养老休闲旅游项目可行性研究报告.docx

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养老休闲旅游项目可行性研究报告

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第一章某某古镇健康养老休闲旅游项目总论

一、项目名称

某某养老休闲旅游项目

二、项目拟建地址

某某省某某县某某镇某某溪古镇对面，沱江边

三、项目主办单位

公司名称：

某某省某某建开发有限责任公司

公司背景：

某某省某某建开发有限责任公司是世界500强的中国城建集团控股全资子公司，中国城市建设控股集团有限公司是全国唯一的国家级专门从事城市开发投资建设的企业。

公司的前身是隶属于国家建设部的中国城市建设开发总公司。

一九九八年根据党中央国务院及中央军委提出的关于“军队武警政法系统不再经商办企业”的指示精神，接收了一些军委及二炮的企业，合并成集团公司。

公司成立以来，在国务院各有关部委及中央军委的领导和关怀下，为我国的城市建设开发事业及国防建设事业做出了卓越的贡献，多次受到国家及军委的奖励和表彰。

中国城市建设控股集团注册于国家工商行政管理总局，注册资本为叁拾余亿元人民币。

具有在全国范围内进行房地产开发经营、工程施工、装饰装修、道路桥梁、园林绿化工程、管道工程、水利工程、勘察设计等方面的经营权限及建筑材料等进出口经营权。

中国城市建设控股集团在过去近二十年的成长历程中，完成了全国大型重点城市近三分之一的重大城市基础设施工程；80%的大型城市管网建设及改造项目获得了优秀工程；海外城市开发工程项目首次为我国争得了由联合国颁发的“建筑人文关怀”大奖！

公司关联企业为香港中国城有限公司，为文化部直属大型央企，名誉董事长林某某，现任董事长、总经理罗某某。

四、项目建设规模与目标

某某古镇健康养老休闲旅游项目，位于某某县某某古镇沱江边。

项目以“健康养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲旅游渡假区的特点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式健康养老基地及休闲度假目的第”。

充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养生—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—现代农业”于一体的综合性开发项目。

使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验健康养老与休闲度假相结合的特色旅游。

项目规划用地10000亩，首期实施1200亩，其中建设用地550亩，建设周期五年，涵盖联排别墅、独栋别墅、养老公寓、产权式乡村酒店、医疗康复中心、三甲医院，仿古商业街、奥特莱斯（香港）、小学、幼儿园、滨河湿地公园、生态活水体系等。

五、编制依据

1、政策性依据

（1）《国家新型城镇化规划（2016-2020年）》

（2）《中国老龄事业发展“十三五”规划》；

（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）；

（4）《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》；

（5）《某某省社会福利机构管理实施细则》（试行）；

（6）《某某市社会养老机构管理实施办法》；

（7）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；

（8）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；

（9）某某县城市总体规划及十三五规划；

（10）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》

（11）国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》

（12）国家旅游综合开发办公室印发的（（2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》

（13）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》

（14）《省国民经济和社会发展“十三五”规划及远景目标纲要》

（15）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】

（16）发改部门或主管部门批复的项目建议书

（17）企业提供的相关技术资料

（18）企业提供的相关协议、资质、证书

2、法规、方法依据

（1）《中华人民共和国节约能源法》2008.4.1

（2）《中华人民共和国城乡规划法》2007.10.28

（3）《中华人民共和国劳动合同法》2007.6.29

（4）《中华人民共和国土地管理法》2004.8.28

（5）《中华人民共和国森林法实施条例》2000.1.27

（6）《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1

（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1

（8）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1

（9）《建设工程质量管理条例》2000.1.30

（10）《地表水环境质量标准》GB3838-2002

（11）《地下水环境质量标准》GB/T14848-93

六、可行性研究结论

本项目以健康养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。

项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行（详见投资效益分析），管理体系健全，项目投资规模大、投资主体实力雄厚，投资回收快、投资回报高、利税率高。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快某某县新型城镇化建设，推进当地经济社会发展等具有重要意义。

