仙客来山庄建设项目可行性研究报告.docx
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仙客来山庄建设项目可行性研究报告
####省####旅游文化投资有限公司
仙客来山庄建设项目
可行性研究报告
########工程咨询有限公司
二○一一年八月
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
####市和平工业园仙客来山庄建设项目
项目建设地址：
####市和平工业园东侧
建设内容和规模：
本项目总投资20000万元，其中建设投资为15000万元。
项目总占地1500亩，总建筑面积200000平方米，建成仙客来山庄项目，功能格局由垂钓中心、旅游度假休闲中心、餐饮中心、黔北特色民居、高档会所，安置区组成。
资金筹措：
本项目总投资20000万元，全部由项目单位自筹。
建设期：
3年，分二期建设，每个建设周期为一年半。
1.2项目单位简介
####省####旅游文化投资有限公司
法人代表：
########
注册资本：
2800万元
公司类型：
其他有限责任公司
成立日期：
2007年12月
经营范围：
投资兴办实业、国内商业、物资供销业的购销、经济信息咨询；房地产开发、经营（凭许可证经营）、销售、租赁、管理；建筑材料销售，产品展柜制作；园林绿化，花卉、苗木种植与营销（林木种子生产经营除外）；旅游咨询及投资，物业管理。
1.3编制依据和工作范围
1.3.1主要编制依据
（1）《产业结构调整指导目录》（2010年）
（2）《####市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（3）《####市和平工业园区总体规划》（2010—2030）
（4）可行性研究报告编制委托协议书
（5）《投资项目可行性研究指南》
（6）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（7）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规及定额等
（8）与本项目的有关各项基础数据、资料等
1.3.2工作范围
通过对本项目的建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、组织机构与人力资源配置、投资估算与资金筹措、项目实施进度安排、项目经济效益分析等方面的分析，从而技术和经济的角度论证项目建设的可行性。
1.4主要技术经济指标
财务评价指标汇总表
1单位：
万元
序号
项目名称
数据
1
项目总投资
20000
其中建设规模总投资
19300
1.1
建设投资
19000
1.2
建设期利息
1.3
流动资金
1000
其中铺底流动资金
300
2
资金筹措
20000
2.1
项目资本金
20000
2.2
项目债务资金
2.3
其他资金
3
年均销售收入
20000
4
年均总成本费用
7870.39
5
年均销售税金及附加
267.65
6
年均增值税
3345.6
7
年均息税前利润（EBIT）
11861.96
8
年均利润总额
11861.96
9
年均所得税
2965.49
10
年均净利润
8896.47
11
总投资收益率（%）
59.31
投资利润率（%）
59.31
12
投资利税率（%）
77.38
13
项目资本金净利润率（%）
44.48
14
贷款偿还期
15
平均利息备付率（%）
16
平均偿债备付率（%）
17
项目投资税前指标
财务内部收益率（%）
38.93
财务净现值（I=10%）
25995.45
全部投资回收期（年）
4.22
18
项目投资税后指标
财务内部收益率（%）
30.94
财务净现值（I=10%）
17832.7
全部投资回收期（年）
4.76
19
资本金内部收益率（%）
30.94
20
盈亏平衡点
生产能力利用率（%）
11.64
销售价格（%）
25.06
1.5结论和建议
1.5.1可行性研究结论
（1）本项目的建设符合《产业结构调整指导目录（2010本）》第一类“鼓励类”第三十四款“旅游业”第3条“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”范畴内的国内投资项目。
（2）本项目利用####省裕丰旅游文化投资有限公司现有的人才优势、技术优势、市场优势、品牌优势、管理优势，具有投资回报率高于同行业的特点。
（3）仙客来山庄项目不但是和平工业园区龙头项目，而且可以作为####市的一张旅游名片，对提升####市城市的形象与品牌有着重要的作用。
（4）仙客来山庄要更加注重景观配置、游憩安排、旅游要素的综合平衡、独特吸引力的打造以及文化与资源的挖掘，为居者提供优美居住环境，倡导一种理想生活理念，最终实现旅游区经济效益、环境效益和社会效益的统一。
（5）本项目的建设，有助于促进####市现代服务业的发展；有助于实现旅游与地产互动，以解决景区建设资金瓶颈问题；有助于完善和平工业园区的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推动####旅游产业的创新，实现可持续发展。
