瑞安市第三中学物业管理服务竞谈文件.docx

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瑞安市第三中学物业管理服务竞谈文件

本

XXXXXXXX物业管理公司

竞标文件

项目名称：

瑞安市第三中学物业管理服务

项目编号:

YSCG200970

投标人：

瑞安市诚信物业服务有限公司

地址：

联系人：

联系电话：

（至二00九年九月二十二日九时以前不得开封）

目录

（1）报价一览表

（2）分项报价表

（3）技术、商务偏离表

（4）谈判承诺函；

（5）法定代表人授权书；

（6）进场设备、工具、器械明细表

（7）各项管理服务指标承诺

（8）谈判供应商物业服务业绩等证明

（9）员工聘用标准

（10）企业法人有效营业执照和税务登记证

（11）物业管理企业三级（含暂定）及以上资质证书

（12）谈判供应商简介、服务内容的相关陈述说明（包括人员组成及管理方式；是否从事过类似服务的说明；各项服务工作计划、流程（程序）；各项服务的具体实施方法和技术措施及承诺；针对本项目的特点和难点分析及解决措施；供应商为完成各项服务，并保证工作的正常开展，达到使采购人满意的质量标准的保证措施及奖罚承诺；将采取何种措施来确保工作人员的安全）

报价一览表

项目名称：

瑞安市第三中学物业管理项目编号：

RACG20090919102

名称

报价总价

（人民币万元）

服务承包期

备注

壹年

大写（人民币万元）：

备注：

1.投标报价是包括在学校内提供保洁、宿舍管理服务所需的一切人员工资、奖金、各种加班费、夜餐费、各种社会保险、食宿与交通、专用设备及工具、器械、消耗材料、服装、安全、运输（包括垃圾外运）、管理费用、税费、利润、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作开支、政策性文件规定，合同包含的所有风险、责任等各项全部费用。

2.服务承包期是指年度承包期。

3.如果投标人提出优惠条款，请在备注栏内注明。

4.此报价一览表中谈判报价应与附件二“分项报价表”中“总计价”相一致。

5.此表不得自行增减内容，不提供此表格将被视为没有实质性响应采购文件,其谈判响应文件将被拒绝★。

谈判供应商（公章）：

法人代表或授权代表（签字或盖章）：

日期：

分项报价表

[另附：

分项报价详细构成及分析说明]

项目名称：

瑞安市第三中学物业管理项目编号：

RACG2009091910【价格单位：

元人民币】

序号

费用名称

单价（月金额）

总价（年金额）

备注

1

卫生保洁费

2

宿舍管理费

3

耗材

4

管理成本费

5

税金

6

利润

7

管理办公

其他费用

总计价

注：

1.总计价应与附件一“投标一览表”中总报价相一致。

2.各项费用如已包含在服务价格中请注明“含”，若免费请注明“免”,若没有请注明“无”。

3.本表所列费用为本项目的全部费用，除此外，不允许增加任何费用。

4.不提供详细分项报价和分项报价详细构成及分析说明将视为没有实质性响应谈判文件。

5．本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增减。

谈判供应商全称（盖章）：

授权代表（签字）:

日期：

年月日

技术、商务偏离表

项目名称：

瑞安市第三中学物业管理招标编号：

RACG20090919102

内容

谈判文件要求

谈判响应文件内容

正偏离或负偏离

条款号

简要内容

条款号

实际响应的具体内容

技术偏离

3.3.1

建立卫生管理制度并认真落实，负责爱卫办对学校区域卫生检查考核，配合做好预防与隐蔽性和活动性虫害，如白蚁、消杀老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇等。

环卫设施齐备；标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。

。

不见废物、污渍，卫生间清净无异味，及时清扫积水清运垃圾，定期清运化粪池，确保办公区和卫生责任区容貌整洁。

3.3.2

具体保洁工作范围

1）

行政楼全面保洁。

办公室、会议室、走廊、楼道，每天至少清扫1次；楼道栏杆及大厅玻璃保持清洁、无积尘；办公室、会议室玻璃每学期保洁1次；报告厅不定期清扫；教师健身房每天清扫1次；卫生间每天清扫2次

2）

教学楼走廊垃圾箱清理、楼梯清理、卫生间每天清扫4次；各年段办公室、医务室每天清扫1次。

3）

实验楼公共区域每天清洁1次；楼道栏杆无积尘。

4）

图文中心公共区域、师生阅览室每天清扫1次；楼道栏杆无积尘；卫生间每天清扫2次.

