珠海市赛车场地块项目建议.docx
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珠海市赛车场地块项目建议
珠海市赛车场地块项目建议
珠海市赛车场地块项目建议书
磐城房地产开发有限公司
一、项目发展依据及概况
赛车场地块位于珠海市高新区，位于科技一路北，留诗路西，毗邻珠海市国际赛车场，随着许多高新技术企业的进驻，区域的升值能力较高。
项目地块东临留诗路，南临科技一路，占地面积84000㎡。
2014年4月25日，磐城房地产开发公司通过招拍挂形式取得赛车场地块。
根据对项目地块的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为磐城地产旗下产品的“城市郊区中高档大盘项目”，产品主要包括中高层住宅、商业物业、车位、地下车库等，满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向中产阶级首置及改善型住宅。
该项目总投资约17.85亿元，预计可实现销售收入20.95亿元，可实现利润总额2.32亿元，投资利润率达17.38%，符合投资利润率低于20%的要求。
磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。
目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在南京市场上的品牌影响力。
赛车场地块规模适宜，土地价格较低，对磐城地产公司的持续发展和战略布局都有非常重要的作用。
二、土地基本情况
1、土地自然情况
（1）宗地位置
赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。
Ø距离城规珠海北站仅4.4公里；
Ø距离城规唐家湾站仅3.4公里；
Ø距离国际赛车场1.2公里；
Ø距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里；
（2）宗地四至
地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。
目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。
同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。
（3）宗地现状
项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。
地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。
（4）社区配套
Ø交通情况：
轨道交通方面，广珠城际轨道交通的珠海北站、唐家湾站距离本项目都不超过5公里，目前均已投入使用，其中距离珠海北站仅4.4公里，距离唐家湾站仅3.4公里；道路交通方面，项目地块靠近G4W京珠高速东段，距离高速入口仅2公里左右，临近珠海市交通要道港湾大道、金凤路、留诗路，其中金凤路与港湾大道相连、港湾大道与留诗路相连。
整体来说，项目地块位于珠海市交通的重要区位，交通便利，位置优越；
Ø教育情况：
项目位于珠海市高新区，区域内有北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院、珠海市工贸技工学校等高等院校，有较高的教学质量，这三所学校都在距项目5km范围内，中山大学珠海校区距离本项目也仅8公里之遥。
有所不足的是项目地块周边并没有特别优秀的初中、小学；
Ø医疗情况：
中大五院；
Ø购物娱乐：
目前，项目周边的购物中心有福景平价商店、天乐佳百货、永利百货、新天隆百货等十来家购物中心；此外，项目周边有珠海市国际赛车场、翠湖高尔夫球会、珠海高尔夫山庄、珍珠乐园等娱乐设施，可以满足居民日常的娱乐休闲需求；
Ø生活情况：
珠海市高新区的凤凰山隧道已经开通，居民通过驾车可以在30分钟内到达香洲市区；同时也可以通过城轨珠海北站或者唐家湾站到达拱北，公交线路则有10A、69、K3等线路经过，可以直达市区。
生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活要求。
（5）市政配套
目前，珠海市高新区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。
Ø供电：
电力来源于南方电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定；
Ø供水：
由珠海市国有独资企业、珠海市内唯一一家供水企业——珠海市水务集团有限公司直供，日供水量90.5万立方米；
Ø通讯：
园区设有通讯中心，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。
Ø排水：
区内排水采用雨、污分流制；
Ø供气：