对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。

第二章某某古镇健康养老休闲旅游项目开发背景

一、项目开发背景

1、养老院相关政策背景

国际上通常把60岁以上的人口站总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。

由2001年起，我国65岁以上人口站比开始超过7%，且这一比例还在不断走高。

图：

我国老龄化进程

数据来源：

卫生部

国务院2013年印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。

意见指出，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。

某某进入老龄化社会的时间可以追溯到1997年。

当时，某某65岁以上老年人占总人口比例超过7%，同期0-14岁少年儿童人口占总人口不到三成，率先进入“老龄化社会”。

而全国在2001年才步入“老龄化社会”，某某比全国提前了4年。

截至2010年11月1日零时，某某老年人口达880.8万人，仅比山东少62.2万，居全国第二位，比十年前增加了257.9万人，增长41.4%，每年新增25.8万老年人。

2000年时，每100个人中老年人比例不足7.56%；到2010年底，十个某某人有一个是老年人。

某某“老寿星”也层出不穷，两成老年人都是80岁以上的“老寿星”，2010年某某省80岁及以上的老人从2000年86万人上升到151.3万人。

随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）、《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《某某省社会福利机构管理实施细则》（试行）、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》等。

我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇。

2、生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。

1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。

（1）国家相关政策

2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。

2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。

国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。

2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。

2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。

特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。

近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为西部地区发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。

（2）地方相关政策——旅游业被确立为某某省重点发展的战略性产业

旅游产业是国家“十一五”、“十三五”和西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。

与陕西省形成了开发建设“川陕旅游协作区”的合作框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）签署了共建无障碍旅游区等协议。

（3）旅游业是某某县“十三五”规划重点发展产业

《某某县国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》明确提出：

全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。

3、新型城镇化建设背景

（1）、国家政策

2014年3月16日，中国正式出台了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，吹响了新型城镇化的时代号角。

《规划》的出台，标志着中国迎来了新型城镇化的发展浪潮由国家发改委牵头，10多个部委参与编制的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》正式出台，该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。

探索新型城镇发展模式已成为摆在各级政府面前的时代命题顺应历史发展大趋势，运用现代城市理念，探索新型小城镇的发展模式，更加科学地整合、配置商业、产业、居住要素，破解新的历史时期下，中国城镇化发展的战略难题。

2013年12月，中央城镇化工作会议上李克强指出：

破除城乡二元结构是关键。

新型城镇化的目的：

以人为本新型城镇化的目的是造福百姓和富裕农民，发展模式需从要素驱动转向创新驱动，而创新驱动的核心就是以人为本的产业、商业资源的重新配置。

新型城镇化的任务：

破除城乡二元结构以人为核心的城镇化的主要任务在于：

提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化、破除城乡二元结构作为首要任务。

（2）区域发展政策

2007年，成渝获批《全国统筹城乡综合配套改革试验区》

成渝地区是中国首个统筹城乡综合配套改革试验区2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和某某市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，通知要求某某市和重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革。

成渝地区已经成为中国经济发展新的重要增长极。

成渝统筹城乡综合配套改革试验区是国家实施西部大开发的重要布署，国家希望通过试验区的建设，将成渝地区尽快打造成为中国经济社会发展新的重要增长极。

某某休闲文化的根源自道文化的神髓，仙道贵生的某某是养老的世外桃园，是中国最休闲、最适宜养老的城市之一。

某某的休闲文化造就了养生休闲的福地某某的休闲文化来自于道文化的神髓，因道文化两千载浸润而成为来了就不想走的太极福地，黄帝青城山学道、老君山修炼，老子化身说法青羊宫等传说源远流长，某某因而成为了中国休闲、养生的福地。

某某荣获“2011年中国最具幸福感城市”由新华社、瞭望东方周刊等主办的“2011中国最具幸福感城市”评选活动在南京揭晓，某某获得中国最具幸福感城市五周年特别荣誉大奖。

2012年10月31日，中国休闲城市发展综合评价成果发布会在烟台落下帷幕，某某蝉联“中国最佳休闲城市”殊荣。

某某有“千里沱江第一城”之美誉，先后荣获“中国人居环境范例奖”、“国家园林县城”、“国家级生态示范县”等殊荣，城市定位为天府花园水城，休闲人居某某，正成为某某东北部的次中心，