5）

艺术楼公共区域每天清扫、各活动室不定期清扫；楼道栏杆无积尘；卫生间每天清扫2次.

技术偏离

6）

学生宿舍楼的公共区域每天清扫2次；学生宿舍卫生间每天清扫4次。

7）

体育馆公共区域、体育馆室内球场、学生乒乓球馆每天清扫1次，看台坐椅每学期清扫3次；大型活动前清扫1次。

田径场每周清理2次（草坪除外），篮、排球场每月清理1次；卫生间每天清扫2次。

8）

交电房每月清扫1次；地下室每月清扫1次。

9）

校园道路、广场及时清扫，保持清洁；内河道漂浮物及时清理。

10）

教师公寓每天清扫1次；楼道栏杆无积尘。

11）

所有走廊上方蜘蛛网清理每月1次。

12）

学校房屋所有玻璃（玻璃幕墙除外）每学期清理1次。

13）

寒暑假老师离校2天之后，物业管理人员再放假。

3.3.4

其它

技术偏离

1）

顶篷、露天阳台等边缘区域，每日保洁

2）

沟槽、地面、蓬面不定期清扫、冲洗，清洁堵塞物

3）

沟槽无堵塞物，地面、蓬面无污迹，无杂物堆放，边缘区域无蛛丝、脏物

4）

随时清洁、循环清洁，保证区域内无垃圾等目视污物，整体干净明亮。

保洁员在每天下班前半小时对各自承包区域进行自查，发现问题及时处理。

3.5

学生宿舍管理要求

3.5.1

宿管员持证上岗、着制服、标志明显；

3.5.2

做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、衣冠整洁、举止大方；

3.5.3

宿管员24小时值班，24小时值班不因双休与节假日而中断

3.5.4

保障宿舍楼内公共设施完好；

3.5.5

抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态；在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志，做好学生的防火监督教育工作；

3.5.6

完善各项管理制度

技术偏离

（1）

来访登记，来访人员经被访人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。

（2）

男女生不得互相串宿舍。

（3）

按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。

（4）

每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给学校

（5）

发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。

内容

谈判文件要求

谈判响应文件内容

条款号

简要内容

条款号

简要内容

商务偏离

注：

1、若谈判供应商在谈判响应文件中对谈判文件规定的服务内容、要求、质量标准、付款方式及其他各项要求存在偏离（含正偏离或负偏离），须填写说明偏离内容，否则可能作出对谈判供应商不利的评定。

2、谈判供应商如无偏离请在表中注明。

3、不提供此表或注明“无偏离”均将视为谈判供应商完全响应及满足谈判文件要求。

谈判供应商全称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

谈判承诺函

致：

瑞安市第三中学

温州市华信采购招标代理有限公司

根据贵方为瑞安市第三中学物业管理服务项目（招标编号：

RACG20090919102）的谈判邀请我方瑞安市诚信物业服务有限公司（投标人名称）作为谈判供应商正式授权　XX（授权代表全名，职务）代表我方进行有关本次谈判的一切事宜。

在此提交的谈判响应文件，包括如下等内容，并已密封封装：

（—）按“投标人须知”要求编制的谈判响应文件【正本一份，副本三份】；

我方己完全明白谈判文件的所有条款要求，并重申以下几点：

（一）本谈判响应文件的有效期自投标截止日后60天有效，如成交，有效期将延至合同终止日为止；

（二）我方委派担任本项目的负责人

（三）我方已详细研究了谈判文件的所有内容包括修正文本（如有）和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权力；

（四）我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后，投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收；

