土木工程类土地估价实务模拟试题与答案19.docx

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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案19

一、单项选择题

1.用地潜力属于城镇土地等级的因素。

A.城镇规划

B.自然前提

C.城镇基础设施

D.环境质量

答案：

2.权属调查的主要内容不包括的调查。

A.宗地位置

B.使用者情况

C.界线

D.权属状况

答案：

3.在估价中要尤其注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。

A.估价原则

B.估价方法

C.不动产自身状况

D.不动产市场状况

答案：

4.根据，初步划分土地经济系数等值区。

A.农用地自然质量

B.农用地利用状况

C.农用地经济状况

D.农用地经营状况

答案：

5.下列不属于价值构成要素的是。

A.成本

B.费用

C.课税

D.税金

答案：

6.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。

A.市场对比法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

答案：

7.最高最佳使用原则的许可范围不包括。

A.法律

B.行政法规

C.土地用途管制

D.城市规划

答案：

8.根据各项修正系数，对待估宗地对应的地价进行修正，即可求得宗地地价。

A.基准

B.标定

C.出让

D.成交

答案：

9.分析成本逼近法可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两种方法计算公式的形式是相类似的，在公式中，成本逼近法中的土地价格相当于剩余法中的。

A.不动产开发总价

B.建筑费用

C.土地价格

D.土地开发费

答案：

10.路角地如有陆桥或地下道出入口，则在该路角地单价的基础上以为限进行修正。

A.加成10%

B.加成20%

C.减成10%

D.减成20%

答案：

11.影响地价的行政因素不包括。

A.土地制度

B.住房制度

C.城市化进程

D.交通管制和行政隶属变更

答案：

12.下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是。

A.以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价

B.以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价

C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价

D.以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为参考，更新基准地价

答案：

13.从时间价值的角度看，是购买者对这种商品在未来必定时间内期望收益的折现。

A.货币

B.价格

C.价值

D.使用价值

答案：

14.地方房地产统计指标中的开发量不包括面积。

A.商品房施工

B.新开工

C.开发投资

D.竣工

答案：

15.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。

A.市场对比法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

答案：

16.一般而言，以下还原利率最高的是。

A.承租土地使用权还原利率

B.土地还原利率

C.建筑物还原利率

D.综合还原利率

答案：

17.作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有。

A.土地利用规划、容积率

B.用地结构、建筑物高度

C.用地限制前提、区域交通管制

D.建筑物密度、宗地用途

答案：

18.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即产生变动，此时不动产价格也将随之变动。

A.价值

B.使用价值

C.货值

D.币值

答案：

19.权属调查的主要内容不包括的调查。

A.宗地位置

B.使用者情况

C.界线

D.权属状况

答案：

20.关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是。

A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料

B.估价机构向委托方提出请求：

根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方

C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方

D.估价机构在土地估价报告中声明：

报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

答案：

21.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为元/平方米。

A.1029.18

B.1380.00

C.1440.00

D.1502.61

答案：

22.农用地分等单元划分方法中，网格法适用于。

A.土地利用现状类型多的地区

B.地貌类型对比复杂的地区

C.分等因素空间变化不复杂的地区

D.所有分等类型和地区

答案：

解答：

]掌握

[试题解析]本题考查重点是对“农用地分等单元划分方法”的掌握。

农用地分等单元划分方法包括叠置法、地块法、网格法、多边形法。

其中，叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型对比复杂的地区；地块法和多边形法适用于所有分等类型和地区；网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区。

因而，本题的正确答案为C。

23.因为不动产的，使得完全相同的不动产几乎没有，然而在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。

A.不可替代性

B.不同性

C.均衡性

D.独一无二性

答案：

24.当土地的实际用途与土地使用证登记用途不一致时，评估应。

A.根据客观原则，按实际用途评估

B.根据合法原则，按土地使用证登记用途评估

C.根据最有效使用原则，按实际用途评估

D.按实际用途评估，在评估结果中扣除因为变更土地用途需要补缴的土地出让金

答案：

解答：

]掌握

[试题解析]本题考查重点是对“土地用途设定的原则”的掌握。

土地估价设定土地用途时应遵循以下原则：

对土地使用权人已取得土地使用证或权属证明的，按土地使用证或权属证明上载明的用途实施评估；其他情况分别按以下原则确定：

①对实际用途与土地使用证上载明的用途不一致，属于改变土地批准用途的，若能够取得规划许可，则应在征得城市规划行政主管部门的书面同意后，办理土地规划用途变更手续，对所涉土地的用途进行重新确定，并以新确定的土地用途即实际用途作为估价依据。

②对一宗土地除了有土地使用证上载明的用途外，还有其他用途时，则应视两者的瓜葛而定。

若两者相辅相成，其他用途仅作为合法用途的附属，则应以合法用途为准；若两者相互独立，并无必然联系，在不违反城市规划或取得规划许可的前提下，在估价中考虑其他用途的影响。

