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项目融资读书笔记

项目融资读书笔记

【篇一：

融资管理读书笔记】

读书笔记

战略投资者是指符合国家法律、法规和规定要求，与发行人具有合作关系或合作意向和潜力并愿意按照发行人配售要求与发行人签署战略投资配售协议的法人，是与发行公司业务联系紧密且欲长期持有发行公司股票的法人。

我国在新股发行中引入战略投资者，允许战略投资者在发行人发行新股中参与申购。

主承销商负责确定一般法人投资者，每一发行人都在股票发行公告中给予其战略投资者一个明确细化的界定。

具体来讲，战略投资者就是指具有资金、技术、管理、市场、人才优势，能够促进产业结构升级，增强企业核心竞争力和创新能力，拓展企业产品市场占有率，致力于长期投资合作，谋求获得长期利益回报和企业可持续发展的境内外大企业、大集团。

国有企业通过合资合作、增资扩股或出售国有股权等方式，引进战略投资者，进行股份制改造，发展混合所有制经济，实现体制创新、机制创新，达到增强企业实力、提高产品水平、扩大企业规模、不断发展壮大的目标。

————刘正昶,国有企业融资管理战略研究,会计之友（中旬刊）2009（6期）

正视地方金融机构和民间借贷市场的合法化和存在的合理性和必要性，进一步解放思想，勇于创新，大力发展地方性金融机构和逐步放开民间借贷市场，拓宽中小企业直接融资的渠道。

在政策和法律允许的范围之内，依托政府政策指导，宏观管理，强化监督，规范经营的基础之上，鼓励其进入资本市场参与竞争，从而形成一个多种金融形式并存的多层次、立体式的金融格局。

以聚集更多性质的资金，进一步解决中小企业融资难的问题，支持中小企业的健康发展。

建立中小企业行业协会或联盟，实行互助性的会员制管理。

协会或联盟内的会员共同出资成立一个互助管理基金，主要用于解决会员间资金短缺时的困难。

当互助管理基金无法满足会员的资金需要时，还可以通过会员间的贷款担保等方式予以解决。

————皮军,浅析解决中小企业融资难问题之对策,中国会计网,2010（10）

建立我国统一的中小企业政府管理机构体系。

为规范对中小企业的管理，我国应考虑建立全国统一的中小企业管理机构，即设立中小企业局。

而设立中小企业局必须对现有的中小企业行政管理机构进行较大规模的调整，如将工信部中小企业司、乡镇企业局、工商行政管理局以及各行业主管局对中小企业的行政管理职能统一合并到中小企业局。

也就是说，设立中小企业局并非在现有的行政体系上简单进行“加法”，而是在“减法”的基础上再做“加法”。

我国可考虑建立由中央级中小企业局、省市级中小企业管理分局和县市级中小企业地方局共同构成的中小企业管理机构体系。

————胡娟、程树武，中小企业融资的现状及对策，《人民论坛》

2010（23期）

民营经济是我国非公有制经济的重要组成部分，30年改革的一个成果是民营企业的崛起，其对我国gdp的贡献比例正逐年提高。

中国加入wto后，民营企业将迎来新一轮大发展的机遇，21世纪民营企业在我国经济发展中将发挥巨大作用，而其获得的金融支持远远不够。

种种迹象表明，民营企业融资难制约着我国民营经济乃至整个国民经济的进一步发展，也制约着中国金融业自身的健康发展。

特别是在当前金融危机的背景下，如何借鉴国外融资方式，解决民营企业资金短缺问题是有着积极和现实意义的。

2009（7期）

我国企业并购融资受到法律法规的制约。

由于金融机构不得为股票交易提供贷款，而股权并购也属于股票交易范围之列，因而就限制了银行为股权并购提供贷款的行为。

而债务性融资方面同样存在诸多限制，规定公司制企业累计债券总额不超过公司净资产额的40，，债券的利率不得超过国家限定的利率水平等，企业债券管理条例）规定“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率40%，这些规定都对债券的发行起到了很大的约束作用。

