华庭街项目策划案.docx

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华庭街项目策划案

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华庭街项目市调报告  20__-8-31  华庭街项目市场调查（定位）情况目录：

1、嘉兴目前城市现状2、嘉兴目前的主要业态3、嘉兴目前主要业态分布4、华庭街地块特征5、华庭街项目区域市政配套分析6、嘉兴市民对地块的看法7、华庭街项目目前主要竞争市场8、华庭街项目产品定位1、嘉兴目前城市现状

a、嘉兴的地理位置

嘉兴位于浙江省的东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。

东临大海南倚钱塘江北负太湖沪杭甬高速公路、京杭大运河贯穿境内。

东接上海、北邻苏州、西通湖州南接杭州嘉兴与这几个城市相距均不到百公里。

铁路、公路、水路网络交织四通八达交通十分便利。

目前乍嘉苏高速公路（乍浦—嘉兴—苏州）已通车杭州湾跨海大桥（宁波慈溪——嘉兴乍浦）也于20__年开始动工兴建并将20__年正式通车嘉兴的交通将越将发达。

b、嘉兴的经济发展状况

嘉兴作为浙江的北大门同时也是浙北的经济重镇。

国内生产总值、财政收入、城镇居民收入等主要经济指标的增幅领先全省所辖五个县（市）（即桐乡、海宁、嘉善、平湖、海盐）全部进入全国县（市）综合发展水平前50位综合经济实力进一步增强。

c、嘉兴的人口

嘉兴城区现有人口约40万城区面积30平方公里。

未来十年人口将达到50万。

新兴的产业和居住大多集中在城市的西部和北部。

城南以政府机关、文化教育体育、展览为主加上南湖的旅游功能将成为嘉兴文化价值较高的区域本项目地块与城南的联系也较为密切。

2、嘉兴目前的主要业态零售业态：

百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店等；餐饮类：

大型酒店、风味美食店、休闲小吃店等；娱乐类：

迪厅、茶吧、咖啡吧等；文化类：

电影院、书店等；

虽然主要的业态包括了许多种类但都缺乏一定的品牌和知名度也都没有形成一定的经营规模和经营思路。

3、嘉兴目前主要业态分布

（1）百货店：

a、江南大厦：

位于市中心禾兴北路和中山路交界处是嘉兴市仅有的二个大型购物中心之一。

该大厦由南北楼组成营业面积1.8万平方米就业人员1000余人整幢大厦共5层地下一层地上四层其中地下一层为各类家用电器地上一层经营家电、化装品、黄金珠宝二层经营男女服饰鞋帽三层经营书籍文具、床上用品与工艺品等四层为儿童娱乐广场与美食城南楼的一二层部分区域为超市。

大厦主要经营中档商品。

现在一楼生意尚可外其余楼层的经营状况一般。

主要是有品牌的东西太少因为现在人们的生活水平越来越高已不满足原有的状态。

该大厦的顾客为中高收入阶层其出行方式80%为非机动车和步行20%为机动车由于经营场地前无停车场因此整个交通组织略显混乱。

该大厦零售总额虽大但赢利能力低。

b、戴梦得购物中心

是嘉兴市最高档的购物中心位于禾兴南路与江南大厦隔路相望为26层高的戴梦得大酒店的裙房。

该购物中心原为杭州百货大楼嘉兴分店后因租金过高加之百货业利润较薄于2000年撤出由戴梦得自行接管。

其周边围绕中山影城、麦当劳等休闲场所。

现在此购物中心经营布局不是十分合理来此的人经常抱怨买不到好的东西。

戴梦得购物中心营业面积约1万平方米左右共设5层：

地下一层为超市；地上为一层经营黄金珠宝、化妆品、工艺品；二层为男女服饰鞋帽；三层经营家电；四、五层空置。

该购物中心主要经营中档商品消费导向以高档服饰为主但其家电种类、品牌比江南大厦贫乏。

戴梦得购物中心经营状况一般人气比江南略逊。

从以上两点可以看出嘉兴目前缺乏一个规模大、有档次的购物中心或购物场所以此来满足嘉兴人民越来越高的生活水平这同时也说明华庭街内将设立一万多平方米的主力百货店（简称主力店）的思路是十分正确的同时它也会带动华庭街整个街区的繁荣。

