利益。
P20
A、收益B、保值C、增值D、消费E、利润
2、房地产投资信托基金是（）房地产资产的公司。
P21
A、购买B、开发C、管理D、出售E、建设
3、下列选项中，属于房地产置业投资对象的是（）。
P21
A、管理房地产的公司
B、市场上的增量房地产
C、市场上的存量房地产
D、旧有物业
E、购买抵押支持证券的投资者
4投资者将资金投入REITs的优点有（）。
P22
A、收益相对稳定B、REITs投资的流动性较好
C、可获取转售收益D、投资回收期长
E、投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金
5、房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，分为（）。
P22
A、集约型B、分散型C、权益型D、抵押型E、混合型
6、房地产投资的特性有（）。
P22
A、各异性B、位置固定性
C、相互影响性D、相互制约性E、适应性
7、房地产投资有利有弊，其优点有（）。
P25
A、易于获得金融机构的支持B、提高投资者的资信等级
C、能够得到税收方面的好处D、能抵消通货膨胀的影响
E、需要专门的知识和经验
8、房地产投资的风险主要体现在（）方面。
P28
A、投资项目的复杂性
B、资产管理的复杂性
C、投资项目的流动性
D、期望收益的可靠性
E、投入资金的安全性
9、下列属于房地投资者面临的系统风险有（）。
P29
A、时间风险B、周期风险
C、变现风险D、比较风险E、持有期风险
10、房地产市场周期波动的阶段分为。
P29
A、复和发展B、危机和衰退
C、停滞D、繁荣E、萧条
11、下列投资中，面临着收益现金流风险的是（）。
P31
A、购买住房抵押支持证券B、股票投资
C、开发投资D、置业投资E、企业债券投资
12、以下风险中，属于个别风险的有（）。
P31
A、政治风险B、周期风险
C、收益现金流风险D、资本价值风险E、比较风险
13、风险对房地产投资决策有一定的影响，表现在（）。
P32
A、根据调整利率，调节资金的供求关系
B、根据风险周期变化特点把握投资时机
C、根据风险的特征来减轻其带来的损失
D、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
E、根据风险管理的能力选择投资方向
14、影响写字楼项目区位选择的因素有（）。
P35
A、周围土地利用情况和环境
B、易接近性
C、市政公用配套设施完备程度
D、与其他商业设施接近的程度
E、技术人才供给的可能性
15、商业辐射区域分析包括（）。
P36
A、可能的顾客流量分析
B、消费者行为分析
C、能否有快捷有效道路进出分析
D、购买能力分析
E、喜好和偏爱的分析
16、商业辐射区域分为（）。
P36
A、主要区域B、次要区域C、边界区域
D、重要区域E、局限区域
第三章房地产投资分析技术
一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、从（38）形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
A、货币B、资金C、实物D、收益
2、房地产投资活动可以从（38）方面进行考察。
A、实物形态B、货币形态
C、实物形态和货币形态D、投资方式
3、为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（39）来进行分析。
A、代数法B、现金流量图
C、动态计算法D、期末惯例法
4、对于房地产开发投资项目来说，下列不包括在现金流出中的是（38）。
A、建造费用B、还本付息
C、税金D、货款本金收入
5、为便于计算，将发生在计算周期的期间的现金流出或流入代数和看成是在计算周期末发生，此方法称为（39）。
A、代数法B、动态计算法
C、静态计算法D、期末惯例法
6、物业全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（40）。
A、有效毛收入B、混合毛收入
C、潜在毛租金收入D、其他收入
7、潜在毛租金收入减少的原因是（40）。
A、租出的面积有收到租金B、空置的面积不能产生租金收入
C、可出租面积的减少D、租金水平的变化
8、以下不在运营费用畴的是（41）。
A、保险费B、付息还本
C、公共设施的维护D、法律费用
9、考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是（41）。
A、有效毛收入B、潜在毛租金收入
C、净收益D、其他收入
10、A房地产公司应纳税房地产销售收入为2800万元，而营业税率为5%，A房地产公司交营业税税额为（42）万元。
A、140B、1400
C、56000D、560
11、房地产公司经一年努力，年末计算出实现利润为20亿元，而允许扣除项目的金额为8亿元，计算出此公司应交所得税税额是（42）元。
（税率为33%）。
A、3960000B、396000000
C、660000000D、6600000