一般而言企业债券的风险比银行存款的风险要大，高风险下没有高收益的预期，企业债券就失去了吸引力，再加上债券交易不如股票交易活跃，因而限制了国有企业的融资渠道。

————苏戈锋，试论国有企业并购融资存在的问题及对策，中国会计网校，

2010（10）

当前世界金融危机对我国企业的经营造成严重冲击,保证资金链条安全成为企业关注的第一要务。

企业是否要退出、维持或扩大现有业务,是否进行业务转型都要根据资金链安全的需要加以考虑,根据资金链安全的需要及时调整自己的融资战略和投资战略。

一、企业融资战略分析

（一）融资战略是企业的战略核心企业经营战略思考的基本内容应包括:

第一,企业所经营业务有无安全、顺畅、稳定的现金流;第二,企业投资有无可靠、稳定、满意的收益率;第三,企业所开展的业务过程是否有助于增强和保持潜在的融资能力。

就是说,企业的业务、投资和融资是一个有机的整体,而融资作为企业资金链的安全保证是考虑的基本点。

只有满足企业业务、投资与融资有机结合的经营运作才能够增加企业价值,才能保证企业在危机中生存、发展。

面对危机,企业要认清行业发展趋势,根据自身条件重新给自己定位,确定企业的业务组合、经营节奏、投资方向、融资方式等,力争形成有竞争力的、独特的盈利模式。

在金融危机中很多企业因资金链条的断裂,失去融资能力而倒下了。

————朱博义，应对金融危机的融资战略和投资战略，《会计之友（中旬刊）》

2009（06期）

在中国由于公司众多，且中国的资本市场发展并不完善，短时间内想要全部上市是不可能的，所以中国证监会只有限定条件优先批准各方面情况较好的企业上市交易。

这样致使如果能够上市就说明该公司各方面较优秀，所以各家公司才会花大力气上市交易。

相反，在国外，由于资本市场已经足够成熟，若公司想要发行股票引进新股东中有三种情况：

一是公司缺少资金又不能够通过债权融资

时：

二是当公司价值被高估时；三是该公司前景不被看好时。

这三种情况下发行股票均会使股价下跌。

所以国外公司并不会盲目追求上市而上市。

————王茜，浅析我国上市公司股权融资的偏好，中国会计网校，2010（10）

债券融资是发达国家企业主要的融资渠道之一。

目前我国主要有三大类债券融资工具:

（1）企业债,由国家发改委主管;

（2）短期融资券与中期票据,管理权限在中国银行间市场交易商协会,归人民银行;（3）公司债,核准权限在证监会。

从趋势上看,债券融资正在成为我国企业融资的重要渠道。

20XX年商业银行贷款规模增速放缓,而企业债券融资面临政策利好,温家宝总理20XX年12月底指出要扩大企业债券融资规模,20XX年3月政府工作报告中温家宝总理再次指出要积极扩大直接融资。

完善多层次资本市场体系,扩大股权和债券融资规模,更好地满足多样化投融资需求;周小川20XX年1月初指出要加快发展债券市场。

从统计数据看,20XX年以来我国企业债券融资迅速增加,与银行贷款融资规模之间的差距逐步缩小,债券融资越来越重要。

陕西正处于建设西部强省的战略机遇期,合理的资金需求相对旺盛,企业债券融资是一个重要的资金来源渠道。

结合人民银行西安分行对陕西省债券融资的调查,本文提出:

（1）建议省政府组织相关部门如省发改委、省金融办、人民银行西安分行、省证监局联合下发进一步推动我省企业债券融资的意见。

要求充分认识直接融资的重要作用,抓紧利用国家鼓励企业债券融资发展的良好机遇。

发挥政府的引导组织协调作用,为推动企业发债融资营造良好环境。

文件也可出台相关支持政策。

（2）举办债券融资培训班。

邀请具有实践经验的国内证券公司和商业银行内部从事企业债券发行实务的业务部门老总来陕举办专门的债券融资知识培训班,对省上200强甚至300强企业的董事长、总经理、财务部门老总等进行债券融资培训。

