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综合能力要点

第一章经济学基础知识与应用

一、需求：

㈠人需求1、条件①意愿②支付力2、影响：

①偏好②收入③价④他价，预期

㈡市场需求在某:

特定市场特定时期，所有买者在各种可能价格购买某种商品各种数量。

是个人需求总和，需求还受消费者人数多寡的影响。

曲线右下。

二、供给：

函数线性或非线性，一般品的供给曲线向右上方。

三、局部均衡价格：

需求量等于供给量，此时均衡价格，均衡数量。

由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与数量。

商品均衡价格与数量是市场供求力量自发。

①在均衡点，所有生产者接受的价格与提供的数量等于所有消费者支付价格购买的数量。

②失衡，供求力量自发作用均衡。

均衡点存在、惟一、稳定性。

四、需求弹性：

是由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的结果。

㈠理解需求弹性和需求弹性系数的要点

1、需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，需求量变动对价格变动的反应度。

价格自变量，需求因变量。

2、需求弹性系数是指需求变动率与价格变动率的比值，而不是绝对值。

3、需求弹性系数数值正值或负值。

取决于变量变动方向。

同向变动正值

4、同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小不一定相同。

㈡需求弹性的分类范围范围∣Ed∣＝0∣Ed∣＝∞∣Ed∣＝1∣Ed∣＞10＜∣Ed∣＜1，无弹性；完全弹性；单一弹性；富有弹性；缺弹性

㈢影响需求弹性的5个主要因素：

1替代品数和可替代因素；2需求程度和预算比例；3商品用途多用性；4耐用程度；5时间

五、供给弹性：

一般考察的是供给的价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。

㈠理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点：

1、即供给量变动对价格变动的反应程度。

价格是自变量，供给量是因变量。

2、供给价格弹性系数是指供给量变动率与价格变动率的比值，不是绝对值。

3、供给价格弹性系数的数值一般都是正值。

4、一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。

㈡供给价格弹性的分类范围∣Es∣同前

㈢影响供给价格弹性的2个主因1、时间是决定大小的主因2、成本决定大小。

六、边际收益递减规律：

生产要素边际生产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，即可变生产要素增加所引起的产量﹙或收益﹚的变化可以分为边际递增、边际递减、总产量减少三个阶段。