③对一些特殊用地，一般按综合用地进行评估，若实地调查核实后，确实为生产性依工业用途进行评估。

涉及单位改制的用地，应依改制后企业性质和实际使用类型重新确定土地用途。

④其他用地，应以市、县土地管理局审核确定的用途为准。

因而，本题的正确答案为B。

25.甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为。

A.买卖价格

B.租赁价格

C.清算价格

D.抵押价格

答案：

资产置换问题也是市场价格，就是买卖价格。

26.在合法使用方面，应以、土地用途管制等为依据。

A.不动产权属证书

B.城市规划

C.土地使用权出让合同

D.行政法规

答案：

27.下列不属于单元划分方法的是。

A．多种因素判定法B．均质地域法C．网格法D．叠置法

答案：

28.对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。

A.成本逼近法

B.成本法

C.剩余法

D.收益法

答案：

29.土地分等定级的实质就是依据的优劣，评定出土地等级。

A.土地价值

B.土地区位

C.土地使用价值

D.土地成本

答案：

30.下列不属于宗地价格评估目的的是。

A.税收

B.股份制改组

C.容积率

D.拍卖

答案：

二、多项选择题

1.对以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如等因素对应的因子分值计算。

A.城镇集聚规模

B.城镇区位

C.城镇基础设施

D.区域综合服务能力

E.城镇人均生活水平

答案：

ACD

2.定量钻研的缺点为。

A.成本高

B.周期长

C.太抽象

D.数学方法具有失灵的可能

E.得到的结果不客观

答案：

ABC

3.一些面积较大的土地，估价师可能无法直观地进行简单判断，也需要通过勘丈进行核实，包括。

A.对土地边界围成的形状确定

B.地役权及权利纠纷查核

C.土地总面积的匡算

D.权属瓜葛的查核

E.土地内部各部分的面积测算

答案：

ACE

4.土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括。

A.购地税费

B.销售税费

C.管理费用

D.建设费用

E.投资利息

答案：

ABCE

解答：

]掌握

[试题解析]本题考查重点是对“建筑开发成本的构成”的掌握。

不同开发项目其成本构成存在差异，在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、投资利息、管理费用、销售税费和将土地（生地或毛地）开发成熟地的开发费用；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费；在建工程续建项目中，续建项目的开发成本包括购买在建工程税费、续建成本、管理费用、投资利息和销售税费。

因而，本题的正确答案为ABCE。

5.在现行国家级地价动态监测中，估价师主要承担的任务包括。

A.设立监测点

B.确定监测范围

C.编写监测分析报告

D.采集特定的监测点的地价信息

E.按时将特定监测点的地价信息报送中央端数据库

答案：

解答：

]了解

[试题解析]本题考查重点是对“土地估价师在城市地价动态监测中的责任”的了解。

城市地价动态监测中，参与工作的土地估价师承担特定监测点地价信息的采集，对采集信息的“及时、真实、准确、规范、完备”负责。

每季度、每年度对监测点地价信息进行采集，按时将信息报送技术承担单位和中央端数据库。

因而，本题的正确答案为DE。

6.因为不动产的位置等特点，使得在评估过程中往往更注重必定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。

A.不变性

B.固定性

C.区域性

D.同类性

E.稀缺性

答案：

7.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（）是错误的。

A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务

C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方

E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

答案：

ABCE

8.在经济社会，交易合同是保护交易双方合法权益的基础。

根据土地估价项目委托的特点，土地估价项目委托合同的基本内容应包括。

A.土地估价原则

B.估价对象

C.估价目的

D.初步估价结果

E.估价方法的选择

答案：

9.基准地价的特点有。

A.全域性

B.分用途

C.无限期

D.平均性

E.有限期

答案：

ABDE

10.一般来说，影响商业企业利润的因素有。

A.土地等级

B.占用土地面积

C.资金量

D.劳动投入量

E.土地肥沃程度

答案：

ABC

11.城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含。

A.城镇商业活动强度

B.城镇人口规模

C.城镇对外辐射规模

D.城镇人口密度

E.城镇工业经济规模

答案：

BDE

12.地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是的购买价格。

A.土地价值

B.土地使用价值

C.土地收益

D.土地权利

E.土地肥沃程度

答案：

13.在计算期日修正时，可以采用的变动率来进行分析。

A.市场交易额

B.地价指数

C.房屋价格指数

D.物价指数

答案：

14.以下说法正确的是。

A.一般一条街道只设一个路线价

B.繁华街道可分设路线价

C.不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道

D.路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分

答案：

ABCD

15.可行性钻研是的依据。

A.项目审批

B.资金筹措

C.编制设计任务书

D.开发商与各方签订合同

E.确定项目金额

答案：

ABCD

16.影响土地区位的自然因素包括。

A.地形坡度

B.土地承载力

C.环境质量

D.人口密度

E.公园与绿地

答案：

ABCE

17.土地估价报告审核的主要内容有。

A.估价假定前提和限制前提

B.市场分析过程

C.估价技术路线、方法选择及运用

D.估价结果

E.参加现场踏勘的人员

答案：

ABCD

18.基准地价的特点有。

A.全域性

B.分用途

C.无限期

D.平均性

E.有限期

答案：

ABDE

19.评估城市基准地价，是在某一城市的必定区域范围内，根据的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