珠海市燃气公司直供。
（6）控规条件
地块用地面积为84000㎡，用地性质为二类居住用地。
容积率≤2.0且≥1.0，绿地率≥35%，集中独立商业区建筑密度≤35%，住宅区建筑密度≤20%，商业建筑面积比例不超过10%，阳台面积比例不超过28%，土地成交价格为6700元/㎡。
2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响
珠海市高新区是1992年12月，经国务院批准成立珠海国家高新技术产业开发区，是全国54个国家级高新区之一，总面积9.8平方公里。
1993年3月，珠海国家高新区正式挂牌运作，与三灶管理区合署办公。
1999年12月，国家科技部对高新区区域范围作出由南屏、三灶、白蕉、新青科技工业园及广东珠海高科技成果产业化示范基地组成的调整。
2000年8月，为提高高新区的科技创新能力和水平，市政府与国家科技部火炬中心签署共建珠海科技创新海岸框架协议，地域设置在珠海唐家、金鼎一带，面积1.4平方公里，形成了“四园一海岸”的发展格局。
高新区主园区已形成了以名牌大学为依托，以软件研发企业为主体，集产学研于一体的高科技产业走廊。
主园区有科技创新海岸、南方软件园、清华（珠海）科技园、国家软件基地、主导产业有计算机软件、集成电路设计、生物制药工程等高科技产业；金鼎科技工业片区占地面积2.37平方公里，主导产业有医药、电子、五金、电器设备、休闲器材等技术产业。
软件和集成电路设计企业达到280家，其中被认定的软件企业171家，软件产品680件，软件从业人员13000人，软件产值达25亿元；孵化基地占地面积254100平方米，孵化企业258家，员工7769人。
主要大学校区有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校等5所国内著名大学，在校大学生约4万人。
地块所在片区位于高新区附近，随着越来越多的企业进驻以及经济的发展，高新区的置业需求将越来越大。
3、土地市场
2014年1-3月份，珠海市共批准建设用地17幅，其中出让地块共7幅（1月份3幅，3月份4幅），划拨地块共10幅（1月份1幅，2月份3幅，3月份6幅），出让地块占41%，不到一半。
随着房地产政策的调整，珠海市的土地出让越来越少，地价会逐步走高。
在“双限”政策和新“国五条”等措施的严厉打压下，珠海市土地市场较之之前已经逐渐趋于理性，但是土地成本仍然较高。
从周边竞争楼盘的拿地价格看，2009年格力海岸地价为7400元/㎡，2012年保利海上五月花的地价为6000元/㎡，2011年仁恒滨海中心的地价为6000元/㎡，2013年唐家湾新地王楼面地价高达11500元/㎡，可见土地成本居高不下。
相比较于这些土地，赛车场地块的土地成本优势明显，仅为6700元/㎡，有较大的发展空间。
随着政策的调整和时间的推移，土地供应量会越来越少，未来供应的商品住宅远远满足不了置业者的住房需求，随着房地产市场的理性发展以及政府政策的调整，基础设施投资的增加，珠海市房地产将会迎来更大的发展机遇。
4、土地综合分析
Ø宗地位于珠海市高新区周边，随着科技园的发展，众多高新企业的入驻，宗地周边未来的置业需求旺盛，地块升值潜力较大；
Ø近年来珠海市土地供应逐渐减少，该地块目前的关注度不高，仅有四五家开发商关注，可充分发挥磐城房地产开发公司的集团优势，减少竞争压力；
Ø珠海市高新区主要发展软件研发产业，区域目前及未来空气质量较好。
且地块临近官塘湾和淇澳岛，生态景观良好，自然资源丰富，随着对宗地周边水质的净化改造以及绿化环境改造，在未来将给项目提供更加优美的景观。
在高新科技产业园的区域环境下，宗地的绿色宜居功能更能与高新区的特点相辅相成，共同提升社会价值；
Ø通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设“城市郊区中高档大盘项目”；
Ø项目占地面积84000㎡，容积率≤2.0，占地面积大，但是容积率较小，在产品规划和开发方面需要进一步进行详细的规划。
但是鉴于项目地价低，优势明显，此时入市将会获得比较明显的土地成本优势；
Ø该项目优势明显，对维持磐城房地产开发公司的持续经营和发展、提高磐城地产在珠海市区域进而在珠三角市场的知名度重大的战略意义。
三、城市及区域市场分析
1、城市宏观经济环境分析
珠海，珠江口西岸的核心城市，经济特区，珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，区位优越，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。
设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。
珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。
人居环境一流。
