遵化房地产市场调研及项目分析0808改.docx

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遵化房地产市场调研及项目分析0808改

遵化市房地产市场调研及项目分析

置信机构

2014年08月08日

一．遵化市概况及经济发展情况

1.基本概况

1）地理位置

遵化市位于河北省东北部，燕山南麓，北倚长城，西顾北京，南临津唐，东通辽沈，属京津唐承秦腹地。

西距北京158公里，西南距天津（滨海新区）175公里，南距唐山75公里（曹妃甸155公里），北距承德175公里，东南距秦皇岛150公里。

素有“畿东第一城”之称。

2）地形

遵化地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地各占三分之一；面积1521平方公里，东西长约53公里，南北宽约43公里；有大小河流37条，一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过。

素有“三山不到头，河水向西流”之称。

3）行政区域

遵化市辖25个乡镇、2个街道、648个行政村、22个居委，全市总面积1521平方千米。

有少数民族28个，主要有满族、回族、蒙古族、壮族、朝鲜族等。

4）人口

遵化市总人口70万，其中农业人口50万，城市人口20万

2.经济环境分析

1）2008年-2013年遵化市GDP发展情况

遵化市是全国“五小工业”发祥地，早在上世纪六七十年代，就曾以创办小钢铁、小化肥、小农机、小纺织、小五金“五小工业”闻名全国。

自1992年撤县建市以来，遵化以市场为导向，深化结构调整，推进产业集聚，工业经济在转型升级中迅速崛起，为推动科学发展、构建和谐社会奠定了坚实基础。

2008年-2013年遵化市经济稳步发展，全市GDP由2008年的369.7亿元，增长到2013年的563.42亿元。

（附：

2008年-2013年，遵化市GDP发展情况单位：

亿元）

2）2008年-2013年遵化市人均GDP增长情况

2008年-2013年，随着经济的发展，遵化市人均GDP由2008年的53322元增长到2013年的73834元，人均GDP首次突破7万元大关。

在经济增长的同时，遵化市委、市政府把提高和改善人民生活质量作为经济社会建设和发展的出发点和落脚点，不断拓宽富民领域、出台优惠政策、提高在职职工工资水平和城镇低保标准，进一步推动了遵化市经济的快速、稳定、健康发展，城镇居民收入和支出呈现良好的增长态势。

（附：

2008-2013年，遵化市人均GDP发展情况单位：

元）

3）2008年-2013年遵化市三产结构变化

多年以来，遵化市形成以钢铁、建材、机械制造、食品加工业、电力能源、医药化工为支柱的产业结构，并为遵化市经济建设和社会发展做出重大贡献。

随着遵化市经济的发展，遵化市三产结构稍有变化，2008年三产结构比为7.1：

57.3：

35.6，到2013年三产结构比发展为6.6：

53.9：

39.6。

数据显示，虽然遵化市三产结构略有变化，但是第二产业仍占有较大的比重，产业结构仍有待进一步优化升级。

随着产业结构的调整，遵化市经济发展必将有一个质的飞跃。

（附：

2008年-2013年，遵化市三大产业发展情况单位：

亿元）

（附：

2008年、2013年，遵化市三产结构比单位：

%）

4）2008年-2013年遵化市全社会固定资产投资

作为钢铁大市，遵化市近年来致力于调整产业结构，促进经济转型，大力发展第三产业，保证民营企业的发展壮大，提高全社会固定资产投资，进而为遵化市经济建设作贡献。

2008年-2013年，遵化市全社会固定资产投资由81.5亿元增长到2013年的218.47亿元，固定资产投资增长速度较快。

（附：

2008-2013年，遵化市全社会固定资产投资发展情况单位：

亿元）

二．遵化市房地产市场情况

遵化市房地产市场目前在售在建房地产项目较少。

遵化房地产市场按地理位置大致划分为二环房产圈及三环房产圈。

目前，遵化房地产项目主要处于二环以内，且多集中在华明路沿线。

在售项目中，二环内房地产项目销售均价约4800-5000元/平米，客户来源主要以刚需改善为主；二环外项目销售均价略低于二环内，均价约4500元/平米，客户主要来自于周边乡镇刚需客户。

（附：

遵化房地产分布图）

2013年1月-2014年7月，遵化市房地产市场销售价格波动趋势不甚明显，整体波动在4070-4592元/平米之间，2014年1月销售价格最低达4070元/平米，2014年5月，销售价格高达4592元/平米。