最好省委组织部、国资委发文通知,相关部门具体落实。

（3）举办债券融资论坛。

————刘贵生，关于进一步推动陕西省企业债券融资的研究报告，知网空间，

《西部金融》2010（05期）

【篇二：

中国房地产融资20种模式与成功案例（读书笔记）】

第一章中国房地产市场概况

一、中国房地产市场发展历史

第一阶段：

复苏阶段（1978-1986）

新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。

第二阶段：

市场化起步阶段（1987-1991）

87年以后开始市场化

1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。

第三阶段：

快速发展阶段（1992-1993）

1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。

第四阶段：

理性发展阶段（1994-1997）

94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。

94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。

第五阶段：

平稳发展阶段（1998年至今）

1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。

20XX年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。

第二章中国房地产市场金融概况

房地产金融市场现状

1、金融突入总量增长且结构不断优化

2、房地产企业主要融资方式：

企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发

债券、上市融资

第三章中国房地产市场的两大支柱

1、中国房地产市场的土地资源

2、中国房地产市场的金融资本

第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务

第六章国内银行贷款

第一节国内银行贷款概论

影响商业银行贷款的利率因素

中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

国内商业银行贷款种类

信用贷款

信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：

普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款

担保抵押贷款

分为两种：

担保品贷款、保证书担保贷款；

保证书担保贷款

保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

商业放贷的七大风险

政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险

第二节国内银行贷款运作程序

一、贷款申请

（一）借款人资格

（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料

二、商业银行贷款调查

（一）借款人资格的核查

（二）调查核实项目情况，包括：

项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价

三、核定信用等级，提出审查结论

四、房地产开发贷款审查和审批

三性原则：

合法性、合规性、可靠性

五、贷款的发放

六、贷后管理

第七章国外银行贷款

我国利用国外贷款的主要形式：

外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（wbg）、国际农业发展基金组织（ifad）和亚洲开发银行（adb）。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

国际商业贷款一般包括两种形式：

一是由一两家国外金融机构提供的贷款；

二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

外资银行五大关注点

对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务

1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。

2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。

3、透明度是第一位的。

国外银行贷款运作程序

项目建议书-可行性研究报告-备选项目审批-利用外资方案-借用国外贷款项目的程序。

第八章民间借贷融资

特点：

1、形式上的分散、隐蔽性

2、金额上的小规模性

3、范围上局限性

4、利率上的高低不一与随行就市

5、借贷合约非格式化

6、对偿债的硬约束性

我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

优点：

可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险

可行性强，为金融市场所快速接受

房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得

缺点：

开发商承担风险较大

并非开创融资新渠道

第九章房地产抵押融资

抵押内涵：

设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。

抵押人不转移对抵押物的占有。

抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先偿还。

抵押流程：

开发企业初始资金启动项目—项目建设中随时抵押完工楼盘?

抵押资金投入新楼盘建设?

项目收入偿还银行借贷本金及利息。

第十章房地产典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。

特点：

融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：

审当、验当、收当、保管、赎当。

五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

第十一章房地产项目融资

参与方：

项目发起人（projectsponsor）、项目公司、融资方（borrower）、其他：

承建商、购买者、法律顾问（lawconsultant）、融资顾问（financialadviser）.

特点：

项目融资以项目为导向

项目融资为无追索权或者有限追索权

项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散。

项目融资成本更高。

融资模式

直接安排模式：

房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。

项目公司安排模式：

开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。

以承购合同为基础的融资模式

以产品支付为基础的融资模式：

在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。

项目融资的程序：

可行性分析?

融资分析?

融资模块选择?

融资谈判?

融资协议的执行?