分析：

设资本等要素投入固定不变，随着劳动量的增加，总、平均和边际产量都是递增的，后分别递减。

总曲线、平均曲线和边际曲线均先升后降。

当一定量时，边际产量达最大。

此前，边际产量斜率正，边际产量递增；过此点，边际产量斜率负，边际产量递减；该点对应处，总产量曲线上凹转为向下凹的拐点。

继续投入，边际将在平均产量最高点相交，边际等于平均产量，平均产量达最大值。

此前，平均产量递增，边际大于平均产量；超过此点后，平均产量递减，边际小于平均产量。

当增加使边际产量零，总产量最大。

此后边际产量负，总产量减少。

七、边际技术替代率：

是指在等产量曲线上两种生产要素互相替代的比率。

八、规模报酬：

是指在技术水平不变的情况下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量产生变化的情况。

规模报酬递增、不变、递减三阶段。

㈠决定内在经济与内在不经济的因素：

经济5个因素：

厂商资金；机器先进；资源合理，分工专业；高副产品利用率；减要素购买和资源消耗不经济的3个因素：

机构庞杂，管理效率低；生产规模大对要素过度，要素价涨，成本增；销售费用增

㈡决定外在经济与外在不经济的因素决定外在经济的1个因素：

行业规模扩大后，个别厂商获利。

不经济2个因素：

竞争付代价；行业扩大污染重，交通紧。

九、总成本和边际成本总成本：

厂商在一定时期内生产一定量产品成本总和。

包括固定成本和可变成本。

边际成本：

是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本量，增加的成本除以增加的产量。

十、经营决策的利润最大化经济学中利润指经济利润，是总收益总成本差额。

经济利润取值：

正，正常利润，还超额；负，亏损；零，收支抵，正常利润。

MR-MC即边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则。

十一、市场失灵的4个原因垄断、非对称信息、外部性、公共产品

十二、非对称信息与逆选择、败德行为、委托人---代理人非对称信息买与卖信息不对称，保险与信用市场。

逆选择指信息不对称的情况，差品是好品驱。

保险及家电、车修、药场。

败德行为道德公害，冒险使风险增大。

败德行为产生的原因是非对称信息。

企业与工人目标不同，信息不对称，生委托人---代理人问题。

委托人不能确知代理人的行为。

经理扩大控制力、工人工资或闲暇。

十三、外部性及其划分个人对他人造成影响未将影响计入交易成本与价格中。

第二章管理学基础知识与应用

一、管理的性质、管理原理：

⒈管理的性质：

双重性（自然和社会属性）

⒉管理原理以人为本、系统均衡、运动控制、信息沟通、目标效益原理

二、目标效益原则：

建立组织管理系统的第一项任务，就是确立组织目标。

三、管理的基本职能：

决策、计划、组织、领导、激励和控制。

四、市场细分、营销策略在目标市场选择中，企业三种策略运用：

无差异目标市场营销策略优点：

成本低缺点：

易导致激烈竞争

差异目标市场营销策略优点：

稳，销量增挖企业潜力，树形象缺点：

成本高

集中目标市场营销策略优点：

强某市场地位易管，成本低，投资少缺点险

五、市场调查、市场营销组合应用市场调查：

对商品交换过程中信息的收集、整理和分析。

市场营销麦卡锡四变量产品、价格、渠道、促销。

物业管理用市场营销管理发展企业：

一，市场细分。

第二，确定目标，第三，收集资料。

六、企业经营战略及企业经营战略管理

①企业经营战略包含4个观念全局、市场、竞争、效益

②制定战略的4个意义企业发展提生产目的性增管理活力提企业家素质

③企业经营战略的4个特征全局性、长远性、政策性、应变性

④企业经营战略的类型

按照企业在行业中经营的态势分为：

进攻型、防御型、撤退型；

按照企业竞争的优势分为：

总成本领先战略、差别化战略、专业化战略

按照企业的经营功能分为：

产品市场战略、要素市场战略、研究开发战略、技术进步和投资战略、人才开发战略、财务战略、组合革命战略

⑤发展战略管理的基本过程：

战略分析战略形成战略实施与控制

七、创新、创新激励、创新过程、企业创新模式、创新管理活动在物业管理中的应用①创新表现为发明、发现、革新、开发

②创新激励的方式：

产权、市场、企业、政府激励

③创新过程

④企业创新模式主要有：

“内生型”、“外生型和“混合型”

⑤物业管理创新，主要体现在：

理念创新、手段、模式、制度和管理技术。

⑥创新的特征：

高风险性、高收益性、相对性、继承性、创造性

⑦创新的动力：

科技推动力、市场需求推动力、制度推动力

第三章心理学知识与应用

一、梅奥的人群关系理论1、梅奥的人群关系理论霍桑实验表明，“社会人”。

2霍桑实验生产效率取决于职工情绪。

3企业并存“正式组织”和“非正式组织”

4新型领导和民主管理“工参与管理”“倾听工意”“沟通关系”“改善态度”。

5梅奥人群关系理论意义与局限性①意义：

梅奥为管理心理学的形成奠定基础，工业社会心理学的创始人和管理心理学的先驱。

②局限性见67-68页。

二、激励的概念与过程1、需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心里状态。

2、动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿。

3、动机三要素：

决定人行为的方向、努力水平、坚持水平。

4、激励是心里状态，激发动机，推动并引导行为使之朝向预定目标的方向。

三、现代激励理论满足过程论1、需要理论①马斯洛需要层次论﹙生理,安全,社交,尊重,自我实现﹚②赫茨伯格的双因素理论﹙保健因素和激励因素﹚③麦克莱兰的需要理论﹙成就需要、权利需要、亲和需要﹚④ERG理论﹙生存需要、相互关系、成长）2、强化理论也刺激或诱导条件3、期望理论价值×期望×绩效获奖估计=动机4、公平理论亚当斯5、目标倒置洛克，目标影响动机，难，成绩大。