（6）该项目财务评价表明，税后全部投资内部收益率30.94%，财务评价可行，并具有一定的经济效益和社会效益。
项目的建设是可行的。
1.5.2建议
项目单位应按照国家基本建设程序的要求完善项目前期工作和建设组织。
项目的建设资金若不能及时到位，将直接影响项目的建设进度，建议项目单位充分考虑资金来源可靠性及稳定性，在建设资金落实的基础上，方可开工建设。
建议项目单位充分重视项目建设与####市总体发展规划的协调性，确使项目建设有助于其可持续发展目标的实现。
建议项目设计和建设与####市整体规划相协调，体现地块的用地整体性、协调性，同时减少投资的原则。
项目建设单位在实施项目建设行为时应注意对周边生态环境的保护，采取切实可靠的技术措施，防止水土流失，为所在地及项目本身创造宜人的环境质量。
建议上级行业主管部门领导和社会有关部门在征地、规划、税费等方面子以一定的政策鼓励和支持。
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
旅游业是效益高、关联度大、带动力强的朝阳产业，旅游产业的发达程度已成为衡量一个国家和地区现代化水平的重要标志。
加快旅游产业发展，对于调整和优化经济结构，改善投资环境，增强市场扩张能力，扩大对外交流，增加就业岗位，提高城市的现代化水平，具有十分重要的意义。
为了进一步落实科学发展观，加快经济结构调整，井山作为####风景文化名山，在####市旅游产业中起着重要的作用。
井山不仅是####的旅游龙头、生态家园，景点建设固然重要，文化旅游必不可少，文化是标志，是基础，是实力，是支撑，只有把优美风景与深厚文化有机结合、相得益彰，才能显现出旅游发展的生机和活力。
三分在天然，七分靠雕饰。
要树立文化旅游理念，极力打造该地区独特的黔北文化、体育文化、风俗文化和生态文化，丰富景区内涵底蕴，真正发挥出文化旅游促进旅游产品升级、促进相关产业融合、促进旅游观念转变、促进社会环境改善的作用，逐步使井山成为名副其实的风景文化名山。
随着经济社会发展，旅游者的消费需求层次呈现差异化、多样化、个性化趋向，不少旅游者希望通过旅游感知人文精神和魅力，旅游业已经进入文化竞争的新阶段。
基于这种背景，井山风景区旅游业发展必须充分全面整合多种旅游资源，延伸旅游业的产业链条。
本项目以建筑文化为突破口，推动旅游产业的创新，打造人文景观，引入世界多元文化，吸引多层次的游客参与体验，必将提升井山风景区旅游产业发展的综合水平。
因此，建设仙客来山庄项目是产业发展的必然结果。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进####现代服务业的发展
服务业的发展水平是衡量现代社会经济发展程度的一个重要标志，####目前正在处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加快发展的大好时机，已初步具备经济又快又好发展的条件。
####市政府已将现代服务业作为经济发展的重点提上了议事日程。
加快发展服务业，提高服务业经济结构中的比重将成为经济工作的重点。
仙客来山庄项目不仅能带动井山旅游产业的发展，也能促进####文化产业和房地产业的发展；不仅能提供满足人们物质文化需要产品，也能增加就业促进社会和谐；不仅能促进经济增长方式的转变，缓解能源资源的紧张和短缺，也是实现可持续发展的具体途径。
2.2.2实现旅游与地产良性互动发展
仙客来山庄选择了一种旅游产业与房地产业互动循环的发展模式。
在井山旅游产业发展中，存在的一个瓶颈问题是景区建设资金严重不足。
井山的旅游业要真正起到产业主导作用，不联合房地产业的力量恐难担此重任；反过来，基于房地产业自身发展规律性与当前全国房地产业发展大形势，井山地区房地产业如果能与旅游业实现真正融合，可以富有成效地使土地迅速升值，也就能实现优势互补和双赢。
当今，旅游地产模式在国外已经成熟，欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上都规划了为旅游配套的房地产。
美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游地产作为其开发经营的重要内容之一。
井山应充分借鉴这些成功的经验。
2.2.3完善井山地区的旅游配套
仙客来山庄项目建设。
是为了满足消费者休闲度假需求为目标，以旅游目的地规划融合多项旅游服务内容，突破了传统的以景点为中心、以住宿餐饮和交通为后勤辅助的经营模式，扩展了休闲度假服务项目，将会与当地经济活动的融合程度进一步加深。
井山将以其优质的生态资源，深厚的文化底蕴，独特的天然氧吧，丰富的景点项目，吸引着全国各地的旅客，旅游经济成为拉动房地产快速发展的主导力量，从而催生了以“旅游”为主要增长点的旅游房产发展。
仙客来山庄项目的实施，将是完善旅游配套资源，打造旅游名城品牌，助推文化、旅游和地产经济联动发展的战略性举措之一。
