华侨大学工程财务管理课程设计报告.docx

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华侨大学工程财务管理课程设计报告

华侨大学工程财务管理

课程设计报告

姓名：

学号：

班级：

工程管理2008级

设计时间：

2011年2月21日-25日

设计地点：

指导教师：

评语：

成绩：

目录

1中弘地产公司基本情况---------------------------------------------1

1.1公司沿革---------------------------------------------------------1

1.2经营范围---------------------------------------------------------1

2资本结构及筹资情况分析--------------------------------------------1

2.1资本结构分析------------------------------------------------------1

2.2筹资情况分析------------------------------------------------------2

3资金投向情况分析---------------------------------------------------2

3.1中弘地产近年投资情况----------------------------------------------2

3.2中弘地产主要开发项目分析-------------------------------3

4财务状况分析--------------------------------------------------------4

4.1盈利能力-----------------------------------------------------------4

4.2营运能力-----------------------------------------------------------6

4.3成长能力-----------------------------------------------------------9

5成本费用管理情况分析-----------------------------------------------10

6利润分析-----------------------------------------------------------11

72010年股利政策及市场情况分析摘要---------------------------------13

8未来市场情况及其对公司的影响---------------------------------13

9结论-----------------------------------------------------------------15

10附录（文中重要计算公式）-----------------------------------------15

1中弘地产公司基本情况

1.1公司沿革

公司原名安徽省科苑（集团）股份有限公司。

安徽省科苑（集团）股份有限公司（以下简称该公司）是经安徽省人民政府皖府股字[1997]50号批准证书批准，于1997年8月18日由安徽宿州科苑集团有限责任公司整体变更设立的股份有限公司。

该公司原名为安徽省科苑应用技术开发（集团）股份有限公司，2001年6月25日更名为安徽省科苑（集团）股份有限公司。

经中国证监会证监发行字[2000]第53号文批准，该公司于2000年5月向社会公众发行A股股票4,000万股，股本由5,400万股增至9,400万股。

该公司控股股东安徽省应用技术研究所持有该公司52.28%的股份。

安徽省应用技术研究所控股股东为上海庆安科技发展有限公司，持有安徽省应用技术研究所77.39%的股权。

2004年8月16日，安徽省应用技术研究所将所持该公司法人股4,914万股中758万股协议转让给上海申多利实业公司；2006年7月，根据（2005）沪一中执字第833号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所持有的"科苑集团"发起人境内社会法人股500万股和宿州市技术服务有限公司持有"科苑集团"发起人境内社会法人股200万股，共计700万股被依法裁定到上海福星实业有限公司名下；根据（2005）沪一中执字第834号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所持有的"科苑集团"发起人境内社会法人股280万股，被依法裁定到上海市福星典当行有限公司名下；2006年12月29日，公司接到安徽省宿州市中级人民法院的民事裁定书，根据（2007）宿中法执字第06号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所将其持有的质押给华夏银行股份有限公司上海分行的该公司法人股1,500万股及红股（含新增股）、配股、配息以每股0.62元共计930万元变卖给宿州市新区建设投资有限责任公司。

上述转让完成后，安徽省应用技术研究所持有该公司社会法人股1,876万股，占该公司总股本的15.13%，为该公司第一大股东；宿州市新区建设投资有限责任公司持有该公司社会法人股1,500万股，占该公司总股本的12.10%，为该公司第二大股东；上海申多利实业公司持有该公司社会法人股758万股，占该公司总股本的6.11%；上海福星实业有限公司持有该公司社会法人股700万股，占该公司总股本的5.65%；上海市福星典当行有限公司持有该公司社会法人股280万股，占该公司总股本的2.26%；其他未流通股股东未发生变动。

2006年7月21日，该公司2006年度第一次临时股东大会审议通过了股权分置改革方案。

根据方案，该公司用资本公积向流通股股东每10股转增7.5股，公司股本由9,400万股增至12,400万股。

因公司重大资产重组已基本完成，公司主营业务由化学原料及化学制品制造转型为房地产开发与经营。

自2010年3月30日起公司名称变更为：

“中弘地产股份有限公司”，股票简称变更为“中弘地产”，英文简称变更为“ZHONGHONGREALESTATE”。

1.2经营范围

房地产开发,实业投资、管理、经营及咨询,基础建设投资,商品房销售,物业管理及房屋出租,公寓酒店管理,装饰装潢,金属材料,建筑材料,机械电器设备销售。

（巨潮资讯网）

2资本结构及筹资情况分析

2.1资本结构分析

表2-1-1

截止时间↓

资产负载比率%

股东权益比率%

固定资产比重%

2010-12-31

67.9205

32.0795

1.2068

2009-12-31

173.6149

-73.6149

43.5106

2008-12-31

179.0828

-79.0828

36.1327

2007-12-31

147.884

-47.884

40.6179

2006-12-31

91.4675

4.9847

55.3303

2005-12-31

93.3627

6.6373

27.8581

（新浪网财经）

该公司资产负债比率一直都是比较高的，在2005年和2006年都在90%以上，是行业中很差的水平，2007,2008,2009三年都达到了150%左右，表现出此公司资产负债率极高，企业会承担过重的偿还债务和利息的责任，如果企业举债经营不如预期的那么好，利息将成为企业长期内必须承担的固定的债务负担，影响债权人和所有者权益，若这种情况得不到改善，会导致企业破产，倒闭。