四、劳动者心里与群体心里

①劳动者心里健康含义：

身体健康、体质坚强、精力充沛、意志坚强情绪正常

②劳动者心理健康的特征：

智力正常、健全的情绪、行为协调、行为反应适度；

③群体：

组织管理中的基本单元，两个以上成员经常工作，稳关系，同目标。

④群体4特征：

成员“互动”“影响”“稳定结构”“共享目标”“成员资格”。

⑤群体决策：

群体成员面对问题及办法，需要做出分析、比较、权衡、选择。

⑥群体决策包括的三维度：

成员参与决策程度、决策内容、决策范围

五、个性心理特征个性心理特征主要包括人的气质、性格和能力

①气质在管理实现活动中的4个作用：

气质影响活动效率、情感行动。

②性格的特征：

对现实态度、意志、情绪、理智特征

③影响能力发展的因素：

素质、知识和技能、教育、社会实践、勤奋

六、物业管理与居住环境物业管理提高居住环境质量主要保持和提高物业品质和创设优美外部环境。

①首因效应②近因效应③晕轮效应④情感效应

七、物业管理服务中的心理学策略应用情感化服务和个性化服务

1、情感化服务①功能②心理服务2、个性化服务①特约②主动服务

第四章公共关系知识应用

一、公共关系的要素

1、公共关系是社会组织通过信息传播的手段与公众建立良好关系的活动过程。

2、其基本构成要素有三：

主体、客体及联系主体和客体的手段

3、公共关系的主体是社会组织。

4、公共关系的客体是公众。

5、公众的划分：

与组织的关系划内、外部；对组织重要性分首、次要、边缘；动态发展过程分行动、知晓、潜在、非；喜恶程度划受欢迎、被追求、不受欢迎。

6、公共关系传播手段是信息传播，包括传播工具、传播媒介、社会交际。

7、传播的四大元素：

传播者、传播内容、传播媒介、传播对象。

8、传播的基本方式：

人际传播、组织传播、群体传播、社会交际

二、公共关系职能1树形象结缘2集信息、咨询建3宣传引舆论4沟通调关系。

三、公共关系与人际关系公共关系是社会组织通过信息传播手段~。

人际关系是指在社会实践中形成的各种人与人之间的关系状况。

四、人际关系的功能①合力②互补③激励④沟通感情⑤交流信息

五、影响人际吸引因素①临近②首次③相似性④互补性⑤移情⑥互动频率⑦代价酬赏理论⑧情感的相悦性⑨个性

六、影响人际交往因素信息沟通层次、社会知觉和归因层次、互动层次三个。

社会知觉和归因因素有临近因素①刻板②先入③成见④晕轮⑤近因效应。

七、建立、维持和发展人际关系的原则和方法

①建立、维持和发展人际关系的原则：

平等互惠互利、诚信、宽容原则②建立发展人际关系方法知识素养，实力，名字，兴趣，欣赏，批评

第五章行政管理学基础知识与应用

一、行政管理的主体及活动原则

1、国家权力机关执行机构行政机关。

国务院和地方各级人民政府及职能部门。

2、客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。

3、行政管理的基本依据是行政权力。

4、行政权力是国家行政机关靠特定手段和宪法，对国家事务进行管理的权力。

5、行政权力的特点：

是一种公共权力，合法性，操作性，强制性，一元性。

6、行政管理的特点：

执行性、政治性、权威性。

二、行政职能的涵义及内容：

是国家职能的重要组成。

1、政治性和社会性；行政职能分为政治统治、社会管理职能；

2、运作的过程和履行职能的方式来看，分为计划、组织、指挥、协调、控制；

3、从政府作用领域，政府功能：

制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。

三、行政管理组织依据国家宪法和法律规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，指政府机构。

1、特征：

①具有权威性和强制力②全部财政来源于国家预算

2、行政管理种类：

①领导机关②职能机关③辅助机关④直属机关⑤派出机关。

3、行政管理基本结构有纵向、横向结构。

层次和幅度影响行政组织结构形态的两个决定因素。

横向结构称部门结构。

四、工商行政管理的概念

1、工商行政管理的概念：

是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及行为监督管理。

2、工商行政管理的主体是国家，对象是经营主体及市场经济活动以及商品

五、工商行政管理的地位

六、工商行政管理的作用对市场机制运行的作用、对资源优化配置、对市场优化结构、在弥补市场缺陷

七、工商行政管理的目标

1、工商行政管理的目标就是建立和维护社会主义市场经济秩序。

2、秩序结构形态：

进入、行为、结构、退出、销售、交换、生产、规范秩序。

八、工商行政管理机关的特点：

1、是国家行政机关；2、代表国家行使行政管理职能；3、职能范畴是工商行政管理。

九、物业管理中的行政管理⒈物业管理的行政管理的含义

⒉物业管理中的行政管理：

行政立法、执法监督、协调服务、宣传引导

十、与物业管理相关的行政管理部门可以分为几个层次

1、国家级；2、省市级；3、基层；4、基层政府及其派生机构；5、相关行政管理部门（--规划、城管、环卫、公安等）；6、工商物价税务行政管理部门

十一、物业管理企业与管理部门的关系服从管理、协助、借助、支持

第六章法律基础知识与应用

一、法的概念与特征：

1、特殊规范；2、国家制；3、规定权义；4、强制约束

二、法的分类

1、法的历史类型:

奴隶制封建制资本主义社会主义

2、法的形式分类：

①、按照法所调整的是国内关系还是国际关系，分为国内法、国外法；

②、按照法所规定的内容和效力的强弱，分为根本法、普通法；

③、反映事实关系权利和义务还保证这种权利义务关系程序，实体法、程序法；

④、按照法的效力范围分为一般法和特别法；

⑤、按照法的创制方式或表现形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。

3、法系分为：

大陆法系（罗马法系法典法系）；英美法系（普通法系判例法系）

三、法的制定

1、法的制定概念：

又称立法，制定、修改、补充、废止规范性法律文件。

2、法律渊源：

它是指法的效力来源，是法律的一种表现形式。

3、我国的法律渊源：

宪、法律、行政法规、部门规章、地方法规、地方政府规章、自治条例和单行条例、特别行政区的法、国际条约

四、法的实施

1、法的实施：

法的实施两种形式①法的遵守②法的适用

2、法律关系：

法律规范是关系产生的前提。

法律关系是规范实现的特殊形式。

3、法律关系的种类

4、法律关系的构成三要素主体、客体、内容。

①主体即法律关系中依法有权义的人或组织。

②客体指法律关系主体的权义指向的对象。

包括三类：

物、行为、和人身相联系的非物质财富。

③内容：

权利和义务。

5违法、法律责任和法律制裁违法：

违宪、民事、行政和刑事法律责任：

违宪、刑事、民、行政法律制裁：

违宪、刑事、民事、行政

五、民法概述

1、民法的概念：

调整平等主体间的人身关系和财产关系的法律规范总称。

2、民法所调整的对象：

平等主体之间人身关系和财产关系

3、民法的基本原则：

遵循平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗不得滥用

4、民事法律关系：

（3个要素）主体内容客体。

六、民事主体1、自然人（完全，限制，无民事行为能力人）2、法人具备条件①依法成立②必要财产③有名④组织机构和场所⑤独立承担民事责任

七、民事法律行为

1、民事法律行为有效要件：

相应民事行为力；意思真；不违法或公共利益

2、无效民事行为的种类和法律后果①无效民事行为的种类：

无民事行为能力人实施；欺诈、胁迫的手段，使对方违背真实意思损害国家、集体或第三人；违法或社会公共利益；掩盖非法目的的。

②无效民事行为的法律后果返还给受损。

有过错的赔偿损失，双方过错，各担。

损害国家、集体或第三人利益，追缴，返还。

3、效力待定民事行为的种类①限制民事能力人实施的②无权处分③无权代理

4、行为效力待定民事行为的法律后果第三者追认权相对人的催告权和撤消权

5、可撤销民事行为①行为人重大误解；②显失公平的；民事行为部分无效。

八、民事权利1、债权发生的原因：

合同、侵权、不当得利和无因管理。

2、民事权利包含：

债权、人身权

九、民事责任1、主要合同和侵权责任。

2、侵权以过错责任为原则，以无过错原则为补充。

3、过错责任要件：

损害发生；违法行为；因果关系；有过错。

十、诉讼时效1、诉讼时效不行使权利，胜诉权消灭。

2、一般诉讼时效为两年。

3、特殊时效分短和长。

《民法通则》短期诉讼时效为一年：

受伤；质量差；延或拒付租；寄存丢失。

《合同法》国际货物买卖合同和技术进出口合同适用四年。