2.2.4推动井山旅游产业的创新
仙客来山庄应以建筑文化为突破口，全面整合多种旅游资源，延伸旅游业的产业链条，推动旅游产业的创新，提升旅游产业发展的综合水平。
对####旅游业而言，周边旅游的自然景观不足，始终处于黄果树和草海丰富的自然景观的阴影之下，很难留住游客。
因此，需要增加人文景观弥补其不足。
仙客来山庄正是从创新的角度，为井山地区的旅游创造人文景观，通过引入多元文化，吸引多层次的游客参与体验，进而增加井山的旅游收入。
2.2.5实现井山地区的可持续发展
生态环境、人文景观是井山地区的优势资源和可持续发展的基础，仙客来山庄项目的开发将坚持可持续发展的理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客与业主的参与性和互助性，彻底突破了传统意义上单一性的旅游功能的景点，或者是地产功能的楼盘销售的单一构思，在传统概念的基础上进一步提升，将旅游观光、休闲度假、会展教育、运动娱乐、居住健康等功能有机结合，共同组成了一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的度假休闲居住地。
不仅给当地的经济发展带来机遇，更重要的是让资源得到充分利用。
井山项目是通过房地产金融开发积累城市建设资金，改善老百姓的生活条件，创造就业机会，让老百姓真正从城市发展中受益，给老百姓的生活带来实惠。
总之，仙客来山庄项目将旅游与地产有机结合，是推进当地经济结构调整，加快经济增长方式转变，有效缓解能源资源等瓶颈制约的战略需要。
也是提高井山地区资源利用效益，打造井山地区旅游品牌，提升井山旅游产业发展水平的内在需要。
旅游产业和房地产业的结合，也符合国家的产业政策和对外开放的政策，有利于带动地方经济、城市发展、房地产开发和社会主义新农村的建设，是一件利国利民的好事。
随着我国经济增长和居民消费不断提升，未来一段时期将是旅游地产业发展的黄金时期，井山地区如果能立足自身生态优势，制定科学发展战略，通过旅游地产业的快速壮大实现区域经济腾飞指日可待。
第三章市场预测
3.1宏观环境和商业机会分析
国务院2007年制定并印发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》，明确了“十一五”时期我国服务业发展的总体思路、目标和主要任务，提出了促进服务业发展的相关政策措施。
最近，国务院六部委发布《关于大力发展旅游业促进就业的指导意见》。
明确指出，旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。
到2015年，要形成就业与产业协调发展的机制，旅游就业规模从目前的6000万人增加到1亿人左右。
提出了发展旅游业促进就业的六项主要任务和四条主要措施。
六项主要任务包括：
加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模；拓展旅游产业链条，优化旅游就业结构；培育规范旅游市场，挖掘旅游就业潜力；加强人力资源开发，提高旅游就业能力；完善相关配套措施，改善旅游就业环境；实施就业行动计划，开展旅游就业试点。
四条主要措施：
一是加大财税政策支持；二是加强基础设施建设；三是完善金融支持政策；四是积极提供旅游就业援助。
2009年12月1日，《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式发布，首次提出了“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”，提出的5大措施指明了旅游产业升级方向。
这将为我国旅游业带来新的发展机遇。
2004年12月，由中共中央办公厅、国务院办公厅发布《2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要》培育十二个重点红色旅游区，其中提出“以####为中心的“黔北黔西红色旅游区”，主题形象是“历史转折，出奇制胜”。
3.2####市旅游市场前景预测分析
“十二五”期间是贵州省加快经济社会发展的重要战略机遇期，是贵州省向全面建设小康社会迈进的重要时期，也是调整经济结构、加快经济发展方式转变的关键时期。
贵州省委、省政府在深入分析全省旅游业发展形势的基础上，提出了今后五年贵州省建设旅游大省的指导思想、基本原则和主要目标，强调要切实把做大做强旅游经济作为事关全局的大事来抓，尽快推动旅游大省建设取得实质性突破，通过三到五年的努力，把贵州省建设成旅游大省，把旅游业培育成为贵州省国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
####市位于贵州省北部，地处云贵高原大娄山山脉中段。
南北与贵阳市和重庆市毗邻，分别相距154和300公里，全市总面积30762平方公里，人口712万，辖二区二市十县（其中有两个少数民族自治县），属国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。