（2）超市a、江南超市：

于1999年9月20日开业位于市中心禾兴北路和中山路交界处的江南大厦内营业面积1500平方米左右装修较为简单以经营各种中档食品为主价位中档整个超市共两层。

整个超市经营状况良好人气旺盛在春节等高峰期营业额可达20万元左右/天平均日营业额在5—10万元之间。

但其略势有1、场地前交通组织混乱2、规模小摊货场地拥挤购物环境差3、打折促销活动少。

b、戴梦得超市：

于2000年开业位于戴梦得购物中心底层营业面积约300平方米左右中档装修以经营中高档食品和中高档酒类为主兼顾部分日用品。

经营状况良好。

C、大润发超市：

于2000年开业位于嘉兴市中山西路距市区较远只有9路专线车来回市区接送顾客。

营业面积1.5万平方米左右共一层是目前嘉兴规模最大的超市实行仓储式经营日用品批量采购价格与市区其它超市相比较低。

由于该超市距市区较远加之受本地人购物观念影响——不习惯批量采购因此经营状况一般。

从以上的几个超市的情况可以说明嘉兴目前缺乏一个既在市中心、配套设施又十分齐全的大型超市而华庭街将设立一万多平方米的地下超市正符合了这一点。

华庭街地下超市

（1）准备请国内外著名的超市进行经营管理

（2）超市旁边有大型的地下停车场（3）在真正的市中心（4）逛完超市再到上面的步行街可以享受“一站式”的购物全新体验。

所以华庭街的地下超市肯定会有十分旺盛的人气。

（3）专卖店a、少年南路专卖店

少年南路位于嘉兴市区北部是中低档服饰的集聚地。

此路为二车道支路机非混行。

两边多为五六层的商住楼多数建成于90年代初外立面陈旧一楼为各种服饰店店面面积小大部分在二三十方个别店面达七八十方。

路上的商家原先都在建国路开店经营后因建国路拆迁改造才搬迁于此。

以经营中低档服饰、大众休闲品牌为主而知名品牌较少。

店面96年售价12000元/平方米20__年售价17000元/平方米店面租金170—200元/平方米/月各店经营状况良好但与前几年相比营业额普遍下降1/3部分承租户抱怨租金高。

少年路路窄店密尺度宜人但由于街道功能的限制加之人车混行外部购物环境较差因此形不成真正意义上的步行街。

b、勤俭路专卖店

生活性交通次干道两车道机非划线分隔道路两侧建筑多为底商上住宅或写字楼。

商业形态以条商为主块商为辅整条街集聚了众多的专卖店。

店面租金100—180元/平方米/月。

华庭街今后的经营除了大型主力百货店和大型地下超市后另一个重要的业态就是单个专卖店的经营而且华庭街内的专卖店将弥补以上街区存在的不足：

（1）华庭街今后将划功能区块进行经营如服饰、黄金珠宝、鞋帽、工艺品、儿童游艺馆等将各有各的区块这样有利于统一管理也有利于带动整条街的人气；

（2）靠近建国路交通便利而且有大型的地下停车场；（3）将对各业态进行品牌招商使其进入街内的专卖店进行经营而且突出招商的品牌性；（4）品种将会十分的齐全真正让顾客享受到一种“一站式购物”的体验。

（4）便利店a、阳光购物中心

于97年开业营业面积8000平方米左右经营日用百货、服饰及家电。

因远离市区经营状况较差相比之下其市区内的连锁店则人气旺盛经营状况甚佳。

b、可的便利店

于20__年底开始进入嘉兴并且迅速在市区内开出多家分店由于其为24小时经营经营状况良好。

（5）专业市场a、嘉兴商城

位于建国南路营业面积7000平方米左右共两层第一层各类低档服饰二层经营灯具、童装、床上用品、窗帘等。

摊位面积小多为15—20平方米其余为70平方米左右。

主要经营低档商品。

97年开业租金一层为90—120元/月/平方米二层为14元/月/平方米现在商城的租金已远远高于开业之际的租金水平二层的租金比一层低但一楼与二楼的经营状况良好。

b、姚氏广场

2000年9月28日开张位于勤俭路、中山路之间标准层面积在3000—4000平方米一楼部分为商场、银行；二楼为名门和贵属大酒店且有地下停车场；三、四楼空置。

租金100元/月/平方米左右。

（6）其它

其它的专业市场包括嘉兴大都市、电脑市场、家电市场、灯具城、窗帘城、家具城等经营状况都一般主要是缺乏有效的管理。

（7）大型酒店

嘉兴的大型酒店包括金龙船海鲜城、戴梦得大酒店、名门大酒店、贵属酒家、金悦大酒楼、太阳宫大酒店等其经营状况都非常好。

一个城市的流动人口决定了其市场的兴旺而专业市场更是由此原因受制约嘉兴的专业市场由于没有统一有效的管理开设的情况参差不齐而华庭街决不会走专业市场这条路而是向集多种业态的步行商业街方向发展；位于华庭街北端的大型观景酒店将满足嘉兴市民希望更有经营特色菜肴出现的需求使人们就餐有了一个新的去处也是最理想的一个去处让市民在就餐的同时也能欣赏窗外美丽的古运河与保存完好的古名居让吃饭也真正成为一种享受。