珠海是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，户籍人口106.01万（2011年末），是广东省人口规模最小的地级市。
2013中国城市可持续发展指数报告珠海综合排名全国第一，珠海为中国新兴城市50强，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城”，有“浪漫之城”的称号。
全市下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，设有横琴新区以及高新、高栏、保税、万山、富山工业园、航空产业园6个经济功能区。
珠海围绕新一轮城市空间布局，坚持全市一盘棋进行统筹规划，着力打造“一条主轴（情侣路—珠海大道）、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲核心城区+横琴新区+珠海市西部中心城区=新的主城区）、若干组团（与产业园区相配套的城镇组团）”的城市发展新格局。
1.1地区生产总值
2013年全市实现地区生产总值（GDP）1662.38亿元，同比增长10.5%。
其中，第一产业增加值43.11亿元，增长5.4%，对GDP增长的贡献率为1.2%；第二产业增加值849.05亿元，增长11.8%，对GDP增长的贡献率为59.6%；第三产业增加值770.21亿元，增长9.2%，对GDP增长的贡献率为39.2%。
三次产业的比例由2.6:
51.6:
45.8调整为2.6:
51.1:
46.3。
分区域看，香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值1053.93亿元、370.00亿元和238.45亿元，分别增长9.9%、12.2%和10.5%。
全市完成工业增加值775.57亿元，比上年增长10.6%；规模以上工业增加值744.99亿元，增长11.2%。
六大工业支柱行业增加值合计522.58亿元，比上年增长9.2%。
其中，电子信息、生物医药、石油化工、家电电气、精密机械制造和电力能源分别完成工业增加值128.19亿元、34.01亿元、93.00亿元、166.44亿元、39.75亿元和61.19亿元，同比增长14.8%、
1.2固定资产投资
2013年珠海全年完成固定资产投资960.89亿元，比上年增长23.0%。
2014年到3月份为止，完成固定资产投资208.35亿元。
从产业结构上来看，2013年珠海固定资产投资中第二产业投资254.40亿元，增长36.2%，其中工业投资254.26亿元，增长36.2%，制造业投资114.18亿元，下降23.4%；第三产业706.14亿元，增长17.8%。
图3-12008-2013年固定资产投资及其增长速度
2013全年房地产开发投资272.58亿元，比上年增长12.6%。
2014年到3月份为止，完成房地产开发投资61.55亿元。
全年房地产业完成投资754.76亿元，增长26.7%，房屋新开工面积423.09万平方米，增长110%。
1.3人口情况
根据珠海市统计局《2013年统计年鉴》中人口部分的统计资料，2012年珠海市年末常住人口为1582620人，与2000年相比，增加346088人，增长28%，年平均增长率为2.33%。
其中，香洲区人口最多，金湾区最少。
1.4收入和消费
2013年全年珠海市城镇居民人均可支配收入36375元，比上年增长10.3%；扣除物价因素，实际增长7.8%。
城镇居民人均消费性支出26131元，增长8.5%。
全年农村居民人均纯收入14940元，增长11.5%。
2、区域宏观经济环境分析
香洲区是广东省珠海市中心城区，政治、经济、文化、交通和金融中心，全区陆地总面积300平方公里。
香洲区位于南海之滨、珠江口西岸，东水连香港，南接壤澳门，背倚经济发达的珠江三角洲腹地。
处于北纬21°48'至22°27'，东经113°3'至114°18'之间，属于低纬度亚热带季风区，日照充足，雨量充沛，年平均气温22.4℃，全年1、2月份气温最低，进入4月，温度渐升，5-9月天气较热亦多雨，年平均降雨量1700-2300毫米。
东风为常向风，夏以西南风和东南风为主，冬以东北风为主，夏秋季有台风侵袭。
空气平均相对湿度为79%。
景点有梅溪牌坊、共乐园、圆明新园、梦幻水城等。
香州区属亚热带季风气候，年平均气温24℃，1998年荣获联合国颁发的“国家改善环境最佳范例奖”。
香洲区辖8个街道（拱北、吉大、翠香、狮山、香湾、梅华、前山、湾仔）、一个镇（南屏镇），共122个社区居委会。
2.1地区生产总值
2013年香洲区全区地区生产总值达866.17亿元，同比增长9.3%，人均GDP达1.8万美元，同比增长7.8%。
2014年一季度，香洲区全区经济运行开局平稳、总体较好，预计实现地区生产总值185.44亿元，同比增长7%。
商品房市场情况好于去年，财税收入实现了开门红，完成财政总收入9.81亿元。
特别是税收收入增长较快，国税和地税增幅高达34%和34.3%。