十一、合同法基本概念

1、合同的基本原则：

自由、正义、鼓励交易

2、要约：

①内容具体②表明经受要约人承诺，受约人即受该意思约束

3、要约邀请是一方他人向自己发出要约的意思表示

4、承诺的有效要件：

受要约人发；内容同；在要约存续期内；以通知的方式

十二、法律对格式条款的规制提供方免责、重敌责、除敌权，无效。

争议按通常理解。

多解释，作出不利于提供格式条款方。

格式和非格式不一致，用非格式。

十三、合同的履行1、合同履行应遵循的原则：

适当；协作；情事变更。

2、抗辩权合法时，一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。

抗辩权是债务人对抗债权人的工具。

合同中：

同时、先履行、不安抗辩权

十四、违约责任1、承担违约责任的方式有：

强制履行、赔偿损失、违约金2、违约行为的形态有：

逾期违约、不能履行、拒绝履、迟延履、不完全履、受领迟延

十五、合同的解释1、合同解释原则客观；整体；目的；习惯；诚信

十六、买卖合同、租赁合同、委托合同1、买卖合同是商品交换的基本法律形式，在双务有偿合同中，最基本类型。

2、租赁合同承租人使用、收益、付租。

3、委托合同委托人支付约定报酬或不支付报酬。

十七、物权概述

1、物权定义：

是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。

物权从性质上讲为绝对权，也称对抗权。

2、物权的效力：

排他效力、优先效力、追及效力、物上请求权

3、物权法原则：

结构、物权绝对性、法定、一物一权、优先、公示和公信

十八、所有权1、所有权性质：

整体性、本源性、弹力性、永久性、社会性

2、所有权的权能：

占有使用收益处分。

使用权魂，处分权体现。

排他人干涉

3、善意取得的构成要件：

对象须动产；动产有偿取得；受让人占有；不知情。

4、相邻关系处理原则：

有利生产、方便生活、团结互助、公平合理

十九、用益物权：

1、分担保权、质权、留置权

2、担保物权定义是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。

债务人不能偿还，债权人优先受偿。

3、担保物权的特征：

从属性、不可分性、物上代位性

4、留置权产生的条件：

债权人合法占有债务人的动产债权的发生与该动产的占有有牵连关系须债权已届满清偿期。

二十、物业权属

1、物业所有权占有、使用、收益、处分。

物业产权中的核心权利。

2、建筑区分所有权①定义：

区分所有建筑物的专有权、共有权以及特别所有权。

对建筑物内住宅、商业用房专有部分所有权，对专有部分以外共有和共同管理。

特征：

内容构成的复合性；权利处分的一致性；标的物是特定的空间，而非实体；是人与物的关系和人与人的关系的结合②业主的专有权（空间权）③业主的共有权：

建筑区划内的绿地、道路以及物业房。

市政建设的除外。

会所、车库的归属，按约定；没约定，业主共有。

④土地所有权⑤成员权

二十一、物业管理法律关系

2、物业管理法律关系的要素按利益载体表现形式，物业、权利、行为效果

3、物业管理法律关系的分类具体种类按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系可分为民事、经济、行政、刑事关系。