（8）风味美食店

包括五芳斋、永和豆浆等其经营状况都良好但有特色的小吃店较少。

（9）休闲小吃店

包括麦当劳、肯得基、唯新食品等经营状况都尚可。

嘉兴目前的各类小吃种类不是很多市民也急盼有新的种类出现而华庭街今后将引进各类洋快餐及全国各地的各类风味小吃品种以满足市民的普遍需求同时将弥补目前嘉兴市场上存在的空缺。

（10）娱乐类

迪厅包括凯旋门夜总会、滚石夜总会、太阳吧、金碧辉煌等每天生意都十分火爆。

茶馆包括钻石雨、香菊、蓝沙、上岛咖啡、名典、迪欧等其经营档次不同但其经营都甚佳。

（11）文化类

包括中山影城、新华书店等经营状况都一般。

目前嘉兴的娱乐和文化设施档次都十分的低与嘉兴的城市发展极不匹配华庭街建成后将开设一个五星级的多厅影院同时摄影展、书画展等将会不定期的在华庭街内举办将增强整条街的文化内涵；华庭街也将引进相关的休闲娱乐设施如酒吧、咖啡吧、茶吧等以弥补嘉兴市场存在的空缺。

4、华庭街地块特征

（1）、华庭街地块位置

华庭街地块东靠建国中路、南依勤俭路、北频环城北路、西临少年路。

从华庭街地块周围区域看有众多的老字号分布；华庭街所在的建国路在历史上就是嘉兴最繁华的商业中心、文化中心被称为——“北大街”虽然现代商业的发展逐步西移但其商业黄金中心地段的概念仍在嘉兴市民和周边地区市民心目中保留着重要的地位。

从城市中心区域看华庭街项目地块位于中心区东北部与禾兴路并行成为南北向贯穿市中心区域的主要干道。

且为规划中子城轴（详见城市发展与城市规划）北部。

从整个嘉兴市区范围看本项目地块位于城市中心区域是城市东部、西部、北部人流进入市中心的主要入口。

从未来城市发展看嘉兴城市中心（环河内环线以内）不会随着城市发展而变迁只会随着城市规模的扩大而进一步增强。

（2）建国路历史变迁

建国路被确定为具有深厚历史文化积淀的、可加以挖掘的传统商业文化街区。

如该地块上曾有百年老店五芳斋粽子店（原在华庭街地块地块上）、正春和布店（原在华庭街地块上）等；有孩儿塔、严助墓、天宁寺等文物古迹和特色建筑周边尚有明伦堂、瓶山、文庙等文物古迹这些历史文化遗产体现了城市原有的场所文化内涵和空间序列可重点恢复少量在城市历史文化环境中曾有重要作用、知名度高在市民心目中仍保留有亲切记忆的建筑物如正春和布店、孩儿塔等以后都将在华庭街项目中重现。

建国路（原先也为步行街）在80年代中旬前一直是嘉兴最繁华的商业中心是嘉兴市民和郊区进城农民购物、餐饮、娱乐最主要的去处80年代后期因城市向西发展建国路繁华程度减弱建国路道路改造破坏了原有步行街的格局。

本项目属于旧城复兴项目在嘉兴人民的心目中有着重要的影响和地位华庭街项目的建设和今后的经营发展会时刻牵动着嘉兴人民的心所以也志在必得。

5、华庭街项目区域市政配套分析

（1）华庭街项目周围道路状况及人流方向

本项目南至勤俭路北至环城北路东靠建国路周边的主要交通干道为建国路、环城北路、勤俭路及中山路。

拓宽后的建国路为机非实物分割的四车道市级主干道南起环城南路北至中环北路。

环城北路同样为市级交通主干道与环城东路、环城西路相连形成市中心内环线。

人流的导入主要通过三条路进来即建国路、勤俭路、环城北路建国路是最大人流导入量的道路主要方向为建国北路由北向南将嘉兴市北部人流输入建国中路虽然北部由嘉禾北京城项目扼守但其无论是规模或规划都无法同本案匹敌虽然可能有部分客流流失但可能只是很小的一部分相反的还可以与之形成客源的互补。