期间，遵化市场月销售面积波动较大，2013年2月最低仅销售949平米，2013年10月最高销售面积达到3.3万平米。

2013年，遵化市销售面积13.93万平米，销售均价约4355.27元/平米；2014年1-7月，遵化市销售面积5.65万平米，销售均价约4281.16元/平米，相比2013年同期，销售面积有小幅增长，销售均价略有降低。

（附：

2013年1月-2014年7月遵化市场销售情况）

三．遵化市主要在建在售房地产项目

遵化市房地产主要在建在售项目较少，但开发规模均较大，主要包括富力城、玫瑰园、开元豪庭、依水现代城、浩友凤凰城等项目。

（附：

遵化主要在售在建项目分布图）

遵化主要在售在建项目概况

项目名称

建筑面积（万㎡）

容积率

开盘时间

去化情况

销售均价（元/㎡）

户型面积（㎡）

工程进度

物业地址

客户主要来源

富力城

100

2.8

2000年

一二期售罄

4500

34-175

二期做外装

文萃路与北二环

遵化西部刚需

依水现代城

38

1.9

二期2013年

基本售罄

5000

83-140

封顶

华富西街与华明路

城内改善

开元豪庭

16.2

2.1

2010年

基本售罄

5000

90-177

封顶

华明北路与北环一路

城内改善

浩友凤凰城

100

2.55

2010

一二期售罄

三期在售

4800-5000

90-115

动工

镇海中街与沙河

遵化东部刚需

玫瑰园

50

1.7

2007

剩余约150

4000

79-149

封顶

文茂大街与文萃路

改善+刚需

天之润花园

30

2.55

2006年

售罄

4500

80-151

已经入住

文翠路与文竹大道

城内改善

1.富力城

项目位置：

文萃路与北二环交叉口

开发商：

遵化市舒春房地产开发有限公司

建筑面积：

总体规划约100万平米（其中一期14.8万平米）

容积率：

2.8

遵化富力城位于遵化新市区，东临文萃路，南与北二环和富力尚城相接，西比邻市第三实验小学，北依第三中学和北三环主路，周边人口密集，商贾繁荣，交通便捷，配套完善。

项目整体分三期开发，一期共约14.8万平米，规划1栋老年公寓，于2009年开盘销售，截至2013年售罄，销售均价4000元/平米。

二期2012年开始蓄客，于2013年6月开盘销售，销售均价4500元/平米，二期截至目前已经基本售罄，剩余房源均为120平米三居户型，已经封顶，正在做外装部分。

客户主要来自于遵化西部刚需客户。

项目户型面积在34-175平米之间。

（左：

规划图；右：

一期实景图）

（左：

175平米；中：

34-50平米；右：

交通图）

2.玫瑰园

项目位置：

遵化市文茂大街北侧，文萃路西

开发商：

唐山凤辉房地产开发有限公司

建筑面积：

50万平米

容积率：

1.7

玫瑰园项目位于遵化市中心，西二里村原址，东临文柏路南靠文礼大街，西、北二环围绕，是遵化大型生活社区。

项目占地面积492亩，建筑面积50万平米，容积率34%。

玫瑰园规划为9层、11层、22层、26层小高层、高层，2007年开工建设，2008年开盘销售，目前尾盘销售，剩余约150套房源，房源面积在79-149平米之间，目前销售均价4000元/平米。

（左：

规划图；右：

实景图）

（左：

101平米；中：

95平米；右：

交通图）

3.开元豪庭

项目位置：

华明北路与北环一路交叉口

开发商：

唐山天元房地产开发有限公司

建筑面积：

16.2万平米

容积率：

2.1

开元豪庭作为开元新天地三期工程，与开元国际、开元峰景、开元杰座组成开元新天地。

开元豪庭共12栋，分四期开发，2010年开盘销售。

目前四期已经全部开发完成，基本售罄，剩余少量尾房（不足150套）。

目前项目销售均价5000元/平米。

购房客户主要来自于遵化改善客户。

（左：

开元新天地规划图；右：

开元豪庭实景）

（左：

交通图；右：

户型图）

4.依水现代城

项目位置：

华富西街与华明路交叉口

开发商：

北京东方依水源房地产开发有限公司

建筑面积：

38万平米

容积率：

1.9

项目占地20万平方米，规划建筑面积38万平方米，一期由6栋18-30层的现代新都市主义建筑组成，目前剩余房源不多，且均为三室户型，目前均价4800元/平米，已经封顶，地下车库在售，均价13万元/个。