4、物业管理法律事实具有客观性、能动性。

5、物业管理法律责任制度体系①责任种类②责任追究认定③法律责任实现制

6、物业管理合同基本原则：

平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。

7、物业服务合同的特征

1）物业服务合同是典型民事，无名，新型。

2）实现了所有权与管理权的分离。

3）物业服务合同是双务合同。

4）有偿合同，要式合同。

第七章统计学基础知识与应用

一、物业统计概述：

1、物业统计工作全过程包括：

数据调查→整理→分析与运用。

2、物业统计的职能：

信息职能、咨询职能、监督。

二、物业统计数据的搜集——统计调查

1、统计调查的要求：

准确性、及时性、全面性、系统性；

2、统计调查的分类：

①按总体范围大小分全面和非全面调查；

②按调查组织形式分为统计、专门调查；③资料搜集式分直接、凭证、询问式；

④按调查形式分为统计报表、普查、抽样调查、重点调查、典型调查

3、统计调查方案：

目的和任务；确定调查对象；时间和时限；组织及计划

三、统计指标统计指标是现象总体属性的表达，非文字表达。

1、各指标既有联系也有差异：

①总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础；

②相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模；

③平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。

2、总量指标按计量单位分为：

实物量指标、价值量指标、劳动量指标。

3、相对指标定义：

是指两个有相互联系的现象间数值的比率。

产品/人

4、相对指标的种类：

①结构相对指标：

各组总量与总体量之比率，说明各组在总体中的比重。

②比例相对数：

同一总体中各部分之间同一种指标之比值，用以说明总体之中各局部之间的比例关系，是否有比例失调问题。

③比较相对指标：

在同一时间不同对象之间的对比

④动态相对数：

在同一对象不同时间之间的对比

⑤计划完成度相对指标：

在一般时间中实现完成数与计划任务数之比值，用以说明完成计划的程度。

又称计划完成度。

5、平均指标定义

6、平均指标的作用：

反映了变量分布的集中趋势

9、众数：

总体现象中出现次数最多的变量值。

第八章保险知识与应用

一、风险与风险管理

1、风险的概念：

风险损失的不确定性含，一可能损失；二损失不确定。

2、风险的基本要素：

因素、事故、损失；

3、据风险因素分：

实质（物理）、道德、心理（风纪）。

道德心理归无形人为

4、风险管理

5、风险管理目标①损前：

降损；除精压②损后：

生存；利润；服务力；履责。

6、风险管理的基本程序：

识别、估测→评价→控制和管理效果评价。

7、风险对策和风险管理技术选择：

控制法—避免、预防、抑制、中和、集合和分散；财务法—自留或承担、转移。

8、风险可保的条件：

纯粹；偶然；意外；大量标的有损失可能；可货币计量。

二、保险的基本要素与职能

1、保险要素①特定事故②多数经济单位结合③费率合理④保险基金的建立

2、保险的职能：

①经济补偿和保险金支付职能②派生融资、防灾防损职能。

3、保险宏观作用：

经济稳定；科技推广；社会安定；贸易和交往，促国际收支衡。

4、保险的微观作用：

企业加强经济核算；促企业风险管；安人民生活；提企业和个人信用。

三、保险类型①自愿、法定强制②财产、人身③财损失、信用保证、责任④盈利性和非盈利性⑤原保、再保、重复、共同。

⑥单一风险和综合⑦团、个人

四、保险合同

1、保险合同的法律性质在于：

双务；有偿；非要式；附和；射幸合同。

2、保险合同的成立需要经过要约和承诺阶段。

3、保险合同基本内容①保险人、投保人、被投保、受益人名和住所③标的④责任和责任免除⑤保险期间起止⑥保险价值⑦保险金额⑧费、支付法⑨赔偿或给付法⑩违约