而2013年全区经济呈现“增长提速、质量提升”的良好态势，三次产业比例调整为0 .1：
38.6：
61.3。
2014年香洲区一季度经济发展质量和效益有新成效。
第三产业占GDP比重达62.8%，比上年同期提高2.8个百分点，直接拉动GDP4.2个百分点。
2.2房地产资产投资
2014年香洲区一季度房地产开发投资40.1亿元，同比增长52.1%，占总投资额的69.6%，是拉动全区投资增长的主动力。
商品房一季度销售面积33.37万平方米，同比增长11.8%。
2.3人口情况
最新资料显示，香洲区总人口83.23万，是珠海市三个行政区域中人口最多的一个区。
2.4收入和消费
2013年香洲区居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入32978元。
3、城市房地产市场发展概述
3.1珠海市土地市场概述
2014年第一季度珠海新增土地供应26宗，共188.32万平方米，环比下降14.11%，同比上涨261.18%。
2014年第一季度珠海土地成交32宗，共175.36万平方米，环比下降19.24%，同比上涨184.23%；2014年第一季度珠海土地成交总金额58亿元，环比下降78.2%，同比下降6.88%。
珠海楼市的“不乐观”情绪似乎传递到了土地市场，一季度政府推地节奏逐渐放缓，各项成交数据亦逊于去年第四季度。
从各区域看，一季度西区土地市场格外活跃，格力、招商等大型房企纷纷前往投资抢地；而作为去年最火爆的横琴区却缺席了一季度。
表3-12014年第一季度珠海市各片区土地成交状况
区域
成交宗数
总成交面积（㎡）
折合亩数
总成交金额（万元）
主城区
7
273638.59
410.457885
218306.2775
西区
23
1372679.286
2059.018929
360468.426
横琴区
0
0
0
0
桂山镇
2
107264.98
160.89747
1930.76964
合计
32
1753582.856
2630.374284
580705.4732
从土地性质来看，2014年第一季度珠海共有16宗商住类地块成功交易，总计约98.07万㎡，新增供应商业住宅面积约192.62万㎡。
在珠海楼市降温的同时，土地市场也逐渐出现退烧迹象，从土地报价看，热度相比之前已经有所降温。
后续土地市场可能逐渐分化，但热门地块竞争依然白热化。
图3-22012-2014年一季度珠海土地出让情况对比
由上图可以看出，今年一季度的土地成交量与去年同期相比呈现出“量涨价跌”的态势；据统计，去年一季度珠海仅有16宗地块入市，但横琴的三宗地块已经为政府增加56亿元的土地收入。
而与土地市场较为低迷的2012年同期相比，土地交易量减少约36%，成交金额却上涨166%。
第一季度珠海土地环、同比涨跌幅分析
●环比涨跌幅分析
Ø2013年第四季度新增供应40宗土地，共2192563.906平方米；2014年第一季度新增供应26宗土地，共1883159.23平方米，环比下降14.11%。
Ø2013年第四季度成交38宗土地，共2171219.45平方米；2014年第一季度成交32宗土地，共1753582.856平方米，环比下降19.24%。
Ø2013年第四季度总成交金额2663954.509万元；2014年第一季度总成交金额580705.4732万元，环比下降78.2%。
●同比涨跌幅分析
Ø2013年第一季度新增供应13宗土地，共521392.385平方米；2014年第一季度新增供应26宗土地，共1883159.23平方米，同比上涨261.18%。
Ø2013年第一季度成交16宗土地，共616958.644平方米；2014年第一季度成交32宗土地，共1753582.856平方米，同比上涨184.23%。
Ø2013年第一季度总成交金额623577.6145万元；2014年第一季度总成交金额580705.4732万元，同比下降6.88%。
总的来说，2014年一季度，珠海的房地产市场未能延续2013年的火热，出现了明显降温，市场中房地产泡沫将破言论持续不断。
土地市场方面，供应量及成交量同比均上涨不少，但与去年四季度相比就逊色不少。
政府逐渐放缓供地节奏，但依然推出了不少优质地块，可以看出政府希望通过出让优质地块来吸引开发企业竞买，而且市场反应还不错，不少品牌房企纷纷投资抢地。
当前房企拿地行为更具有针对性，在未来市场更加细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将愈发明显，优势突出的热门宅地仍将持续受到追捧，而一些条件平平的地块，则有可能因为后续销售风险的加大，而被房企所弃。
3.2珠海市商品房市场概述
2014年第一季度为止，商品住宅市场交易有所回温，全市销售面积59.61万㎡，同比上月上涨0.3%，但由于上月已经呈下降趋势，所以总体依然在降温，可见买方市场的格局初步形成。
而在经历了春节假期短暂的低谷后，珠海市3月份的商品房市场开始回暖，但回暖步伐比较缓慢。