（五）我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与谈判有关的任何其它数据或信息；

（六）我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标；

（七）我方如果成交，将保证履行谈判文件以及谈判文件修改书（如有）中的全部责任和义务，按质、按量、按期完成《合同书》中的全部任务；

（八）所有与本投标有关的函件请发往下列地址：

地　址：

　　　　　　　　　　　邮政编码：

电　　话：

　　　　　　　　　　　电子邮箱：

传　　真：

代表姓名：

　　　　　　　　　　　职　　务：

谈判供应商全称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

法定代表人授权书

瑞安市第三中学：

温州市华信采购招标代理有限公司：

本授权委托书声明：

我（法人代表姓名）系（谈判供应商名称）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（授权代表姓名）为我公司法定代表人授权代表，参加贵处组织的（项目编号：

）项目谈判，全权处理本次谈判活动中的一切事宜，我承认授权代表全权代表我所签署的本项目的谈判响应文件的内容。

授权代表无转授权，特此授权

谈判供应商（公章）：

法人代表（签字或盖章）：

日期：

附：

授权代表姓名：

职务：

详细通讯地址：

传真：

电话：

邮政编码：

注：

本法定代表人授权书正本一式二份，谈判响应文件正本中有一份，另一份在递交谈判响应文件时，随授权代表身份证一起交验。

（1）进场设备、工具、器械明细表

序号

设备名称

规格型号

品牌/产地

已使用年限

数量（台）

价格（元）

备注

项目名称：

瑞安市第三中学物业管理项目编号：

RACG20090919102

注：

1、本表所列为谈判供应商拟投入的设备、工具、器械清单。

2、本表所列设备价格不计入报价总价，但应在谈判报价中考虑设备损耗及有关费用。

3、此表仅提供了表格形式，谈判供应商可按此表格复制。

谈判供应商名称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

（2）耗材配备明细表

序号

耗材名称

规格型号

品牌/产地

数量（台）

价格（元）

备注

项目名称：

瑞安市第三中学物业管理项目编号：

RACG20090919102

注：

1、本表所列为谈判供应商拟投入的消耗材料清单。

2、本表所列耗材价格应计入报价总价。

3、此表仅提供了表格形式，谈判供应商可按此表格复制。

谈判供应商名称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

（3）岗位员工配置计划表

岗位

人数

现场承担工作

备注

注：

此表仅提供了表格形式，谈判供应商可按此表格复制。

谈判供应商名称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

各项管理服务指标承诺

序号

承诺项目

标准

承诺指标

实施措施

注：

此表仅提供了表格形式，投标人可按此表格复制。

谈判供应商名称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

谈判供应商物业管理服务业绩等证明

序号

项目名称

项目地址

合同内容

合同总价

签约日期

获奖情况

注：

1、提供合同或中标通知书复印件3份，加盖谈判供应商法人公章。

▲2、请提供业主评价意见并注明联系部门及电话。

谈判供应商名称（盖章）：

授权代表（签字）：

日期：

年月日

员工聘用标准

岗位

年龄

学历

身高

其他要求

保洁员

18-45岁

1．55米以上

能吃苦耐劳、责任心强

宿舍管理员

30-50

高中以上文化

1．65米以上

有丰富的工作经验，责任心强。

注：

从业人员要有健康证。

企业法人有效营业执照和税务登记证（复印件盖公章）

物业管理企业三级（含暂定）及以上资质证书

（复印件，加盖谈判供应商法人公章,原件携带备查）

商

务

部

分

竞标人公司简介

我公司是一家具有独立法人的物业服务企业，注册资金50万。

企业资质三级，是温州市物业管理协会会员单位，公司通过资源整合来强化自身素质。

拥有专业技术人员5名，下属三个管理处和一