二期于2013年开始排卡销售，销售均价5000元/平米，户型面积在83-140平米之间，已经动工。

依水现代城采用组团式设计，在规划布局上运用动静分区、商住分离的设计手法，在社区外围赋予成熟的城市商业配套功能，在社区各组团内部做到繁华与清幽共享。

（左：

规划图；右：

实景图）

（左：

交通图；右：

104平米户型图）

5.浩友凤凰城

项目位置：

镇海中街与沙河交汇处

开发商：

遵化市浩友房地产开发有限公司

建筑面积：

100万平米

容积率：

2.55

浩友凤凰城项目位于遵化市老城区东侧，紧邻东一环路，地处老城区古文化商贸区与沙河生态景观带之间，项目总用地面积为660770平方米，总建筑面积超百万平米，建筑形式包括：

18-33层的高层建筑、9-11层的小高层建筑、沿街商业，绿化率达40%。

浩友凤凰城地块被镇海大街和规划建设路分为东南、东北、西南、西北四个地块，其中东南地块已开发过半。

镇海大街从基地东西穿过，西连接城市钟楼商圈，东侧通至沙河。

规划路为政府规划中的景观大道，未来城市界面较好。

高档社区会所和具有特色的商业步行街均处在西南地块的东北角，东北地块北侧有规划中的城市中学，西南地块中规划有小学和幼儿园，蕴含丰富教育资源。

凤凰城共分五期开发，最早一期于2010年开工建设，目前已经售罄，地下车位及车库在售，车位11.8万元/个，车库15.5万元/个。

二期于2013年初售罄。

目前三期在售，销售均价4800-5000元/平米，户型面积主要在90-115平米之间。

项目由于地处遵化市东部，客户主要来自于遵化东部刚需客户。

（左：

地块分期；右：

整体规划）

（左：

交通图；右：

实景图）

（左：

76平米；右：

128平米）

6.天之润花园

项目位置：

文翠路与文竹大道交汇处

开发商：

北京金远房地产开发有限公司

建筑面积：

30万平米

容积率：

1.67

项目占地面积268.72亩，其中项目一期建筑面积为10万平方米，二期建筑面积为20万平方米。

定位绿色、生态、环保、注重住宅建筑与绿地结合。

在植物搭配上，采用平坡、乔灌、花草结合的手法营造景观。

采用立体平均式园林景观，空间上相互渗透，使园林景观产生丰富的层次感。

项目于2006年开盘销售，2007年入住，目前已经售罄。

目前二手房均价4500元/平米。

（左：

交通图；右：

规划图）

（左：

138平米；右：

140平米）

7.市场小结

目前，遵化市房地产市场具有以下几个特点：

1）开发项目较少，整体开发水平较低；

2）市场操作并不规范；

3）大盘趋势明显，同质化竞争激烈，产品处于升级换代阶段；

4）房地产项目现代营销意识较弱；

5）缺乏“明星”楼盘、典型楼盘；

6）遵化本地客户以改善居住条件为主，并吸引遵化周边乡镇刚需客户。

四．意向地块概况及分析

项目地块位于遵化市区西北部，地处北二环与北三环之间，比邻华明路，位于北黄土坡村以南、燕山西街以北、校南小区以东、邦宽线以东。

地块西侧即为华明北路，道路仅修通至燕山西街，燕山西街以北至北三环尚未修通，仅可通过土路到达本地块。

地块周边有鑫源小区、校南小区、龙源小区等多个较早开发的社区，并有遵化三中、幼儿园等学校，周边餐饮、购物、酒店配套均较齐全。

目前，地块地表覆盖树木，尚未平整。

（地块位置图）

（左：

遵化三中；右：

遵化鑫源小区）

五．意向地块经济测算

见附表

六．结论

经过市场调研分析，遵化房地产市场整体开发水平较低，同质化竞争严重，销售均价在4000-5000元/平米之间，缺乏标杆项目，市场存在机会。

经过经济测算分析，若目标地块土地价格为150万/亩，项目销售收入净利润率可达到10%，自有资金投入约1.3亿元，自有资金利润率为59.5%。

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