主要是房贷的收紧让购房者对置业持观望态度，所以抑制了回暖的势头。
图3-32013年3月-2014年3月个月的成交面积、金额与均价
2014年3月，珠海一手房成交面积为28.1万平方米，同比上升15.47%；成交金额为35.7亿元，同比上升18.68%；成交均价为12699元、平米，同比上升2.78%。
2014年1-3月，珠海一手房累计成交面积为59.61平方米，同比上升0.29%。
2014年1-3月累计成交金额为75.62亿元，同比上升3.33%，成交均价为12673元/平米，同比上升2.93%。
从价格走势上来看，2014年一季度珠海市商品住宅销售均价基本稳定，由于严厉的政策调控、市场观望情绪及开发商的资金压力和库存压力等多重因素作用，未来价格下行调整的可能性较大。
4、区域房地产市场发展概述
4.1香洲区板块土地市场概述
2014年一季度，香洲区板块总成交土地9宗，总建面积达380903.57㎡，总成交金额22亿元，其中商住用地有3块。
主要集中在唐家湾片区，供地较前两年有所增加，价格却有所下降。
4.2香洲区板块商品房市场概述
珠海市商品房预销（售）专网数据显示，刚过去的一季度主城区商品房共网签1392套，同比跌幅超两成。
其中，网签成交量排名前五的楼盘分别为前山片区的心海州花园、新香洲的清能思源府、新香洲的华发四季名苑、前山的诚丰水晶座公寓和位于唐家湾的保利海上五月花花园，成交套数分别为633、102、68、66和63套，前者单盘网签套数占比高达45%。
心海州、清能思源府和诚丰水晶座皆为刚需盘，华发四季和保利海上五月花则偏高端和度假型。
1392套商品房里面包括了1238套住宅用房、116套商业用房和38套办公用房。
一季度办公用房网签套数仅为38套，同比下跌了68%。
其中，位于凤凰北的安广大厦单盘成交了35套。
业内人士指出，主要是新增供应量跟不上。
去年同期珠海主城区商业用房网签套数为零，但今年一季度网签116套，单是前山心海州花园项目就网签了112套，占比96%。
一季度住宅用房共网签1238套，同比下跌了27%，只有两个项目网签成交量突破100套。
其中，心海州花园单个项目住宅网签套数520套，清能思源府为102套。
楼市成交低迷主要受供货量不足、政策不明确、银行房贷利率上浮和全国部分城市出现降价潮等因素影响，1-3月份珠海仅曦华园、思源府、尚御华府、电力家和城、时代港5个项目开盘和加推，且项目推货量少，五个项目仅推出约640套，特别是香洲区，供应不到200套。
预计到二季度部分区域将有望回暖。
而从4月份珠海市主城区各类项目网签成交比例来看，2014年4月珠海主城区网签成交共338套，成交面积41962.32㎡，其中住宅成交313套，成交面积40495.74㎡；商业成交20套，成交面积684.39㎡；办公成交3套，成交面积308.17㎡；其他成交2套，成交面积474.02㎡。
其中网签成交量最大的为新香洲片区，网签78套，占总成交量的28%；前山片区则一套之差屈居第二，占总成交量的27%。
表3-2珠海主城区2014年4月网签（住宅）成交量TOP10楼盘
四月份过去后，将迎来商品房市场的“红五月”。
开发商为抢占市场先机将开始纷纷推出各类营销活动，试图促使购房者积极入市。
5、宗地周边区域市场研究
香洲区的房地产市场发展时间不短，各片区内新建的商品住宅小区较多。
如唐家片区就有不少新开发小区，其中包括远大美域、格力海岸、保利海上五月花、华发蔚蓝堡等。
从区域房地产项目开发情况来看，唐家片区房地产开发企业多为大中型实力企业，由于开发经验丰富或项目考虑比较周全，整体开发档次不低，园区规划、产品品质、环境建设等水平虽然有所差异，但差异不大。
房地产项目发展可借鉴意义较大，发展空间也较大。
（1）远大美域
案名
远大美域
地址
唐淇路1288号，往淇澳岛方向岔路旁
占地面积
23万㎡
建筑面积
40万㎡
总户数
1410户
容积率
1.42
产品
从两房一厅到多房多厅到别墅兼备
建筑类型
TH（双拼及联排别墅）、4+1退台洋房、7层电梯洋房和小高层
售价
最低12000元/㎡
开发商
中国远大集团珠海远大置业有限公司
项目简介：
远大美域新城座落于唐家湾核心位置，依凤凰山余脉而建，背山面海。
由中国远大集团珠海远大置业有限公司开发，占地23万平方米，总建面约40万平方米，整体容积率1.42，项目东临15万平方米的石坑山生态公园；南与唐家湾商业中心隔路相望，生活配套齐全；西面是由市政规划，远大集团投资2000万元打造的拥有16项健身项目的健康主题公园，也是珠海市唯一拥有健身主题公园的社区；北望淇澳岛红树林湿地公园，项目与淇澳岛之间由淇澳大桥相连。
项目销售动态：
远大美域新城5期金鹭湾在售165-203㎡四房两厅单位，毛坯均价12000元/㎡；现推出精装单位，均价16000元/㎡。
（2）清能思源府
案名
清能思源府
地址
珠海市新香洲一中高中部旁
占地面积
9948.72万㎡
建筑面积
25.5万㎡
总户数
升级会员 