建国南路由南向北另两股人流方向是从环城北路直接进入建国中路环城北路西段与禾兴路交汇直接将嘉兴市北部西北部人流输入到建国路上东段的环城北路连秀州路环城路为第二大人流导入口。

而勤俭路由于路幅较窄且人车混流它将是主要以步行进入本项目的人流主要导入口禾兴路、少年路上诸多客流可通过勤俭路间接导入本项目。

勤俭路为城市中心区生活性干道因商业气氛较浓甚至有夜市。

现在勤俭路、少年路由于没有形成统一的规划管理而且车辆通行也十分困难据调查分析勤俭路、少年路一带的经营户都认为现在这两条街虽然人气比较旺但由于缺乏好的规划等华庭街开出后都表示愿意进入经营；况且原先少年路上的许多经营户都是从华庭街地块上拆迁过去的。

（2）项目地块及周围的公交线路

建国路及周围的主要干道上有相当多的公交线路。

建国路上有四条公交线路位于地块南端建国路上和环城北路地块西侧：

4路从东方路——火车站　6路从火车站——汽车西站　23路从阳光小区——大润发超市其周围主要干道上有其他公交线路可到达本项目地块：

5路从昌盛北路——三水湾小区9路行政中心——秀州花园　2路从科技馆——东栅　3路从汽车西站——火车站　12路从汽车北站——王江　23路阳光小区——秀州公园　51路从城建培训中心——火车站　……

一条商业街的兴旺主要靠人流来带动这些公交路线的设立都会给本项目导入诸多的客流。

（3）、靠近地块的市政设施建国路：

市二医院、中国银行嘉兴支行、瓶山公园、五芳斋粽子店、贵属酒楼、名门大酒店勤俭路：

博物馆、市一幼、嘉兴卫校、银行少年路：

实验小学、郊区电影放影公司、房管处中山路：

嘉兴三中、戴梦得大酒店、市自考办、省荣誉军人康复医院、子城乐园禾兴路：

第一医院、工行市分行

这些设施都会给入华庭街经营的客户提供方便同时这也是吸引客户入市的一个重要原因而且今后华庭街内也将会设立银行、邮局等设施。

6、嘉兴市民对地块的看法

根据专业机构对嘉兴市区的实地考察及有目的性深入性的需求调研并结合调查的实际数据得出对华庭街地块的看法这也是客户能入市经营的一个重要因素。

下面的几个问题都是对本项目有着重要的意义。

（1）是否平时经常到这一带（建国中路地块）去？

在调查的人数中有83.6%常去该地区这一比列足以说明这一结论：

华庭街项目地块所处地区在嘉兴市民心目中有相当高的地位是市民消费去处的一个重要组成部分也是居民生活的一个必去之处。

（2）平时一个月会去几次（建国路该地块及附近）？

在调查者总数当中分别有37.5%、20.4%、16.7%和16.1%的人平均每月会到该地区4次以上、1—2次、3—4次和2—3次。

数据显示每月去建国路4次以上的占总样本量的37.5%占据了最高份额每月去1—4次的占总样本量的53.2%两者之和为89.7%。

可见将有九成的受访者会定期到本区域来由此建国路本身在嘉兴市民心目中就有非常的知名度也验证了建国路是嘉兴市民习惯性消费或休闲的一大区域。

（3）到这一区域的主要目的是什么？

从调查结果显示有51.5%的受访者到此区块的主要目的是购物除此之外有24.7%的人是散步有9.4%的人是娱乐以上三项合计共占被调查总数的85.6%可以看出建国路是嘉兴市民的理想的购物、休闲场所。

滚石等大型娱乐厅的开设为建国路带来了不少的人流。

人流即代表了商机虽在以娱乐为目的抵达的人流比例相对小是因为嘉兴或本区域娱乐设施的提供较为稀缺意向未被激发罢了。

所以在华庭街上设立娱乐、休闲设施是十分必要的它在带动人气的同时就是带动了整条街的商机。

（4）对这一区域最满意的是？

购物是受访者最满意的占总量的58%可见虽然建国路在拓宽后造成的客源流失、商业气氛减弱但改建后的建国路环境有所提升老牌的商业街的印象在嘉兴市民心中仍占有相当高的地位加上许多商家对建国路的肯定在嘉兴人心目中建国路依然是购物的好去处。