1935年1月，中央红军长征到达####，并在####举行了政治局扩大会议，即著名的“####会议”。
这次会议在及其危急的情况下，挽救了党，挽救了红军，挽救了革命，成为党在历史上一个生死攸关的转折点，####也因此扬名中外。
改革开放以来，####社会经济迅猛发展。
已拥有各类工业企业2000多家，初步形成了以烟、酒为支柱，融冶金、电力、煤炭、机械、化工、建材、电子仪器、汽车制造、食品加工、纺织、造纸等为一体的较为完整的工业体系。
农产品的产量和质量具有一定优势，在全省的比重大致为粮食25%、茶叶40%、肉类30%、蚕桑30%。
####市是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一。
全市拥有一个国家有和四个省级风景名胜区。
####会议会址和杨粲墓是全国重点文物保护单位，此外，位于赤水国家风景名胜区内的有金沙沟国家级桫椤自然保护区、国家级森林竹海公园和国家级生态示范区。
赤水十丈洞瀑布被 誉为“神州又一瀑布奇观”。
红色历史文化资源和自然生态资源是####旅游最好的招牌。
初步统计，####市共有94个景区（点），其中国家级景区（点）资源就有14处。
以此为载体，####市已基本形成红色旅游、生态旅游、休闲度假旅游等七大旅游产品系列，旅游产业发展硕果累累。
2009年，####市接待游客1373.8万人次，旅游收入110.17亿元，分别同比增长26.5％和35.2％。
2010年1月至3月，####市已累计接待游客290.1万人次，同比增长15.2％，实现旅游综合收入23.58亿元，同比增长20.5％。
贵广快速铁路、贵昆快速铁路与昆曼国际公路相连接后，将形成一条“广州桂林贵阳昆明曼谷”的世界级观光旅游线路。
为实现旅游路线的对接，####与重庆、四川广安、贵阳三地联手打造重庆广安####贵阳中国红色旅游精品路线，同时与重庆、四川开展川、渝、黔“金三角”跨区域旅游发展合作，与韶山、井冈山、延安、西柏坡、嘉兴等著名革命纪念地开展跨区域品牌联合，共同推进旅游产业的发展。
据悉，####将打造“四渡赤水”、“丹霞竹海”、“中国茶海”等特色旅游品牌和酒博会、茶博会等特色会展品牌，大力促进文化旅游与会展经济融合发展，着力提升现代服务业发展水平，着力提升城市综合竞争实力。
本项目建设项目建设地位于####风景名胜区内，未来2至5年内，一批具有国际水准的餐饮、购物、酒店、休闲运动设施将陆续投入使用，####旅游经济圈将逐步形成。
随着####旅游文化产业的发展壮大，本项目将获得极佳的发展机遇，市场前景非常广阔。
3.3项目运营模式及销售策略
3.3.1项目运营模式
仙客来山庄项目是井山区一个综合旅游配套项目，也是借助或依托旅游景区实现其开发价值提升的房地产项目。
因此，在开发模式上属于旅游地产，应采取旅游与地产联动策略。
旅游地产通常包含四类：
第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间；
第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的各种度假性的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店等；
第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
前三种旅游地产模式主要针对旅游者市场、提供短期使用服务功能、大多数不涉及产权转移的经营特点，而旅游住宅地产则是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。
仙客来山庄房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即是旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。
“旅游+地产”的开发模式已成为旅游区常见的开发模式之一，旅游地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，成为房地产领域内的新亮点。
同时，旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，对####当地经济的增长能够起到促进作用。
3.3.2销售策略
根据对####房地产市场过去两年的统计数据分析，可以看出房地产销售量及成交均价呈平稳增长的态势。
在分销策略上，有“直接销售”和“经纪人销售”两种方式，建议本项目采用经纪人销售形式。
房地产卖主与房地产经纪人是委托与被委托的关系，这种委托与被委托关系必须用书面合同确定下来。
经纪人的报酬是佣金，佣金通常是事先商定的房地产最终销售价格的一个百分数。
在出租经纪情况下，佣金按租金的百分比支付。
房地产经纪的销售代理有公开报价、独家代理、独家销售权、多重开价、净开价等形式，可择机处理。
在社区服务策略上，应注重物业管理的“内涵”。