贷款偿还涉及的文件：

信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。

主要成功策划理念

高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。

第十二章发行债券融资

发行债券的程序：

发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请与批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。

第十三章商业信用融资

商业信用的主要特点：

商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。

商业信用融资的具体方式：

应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。

第十四章金融租赁融资

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。

金融租赁融资的关键要素：

承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的

三大金融租赁类型

直接融资租赁、经营租赁、出售回租。

金融租赁六大特征

可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。

金融租赁和投资信托的区别

适应性较强的融资。

金融租赁操作流程

业务联系及洽谈：

客户向租赁公司提供有关资料?

租赁公司实地考察客户经营状况?

经办人撰写申请报告及内部审批?

与客户签订租赁合同，办理相关文件手续?

开发商向客户提供不动产或者动产?

租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租?

承租人按合同规定暗示支付租金?

还清所有租金后，合同终止?

租赁物所有权转让给承租人。

房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。

“售后回租+保理”的操作思路：

房地产企业与金融租赁公司签订房产购买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。

房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。

房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。

金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。

商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。

第十五章信托计划融资

信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。

信托在经济活动中的基本功能

财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。

具有的优势：

1、信托融资创新空间宽广。

2、信托具有财产隔离功能。

3、相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不

低于开发项目总投资的30%的约束。

可分类：

抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。

程序：

1、确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：

经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。

【篇三：

《融资》读后感】

《融资》读后感

本书总结了十多年来中国企业在美上市的案例，从每个公司各自的独特经营理念和实践出发，向读者介绍了在美上市时，如何选择并成长的经验，并在书中附上了大量翔实的案例来分析例证，为我掀开了华尔街的神秘面纱的一角，也打开了一扇一窥优秀企业成功之道的大门。

读完之后自己也有很多感想，印象最深刻的是书中的一句话：

“周鸿袆的免费安全模式的核心理念就是服务于广大互联网用户。

”结合自己多年从事业务所积累的一些心得体会，我想从增强客户意识、完善服务文化两个方面来探讨如何更好的开展公司业务。

1、增强客户意识

首先，要把加强和改进客户维护工作作为业务经营的重要内容，坚持以客户为中心的经营理念，重视客户的需求、价值和利益，建立起良好的客户关系。

同时通过教育、培训等手段，把客户维护意识渗透到各个部门和全体员工，增强全员做好客户维护工作的主动性和自觉性。

其次，要高度重视现有客户的维护，善于利用现有客户的信息资源，从中挖掘和培育优质客户，并发现有价值的关联客户，减少新客户开发成本。

要把营销目标定位于客户的长期满意度上，把一次性客户转化为长期客户，把长期客户转化为终身的忠诚客户。

要与客户保持有效互动的客户服务。

保证足够的时间、精力用于与客户保持沟通。

加强专业系统培训，重点培训营销策略、营销技能、沟通技巧、公关能力、如何发现客户需求、创造客户需求等专业知识，打造一支

复合型的队伍。

2、完善服务文化

注重用感情维护客户，实施感情服务，人文管理，与客户建立深厚的感情基础。

多从人文管理的角度来建立服务文化，在大的原则、制度框架下，靠人文关怀、换位思考、感情等文化因素来推进和巩固与客户的合作，真正做到以双赢的目的合作、平等的身份交往、负责的态度处事、合规的意识共勉、换位的角度思考、朋友的情感互动、至诚的理念服务、发展的眼光看问题，获得客户的良好认知与信任。

每个人要保持与客户的真诚交往和有效沟通，让客户感觉到被尊重、重视、肯定，充分了解客户的发展愿景、融资需求及偏好，有针对性地为客户量身打造融资方案和行业产业咨询，尽可能为客户创造获利空间，提高客户的信任度和依赖度。

围绕满足客户的需求，优化调整上下级行之间、职能部门之间和岗位员工之间的服务程序、关系，建立起和谐的客户服务体系，形成统一的服务文化理念。

积极开展服务创新。

如实施差别化的服务和产品提供;对于客户能够感知的环境或设施尽量赋予其服务文化功能;建立高端客户贵宾室;适时组织联谊活动等，形成全面、专业、贴心、温馨的服务文化氛围。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。