12、从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（43）。
A、税前现金流B、税后现金流
C、准备金D、储存基金
13、若物业没有抵押贷款安排，也没有储存基金项目扣除，业主应纳税所得额等于（43）。
A、物业有效毛收入B、物业企业所得税
C、物业的净运营收益D、物业税后现金流
14、如果现在将2000元存入银行，一年后得到本利和2100元，这100元是2000元在1年中的（44）。
A、利润B、本利
C、时间价值D、实际利息率
15、从消费者角度看，资金的时间价值体现为（44）。
A、单位投资所能取得的利润
B、放弃即期消费的损失应得到的补偿
C、因风险可能带来的损失应得的补偿
D、不同时点上发生的现金流量
16、单位本金经过一个计算周期后的增值额是（45）。
A、利息B、利率C、本金和D、终值
17、我国个人储蓄存款和国库券的利息是（45）计算的。
A、单利B、复利C、盈利指标D、能力指标
18、名义利率和实际利率出现区别，是在（46）。
A、利息标明的时间单位与计算周期不一致时
B、利率标明时间单位与计息周期一致时
C、利率标明的时间单位与计息周期不一致时
D、利率换算方法与资金时间价值计算法一致时
19、某公司职员将10000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，以一年1次复利计息，则一年后的本利和为（46）元。
A、1120B、11200C、12000D1200
20、小王将2000元存入银行，期限1年，年利率为16%，一年4次按季利率计息，则一年后小王得到的本利和为（46）元。
A、2339.7B、233.97C、2320D、23200
21、根据名义利率与实际利率概念知，一年计息4次和12次，12%为名义利率，因此，一年计息4次的实际利率为（46）。
A、3.33%B、12.55%C、36%D、1.06%
22、年利率为12%，存款额为10000元，期限1年，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（46）元。
A、11268.3B、1126.83C、11200D、8333.3
23、王年末从农业银行取出11255.1元，这是他年初存进去的，年利率为12%，一年4次按季计息，算出他年初存进的钱为（46）元。
A、1100B、10000C、100000D、1000000
24、已知某笔贷款的年利率为20%，借贷双方约定按一年4次计息，则该笔贷款的实际利率为（46）。
A、20%B、5%C、23.88%D、25%
25、甲公司向银行贷款400万元搞一年投资项目，期限为2年，年利率为12%，若该贷款还款方式为按一年12次计息，到期后一次偿还本金，则甲公司每次支付项目收益现值为（50）万元。
A、28B、56C、48D、96
26、一房地产投资项目在5年的持有期每年净运营收益都为5000万元，第5年末净转售收入为30000万元，若折现率为14%，则该房地产投资项目收益现值为（50）万元。
A、327465B、32746.5C、34200D、35000
27、某公司经理以5000元/㎡的价格，购买了一套面积为120㎡的单元公寓，向银行贷款，银行为提供了5年期的住宅抵押贷款，抵押贷款价值比率为50%，该贷款的年利率12%，按季度还本付息，该经理季还本付息数额为（51）元。
A9000B、20164.9C、4016.9D、40169
28、某投资者以6000元/㎡的价格，购买建筑面积为1000㎡的写字楼单元，银行为其提供了10年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为66%，贷款利率为12%，按月等额还本付息，若写字楼物业每年升4%，投资者在第6年年初将物业转售，则其在转售收入中不需要偿还的贷款本金是（51）万元。
A、255.3B、39.6C、440D、396
29、设备更新的原因是（52）。
A、自然寿命的减短B、服务质量的降低
C、设备磨损D、租金减少
30、第一类有形磨损会导致（52）。
A、现有设备原始价值部分编制B、使企业失去市场竞争力
C、设备精度降低D、使原有设备的价值降低
31、设备有形磨损的局部补偿是（53）。
A、更换B、现代化技术改造
C、修理D、限制耗能
32、属于设备更新的核心工作的是（53）。
A、确定现金流量B、确定设备的经济寿命
C、确定设备的自然寿命D、确定设备的技术寿命
33、在全部的设备使用期限中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的（53）。
A、技术寿命B、经济寿命C、社会寿命D、自然寿命
34、某公司现有旧式电脑机组，使用寿命还有4年，年电费，网费等所有开支50万。
现市场销售的新型电脑，耗电少、网速快，使用年限12年，初始购置用支出180万，年电费总支出20万，用静态分析法分析，正确的是（）。
A、旧式电脑比新电脑年费用多15万
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