个文成分公司，管理总面积20万平方米。

公司经理陈永超同志2004年参加物业管理工作，具有五年的物业管理经验，经理并担任瑞安市

招投标中心专家库专家。

公司管理的文成中欧大厦荣获了2006年度温州市物业管理优秀大厦称号，得到了温州房管局领导的一致好评，

2008年度瑞安市房管局对30多家物业公司进行评优汰劣考核中取得优异成绩，被评为B级企业（全市仅有5家）。

2009年7月瑞安市消

防大队和市房管局联合举办的物业企业消防技能“竞赛”中，我公司取得了竞赛第一名的优异成绩。

本公司自创建以来，坚持“以诚待人

以信为本”的原则。

做到：

高起点、高标准、高素质，使公司的信誉在物业行业中不断提升。

瑞安市诚信物业服务有限公司

2009年8月18日

物业管理实施方案

第二章瑞安市第三中学物业管理服务概况

瑞安市第三中学新校区位于塘下大道东侧韩田村飞凤大道，系浙江省文明单位，省重点中学，，新校区依山傍水，占地228亩，建筑面积6.8万平方米，清扫保洁面积约60000㎡，学生宿舍5幢。

第三章服务思路及管理措施

经研究招标文件，现场勘察，网上资料收集，走访教职工及学生，汇总资料后认真分析，就瑞安市第三中学的实际情况，我公司认为整个物业管理区域含有以下特点：

Ø校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、休闲区、运动区等分布明显，便于管理及工作；

Ø校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，由于是重点高中，学生的综合素质也较高，垃圾污染，人为的损坏不多，易于管理；

Ø中学学生正是在学习、生活美好时期的青少年，活泼好动，学习能力强，因此住校生的管理和其他学校的学生宿舍管理不一样。

中学生还不能够单独承担民事责任，在个人的行为判断上存在知识的缺陷。

因此需要老师、家长、宿舍管理员等多方的关心和爱护。

在分析了上述的几个特点后，我公司研究后得出以下几点管理服务思路及措施，作为我公司进驻管理的一个方向。

综合服务方面：

◆组织培训，提高工作技能效率：

我公司进驻校园后，必制定单独的培训工作计划。

由于调拨来的或者招聘来的工作人员未能统一思想，统一部署安排，所以，在前两个月培训工作是重点，目的在于提高人员的工作技能熟练程度，提高整体工作效率。

◆重视企业形象，统一服装及标识：

专业企业运作与学校后勤管理，优越性在于专业、高效、服务、性价比。

而统一的标识，统一的形象是关键，我公司在进驻校园后，将不同工种的岗位配置不同类型的工作服，以便识别。

此外，校园内的一些温馨提示，安全标语等都将酌情重新更新。

◆共同制定工作计划，实行无缝工作链接：

瑞安市第三中学的校园管理工作，涉及多个单位，甲方，乙方，第三方等。

需要多方面互相配合才能把工作做好，我公司拟采取月底总结、月初计划的方式进行工作。

做计划时将充分考虑甲方的大工作计划，按照学校的节奏来工作。

如果能够做到工作计划由双方共同制作完成，执行交由物业公司执行，则可以做到整个物业管理工作无缝链接。

◆注意服务过程文字记录，档案完整:

服务是一个过程，具有时效性，不可复制性。

因此，服务的评估需要过程的记录，明确服务工作指标，以便进行结果的评审。

作为物业管理服务商，我公司将会注重整个物业管理过程的文档管理，建立齐备的档案目录，在日常工作中做好单项工作有记录表单，工作指标尽量能够数字量化。

一般物业管理档案将在我公司保管两年。

校园保洁方面：

◆按照使用功能特点分区域保洁：

按照楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不同的保洁需要，实行区域划分保洁，更有利于保洁工作的开展；

◆实行保洁责任承包制，定量定岗：

根据不同区域的工作量、学院的要求，定员定岗，定流程，方便管理，方便监督，能够从工作质量的源头去管理；

◆会同学院对全院倡导环保校园，人人参与：

环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财富和义务，人人都有责任区遵守《市民公约》和学院的规章制度。

因此我公司提议对全院发出倡导，每学期做一个《美化校园、整洁校园》的活动，以保持校园的整洁和美观；

◆实行全员参与，保持长效保洁机制：

我公司派驻的工作人员不论工作岗位和职务均有义务自动自觉维持维护学院的环境保洁，除在工作时间使用工具保洁外，任何时间发现较大的环境垃圾污染，均立即处理和劝阻有关人士。