接下来依次为娱乐/休闲、交通和环境卫生选项。

可见建国路除了购物方面的优势外也存在着其他方面的优势但这些优势表现不很明显所以建国路的再次复兴务必要做到各方面包括环境、配套服务等多方面的改进和提升而本项目是嘉兴市政府重点支持的建设项目对本项目的优惠措施和相关的配套服务措施相当的多这将会带动整条建国路的兴旺。

（5）在印象中这一区域以前最具特色的方面是什么？

从调查中显示本建设区域以往就是嘉兴市民主要的购物、饮食和娱乐场所这对日后的建设是十分有利的。

分别有53.7%、19.3%、17.3%的消费者认为以往该地区最大的特色是购物、饮食和娱乐。

在建国路未拓宽以前更是由于商业的聚集而一直是嘉兴市中心所在区域。

所以华庭街会借助建国路原有的特色设立更有特色的产品也将进一步繁荣华庭街。

（6）嘉兴目前最具特色的购物场所或购物街？

对最具特色的购物街嘉兴市民对江南大厦、建国路、少年路、中山路、勤俭路、北京路认同的比例分别是32.7%、24.4%、15.1%、12%、10.4%、2.7%尽管近两年建国路、勤俭路一带的商贸地位有所削弱但到目前为止它在嘉兴市民心目中仍然占有相当高的地位。

调查还显示嘉兴目前还未形成富有特色的餐饮业市场市民对饮食方面具有较高的需求所以华庭街设立一个大型的观景酒店是十分必要和正确的；嘉兴市民在喜爱家乡所特有的文化外也希望有一点酒吧歌舞表演等外来的新鲜事物来充实他们的生活提高他们的生活质量因此华庭街将引进一些外来的休闲文化。

7、华庭街项目目前面对主要的竞争市场

（1）、写字楼

前几年嘉兴市场的写字楼有些怪有些楼盘的写字楼均价比住宅还便宜。

不过最近一段时间写字楼市场开始活跃价格也逐步的开始上升。

而华庭街写字楼的面积不大而且又处于黄金地段所以根本不存在着有竞争市场反而会带动整个嘉兴的写字楼市场。

a、众安商务中心

位于禾兴北路地理位置优越共7层总面积约3200平方米地下一层为车库一层为商铺二至七层为写字楼、住宅。

写字楼均价2000元/平方米有一部国产电梯。

众安商务中心作为中高档纯写字楼的出现填补嘉兴市场的空白销售率达100%。

目前已逐步装修入户办公楼环境好但因场地前无停车场临时停车不方便。

b、禾兴北路写字楼

共六层为普通商住楼每层的建筑面积约为800平方米均价2000元/平方米。

c、少年北路写字楼

于98年竣工老式商住楼共六层无电梯每层面积约为四、五百方均价1900元/平方米租售率85%。

因少年北路路窄店多客户普遍反映车辆通行不便停车较为困难。

d、勤俭路写字楼

共7层无电梯均价1500元/平方米。

从以上的写字楼可以看出目前嘉兴还没有设施齐全的写字楼也急需这样的写字楼出现而华庭街正好弥补这一空缺。

（2）、同类产品开发情况a、少年路商业步行街（中和路步行街）开发单位：

嘉兴兴嘉房地产有限公司设计单位：

嘉兴中房建筑设计研究院总占地面积5025平方米总建筑面积12560平方米一、二层商铺高3.6米开间3.6米进深12米3—4层以上为办公。

沿少年路商铺的单个店面面积约为40多平方米单个店面单价已达20000元/平方米目前已全部售完二、三层均价在2000—3000元都已售完。

沿中和路的店面单个店面单价为17000元/平方米。

银行提供六成十年按揭。

但是步行街没有统一管理私人业主在招租而且此地交通也不方便且没有停车场。

b、嘉禾北京城开发商：

浙江东方莱茵达置业有限公司建筑设计：

杭州江南工程设计院

此项目总地价1.6亿元土地单价2125元/平方米楼面地价1328元/平方米。

嘉禾北京城建筑占地面积31298平方米总建筑面积120211平方米商业面积46792平方米。

建筑为二层的条型结构分别沿北京路和建国路布置由于北丽桥产生的高差使得桥边的入口广场高度与地面产生2米左右的高差进入地面层需从广场一侧的台阶向下步行二层则通过向上的台阶方能进入。