在2010年，企业的资产负债率回到了67.9205%，属于行业中的中等水平，说明2010年企业采取了措施，是负债总额大幅度下降，企业还存在继续发展的可能。

与祖产负债率相对应的是股东权益比率，两者此消彼长，因此企业在2005年到2009年的股东群益比率都过小，甚至在2007,2008,2009年三年还出现了负值，2010年才有所好转。

该公司固定资产比重几年中波动比较大，这是公司经营范围比较广泛的结果。

2.2筹资情况分析

表2-2-1

截止日期

开始日期

筹资活动现金流入小计

2010-12-31

2010-01-01

1399206713.58

2009-12-31

2009-01-01

0.00

2008-12-31

2008-01-01

0.00

2007-12-31

2007-01-01

58980000.00

2006-12-31

2006-01-01

2728000.00

2005-12-31

2005-01-01

114822900.00

（凤凰网财经）

从数据和图形上来分析，中弘地产在2005年到2009年筹资额都相对于2010年要少很多，尤其是2008年和2009年都是零，而在2010年筹资额迅猛增长，可以看出中弘地产在2010年有大的开发项目，公司正努力筹集资金用于发展，可以预见在2010年该公司会有一个比较大的改变。

为了改善公司的资本结构，中弘地产进行了债务重组，在2010年基本完成了债务重组。

该公司还进行了增量调整。

即通过追加筹资量，从增加总资产的方式来调整资本结构。

到2010年末我们可以看到巨大的筹资量对公司的资本结构优化其道了巨大的推动作用，该公司已经比较顺利地解决了债务负担过重的问题。

3资金投向情况分析

3.1中弘地产近年投资情况

表3-1

项目性质

公告日期

交易金额（万元）

项目简介

 收购兼并

2011-01-22    

63000.00        

 为拓展公司新业务，扩大土地储备，提升公司实力和形象， 公司拟通过法院裁定以代偿债务的方式来取得东区国际项目6号 ，楼的土地使用权。

 收购兼并

2010-07-07    

40500.00        

2010年7月5日，中弘地产全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价4.05亿元成功竞得京土整储挂（平）[2010]059号地块

 收购兼并

2010-02-25    

11500.00        

 2010年2月24日，*st科苑全资子公司北京中弘兴业房地产开 发有限公司与海南国升投资有限公司、海南和银置业有限公司， 海南弘昇投资有限公司签署了《合作协议书》；同日，中弘兴业 与海南国升、海南和银分别签署《股权转让协议》。

收购兼并 

2009-03-20    

192657.73       

 2009年3月15日，ST科苑与中弘卓业集团有限公司、建银国  际投资咨询有限公司签署的《发行股份购买资产协议》，本次交易中拟购买资产为中弘卓业和建银国际持有的北京中弘投资有限公司100%股权、中弘卓业持有的北京中弘兴业房地产开发有限公司100%股权。

对外投资 

2005-03-01    

3000.00         

 董事会同意上海庆安药业集团宿州制药有限公司将该公司的3000万元债权转为对该公司的股权投资，该公司注册资本金将由原先的1590万元增加到4590万元。

（东方财富网）

3.2中弘地产主要开发项目分析

Ø“非中心-中弘国际商务花园“项目

“非中心-中弘国际商务花园“（暨中国特色经济之窗）项目位于长营乡，总投资20亿元人民币，集该办公、展览、酒店于一体。

项目为规划的城市产业项目，已被列为北京市2004年重点建设项目。

在2007年12月举办的第九届中国住交会上，“非中心——中弘国际商务花园”项目被中国住交会组委会和49家媒体组成的媒体联盟授予“2007年度中国商业地产国际大奖”。

都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联（CSOFT）、威顿公司等数十家国内外知名医药、电子、食品、物流、IT企业已进驻，成熟商务氛围尊享。