真正做到全员参与，保持长效机制；

◆努力创优评优：

在公司总部的引导下，派驻的物业服务中心依据学院的要求及合同，积极参与学院组织各类评比活动，参与到学院的运作中来，做到工作不分你我。

作为二次项目服务部，积极参与公司内部的各项评优选优活动。

此外，我公司将会积极参与教育界、物业管理行业的各项评优活动，有助于大力提高服务质量和甲乙双方的荣誉。

学生宿舍管理方面：

◆按照学校要求，执行宿舍管理制度：

学生在学校的目的很明确，学习知识，学习做人的道理，为下一步的升学和到社会上工作积累。

学生在学生宿舍里面的各种行为将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成长。

因此学校为学生制定了许多制度，物业公司将按照学校的要求，严格执行宿舍管理制度；

◆配合开展思想引导工作：

学生宿舍管理是学生管理工作的一个重要部分，学生在学校，学习的时间约每天6小时，其余就是课外活动和学习休息的时间，一名中学生在宿舍的时间比在教室的时间要长。

因此，学生宿舍的管理是学生工作部门不可忽视的一个部分。

在学生宿舍里，学生的日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实的体现，物业公司将配合学工部门做好学生思想引导工作。

有条件的情况下，还开展学生宿舍的各类文化活动。

◆维持宿舍区的生活工作秩序，开展各类评比：

瑞安市第三中学的学生一部分是来自市区，一部分来自区县等，中学生的生活逐渐开始涉足社会。

宿舍区的生活工作秩序是学生在校学习的最重要保障。

因此，宿舍管理员将加强学生宿舍的管理，巡视；记录学生的内务、行为、思想动态、预防安全事故发生。

第四章派驻服务机构及工作人员

根据具体情况，我公司拟在瑞安市第三中学组建物业服务中心来承担瑞安市第三中学外包的各项物业管理服务。

第一节组织结构图

在综合一体化管理方式的思想指导下来实施物业管理服务工作，我们力求：

部门设置精简、高效；人员配置合理、科学。

在物业管理服务中心物业主任的调度下，各司其职，各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理服务的良性循环。

其机构设置如下:

第二节工作职能运行图

第三节部门设置及编制

本着精简、高效的原则，根据瑞安市第三中学的实际服务、管理和经营的需要，在保证学校高质量的物业管理水平及物业物业管理服务中心员工素质的基础上。

同时，也为充分表示我公司对瑞安市第三中学物业管理项目的重视程度，我公司决定组建成立瑞安市第三中学物业管理服务中心（暂设2个下属职能部门，共X人编制），负责学校的各项物业管理工作的开展，采用物业主任经营负责制，签订经营目标责任书。

具体如下：

物业管理服务中心办公室：

任务和性质：

物业管理服务中心是公司履行委托物业管理合同的主体，办公室就是整个物业服务中心的指挥系统，由物业主任主持工作，处理各类日常事务，起草工作计划报备公司总部与甲方审批，利用公司的资源组织执行已批准的工作计划，协调有关方面的各类事宜。

服务中心接受公司总经办的直接指挥，和学校总务处做工作对接。

人员配置：

序号

岗位

数量

工作内容

备注

1

物业主任

1人

主持全面工作，向总经理汇报工作，向学校总务科长进行工作对接。

合计

1人

管理人员1人

宿舍管理部：

任务和性质：

宿舍管理部是学生宿舍管理的执行业务部门，受物业管理服务中心及学校学工方面领导的双重领导。

负责学生宿舍门岗来访人员登记、内务卫生督导检查、学生宿舍区日常秩序维持、大件物品搬离检查、紧急状况应急处理、安全知识宣传、学生日常生活设施巡视、公共管理等诸多安防方面的工作。

人员配置：

序号

岗位

数量

工作内容

备注

1

宿管主管

X人

负责学生宿舍管理日常工作，向物业主任汇报工作，督促值勤管理员检查内务卫生，巡视学生违规违纪现象，上课期间清理宿舍区，填写宿舍区值班表等。

2

宿舍管理员

X人

日常值勤，做好门岗监控，定时巡逻，检查学生内务，做好公共卫生等工作