A.用途相似

B.收益相近

C.地段相连

D.特定用途

E.地价相近

答案：

ACE

20.不动产的需求主体是人，等对不动产价格有着很大的影响。

A.人口密度

B.人口数量

C.人口素质

D.家庭规模

E.人口分布

答案：

BCD

三、情景分析题

2009年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：

2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%。

根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来3～4年房地产市场价格年平均上涨比率为2%，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2，楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/m2，平均建筑费和专业费为1000元/m2，贷款年利率为6%，销售税费一般为房地产总价的6%，开发利润率一般为房地产总价的30%。

根据上述材料，回答问题。

1.根据上述前提，估价人员适合选择的估价方法是。

A.收益还原法

B.市场对比法

C.剩余法

D.成本逼近法

答案：

2.根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用前提，下列观点最恰当的是。

A.因为市场规范有序，有充足的市场竞争性，遵循替代原则

B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则

C.实际建筑容积率为2.8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则

D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用原则

答案：

ABC

3.根据上述前提，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是万元。

A.17479

B.18727

C.23305

D.24970

答案：

4.该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为万元。

A.5624

B.6185

C.8243

D.8992

答案：

5.房地产开发商甲于2009年6月16日竞价胜利一宗地国有土地使用权，并于2009年6月28日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。

2010年7月26日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日应确定可以有以下方式。

A.2010年7月26日，但要重新评估原前提下土地出让价值

B.2009年6月28日，但合同事先要有约定

C.2009年6月16日

D.2009年7月29日

答案：

四、计算题

1.一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。

该机构收集到下列可用资料：

（1）A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2

（2）与A宗地处于同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/m2

（3）与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/m2

（4）当地土地“三通一平”开发费用平均为50元m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期为一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。

（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：

“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m2

（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地对比情况，除开发程度差异外，其他因素对比表如下所示。

交易情况指数

地价指数

区域因素指数

个别因素指数

待估宗地

100

118

100

征地案例

对比案例

（一）

118

100

出租案例

对比案例

（二）

108

106

102

出让案例

对比案例（三）

112

100

105

请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通一平”前提，50年土地使用权价格。

答案：

1．方法选用

适宜采用成本逼近法和收益还原法估价。

2．[解题步骤]

第1步：

根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为对比案例

（一）的价格。

取得费=35万元/hm2=35元/m2

开发费=50元/m2

开发利息=35.00×[（1+12%）1-1]+50.00×[（1+12%）0.5-1]=7.12（元/m2

开发利润=（35.00+50.00）×10%=8.50（元/m2

地价=（35.00+50.00+7.12+8.50）×（1+20%）×[1-1/（1+8%）50]=118.17（元/m2

第2步：

根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50年价格作为对比案例

（二）的价格

（23÷8%）×[1-1/（1+8%）50]-150=131.37（元/m2

第3步：

用出让资料计算出让案例“三通一平”50年价格作为对比案例（三）的价格

第5步：

估算宗地价格

评估宗地价格=（147.71+132.75+117.84）/3=132.77（元/m2）≈133（元/m2

2.基准地价法求取委估地块综合用途地价

1．基准地价

北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号），对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[1993]34号）进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。

　　表　　北京市出让国有土地使用权基准地价表　　单位：

元/平方米

土

地

用

途

价格

类型

土　地　级　别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

商业

基准

地价

（楼面

熟地

价）

7210～9750

5680～7680

4530～6130

3720～5090

2720～4000

1970～2900

1150～1980

530～1180

25～540

140～260

楼面

毛地价

2660-4900

1680～3120

1500～2420

1240～1860

970～1450

720～1090

500～740

360540

180～380

90～190

综合

基准

地价

（楼面

熟地

价）

5540～8250

4440～6000

3620～4940

2650～3900

1960～2790

1290～2080

880～1320

430～900

200～450

140～260

楼面

毛地价

1640～4500

1460～2200

113～1690

880～1320

660～990

500～740

400～600

250～470

140～260

90～150

居住

基准

地价

（楼面

熟地

价）

4740～7000

3800～5760

2730～4590

2090～3600

1500～2790

1060～1820

630～1080

330～650

180～370

140～260

楼面

毛地价

1710-3000

900～2100

550～1300

400～930

300～680

190～430

150～350

120～280

100～220

90～50

工业

基准

地价

（楼面

热地

价）

1200～1800

1000～1220

850～1050

600～900

420～680

310～510

220～330

150～240

100～170

楼面毛

地价

420-850

430～530

340～440

270～360

195～300

135～225

100～160

60～100

20～60

　　调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率前提下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

其中：

基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。

　　基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率前提下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率前提下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

　　根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。

答案：

[解]

1．商业、综合、居住用地

（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式：

宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率

（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率≥级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正

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