该项目的销售净利率将超过40%，为地产界罕见。

以50万平方米计算，公司三年内（2010-2012）完成非中心二期项目，每股收益应平均在2元以上。

“非中心”项目足以支撑起未来三年高利润增长。

Ø望京风情街商业项目

望京风情街商业项目位于北京市朝阳区望京地区。

项目占地3.59公顷，规划总建筑面积100995.65平方米，其中地上建筑面积52687.4平方米，地下建筑面积48308.25平方米。

纯商业面积超过7万平方米。

商业街是集餐饮、娱乐、购物、休闲功能为一体的中高档综合建筑，其独特的建筑形式、设计风格和600米沿街展示面以及双首层的设计都在望京地区具有不可比拟性。

该商业项目作为望京地区正在兴建以及待建的商业项目中最具有代表性的，它将带动和影响望京地区、尤其是望京北部区域的商业格局。

在2006年到2007年，该项目为公司取得了客观的收益。

Ø北京像素

中弘北京像素主打5.48米高、60平方米左右的小户型LOFT。

LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”，后来慢慢变成形容高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征的房屋，而在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚，成为许多年轻人追捧的一种居住趋势。

针对这种趋势，中弘集团投资建筑中弘北京像素这个楼盘，并在建筑布局和设施等基础上，突出了时尚、个性化，来满足现代人的需要。

最大的优点就是便宜。

最大的问题莫过于产权，之前昌平那个科研产权的楼盘风传要被查封。

弄得所有非住宅产权的开发商业主都岌岌可危。

截至2011年2月10日北京房地产交易网数据：

已签约3858套，签约面积196415.23平米；华泰证券关于中弘今年2月1日发的持续督导意见上写着，北京像素2号地，12月已拿预售证，预期2011年底竣工。

北京像素二期预售约25万平米，销售收入预计75亿。

4财务状况分析

4.1盈利能力

表4-1-1

报告日期

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

2007-12-31

2006-12-31

净资产收益率（%）

55.35

44.42

--

--

19.46

资产报酬率（%）

16.7832

68.9242

0.6922

-29.7678

14.4019

主营业务利润率（%）

38.1305

12.8253

4.6576

12.7357

9.4579

成本费用利润率（%）

51.0472

73.0964

-58.4367

-52.8652

4.6012

主营业务利润（万元）

139610.612568

1478.622639

529.411655

4601.654557

32455424.15

（新浪财经）

图4-1-1净资产收益率

此指标到2007年，迅速下降（图中未显示），同年公司进行了股权转让以抵偿交行浦东分行债务，还进行了资产出售，在一定程度上改善了公司财务状况。

之后净资产收益率迅速上涨，到2010年基本达到原有水平。

图4-1-2总资产报酬率

该指标震动幅度比较大，震动比较频繁，很不稳定，曾经很长一段时间内在零点处徘徊，显然企业总资产报酬率缺乏稳定性。

图4-1-3主营业务利润率

该项指标一直在低处徘徊，说明该公司主营业务抓的不到位，对主营业务重视程度不够，导致主营业务利润率一直很低，从2010年公司资产重组后，主营业务利润率有了很大程度的提高，同时公司的项目完工开始出售，说明资产重组和公司的此次项目还是比较成功的。

图4-1-4成本费用利润率

此指标震动幅度比较大，一度出现负值，徘徊很久后迅速起落，很不稳定。

盈利能力状况分析

从在2010年末的盈利能力状况中的净资产收益率，总资产报酬率，主营业务利润率，成本费用利润率等指标分析来看，这些指标都好于国家相关行业指标的优秀值，但在此之前的指标值都不好甚至有的月份还出现负值。