物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。
高档社区客户不仅看重视开发商的实力、口碑、信誉，还要看物业管理公司专业化水平。
服务设施齐全而且档次高物管水平，以及优质的人性化服务能与业主融洽相处，对于创建和谐社区至关重要。
第三章项目建设规模及内容
3.1建设内容及规模
仙客来山庄项目总投资20000万元人民币，项目总占地1500亩，总建筑面积200000平方米，功能格局由垂钓中心、旅游度假休闲中心、餐饮中心、黔北特色民居、高档会所，安置区组成。
具体内定包括：
1、景区公路拓宽及景区内步游道，休息亭、观光亭、垂钓台、烧烤区等；2、水面娱乐项目，如天然游泳池等；3、景区旅游接待服务设施及安全设施，如文体娱乐室2个、专卖部1个、KTV包厢2个、多功能会议室1个、露天活动场所2处、餐饮、停车场及环保公厕等；4、景区内的环境绿化及水体养殖、供水、排水设施等。
3.2服务内容
本项目近期将建设2个功能区：
综合服务区和休闲娱乐区。
1、综合服务区
综合服务区位于山庄的西北区域，主入口大门内外，即山庄的西南角区域，主要是山庄突出形象，兼顾对内对外服务。
综合服务区具体分三个中心。
（1）服务中心
服务中心其功能是对内对外服务，包括接待、餐饮服务、商业购物等功能。
（2）游人集散中心
游人集散中心为大门中心内侧部分用地，主要由回车场，罗马石竹广场和绿色长廊组成。
（3）核心接待中心
核心接待中心由山庄别墅组成。
山庄别墅主要为接待大众旅游度假，兼作整个度假山庄的综合接待服务，功能为住宿、餐饮、会议、娱乐、生态养生餐饮、康疗体验等。
2、休闲娱乐区
休闲娱乐区内主要建设山地木屋群、茶楼等。
山地木屋群建筑以特色木屋为主，用于点缀山庄，宛如世外桃源。
茶楼和木屋的特点是结合度假山庄的休闲、养生、康体活动，吸引海内外游人到此游玩。
其功能除满足游客在山庄休闲娱乐需求外，游人还可在垂钓、养生等。
第四章建设项目场址条件
4.1场地选择
####市和平工业园仙客来山庄用地总面积为1500亩，位于贵州省####市和平工业园东侧。
####县地处贵州省北部，东接湄潭、瓮安县，南邻息烽、开阳县，西连仁怀、金沙县，北界桐梓县、绥阳县、红花岗区、汇川区。
位于东经106°17′22″至107°25′25″，北纬27°13′15″至28°03′03″之间。
全县东西长112.5公里，南北宽89.3公里，土地总面积4092.66平方公里。
4.2地理位置及行政区划
####县位于贵州省北部，县境环绕中国历史文化名城####中心城区，全县国土面积4092平方公里，辖29个镇2个民族乡，人口118万。
这里环境优美，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，四季可游，是旅游休闲度假，人居置业的好地方。
4.3自然地理
4.3.1地形地貌
####处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。
海拔高度一般在1000～1500米，在全国地势第二级阶梯上。
全市平坝及河谷盆地面积占6.57%，丘陵占28.35%，山地占65.08%。
大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把####市划分为两大片：
山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。
4.3.2气候条件
####县境属亚热带季风气候区，年均气温14.7℃，终年温凉湿润，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年均降水量1200毫米，年均日照1146.9小时，无霜期270天。
县境内冬季、秋末、春初，受西伯利亚南下冷空气影响，风向多为偏北风，因地貌复杂多变，地面风主要是东北风，从春末至夏季，西太平洋暖湿气流北向西伸，南下冷空气变暖减弱，主要风向为偏南风或东南风。
年平均相对湿度在82％左右，年平均蒸发量1150毫米。
4.3.3水质情况
据历年市内77个水质点654次采样化验分析表明，全市水质基本良好，多数未受污染或只有轻度污染。
有毒有害成分只在少数河段出现。
绝大多数属于矿化度不大的中硬水，水离子总量一般为200～350毫克\升，总硬度多在80～140毫克（氧化钙）\升之间，水质呈中性偏碱。
各河年平均输沙量呈增加趋势，水土流失面积5000多平方公里，约占土地面积的15%。
随着流域植被的改善，水土流失情况在逐步缓解。
4.3.4工程地质
####地貌以娄山山脉和南北向娄山支脉为骨架，与沟谷盆地等自然组合形成形态各异的地貌。
西北高而东南低，最低点位于山盆镇落炉，海拔为489米，最高点位于山盆镇的仙人山，海拔为1849米。
按形态划分，在娄山山脉东南面为低山丘陵宽谷盆地地貌，海拔一般800～1000米，娄山山脉西北面为低中山峡谷地貌，海拔一般900～1300米。
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