某某县位于某某东北部，在某某半小时经济圈内，距某某市区28公里，幅员面积1154平方公里，总人口86万人，城镇人口11万人，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地，也是全川四大经济重镇之一

依据城市定位体系，确立＂工业强县、发展现代农业、打造山水田园城市＂的城市发展战略，建设“全国最宜居的山水田园城市”。

二、项目建设的重要性和必要性

（一）、健康养老项目建设的重要性和必要性

1、解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

某某也和全国一样老龄化程度为10%以上。

新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。

2、缓解独身子女压力

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。

城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。

随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。

这将极大缓解独身子女工作、生活压力。

3、构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，某某省委、政府也提出建设“和谐某某”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为大某某，甚至大西南弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

4、加快大某某社会福利事业发展的需要

项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补大某某中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。

（二）、生态休闲度假区建设的重要性和必要性

1、是促进区域经济发展战略的需要。

项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。

2、项目建设是适应川东北、大某某旅游产业发展的需要

目前，川东北地区是某某旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。

该项目能发挥某某县沱江“水”及某某古镇这一资源优势，提升某某旅游产业竞争力，优化大某某旅游产品结构，提升大某某地区在某某旅游发展中的地位。

3、推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展

结合某某市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。

实施《某某市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。

努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。

面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。

4、在旅游空间布局上，构建大某某生态休闲旅游圈

结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。

发展重点：

一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。

二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。

三是依托现有的古镇，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。

四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。

第三章某某古镇健康养老休闲旅游项目概况分析

一、项目概况

项目地块总面积10000亩，位于某某县某某古镇。

该区域西南临沱江，与“某某溪古镇”隔河相望；东北向连某某淮口镇，现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地，整个某某镇尚未有房地产开发项目。

首期实施1200亩，其中建设用地550亩，容积率2.0,建筑密度40%，建筑高度无限制。

项目前期概念性规划图

现场实景图

二、环境分析

（一）、自然区位环境

项目位于某某市某某县城南某某镇，距某某市区48公里，离县城赵镇45公里，全镇幅员面积62.7平方公里，总人口约3万余人。

海拔最高873.7米，最低411.5米。

镇政府驻地某某溪，一面环水，三面环山，黄水河穿流镇区，经王爷庙码头汇入浩浩沱江。

五风镇属于典型深丘地区，地震基本烈度为6度。

属亚热带湿润季风气候，全年气候温和，四季分明，无霜期长，雨量充沛，年平均气温为16.7摄氏度。

境内土质多为紫色土，适宜各类林、木生长，主要植物有常绿阔叶、常绿针叶林和山地灌丛等。

某某镇是某某县的生态农业大县，尤其是花果经济特别发达。

某某三圈层划分：

一圈层：

主城区+高新区

二圈层：

6大近郊

三圈层：

某某、大邑、蒲江、新津、都江堰、彭州、邛崃、崇州8大远郊市县

第三圈层发展方向：

具备依托自身的水资源优势发展特色产业。

有选择、有条件地发展工业，承接传统城郊农业功能的基础上，发展特色农业。

（二）、历史文化环境

某某镇原名某某溪，始于汉，兴于唐宋，清康熙年间年置场镇。

2000年被省委省政府批准为全省小城镇试点镇，2004年被某某市委市政府列入市级重点镇，同时命名某某历史文化名镇，2005年被命名为某某历史文化名镇，2007年被某某市授予“龙舞之乡”。

某某溪历代即为沱江上游重要的水码头，至请中叶达到鼎盛。

古镇融入山水之间，至今依然保持较为完整的明清街巷布局，具有独特的历史文化价值。

某某镇被誉为“东方黑格尔“的著名哲学家贺麟的故乡。

因码头文化兴盛而凝聚的移民文化、宗教文化、客家问哈以及宗教文化遗存，是某某乃至某某境内不可多得的历史文化名镇。

目前，由文旅打造的某某溪古镇以及正式开街，一期投资4.5亿，已于2013年10月1日开街，2期6月份已开工，计划投资8亿元，为项目的开发建设提供了强有力的支撑。