说明此公司盈利能力状况还不稳定，有待进一步观察。

4.2营运能力

表4-2-1

报告日期

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

2007-12-31

2006-12-31

总资产周转率（次）

1.2614

0.3253

0.2582

0.5983

0.456

应收账款周转率（次）

29.3319

11.2658

6.1751

7.5856

6.2322

流动资产周转率（次）

1.344

1.3851

1.117

1.9551

1.2363

（新浪财经）

图4-2-1总资产周转率

总资产周转率一直属于比较低的水平，2010年末一跃而上远远高于以往几年，达到行业比较优秀的水平。

图4-2-2应收账款周转率

此指标一直是一路下降，一直在低点震荡，到2010年末才有所缓解，但比较不稳定。

图4-2-3流动资产周转率

流动资产周转率2007年后下降，一直在零点附近，说明公司的流动资产周转很成问题，公司需要加强流动资产的管理。

表4-2-2

报告日期

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

2007-12-31

2006-12-31

速动比率（%）

0.9004

0.0986

0.0768

0.1088

0.2834

资产负债率（%）

67.9205

173.6149

179.0828

147.884

91.4675

流动比率（%）

1.8692

0.1566

0.1164

0.1699

0.362

（新浪财经）

图4-2-4资产负债率

该公司资产负债率在很长一段时间内相当高，短期有所缓解，但也是一直处于比较高的位置，说明该公司有比较严重的债务问题，偿债能力比较弱，需要进行整顿。

图4-2-5速动比率

速动比率即使在2010年达到了图表中的最高点，也还是非常低，与同行业的指标几乎无法比较，表明该公司速动资产过少，急需整改。

营运能力状况分析

营运能力状况中的总资产周转率，应收账款周转率，流动资产周转率等指标在2010年末页都高于全行业优秀水平，而在此之前都是相当之差。

偿债及资本结构中的资产负债率比较差的，中等水平以下，速动比率非常低，是最低标准的几十分一，而且这种情况持续相当长一段时间。

4.3成长能力

表4-3-1

报告日期

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

2007-12-31

2006-12-31

总资产增长率（%）

1752.6071

-27.7646

-12.2538

-36.5163

2.3936

主营业务收入增长率（%）

3075.8336

1.4273

-68.5411

4.5033

21.4546

（新浪财经）

图4-3-1总资产增长率

成长能力状况分析

成长能力中的总资产增长率非常好，是全行业中优秀值的几十倍，且也保持了相当长一段时间。

公司利润大幅增加的主要原因是报告期内“北京像素”项目开始预售，报告期末已销售房款全部结转收入。

“北京像素”项目位于北京东五环外，目前的销售均价为23000元/平方米（搜房网），其可销售面积约为50万平方米。

有惊无险，房企借壳叫停前完成重组中弘地产借壳之路一波三折，证监会曾一度否决公司的资产重组计划。

去年4月“国十条”出台，公司赶在有关部门实质上暂停审批有关房企借壳前，全面完成了重组。

该企业资产项目增长速度远远快于负债项目增长速度，说明该企业正适当调整融资方式，减少负债融资比重，比以往的经营方式更加保守一些，以期降低债务风险。

5成本费用管理情况分析

表5-1

报告期

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

2007-12-31

营业总成本

2,447,300,822.99

172,868,990.15

205,618,072.12

552,098,208.34

营业成本

1,547,962,685.38

100,119,558.06

108,201,180.6

313,363,855.4

营业税金及附加

717,322,878.79

383,371.3

171,502.62

1,938,150.01

销售费用

68,253,625.94

6,276,174.29

7,532,057.54

17,299,958.09

管理费用

102,974,383.32

26,826,924.86

18,449,164.63

34,431,145.65

财务费用

-5,904,014.61

39,372,287.66

43,718,832.57

60,838,178.06

资产减值损失

16,691,264.17

-109,326.02

27,545,334.16

124,226,921.13

营业外支出

28,367,846.65

769,111.73

19,479,428.82

34,334,837.17

（金融界）

从营业总成本来看，2010年的成本增长是非常大的，是新的投资项目在起作用，而且2010年的营业外成本明显减少，说明2010年该公司重点关注主营业务，减少了其他业务的精力和资金投入，该公司的管理费用和财务费用的波动幅度比较大，尤其是07、08年两年。

不过考虑到金融危机的影响，适当的调整费用支出也是可以理解的。

而后2010年销售费用和营业费用迅速回升，这是因为公司的营业状况大幅度改善的结果。

6利润分析

表6-1

报告期

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

2007-12-31

营业总收入

3,661,391,689.85

115,289,155.75

113,666,799.77

361,318,550.98

营业利润

1,214,510,854.05

-58,191,005.8

-86,247,542.53

-193,513,168.81

净利润

911,697,170.79

127,057,574.08

-100,882,942.61

-231,982,676.58

营业外收入

54,615,482.2

185,401,044.43

1,667,058.01

1,652,912.63

少数股东损益

-9,281,037.44

278,698.6

325,318.9

6,373,429.6

基本每股收益

1.64

1.02

-0.82

-1.92

（金融界）

该公司的利润分配表来看，2007年，2008年，2009年，2010年的利润总额是递增的，且2010年增长速度很快，从2009年开始扭转亏损的局面。

而且2009年成本减少了，利润却从原来的亏损转为盈利，说明公司面对亏损局面积极做出了调整，取得了良好的结果。

2010年的营业收入发生了很大幅度的增长，是新的投资项目在起作用，而且2010年的营业外收入明显减少，说明2010年该公司重点关注主营业务，减少了其他业务的精力和资金投入，与前三年比较，2010年的少数股东损益为负，而归属于母公司股东的净利润大幅增加，表明少数股东权益受损害，每股收益经历了由负转正并增长的过程，表明该公司有发展空间。

可以说该公司2010年的迅速盈利很大程度上得益于“北京像素”的热销，限购令的颁布，直接或间接使市场发生了结构性的变化。

覃晓梅告诉记者说，由于被限购的人群转向租赁，201