这使得嘉禾北京城的主入口人流将受到严重影响从而影响整条街的人流和经营情况。

据销售人员介绍：

北京城是集商贸、旅游、休闲、娱乐为一体的步行街。

具体经营内容为：

流行服饰、化妆品、音响制品、传统工艺品、连锁快餐、酒吧、茶楼、小影院等但它没有明确的功能分区和定位即使对建筑结构有较大要求的餐饮业设计上也无特别安排（如上下水、排气、厨房位置等）。

从客户购买用途看同样无明确意向。

从以上可以看出北京城的经营将会受到严重影响。

而华庭街在每个店面都考虑了上下水、排污等设施经营户入内后无需再考虑这些问题。

商铺从2000年12月开始预定20__年5月正式销售

（1）沿建国路一层店面每间面积约为150平方米小面积也有单价13500元/平方米开间靠建国路8_15米、靠住宅区8_7.5米；

（2）北京城内纯底楼店面每间面积约为40多平方米单价9500元/平方米；（3）北京城内一楼一底店面各间面积不等单价底楼8500元/平方米二楼3800元/平方米（4）沿北京路中庭步行街一层靠南沿河8_9米两面开门靠北面住宅区为4_12米。

住宅共10幢楼均价2600元/平方米。

客户80%为投资客温州人与本地人相当欲经营内容不明。

付宽方式是预定是以总房价的10%作为订金五月份签定合同再付20%的房款其余70%作为按揭。

目前北京城的经营业态已在原先的基础上进行了调整变成以家居（装）一条街、小商品市场与苏宁电器业态为主而且经营状况一般。

8、华庭街项目的产品定位a、综合各方面因素本项目产品定位为具有下列特征的综合性商业文化娱乐设施：

（1）、以小型商铺为主（零售店）、在节点上间插规模较大的主力店（一万多平方米）以步行街方式进行组合地下设立大型超市及大型地下停车场。

（2）、功能：

零售业（包括大型超市）、餐饮、文化娱乐、美容健身及运动设施主要功能为零售业但强调文化娱乐运动、餐饮等功能对带动本地人气的作用。

（3）、经营内容：

超市、服饰、现代家居用品及饰品、文化旅游、银行、大型中高档餐饮和美食小吃、儿童娱乐设施、影城、美容美发及健身。

零售业经营内容除服饰外还挖掘大商场中适宜于小规模、面对面服务的商品丰富商品种类强调顾客的“一次购齐”。

（4）、建筑环境宜人、室内外空间设计优美的商业步行街。

b、与其他商业形态的关系

（1）、不受建国路已有的商业形态影响。

（2）、嘉禾北京城在原先业态未调整前与华庭街在销售、招商上都存在着竞争但后期嘉禾北京城经过业态调整已不存在着真正意义上的竞争。

如有竞争也是相当竞争既与之形成竞争有需要共同繁荣增加本区域的兴旺。

若北京城经营成功将带旺这一带人气。

本项目在功能定位、建筑形态、物业经营管理等方面竞争优势明显。

c、本项目优势

（1）、有深厚的商业文化底蕴在市民心目中仍有相当重要的地位；

（2）、位于以文化休闲为主题的子城轴符合现代商业向娱乐型、休闲型发展的趋势；（3）、城市北部复兴或新区开发速度加快本地人口增加；（4）、建国路为二车道的生活性干道机非以划线分隔易形成商业环境；（5）、道路通达程度好交通便利；（6）、本项目建筑环境与经营内容方式互相配合将是与其他商业设施竞争的一大优势。

d、本项目机会

（1）、比较目前市中心其他商业形态缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施这为本项目提供了市场机会；

（2）、少年路离本项目地块不远其聚集的人气是宝贵的资源而其购物环境的恶劣为本项目提供了竞争机会；（3）、利用建国路将在本项目建成后通至中环路、而另一条南北向道路禾兴路将作为交通干道的机会将目前分布在禾兴路上的店铺引至本项目；（4）、嘉兴市民以市中心为工作场所、以自行车为交通工具、购物小量而频繁、主要以市中心为购物地点的特征在较长时间不会改变说明市中心有机会设置一大型超市江南大厦和戴梦得中超市的兴旺就说明这一点但应该说这两家都不是真正意义上的超市其天然缺陷为真正超市提供了市场机会。

（5）、从房地产市场需求看虽然存量商业用房量已经足以满足需求但由于人们投资增值保值的